Zgodność z AML dla kupujących z USA: Źródło funduszy na zakup nowej nieruchomości w Hiszpanii

Dla obywateli USA, którzy chcą zainwestować w dynamiczny rynek nieruchomości deweloperskich na Costa del Sol, zrozumienie zgodności z przepisami dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML) jest kluczowym krokiem w procesie zakupu. Hiszpania, podobnie jak wiele krajów, posiada solidne regulacje mające na celu zapobieganie nielegalnym działaniom finansowym, które bezpośrednio wpływają na to, w jaki sposób zagraniczni nabywcy, zwłaszcza z krajów takich jak Stany Zjednoczone, muszą udowodnić legalne pochodzenie swoich środków na transakcje nieruchomościowe. Ten przewodnik, napisany dla klientów Life in Costa, ma na celu wyjaśnienie tych wymagań dla osób nabywających nowe domy w obszarach, które obejmujemy.

Zrozumienie przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML) w Hiszpanii

Przeciwdziałanie praniu pieniędzy (AML) odnosi się do zbioru praw, regulacji i procedur mających na celu zapobieganie ukrywaniu przez przestępców nielegalnie uzyskanych środków jako legalnego dochodu. W przypadku transakcji nieruchomościowych w Hiszpanii oznacza to, że wszystkie strony zaangażowane w sprzedaż, w tym deweloperzy, agenci nieruchomości, prawnicy i notariusze, mają prawny obowiązek weryfikacji tożsamości kupującego oraz legalności środków użytych do zakupu.

Głównym hiszpańskim aktem prawnym regulującym AML jest Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, a jego ramy regulacyjne są ustanowione przez Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo. Prawa te nakładają na „podmioty zobowiązane” (sujetos obligados), takie jak instytucje finansowe i prawnicy, obowiązek przeprowadzania należytej staranności w stosunku do swoich klientów. Obejmuje to identyfikację klientów, weryfikację ich tożsamości oraz uzyskiwanie informacji na temat celu i charakteru relacji biznesowych oraz źródła środków i aktywów.

Wymogi dotyczące źródła środków dla nabywców z USA

Przy zakupie nieruchomości deweloperskiej na Costa del Sol, nabywcy z USA zostaną poproszeni o przedstawienie kompleksowej dokumentacji w celu udowodnienia legalnego źródła ich środków. Jest to standardowa procedura i istotna część procesu należytej staranności. Konkretne wymagane dokumenty mogą się nieznacznie różnić w zależności od zaangażowanych kwot i szczególnych okoliczności nabywcy, ale zazwyczaj obejmują:

• Dowód Tożsamości: Ważny paszport i NIE (Número de Identificación de Extranjero), który jest numerem identyfikacyjnym cudzoziemca wymaganym do wszystkich czynności finansowych i prawnych w Hiszpanii.
• Wyciągi Bankowe: Szczegółowe wyciągi bankowe z rachunku, z którego pochodzą środki, zazwyczaj z ostatnich 6-12 miesięcy, przedstawiające gromadzenie środków.
• Deklaracje Podatkowe: Osobiste zeznania podatkowe (np. amerykański formularz 1040) z ostatnich 1-3 lat, wykazujące zadeklarowany dochód zgodny ze środkami używanymi do zakupu nieruchomości.
• Dokumentacja Zatrudnienia: W przypadku zatrudnienia, ostatnie paski płac, umowy o pracę i listy od pracodawców potwierdzające wynagrodzenie i okres zatrudnienia.
• Dokumentacja Własności Firmy: Dla osób samozatrudnionych lub właścicieli firm, dokumenty rejestracyjne firmy, wyciągi bankowe firmy, audytowane sprawozdania finansowe oraz dowody wypłat dywidend lub wypłat zysków.
• Dokumentacja Sprzedaży Aktywów: Jeśli środki pochodziły ze sprzedaży innej nieruchomości lub znaczącego aktywa, kopia umowy sprzedaży i wyciągi bankowe wykazujące otrzymanie wpływów.
• Dokumentacja Dziedziczenia lub Darowizny: Jeśli środki zostały odziedziczone lub otrzymane jako darowizna, odpowiednie dokumenty prawne (np. testamenty, dokumenty spadkowe, akty darowizny) i wyciągi bankowe potwierdzające przelew.
• Umowy Kredytowe: Jeśli część zakupu jest finansowana poprzez pożyczkę, umowa pożyczki z instytucji finansowej.

Kluczowe jest, aby cała dokumentacja była jasna, czytelna i, jeśli nie jest oryginalnie w języku hiszpańskim, opatrzona tłumaczeniem przysięgłym. Twój hiszpański prawnik poprowadzi Cię przez precyzyjne wymagania.

Proces zakupu nieruchomości deweloperskiej i uwagi dotyczące AML

Zakup nieruchomości deweloperskiej lub w trakcie budowy wiąże się z płatnościami etapowymi, a kontrole AML są przeprowadzane przez cały proces.

1. Umowa Rezerwacyjna: Wstępna wpłata zabezpiecza nieruchomość. Źródło tych początkowych środków zostanie dokładnie sprawdzone.
2. Prywatna Umowa Kupna: Większa zaliczka jest zazwyczaj wpłacana po podpisaniu prywatnej umowy kupna (Contrato de Compraventa). Źródło tych środków również musi być weryfikowalne.
3. Płatności Etapowe: Kolejne płatności dokonywane są w fazie budowy. Każda z tych płatności może wywołać dodatkowe kontrole AML, zwłaszcza jeśli środki pochodzą z różnych źródeł lub rachunków.
4. Zakończenie u Notariusza: Ostateczna płatność dokonywana jest po zakończeniu i podpisaniu aktu notarialnego (Escritura Pública) przed hiszpańskim notariuszem. Notariusz jest kluczowym „podmiotem zobowiązanym” w procedurach AML i będzie wymagał, aby cała dokumentacja źródła środków była w porządku przed autoryzacją transakcji.

Przejrzystość na każdym etapie jest najważniejsza. Wszelkie niezgodności lub brak dokumentacji mogą spowodować znaczne opóźnienia, a nawet wstrzymać zakup.

Kluczowe kwestie podatkowe dla nabywców z USA

Zrozumienie krajobrazu podatkowego jest integralną częścią planowania zakupu nieruchomości deweloperskiej. W przypadku nowych nieruchomości mieszkalnych w Hiszpanii zazwyczaj zapłacisz IVA (podatek od wartości dodanej) i AJD (podatek od czynności cywilnoprawnych).

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): W przypadku nowych nieruchomości mieszkalnych w Hiszpanii standardowa stawka IVA wynosi 10% ceny zakupu.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): W Andaluzji ogólna stawka podatku od czynności cywilnoprawnych dla nieruchomości deweloperskich wynosi 1.2% udokumentowanej ceny.

Biorąc pod uwagę IVA, AJD, opłaty notarialne, opłaty za wpis do księgi wieczystej i koszty prawne, całkowite koszty nabycia nieruchomości deweloperskiej w Andaluzji wynoszą zazwyczaj około 14% ceny zakupu.

Bieżące podatki dla właścicieli nierezydentów

Jako nierezydentny właściciel nieruchomości z USA w Hiszpanii, będziesz podlegać kilku rocznym podatkom:

• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – podatek dochodowy od nierezydentów): Podatek ten jest deklarowany za pomocą Modelo 210. Mieszkańcy USA są opodatkowani stawką 24% od dochodu brutto z najmu. Jeśli nieruchomość jest przeznaczona do użytku osobistego i nie jest wynajmowana, oblicza się dochód domniemany (renta imputada) na podstawie wartości katastralnej nieruchomości, zazwyczaj 1.1% lub 2% tej wartości, a następnie opodatkowuje się go stawką 24%. Zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości są opodatkowane stawką 19% dla wszystkich nierezydentów.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – lokalny podatek od nieruchomości): Jest to roczny podatek komunalny oparty na wartości katastralnej nieruchomości. Stawki różnią się w zależności od gminy, ale zazwyczaj wahają się od 0.4% do 1.1% dla nieruchomości miejskich w Andaluzji.

Należy zauważyć, że kiedy nierezydent sprzedaje nieruchomość w Hiszpanii, kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i wpłacenia jej bezpośrednio do Agencia Tributaria jako zaliczki na poczet potencjalnego podatku od zysków kapitałowych sprzedającego.

Zgodność z FATCA dla obywateli USA

Ustawa o zgodności podatkowej rachunków zagranicznych (FATCA) to prawo USA mające na celu zapobieganie wykorzystywaniu przez obywateli USA zagranicznych instytucji finansowych do unikania opodatkowania w USA. Hiszpania ma umowę międzyrządową (IGA) z USA, aby ułatwić zgodność z FATCA. Oznacza to, że hiszpańskie instytucje finansowe (w tym banki) są zobowiązane do identyfikowania „osób z USA” i zgłaszania informacji o ich rachunkach finansowych hiszpańskim organom podatkowym, które następnie wymieniają te informacje z amerykańskim Internal Revenue Service (IRS). Jako nabywca z USA, spodziewaj się, że Twój hiszpański bank poprosi o konkretne amerykańskie dane identyfikacji podatkowej (takie jak Twój TIN) w celu zapewnienia zgodności z FATCA.

Rola Profesjonalnego Doradztwa

Poruszanie się po złożoności zgodności z AML, hiszpańskim prawie nieruchomości i transgranicznym opodatkowaniu wymaga fachowego doradztwa. Zdecydowanie zalecamy skorzystanie z usług niezależnych doradców prawnych i podatkowych specjalizujących się w międzynarodowych transakcjach nieruchomościowych w Hiszpanii. Ich doświadczenie będzie nieocenione w zapewnieniu poprawności całej dokumentacji, prawidłowego rozliczenia środków i spełnienia wszystkich zobowiązań podatkowych, zapewniając spokój ducha podczas całej podróży zakupu nieruchomości deweloperskiej na Costa del Sol.