AML-Compliance für US-Käufer: Herkunft der Mittel für spanische Neubauten

Für US-Bürger, die in den lebhaften Neubau-Immobilienmarkt an der Costa del Sol investieren möchten, ist das Verständnis der Einhaltung von Anti-Geldwäsche (AML)-Vorschriften ein entscheidender Schritt im Kaufprozess. Spanien hat, wie viele Länder, robuste Vorschriften zur Verhinderung illegaler Finanzaktivitäten eingeführt, und diese wirken sich direkt darauf aus, wie ausländische Käufer, insbesondere aus Ländern wie den Vereinigten Staaten, den legitimen Ursprung ihrer Gelder für Immobilientransaktionen nachweisen müssen. Dieser Leitfaden, der für Kunden von Life in Costa geschrieben wurde, soll diese Anforderungen für diejenigen klären, die Neubauwohnungen in den von uns abgedeckten Gebieten erwerben.

Anti-Geldwäsche (AML) in Spanien verstehen

Anti-Geldwäsche (AML) bezieht sich auf eine Reihe von Gesetzen, Vorschriften und Verfahren, die darauf abzielen, Kriminelle daran zu hindern, illegal erworbene Gelder als legitimes Einkommen zu tarnen. Bei Immobilientransaktionen in Spanien bedeutet dies, dass alle an dem Verkauf beteiligten Parteien, einschließlich Entwickler, Immobilienmakler, Anwälte und Notare, eine gesetzliche Verpflichtung haben, die Identität des Käufers und die Legitimität der für den Kauf verwendeten Gelder zu überprüfen.

Die primäre spanische Gesetzgebung zur Bekämpfung der Geldwäsche ist die Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, und ihr regulatorischer Rahmen wird durch das Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo festgelegt. Diese Gesetze schreiben vor, dass „Verpflichtete“ (sujetos obligados), wie Finanzinstitute und Rechtsberufe, eine Due Diligence-Prüfung ihrer Kunden durchführen müssen. Dies beinhaltet die Identifizierung von Kunden, die Überprüfung ihrer Identitäten und die Einholung von Informationen über den Zweck und die Art der Geschäftsbeziehungen sowie die Herkunft von Geldern und Vermögenswerten.

Anforderungen an den Nachweis der Geldherkunft für US-Käufer

Beim Kauf einer Neubauimmobilie an der Costa del Sol werden US-Käufer aufgefordert, umfassende Dokumente vorzulegen, um die legale Herkunft ihrer Gelder nachzuweisen. Dies ist ein Standardverfahren und ein wesentlicher Bestandteil des Due-Diligence-Prozesses. Die spezifisch angeforderten Dokumente können je nach den beteiligten Beträgen und den besonderen Umständen des Käufers geringfügig variieren, umfassen aber typischerweise:

• Identitätsnachweis: Gültiger Reisepass und NIE (Número de Identificación de Extranjero), eine Ausländeridentifikationsnummer, die für alle finanziellen und rechtlichen Aktivitäten in Spanien erforderlich ist.
• Kontoauszüge: Detaillierte Kontoauszüge des Ursprungsbankkontos, typischerweise der letzten 6-12 Monate, die die Anhäufung der Gelder zeigen.
• Steuererklärungen: Persönliche Einkommensteuererklärungen (z.B. US-Formular 1040) der letzten 1-3 Jahre, die ein deklariertes Einkommen nachweisen, das mit den für den Immobilienkauf verwendeten Geldern übereinstimmt.
• Arbeitsunterlagen: Bei Angestellten aktuelle Gehaltsabrechnungen, Arbeitsverträge und Bestätigungsschreiben des Arbeitgebers über Gehalt und Beschäftigungsdauer.
• Nachweise zum Geschäftsinhaber: Für Selbstständige oder Geschäftsinhaber, Handelsregisterdokumente, Geschäftskontoauszüge, geprüfte Finanzberichte und Nachweise von Dividendenzahlungen oder Entnahmen.
• Dokumentation für den Verkauf von Vermögenswerten: Wenn die Gelder aus dem Verkauf einer anderen Immobilie oder eines bedeutenden Vermögenswerts stammen, eine Kopie des Kaufvertrags und Kontoauszüge, die den Erhalt der Erlöse zeigen.
• Erb- oder Schenkungsdokumentation: Wenn Gelder geerbt oder als Geschenk erhalten wurden, relevante Rechtsdokumente (z.B. Testamente, Nachlassdokumente, Schenkungsurkunden) und Kontoauszüge, die die Übertragung bestätigen.
• Darlehensverträge: Wenn ein Teil des Kaufs durch ein Darlehen finanziert wird, der Darlehensvertrag des Finanzinstituts.

Es ist entscheidend, dass alle Dokumente klar, leserlich und, falls nicht ursprünglich auf Spanisch, von einer beglaubigten Übersetzung begleitet sind. Ihr spanischer Anwalt wird Sie durch die genauen Anforderungen führen.

Der Neubaukaufprozess und AML-Überlegungen

Der Kauf einer Neubau- oder Off-Plan-Immobilie umfasst gestaffelte Zahlungen, und AML-Prüfungen werden während des gesamten Prozesses durchgeführt.

1. Reservierungsvertrag: Eine erste Anzahlung sichert die Immobilie. Die Herkunft dieser anfänglichen Gelder wird geprüft.
2. Privater Kaufvertrag: Eine größere Anzahlung wird typischerweise bei Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags (Contrato de Compraventa) geleistet. Die Herkunft dieser Gelder muss ebenfalls überprüfbar sein.
3. Gestaffelte Zahlungen: Weitere Zahlungen erfolgen während der Bauphase. Jede dieser Zahlungen kann zusätzliche AML-Prüfungen auslösen, insbesondere wenn die Gelder aus verschiedenen Quellen oder Konten stammen.
4. Abschluss beim Notar: Die letzte Zahlung erfolgt bei Fertigstellung und Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde (Escritura Pública) vor einem spanischen Notar. Der Notar ist ein wichtiger „Verpflichteter“ in den AML-Verfahren und wird alle Dokumente zur Geldherkunft in Ordnung haben wollen, bevor er die Transaktion genehmigt.

Transparenz in jeder Phase ist von größter Bedeutung. Jegliche Unstimmigkeiten oder fehlende Dokumentation können erhebliche Verzögerungen verursachen oder den Kauf sogar zum Stillstand bringen.

Wichtige steuerliche Überlegungen für US-Käufer

Das Verständnis der Steuerlandschaft ist für die Planung Ihres Neubaukaufs unerlässlich. Für neue Wohnimmobilien in Spanien zahlen Sie im Allgemeinen IVA (Mehrwertsteuer) und AJD (Stempelsteuer).

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Für neue Wohnimmobilien in Spanien beträgt der Standard-IVA-Satz 10% des Kaufpreises.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): In Andalusien beträgt der allgemeine Stempelsteuersatz für Neubauimmobilien 1.2% des dokumentierten Preises.

Berücksichtigt man IVA, AJD, Notargebühren, Grundbuchgebühren und Anwaltskosten, liegen die gesamten Anschaffungskosten für eine Neubauimmobilie in Andalusien typischerweise bei etwa 14% des Kaufpreises.

Laufende Steuern für nicht ansässige Eigentümer

Als nicht ansässiger US-Immobilieneigentümer in Spanien unterliegen Sie mehreren jährlichen Steuern:

• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – Einkommensteuer für Nichtansässige): Diese Steuer wird über das Modelo 210 deklariert. US-Bürger werden mit einem Satz von 24% auf Brutto-Mieteinnahmen besteuert. Wird die Immobilie zur Eigennutzung und nicht zur Vermietung verwendet, wird ein unterstelltes Einkommen (renta imputada) auf der Grundlage des Katasterwertes der Immobilie berechnet, typischerweise 1.1% oder 2% dieses Wertes, und dann mit 24% besteuert. Kapitalgewinne beim Verkauf der Immobilie werden für alle Nichtansässigen mit 19% besteuert.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Grundsteuer): Dies ist eine jährliche Gemeindesteuer, die auf dem Katasterwert der Immobilie basiert. Die Sätze variieren je nach Gemeinde, liegen aber typischerweise zwischen 0.4% und 1.1% für städtische Immobilien in Andalusien.

Es ist wichtig zu beachten, dass beim Verkauf einer Immobilie durch einen Nichtansässigen in Spanien der Käufer gesetzlich verpflichtet ist, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diesen direkt an die Agencia Tributaria als Vorauszahlung auf die potenzielle Kapitalertragssteuerpflicht des Verkäufers zu entrichten.

FATCA-Konformität für US-Bürger

Der Foreign Account Tax Compliance Act (FATCA) ist ein US-Gesetz, das darauf abzielt, US-Bürger daran zu hindern, ausländische Finanzinstitute zur Vermeidung von US-Steuern zu nutzen. Spanien hat ein zwischenstaatliches Abkommen (IGA) mit den USA, um die FATCA-Konformität zu erleichtern. Dies bedeutet, dass spanische Finanzinstitute (einschließlich Banken) verpflichtet sind, „US Persons“ zu identifizieren und ihre Finanzkontoinformationen an die spanischen Steuerbehörden zu melden, die diese Informationen dann mit dem US Internal Revenue Service (IRS) austauschen. Als US-Käufer erwarten Sie, dass Ihre spanische Bank spezifische US-Steueridentifikationsdetails (wie Ihre TIN) anfordert, um FATCA zu erfüllen.

Die Rolle professioneller Beratung

Die Navigation durch die Komplexität der AML-Konformität, des spanischen Immobilienrechts und der grenzüberschreitenden Besteuerung erfordert fachkundige Anleitung. Wir empfehlen dringend, unabhängige Rechts- und Steuerberater zu beauftragen, die auf internationale Immobilientransaktionen in Spanien spezialisiert sind. Ihr Fachwissen wird von unschätzbarem Wert sein, um sicherzustellen, dass alle Dokumente korrekt sind, die Gelder ordnungsgemäß verbucht werden und alle steuerlichen Verpflichtungen erfüllt sind, und Ihnen so während Ihres gesamten Neubaukaufs an der Costa del Sol ein Gefühl der Sicherheit zu geben.