Mietrenditen nach Stadt: Marbella vs. Estepona vs. Fuengirola
Estepona führt bei den drei Städten oft die Brutto-Mietrendite an (ca. 5.5 bis 7.5 Prozent), Fuengirola bietet stabile, auslastungsabhängige Langzeitmietrenditen, und Marbella tauscht eine geringere Bruttorendite gegen Kapitalwachstum ein. Unabhängig von der angegebenen Kennzahl entscheiden die Nichtresidentensteuer (IRNR via Modelo 210), Kaufsteuern und die VFT-Touristenlizenz darüber, was Sie tatsächlich behalten.
Die Mietrenditen an der Costa del Sol variieren von Stadt zu Stadt weitaus stärker, als die meisten Broschüren zugeben. Dieser Leitfaden vergleicht die Mietrenditen in Marbella, Estepona und Fuengirola, drei der meistgesuchten Märkte an der Küste, und zeigt dann, wie spanische Steuern und Genehmigungen einen anfänglichen Prozentsatz in die Netto-Rendite verwandeln, die tatsächlich auf Ihrem Bankkonto ankommt. Wenn Sie als ausländischer Käufer eine Neubauwohnung zur Vermietung in Betracht ziehen, ändert die von Ihnen gewählte Stadt den Bruttobetrag, aber die Formalitäten ändern den Nettobetrag.
Warum die Mietrendite an einer Küstenlinie so stark variiert
Die Bruttomietrendite ist einfach die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Zwei Dinge ziehen sie entlang dieser Küste in entgegengesetzte Richtungen. Top-Städte erzielen höhere Mieten, aber noch höhere Preise, was die Rendite schmälert. Günstigere Städte haben billigere Bestände und eine verlässliche Nachfrage von Mietern, was die Rendite erhöht. Hinzu kommt die Unterscheidung zwischen Langzeitmieten (ein stabiles Zwölfmonatsmietverhältnis) und Kurzzeit-Ferienvermietungen (höhere Übernachtungspreise, aber saisonale Lücken, Verwaltungskosten und eine Genehmigungspflicht). Ein realistischer Vergleich muss diese beiden Strategien getrennt halten, da eine Kurzzeitvermietungs-Rendite von 8 Prozent und eine Langzeitvermietungs-Rendite von 4 Prozent ein und dieselbe Wohnung beschreiben können.
Mietrenditen nach Städten: Marbella vs. Estepona vs. Fuengirola
Die folgende Tabelle zeigt die für 2026 gemeldeten indikativen Bruttorenditespannen. Betrachten Sie diese als Marktsignale, nicht als Garantien: Die tatsächliche Rendite hängt von der spezifischen Einheit, ihrem Meerblick, ihrer Entfernung zum Strand und davon ab, wie gut sie verwaltet wird.
| Stadt | Indikative Bruttorendite (Langzeitmiete) | Kurzzeitvermietungspotenzial | Anlegerprofil |
|---|---|---|---|
| Marbella | Rund 3,5 bis 5,5 Prozent 3 | Rund 6 bis 9 Prozent in gut geführten Einheiten 3 | Kapitalwachstum zuerst, Rendite zweitrangig |
| Estepona | Rund 5,5 bis 7,5 Prozent 12 | Stark, angetrieben durch die Neugestaltung der Strandpromenade 1 | Ausgewogene Rendite und Wachstum |
| Fuengirola | Auslastungsabhängig, preisgünstiger Bestand 1 | Hohe ganzjährige Nachfrage 1 | Stetiges Einkommen, niedrigerer Einstiegspreis |
Marbella
Marbella weist bei Langzeitmieten typischerweise die niedrigste Bruttorendite der drei auf, etwa 3,5 bis 5,5 Prozent, da die Preise hoch sind 3. Ihr Fall beruht auf Kapitalzuwachs und erstklassiger Kurzzeitvermietungsleistung, wobei gut verwaltete Einheiten brutto 6 bis 9 Prozent erreichen können 3. Wenn Ihre Priorität ein widerstandsfähiger Vermögenswert an einem weltweit anerkannten Standort ist und nicht die höchste Einkommensmultiplikation, passt Marbella, aber Sie sollten keine Rendite wie in einer günstigeren Stadt erwarten.
Estepona
Estepona wird wiederholt zu den Gewinnern des Jahres 2026 für reine Mietrendite gezählt, mit erwarteten Bruttorenditen, die üblicherweise im Bereich von 5,5 bis 7,5 Prozent liegen und oft um 6 bis 7 Prozent angegeben werden 12. Infrastrukturverbesserungen, die Neugestaltung der Strandpromenade und eine lebhafte Altstadt haben die Mieternachfrage erweitert, ohne die Preise bisher auf das Niveau von Marbella zu treiben, was die Rendite attraktiv hält 1. Für viele ausländische Käufer ist es das ausgewogene Spiel: besseres Einkommen als Marbella, mehr Wachstumspotenzial als in den älteren Ferienorten.
Fuengirola
Fuengirola ist die Geschichte der Auslastung. Wettbewerbsfähige Preise für Wohnungen und eine starke, ganzjährige Nachfrage sowohl von Langzeitmietern als auch von Urlaubern machen sie zu einem Favoriten für einkommensorientierte Käufer und nicht für Trophäenjäger 1. Die Renditen hier werden eher durch hohe Auslastung und niedrige Einstiegspreise als durch hohe Mieten bestimmt, so dass der Nettobetrag oft gut bleibt, sobald die Kosten abgezogen wurden. Es passt zu einem Käufer, der einen verlässlichen Cashflow in der Nähe des Flughafens wünscht.
Die Steuer, die Ihre Nettorendite bestimmt: IRNR und Modelo 210
Jeder Nicht-Resident, der spanische Mieteinnahmen erzielt, muss diese über den Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) auf dem Formular Modelo 210 4 deklarieren. Der Satz beträgt 19 Prozent für Einwohner der EU, des EWR, Islands, Liechtensteins und Norwegens und 24 Prozent für Nicht-EU-Residenten, wozu seit dem Brexit das Vereinigte Königreich gehört 4. Der Unterschied liegt nicht nur im Satz. Vermieter aus der EU und dem EWR werden auf das Nettoeinkommen besteuert und können Kosten wie IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Hypothekenzinsen und Abschreibungen abziehen, während Nicht-EU-Vermieter historisch auf das Bruttoeinkommen ohne Abzüge besteuert wurden 4. Ein Gerichtsurteil von 2025 öffnete die Tür für Nicht-EU-Eigentümer, ebenfalls Ausgaben abzuziehen, aber die Umsetzung wird noch geklärt, daher sollten Nicht-EU-Käufer beide Szenarien modellieren 4.
Die Berichterstattung wird ebenfalls strenger. Die im Juni 2026 veröffentlichte Verordnung HAC/623/2026 erweitert die Angaben, die eine vermietete Immobilie in der IRNR-Erklärung offenlegen muss: genaue Identifizierung der Immobilie, Bruttoeinkommen, die angewandten abzugsfähigen Ausgaben und das daraus resultierende Nettoeinkommen 7. Führen Sie von Anfang an saubere Aufzeichnungen. Wenn Sie später verkaufen, werden Kapitalgewinne von Nicht-Residenten mit 19 Prozent besteuert, und der Käufer muss 3 Prozent des Verkaufspreises als Vorauszahlung einbehalten und über Modelo 211 zahlen, was Sie bei Ihrer Einreichung zurückfordern oder verrechnen 4. Verwandte Artikel in dieser Reihe behandeln Modelo 210 ausführlich und den Verkaufsprozess für Nicht-Residenten.
Kaufnebenkosten, die Ihren Einstiegspreis bestimmen
Ihr Renditekennwert ist der Gesamt-Kaufpreis, daher sind die Erwerbssteuern wichtig. Für einen Neubau, der von einem Bauträger gekauft wird, zahlen Sie 10 Prozent IVA (Mehrwertsteuer) plus AJD (Stempelsteuer) 6. In Andalusien beträgt der allgemeine AJD-Satz 1,2 Prozent, bestätigt von der Junta de Andalucía als seit dem 28. April 2021 unter Ley 5/2021 in Kraft 5. Eine Wiederverkaufsimmobilie ist anders: Anstelle von IVA und AJD zahlen Sie ITP (Übertragungssteuer), die in Andalusien allgemein bei 7 Prozent festgelegt ist 5. Sie zahlen niemals beide Regimes für denselben Kauf. Planen Sie Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren zusätzlich ein, sowie die NIE, die Sie vor dem Abschluss benötigen. Unsere Leitfäden zu den Kaufnebenkosten und dem Kaufprozess schlüsseln diese Posten auf.
Finanzierung als Nicht-Resident
Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, beeinflusst die Beleihungsgrenze sowohl Ihre Einstiegskosten als auch Ihre abzugsfähigen Zinsen. Nicht-Residenten-Käufer leihen sich im Jahr 2026 typischerweise zwischen 60 und 70 Prozent des Beleihungswertes (LTV), wobei das höhere Ende für stärkere Finanzprofile und EU-Antragsteller reserviert ist, und Nicht-EU-Antragsteller oft näher bei 50 bis 60 Prozent liegen 8. Aktive Kreditgeber an der Küste sind Banco Sabadell, Bankinter, CaixaBank und UCI 8. Da Eigentümer aus der EU und dem EWR Hypothekenzinsen gegen Mieteinnahmen abziehen können, kann die Finanzierung die Nettorendite verbessern und die Kapitalausgaben streuen 48. Planen Sie eine Bewertung ein und berücksichtigen Sie die Hypotheken-AJD und die Bearbeitungsgebühren in Ihrem Modell.
Touristenlizenzen und die Frage der Kurzzeitvermietung
Ein Großteil der Differenz zwischen Langzeit- und Kurzzeitmietrendite hängt davon ab, ob Sie eine Ferienvermietung legal betreiben können. In Andalusien ist ein Ferienhaus eine Vivienda con Fines Turisticos (VFT), geregelt durch Decreto 28/2016 und aktualisiert durch Decreto 31/2024 und Decreto-ley 1/2025 910. Die Registrierung ist eine declaracion responsable, die beim Registro de Turismo de Andalucia eingereicht wird, keine Ermessensgenehmigung, aber die jüngsten Reformen haben Kapazitätsbeschränkungen, eine Erklärung zur städtischen Kompatibilität und seit April 2025 die Anforderung einer expliziten Zustimmung der Eigentümergemeinschaft hinzugefügt 910. Seit Ende 2025 müssen VFT-Immobilien auch im nationalen NRUA-Register erscheinen 9. Der Betrieb ohne Registrierung birgt hohe Bußgelder, überprüfen Sie daher die Eignung einer bestimmten Einheit und ihre Gemeinschaftsregeln, bevor Sie eine Kurzzeitvermietungsrendite zugrunde legen 10. Wenn Ihr Gebäude Ferienvermietungen blockiert, modellieren Sie stattdessen die Langzeitmiet-Zahl.
Eine Bruttorendite in einen Nettobetrag umwandeln
Um die drei Städte ehrlich zu vergleichen, gehen Sie von oben nach unten vor. Beginnen Sie mit der Bruttorendite für Ihre gewählte Strategie, ziehen Sie dann die IRNR von 19 oder 24 Prozent auf die Steuerbemessungsgrundlage ab, wiederkehrende IBI und Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Verwaltung (typischerweise höher bei Kurzzeitvermietungen) und eventuelle Hypothekenkosten 4. Estepona liegt bei der Bruttorendite oft an der Spitze der drei, Fuengirola verteidigt seinen Nettobetrag tendenziell durch Auslastung und niedrige Preise, und Marbella verlangt von Ihnen, einen niedrigeren Einkommensmultiplikator im Austausch für Wachstum und Prestige zu akzeptieren 123. Die richtige Antwort hängt davon ab, ob Sie für den Cashflow, für Wertsteigerung oder zur persönlichen Nutzung mit Nebeneinkommen kaufen. Im Hinblick auf den Lebensstil wird die Küste ganzjährig vom Flughafen Malaga mit dichten europäischen Verbindungen bedient, neben etablierten internationalen Schulen und privater Gesundheitsversorgung, all dies untermauert die Mieternachfrage in jeder Stadt hier.
Häufig gestellte Fragen
Welche der drei Städte hat die höchste Mietrendite?
Bei Langzeitvermietungen erzielt Estepona im Allgemeinen die höchste Bruttorendite der drei, üblicherweise um 5.5 bis 7.5 Prozent für 2026 angegeben, während Marbella tendenziell niedriger liegt, bei etwa 3.5 bis 5.5 Prozent, da die Preise höher sind. Fuengirola konkurriert eher über die Auslastung und niedrige Einstiegspreise als über Spitzenmieten. Kurzzeitrenditen können überall höher sein, erfordern jedoch eine VFT tourist licence.
Wie wird mein Mieteinkommen als ausländischer Eigentümer besteuert?
Über die IRNR auf Modelo 210. Einwohner der EU und des EWR zahlen 19 Prozent und können Ausgaben wie IBI, community fees, insurance und mortgage interest abziehen; Nicht-EU-Bürger zahlen 24 Prozent und wurden historisch auf das Bruttoeinkommen besteuert, obwohl eine Entscheidung aus dem Jahr 2025 die Abzugsmöglichkeiten für sie erweitern könnte, vorbehaltlich weiterer Klärung.
Welche Steuern zahle ich beim Kauf eines Neubaus zur Vermietung?
Ein Neubau von einem Bauträger unterliegt der IVA (VAT) von 10 Prozent plus der AJD stamp duty, die in Andalucía 1.2 Prozent beträgt. Eine Bestandsimmobilie unterliegt stattdessen der ITP transfer tax von allgemein 7 Prozent in Andalucía. Sie zahlen niemals beide Regelungen für denselben Kauf, und notary, registry und legal fees fallen zusätzlich an.
Benötige ich eine Lizenz, um meine Wohnung an Urlauber zu vermieten?
Ja. In Andalucía muss eine Ferienimmobilie als Vivienda con Fines Turisticos (VFT) beim Registro de Turismo de Andalucia registriert werden, und seit Ende 2025 auch im nationalen NRUA registry. Jüngste Reformen führten Kapazitätsgrenzen, eine Erklärung zur urban-compatibility und eine Zustimmungspflicht der community-of-owners ein, und eine nicht registrierte Vermietung birgt hohe Geldstrafen.
Wie viel kann ein Nichtansässiger leihen, um an der Costa del Sol zu kaufen?
Im Jahr 2026 erhalten nicht ansässige Käufer typischerweise 60 bis 70 Prozent loan-to-value, wobei das obere Ende für stärkere EU-Profile reserviert ist und Nicht-EU-Antragsteller oft näher bei 50 bis 60 Prozent liegen. Aktive Kreditgeber sind Banco Sabadell, Bankinter, CaixaBank und UCI. EU- und EWR-Eigentümer können Hypothekenzinsen vom Mieteinkommen abziehen.
Was passiert steuerlich, wenn ich irgendwann verkaufe?
Kapitalgewinne von Nichtansässigen werden mit 19 Prozent besteuert. Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3 Prozent des Verkaufspreises einzubehalten und diese über Modelo 211 als a payment on account an die Steuerbehörde zu zahlen, die Sie dann bei der Einreichung Ihrer Gewinnerklärung verrechnen. Führen Sie vollständige Aufzeichnungen über Anschaffungskosten und Verbesserungen, um den steuerpflichtigen Gewinn zu mindern.
