Die Touristische Vermietungslizenz (VFT) in Andalusien für Eigentümer von Neubauimmobilien

Für ausländische Käufer, die in Neubauimmobilien an der Costa del Sol, Andalusien, investieren, ist das Verständnis des rechtlichen Rahmens zur Erzielung von Mieteinnahmen von größter Bedeutung. Die Touristenvermietungslizenz, bekannt als Vivienda con Fines Turísticos (VFT)-Registrierung, ist eine gesetzliche Voraussetzung für jeden, der seine Immobilie zur kurzfristigen Ferienvermietung anbietet. Der Betrieb einer Touristenvermietung ohne diese Lizenz kann zu erheblichen Geldstrafen und rechtlichen Komplikationen führen, was sie zu einem kritischen Aspekt des verantwortungsvollen Immobilieneigentums und der Finanzplanung sowohl für nicht ansässige als auch für neue ansässige Eigentümer macht.

Der andalusische Rahmen für die Touristenvermietung

Der andalusische Sektor für Touristenvermietungen wird hauptsächlich durch das Dekret 28/2016 vom 2. Februar über touristische Unterkünfte in Andalusien geregelt, das kürzlich durch das Dekret 31/2024 vom 29. Januar geändert wurde. Diese Gesetzgebung integriert touristische Unterkünfte in das regulierte Angebot, um Qualitätsstandards zu gewährleisten, Verbraucherrechte zu schützen und illegale Aktivitäten zu verhindern. Das Kernprinzip ist, dass jede Immobilie, die gegen Entgelt über touristische Kanäle (z. B. Online-Plattformen, Reisebüros) angeboten wird, als VFT gilt und spezifische Vorschriften einhalten muss.

Schlüsselanforderungen für eine VFT-Lizenz

Um eine Neubauimmobilie erfolgreich als VFT zu registrieren, müssen Eigentümer sicherstellen, dass mehrere wichtige Bedingungen erfüllt sind:

• Licencia de Primera Ocupación (LPO): Dies ist ein grundlegendes Dokument für Neubauimmobilien in Andalusien. Die LPO, auch bekannt als Nutzungsgenehmigung oder Bewohnbarkeitsbescheinigung, wird vom örtlichen Rathaus ausgestellt und bescheinigt, dass die Immobilie gemäß der Baugenehmigung errichtet wurde und allen städtebaulichen, technischen und Bewohnbarkeitsstandards entspricht. Ohne eine LPO kann eine Immobilie nicht legal bewohnt, an Versorgungsdienste angeschlossen oder, was entscheidend ist, als VFT registriert werden.
• Energieausweis (CEE): Alle zum Verkauf oder zur Vermietung angebotenen Immobilien, einschließlich Touristenvermietungen, müssen über einen gültigen Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética) verfügen. Dieses Zertifikat bewertet die Energieeffizienz der Immobilie und muss in jeder Werbung angezeigt werden. Das Versäumnis, einen CEE zu erhalten oder anzuzeigen, kann zu Geldstrafen zwischen 300 € und 6.000 € führen.
• Zustimmung der Eigentümergemeinschaft: Wenn die Neubauimmobilie Teil einer Gemeinschaft ist (z. B. eine Wohnung in einem Block oder eine Villa in einer Urbanisation), gelten spezifische Vorschriften. Ab dem 1. Juli 2025 ist eine ausdrückliche schriftliche Genehmigung der Eigentümergemeinschaft erforderlich, um eine Immobilie für touristische Zwecke umzuwandeln. Diese Genehmigung muss von einer qualifizierten Mehrheit von mindestens drei Fünfteln (60 %) sowohl der Eigentümer als auch der Eigentumsquoten erteilt werden. Ohne diese Zustimmung ist eine Registrierung als VFT nicht möglich.
• Bewohnbarkeits- und Sicherheitsstandards: Die Immobilie muss wesentliche Standards erfüllen, einschließlich Klimaanlage in allen Schlafzimmern und Wohnbereichen bei Vermietung zwischen Mai und September sowie Heizung bei Vermietung zwischen Oktober und April. Sie muss außerdem über ein Erste-Hilfe-Set, Beschwerdeformulare (Hojas de Quejas y Reclamaciones), ausreichend Möbel und Ausstattung für ihre maximale Kapazität sowie eine direkte Belüftung nach außen in allen Schlaf- und Wohnzimmern verfügen.
• Maximale Kapazität: Die Anzahl der Bewohner ist auf maximal 15 Personen beschränkt. Es muss außerdem mindestens ein Badezimmer für jeweils vier Personen vorhanden sein.
• Haftpflichtversicherung: Eigentümer müssen eine entsprechende Haftpflichtversicherung abschließen.

Der Antragsprozess: Declaración Responsable

Der VFT-Registrierungsprozess in Andalusien wird durch eine „Declaración Responsable“ oder Verantwortliche Erklärung eingeleitet, die bei der Consejería de Turismo, Cultura y Deporte (Ministerium für Tourismus, Kultur und Sport) der Junta de Andalucía eingereicht wird. Diese Erklärung ist eine formelle Aussage des Eigentümers, in der er versichert, dass die Immobilie alle gesetzlichen Anforderungen für den Betrieb als Touristenvermietung erfüllt. Der Prozess ist typischerweise elektronisch und erfordert ein digitales Zertifikat.

Nach erfolgreicher Einreichung der Declaración Responsable wird die Immobilie sofort im Tourismusregister Andalusiens eingetragen und erhält einen eindeutigen Registrierungscode (z. B. VFT/MA/XXXXX für Málaga). Dieser Code muss in allen Werbe- und Verkaufsunterlagen, einschließlich Online-Plattformen, angezeigt werden. Es ist wichtig zu verstehen, dass die Registrierung zwar sofort erfolgt, die Verwaltung jedoch nachträglich die Einhaltung überprüfen kann. Die Angabe falscher Informationen oder die Nichteinhaltung der Anforderungen kann zu Sanktionen und zur Annullierung der Registrierung führen. Eigentümer, die bereits als VFTs registrierte Immobilien kaufen, müssen ebenfalls ihre eigene Declaración Responsable einreichen, da die Lizenz nicht übertragbar ist.

Steuerliche Verpflichtungen für ausländische Eigentümer

Ausländische Eigentümer von Neubauimmobilien in Andalusien, die Mieteinnahmen erzielen, unterliegen spezifischen Steuerpflichten in Spanien. Das Navigieren hierin erfordert ein klares Verständnis der Steuergesetze für Nichtansässige.

Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) / Modelo 210

Nichtansässige Personen, die Eigentum in Spanien besitzen und Mieteinnahmen erzielen, müssen diese Einnahmen über den Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) mithilfe des Modelo 210 deklarieren.

• Deklarationshäufigkeit: Mieteinnahmen werden im Allgemeinen vierteljährlich innerhalb der ersten 20 Tage im April, Juli, Oktober und Januar für im vorhergehenden Quartal erzielte Einnahmen deklariert.
• Steuersätze: Der anwendbare Steuersatz hängt vom steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers ab:
  • 19 % für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins.
  • 24 % für Einwohner außerhalb dieser Länder.
• Abzugsfähige Ausgaben: Für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins können verschiedene Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit vom Bruttomietertrag abgezogen werden, wie z. B. Immobilieninstandhaltung, Nebenkostenabrechnungen, IBI (Grundsteuer), Versicherungen und Abschreibungen. Nicht-EU/EWR-Bürgern war es jedoch historisch nicht gestattet, Ausgaben abzuziehen, was bedeutet, dass ihre Steuer auf dem Bruttoeinkommen berechnet wird. Ein kürzlich ergangenes Urteil der Audiencia Nacional stellte diese Ungleichheit in Frage, aber die Generalstaatsanwaltschaft hat beim Obersten Gerichtshof Berufung eingelegt, so dass die Situation für Nicht-EU/EWR-Bürger bezüglich der Ausgabenabzüge weiterhin ungewiss ist und genau beobachtet werden sollte.
• Modelo 210 für nicht vermietete Perioden: Auch wenn die Neubauimmobilie nicht vermietet wird, müssen nicht ansässige Eigentümer bis zum 31. Dezember für das Vorjahr über das Modelo 210 ein zugerechnetes Einkommen für den bloßen Besitz der Immobilie jährlich deklarieren. Dies ist eine separate Verpflichtung neben den Mieteinnahmen.

Mehrwertsteuer (IVA)

Im Allgemeinen ist die einfache Vermietung einer Immobilie zu touristischen Zwecken ohne zusätzliche Dienstleistungen von der IVA befreit. Stattdessen kann sie der Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) unterliegen, obwohl dies typischerweise nicht auf kurzfristige Touristenvermietungen angewendet wird.

Wenn der Eigentümer jedoch Dienstleistungen anbietet, die denen der Hotellerie ähneln, wie tägliche Reinigung, Wäscheservice während des Aufenthalts, Frühstück oder permanente Empfangsdienste, unterliegt die Vermietung der IVA zu einem reduzierten Satz von 10 %. In solchen Fällen müsste sich der Eigentümer für IVA-Zwecke registrieren lassen und Rechnungen mit IVA ausstellen.

Es ist wichtig zu beachten, dass derzeit Diskussionen über mögliche Änderungen der IVA-Vorschriften für kurzfristige Touristenvermietungen laufen. Es gibt Vorschläge, die ab 2025 oder 2028 zu einer obligatorischen Anwendung der IVA für Kurzzeitvermietungen in bestimmten Gemeinden führen könnten, selbst ohne die Bereitstellung von hotelähnlichen Dienstleistungen. Diese Änderungen zielen darauf ab, die Vorschriften mit europäischen Richtlinien zu harmonisieren und könnten die Steuerlandschaft für VFT-Eigentümer erheblich verändern.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Die IBI ist eine jährliche lokale Grundsteuer, die vom örtlichen Rathaus erhoben wird. Sie basiert auf dem Katasterwert der Immobilie, und der Satz variiert je nach Gemeinde. Alle Immobilieneigentümer in Spanien, ob ansässig oder nicht ansässig, sind IBI-pflichtig.

Neubauspezifische Überlegungen

Für Eigentümer von Neubauten ist die Sicherung der VFT-Lizenz oft ein reibungsloserer Prozess als bei älteren Immobilien, da Neubauten typischerweise so konzipiert sind, dass sie modernen Standards entsprechen.

• Licencia de Primera Ocupación (LPO): Wie erwähnt, ist die LPO unerlässlich. Bauträger besorgen diese normalerweise, aber Käufer sollten sich immer über deren Ausstellung vergewissern und eine Kopie erhalten. Ohne sie können Sie die Immobilie nicht legal nutzen, auch nicht für touristische Vermietungen.
• Einhaltung durch den Bauträger: Neubauten werden oft in Urbanisationen mit bestehenden Gemeinschaftsregeln errichtet. Während die 3/5-Zustimmungsregel für die touristische Nutzung ab Juli 2025 gilt, ist es ratsam, sich von Anfang an über spezifische Vorschriften oder Verbote bezüglich VFTs innerhalb der Entwicklung zu erkundigen.
• Frühzeitige Planung: Potenzielle Neubau-Eigentümer, die an Touristenvermietungen interessiert sind, sollten die VFT-Anforderungen während des Kaufprozesses berücksichtigen und diese mit ihren Rechtsberatern und gegebenenfalls dem Bauträger besprechen.

Laufende Einhaltung und Strafen

Nach der Registrierung haben VFT-Eigentümer laufende Verpflichtungen:

• Gästeregistrierung: Alle Gäste müssen innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft bei den zuständigen Polizeibehörden (Policía Nacional oder Guardia Civil) registriert werden. Dies beinhaltet das Ausfüllen eines „Parte de Entrada de Viajeros“.
• Anzeige des VFT-Codes: Die zugewiesene VFT-Registrierungsnummer muss in allen Werbematerialien und an der Immobilie selbst deutlich sichtbar angezeigt werden.
• Beschwerdeformulare: Offizielle Beschwerdeformulare (Hojas de Quejas y Reclamaciones) müssen für Gäste leicht zugänglich sein.
• Versicherung: Eine gültige Haftpflichtversicherung muss aufrechterhalten werden.

Die Nichteinhaltung der VFT-Vorschriften kann zu erheblichen Strafen führen. Bußgelder variieren je nach Schwere des Verstoßes, klassifiziert als geringfügig, schwerwiegend oder sehr schwerwiegend. Geringfügige Verstöße können Bußgelder von bis zu 2.000 € nach sich ziehen, schwerwiegende Verstöße bis zu 18.000 €, und sehr schwerwiegende Verstöße, wie der Betrieb ohne gültige Lizenz, können zu Bußgeldern zwischen 18.001 € und 150.000 € führen. In einigen Fällen hat die Junta de Andalucía VFT-Registrierungen annulliert und die Inspektionen verstärkt, insbesondere in Gebieten mit städtebaulichen Beschränkungen.

Fazit

Für ausländische Eigentümer von Neubauimmobilien in Andalusien ist der Erwerb und die Aufrechterhaltung einer Touristenvermietungslizenz (VFT) ein unerlässlicher Schritt, um ihre Immobilie legal und gewinnbringend für Ferienvermietungen anzubieten. Dieser Prozess, obwohl detailreich, gewährleistet die Einhaltung regionaler Tourismusgesetze und nationaler Steuerpflichten. Die Zusammenarbeit mit erfahrenen Rechts- und Steuerberatern von Anfang an kann den Weg vereinfachen, Ihre Investition schützen und einen reibungslosen und vorschriftsmäßigen Betrieb Ihrer neuen spanischen Immobilie gewährleisten.