Bankgarantien bei Off-Plan-Käufen (Ley 57/68)

Einen Off-Plan-Kauf an der Costa del Sol zu tätigen bedeutet, für ein Haus zu bezahlen, bevor es existiert. Sie unterschreiben typischerweise eine Reservierung, dann einen privaten Kaufvertrag, und geben Ihr Geld in Raten frei, während das Gebäude entsteht, wobei der Restbetrag bei Fertigstellung fällig wird. Der wichtigste Rechtsschutz für einen ausländischen Käufer in dieser Situation ist die Bankbürgschaft bei Off-Plan-Käufen, der Mechanismus, der den Bauträger zwingt, jeden von Ihnen vorgeschossenen Euro zurückzuerstatten, wenn die Immobilie niemals geliefert wird. Dieser Leitfaden erklärt, wie dieser Schutz gemäß Ley 57/68 und seinem modernen Nachfolger funktioniert, was die Bürgschaft abdecken muss und wie man einen Anspruch geltend macht.

Was die Bankbürgschaft schützt

Die Regel ist einfach: Jegliches Geld, das Sie einem Bauträger zahlen, bevor Sie das fertige, rechtlich bewohnbare Haus erhalten, ist nicht das Geld des Bauträgers, das er frei ausgeben kann. Jede Vorauszahlung muss abgesichert sein, damit Sie, falls der Bau nicht beginnt oder kein gutes Ende nimmt, Ihr Geld zurückerhalten, anstatt sich in die Schlange der Gläubiger eines insolventen Bauträgers einzureihen. Der Schutz umfasst Off-Plan-Häuser, die direkt von einem Promotor gekauft werden, was genau die Situation für die meisten Neubaukäufe in Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas und an der gesamten Costa del Sol ist.

Von Ley 57/68 zur LOE

Das ursprüngliche Gesetz war Ley 57/1968 vom 27. Juli über die Einziehung von Vorauszahlungen beim Bau und Verkauf von Wohnungen. ¹ Es wurde formell mit Wirkung vom 1. Januar 2016 durch Ley 20/2015 aufgehoben, das das Regime neu formulierte und es in die Erste Zusatzbestimmung (Disposicion adicional primera) von Ley 38/1999, der Ley de Ordenacion de la Edificacion (LOE), verschob. ²³ In der Praxis bezeichnen Käufer und Anwälte den Schutz immer noch als “Ley 57/68”, und die Gerichte wenden das alte Gesetz weiterhin auf vor 2016 unterzeichnete Verträge an, sodass der Name die Kurzbezeichnung für das gesamte System bleibt. Heutzutage unterzeichnete Verträge unterliegen der LOE, aber die Substanz ist sehr ähnlich.

Die Pflichten des Bauträgers

Gemäß der Ersten Zusatzbestimmung der LOE muss ein Bauträger, der Vorauszahlungen für im Bau befindliche Häuser entgegennimmt, zwei Dinge tun. Erstens muss der Bauträger die Rückzahlung der geleisteten Beträge zuzüglich gesetzlicher Zinsen ab dem Datum der Erteilung der Baugenehmigung garantieren, entweder durch eine Bürgschaftsversicherung (seguro de caucion), ausgestellt von einem autorisierten Versicherer, oder durch eine gesamtschuldnerische Bankbürgschaft (aval solidario) von einem autorisierten Kreditinstitut, die den Fall abdeckt, dass der Bau nicht beginnt oder kein gutes Ende nimmt. ²⁴

Zweitens muss das Geld selbst korrekt gehandhabt werden. Vorauszahlungen müssen über ein Kreditinstitut entgegengenommen und auf einem Sonderkonto eingezahlt werden, das getrennt von den anderen Geldern des Bauträgers geführt wird und ausschließlich für Kosten verwendet werden darf, die sich aus dem Bau der Häuser ergeben. ²⁴ Von der empfangenden Bank wird erwartet, dass sie besondere Sorgfalt walten lässt, um sicherzustellen, dass die Gelder auf diesem dedizierten Konto landen, und der Oberste Gerichtshof hat Banken haftbar gemacht, wenn sie dies nicht getan haben.

Was die Bürgschaft abdecken muss

Die Bürgschaft ist nicht auf das bloße Kapital beschränkt, das Sie bezahlt haben. Die Banco de Espana bestätigt, dass der aval die Gesamtheit der Vorauszahlungen, einschließlich der anfallenden Steuern, zuzüglich des gesetzlichen Geldzinses (interes legal del dinero) ab dem Datum jeder Zahlung bis zum geplanten Übergabetermin abdecken muss. ⁴ Die Einbeziehung von Steuern ist für Off-Plan-Käufer wichtig, da Neubau-Ratenzahlungen IVA beinhalten, und diese IVA einen Teil des Betrags bildet, den Sie zurückfordern können. Die genauen Kaufsteuern für einen Neubau werden im separaten Leitfaden zu Neubau-IVA und AJD behandelt.

Gesetzliche Zinsen: der Betrag, der Ihren Anspruch wachsen lässt

Wenn ein Anspruch erfolgreich ist, erhalten Sie 100% Ihrer Einlagen zuzüglich des gesetzlichen Geldzinses, der ab jeder Zahlung läuft. Spanien legt diesen Satz jährlich in seinem Haushaltsgesetz fest. Er liegt seit dem Haushalt 2023 (Ley 31/2022) bei 3.25%, und da kein neuer Haushalt diese Referenz ersetzt hat, bleibt er auch für 2026 bei 3.25%; der zugehörige Zinssatz für verspätete Steuerzahlungen (interes de demora) beträgt für 2026 4.0625%. ⁵ Da die Zinsen vom Tag jeder Zahlung bis zur tatsächlichen Rückerstattung auflaufen, kann ein Anspruch, dessen Klärung Jahre dauert, wesentlich mehr wert sein als die Summe, die Sie ursprünglich übergeben haben, und der Oberste Gerichtshof hat bestätigt, dass diese Zinsen auch dann weiterlaufen, wenn der Bauträger insolvent ist.

Wie man einen Anspruch geltend macht, wenn das Haus nicht geliefert wird

Wenn der Bau nicht innerhalb der vereinbarten Frist beginnt oder nicht fertiggestellt wird, ist der Prozess im Großen und Ganzen unkompliziert. Sie fordern zuerst den Bauträger auf, alle von Ihnen gezahlten Beträge zurückzuerstatten. Kommt der Bauträger innerhalb von 30 Tagen nicht nach, können Sie die Rückerstattung direkt vom Bürgen (der Bank oder dem Versicherer) verlangen. ⁴ Sie müssen nicht zuerst die Insolvenz des Bauträgers nachweisen; die Bürgschaft steht für sich allein, und der Bürge kann sich nicht entziehen, indem er argumentiert, dass er weniger schuldet als der Bauträger.

Die spanische Rechtsprechung war für Käufer stets sehr schützend. Der Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass das Fehlen einer individuellen Bürgschaftsbescheinigung Ihr Recht auf Rückerstattung nicht aufhebt, wenn eine kollektive oder pauschale Police für die Entwicklung besteht, und dass die bürgende Bank die vollen Einlagen zuzüglich gesetzlicher Zinsen zurückerstatten muss, selbst wenn Sie über einen Vermittler oder auf ein anderes Konto als das des Bürgen gezahlt haben. Wenn Sie nie ein individuelles Bürgschaftsdokument erhalten haben (was viele Käufer bei älteren Costa del Sol-Projekten nicht taten), ist das allein kein Grund, Ihren Anspruch zu versenken.

Wann die Bürgschaft endet

Die Sicherheit ist nicht unbefristet. Sie wird aufgehoben, sobald der Bauträger nachweist, dass sowohl die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die Erstbezugsgenehmigung oder ein gleichwertiges Dokument ausgestellt wurde, als auch dass das Haus tatsächlich an Sie übergeben wurde. ⁴ Ab diesem Zeitpunkt ist das Off-Plan-Risiko, für das die Bürgschaft konzipiert wurde, vorüber, und Ihr Schutz verlagert sich auf die Fertigstellungs-, Mängelerfassungs- und Übergabephase, die im Leitfaden zur Mängelerfassung und Übergabe behandelt wird.

Fristen

Gehen Sie nicht davon aus, dass ein verjährter Anspruch noch besteht. Die Verjährungsfrist für eine persönliche Klage in Spanien wurde durch die Reform von Artikel 1964 des Bürgerlichen Gesetzbuches im Jahr 2015 von 15 Jahren auf 5 Jahre verkürzt, anwendbar auf Beziehungen, die ab dem 7. Oktober 2015 entstanden sind; ältere Beziehungen unterlagen einer Übergangsregelung. Der Oberste Gerichtshof hat bestätigt, dass die ordentliche Frist nach Artikel 1964 Ansprüche auf Rückforderung von Vorauszahlungen regelt. ⁶ Da die Berechnung der Übergangsregeln unerbittlich ist und die Zählung der Frist fallbezogen sein kann, sollte jeder, der eine historische Off-Plan-Anzahlung besitzt, schnell spanischen Rechtsrat einholen, anstatt zu zögern.

Praktische Checkliste für Käufer heute

• Bevor Sie Geld freigeben, fordern Sie schriftlich die individuelle Bürgschaftsbescheinigung (aval oder seguro de caucion) an, die Sie als Begünstigten für die genauen Beträge ausweist.
• Prüfen Sie, ob das Werbematerial und der Vertrag den Bürgen und das Kreditinstitut nennen, das das Sonderkonto führt, wie es die LOE von Bauträgern verlangt. ²
• Zahlen Sie nur auf das dafür vorgesehene Sonderkonto des Bauträgers ein, niemals auf ein persönliches oder allgemeines Konto.
• Bewahren Sie jeden Überweisungsbeleg auf: Die gesetzlichen Zinsen werden ab dem Datum jeder einzelnen Zahlung berechnet. ⁴
• Bestätigen Sie, dass die abgedeckte Summe die auf die Ratenzahlungen erhobene IVA umfasst, nicht nur den Nettopreis. ⁴

Die Bankbürgschaft ist das Rückgrat des Off-Plan-Käuferschutzes in Spanien, funktioniert aber zusammen mit den anderen Elementen des Kaufs. Lesen Sie ihn zusammen mit den Leitfäden zur Off-Plan-Reservierung, Off-Plan versus Wiederverkauf, Hypotheken und Einlagen für Nicht-Residenten sowie zur Zahlung der Anzahlung und Fertigstellung aus dem Ausland, damit die rechtlichen, finanziellen und steuerlichen Aspekte Ihres Costa del Sol-Kaufs stimmen, bevor Sie unterschreiben.