Beste Gegenden an der Costa del Sol: Marbella vs Estepona vs Mijas vs Fuengirola
Marbella, Estepona, Mijas und Fuengirola eignen sich jeweils für einen anderen ausländischen Käufer: Marbella für gehobenes Prestige, Estepona für Wachstum und Wert, Mijas für grünes Leben am Hang und Fuengirola für ein fußläufiges, gut angebundenes Stadtleben. Egal wofür Sie sich entscheiden, kalkulieren Sie 10% IVA plus 1.2% AJD für einen Neubau in Andalusien ein und planen Sie von Anfang an nicht-ansässige Steuern ein.
Die Wahl der besten Gegenden an der Costa del Sol hängt wirklich davon ab, wie Sie leben möchten und was Sie ausgeben wollen, passend zu einer Stadt. Dieser Leitfaden vergleicht vier der beliebtesten Ziele für ausländische Käufer von Neubauimmobilien – Marbella, Estepona, Mijas und Fuengirola – und erläutert dann die Steuern, Hypothekenregeln und Visumsoptionen, die für jeden Kauf durch Nichtansässige in Andalusien gelten. Alle vier liegen an der westlichen Costa del Sol, etwa 30 bis 45 Minuten vom Flughafen Malaga entfernt, sodass die Unterschiede eher im Charakter, Preis und Lebensstil als im Zugang liegen.
Marbella: Erstklassiges Prestige und internationale Eleganz
Marbella bleibt der Maßstab für Luxus an der Costa del Sol. Es vereint die historische Altstadt, den Hafen-Glamour von Puerto Banús, die exklusiven Villenviertel der Goldenen Meile und Sierra Blanca sowie ein golfreiches Hinterland in Nueva Andalucía. Für ausländische Käufer bietet es die größte Auswahl an hochwertigen Neubauwohnungen und bewachten Wohnanlagen, internationale Schulen, private Gesundheitsversorgung und ganzjährige Dienstleistungen in mehreren Sprachen.
Der Kompromiss ist der Preis: Marbella ist durchweg die teuerste der vier Gemeinden, und Top-Adressen erzielen einen erheblichen Aufschlag. Es passt zu Käufern, die Prestige, Wiederverkaufslikvidität und einen kosmopolitischen Lebensstil dem Wert pro Quadratmeter vorziehen.
Estepona: Wachstum, Wert und der “Garten der Costa del Sol”
Estepona hat sich in den letzten zehn Jahren neu erfunden, mit einer restaurierten Altstadt, blumengeschmückten Straßen, einer modernen Promenade und einer Welle von Neubauprojekten. Es bietet typischerweise ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis als Marbella, liegt aber direkt westlich an derselben Küstenlinie, weshalb es zu einer der am schnellsten wachsenden Optionen für ausländische Käufer geworden ist, die neuere Objekte zu zugänglicheren Preisen suchen.
Estepona eignet sich gut für Käufer, die ein echtes spanisches Stadtgefühl neben modernen Entwicklungen wünschen und die bereit sind, etwas weiter von den Zentren Marbella und Málaga entfernt zu sein, im Austausch für ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und eine starke Pipeline an neuen Häusern.
Mijas: Grünes Wohnen am Hang und Familienfreundlichkeit
Mijas umfasst drei verschiedene Zonen: das weiß getünchte Bergdorf Mijas Pueblo, den Küstenstreifen Mijas Costa (einschließlich La Cala de Mijas) und die Wohn- und Golfgebiete dazwischen. Es ist beliebt bei Familien und Käufern, die eine grünere, offenere Umgebung, Meerblick von den Hügeln und ein ruhigeres Tempo wünschen, während sie gleichzeitig nah an der Küste und an Fuengirola für Dienstleistungen bleiben.
Das Neubauangebot in Mijas ist stark, insbesondere Reihenhäuser und Apartmentanlagen mit Gemeinschaftspools und Gärten. Wenn Sie Platz, Natur und Golf ohne das Marbella-Preisschild wünschen, ist Mijas eine natürliche Wahl für Ihre engere Auswahl. Käufer, die dies gegen benachbarte Städte abwägen, möchten möglicherweise auch einen Fuengirola-Gebietsführer und einen Mijas Costa-Lifestyle-Führer zusätzlich zu diesem.
Fuengirola: Begehbares, verbundenes Stadtleben
Fuengirola ist die urbanste und begehbarste der vier. Es verfügt über einen langen Strandbereich, eine dichte Mischung aus Restaurants und Geschäften, eine etablierte internationale Gemeinschaft und, entscheidend, eine direkte Cercanías-Pendlerzuglinie, die es mit der Stadt Málaga und dem Flughafen verbindet. Diese Anbindung sowie niedrigere Einstiegspreise als in Marbella machen es zu einem Favoriten für Käufer, die ganzjährige Stadtannehmlichkeiten und einfache Reisen ohne tägliches Auto benötigen.
Neubauoptionen im Zentrum von Fuengirola sind begrenzter als in Mijas oder Estepona, da die Stadt bereits bebaut ist, sodass viele neuere Projekte am Rande Richtung Mijas oder Los Boliches liegen. Es passt zu Käufern, die Bequemlichkeit, Mietnachfrage und eine lebendige, ganzjährige Atmosphäre schätzen.
Auf einen Blick: Welche Gegend passt zu welchem Käufer
| Gegend | Am besten für | Charakter | Relativer Preis |
|---|---|---|---|
| Marbella | Prestige, luxuriöse Neubauten, Wiederverkaufslikvidität | Kosmopolitisch, hochwertig | Höchster |
| Estepona | Wert plus modernes Angebot, spanisches Stadtgefühl | Wachsend, authentisch | Mittel, gutes Preis-Leistungs-Verhältnis |
| Mijas | Familien, grünes Wohnen am Hang, Golf | Geräumig, natürlich | Mittel |
| Fuengirola | Begehbarkeit, Zuganbindung, Mietnachfrage | Urban, lebhaft | Niedrigerer Einstieg |
Einen Neubau kaufen: Die Steuern, die jeder ausländische Käufer einplanen sollte
Wo immer Sie an der Costa del Sol kaufen, ist der Immobiliensteuerrahmen auf nationaler und andalusischer Ebene festgelegt, sodass er sich zwischen diesen Städten nicht ändert. Für einen Neubau (erste Übertragung vom Bauträger) zahlen Sie IVA von 10% des Preises 1, plus Andalusiens Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados (AJD) von 1.2% 2. Beachten Sie, dass Garagen und Lagerräume, die separat vom Haus gekauft werden, mit dem allgemeinen IVA-Satz von 21% statt 10% besteuert werden 1. Wiederverkaufsimmobilien (gebrauchte) funktionieren anders: Sie unterliegen der ITP anstelle von IVA und AJD, in Andalusien generell 7% 2, hier nicht weiter behandelt.
Zusätzlich zu den Steuern sollten Sie Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren einplanen und Ihre NIE (Ausländeridentifikationsnummer) frühzeitig beantragen, da Sie ohne diese keine Abwicklung vornehmen oder Steuern zahlen können.
Bauträgergarantie: Ley 57/1968
Wenn Sie einen Off-Plan-Kauf tätigen und Ratenzahlungen vor Fertigstellung leisten, verlangt das spanische Gesetz vom Bauträger, diese Zahlungen durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice gemäß Ley 57/1968 abzusichern. Wird die Wohnung nicht wie vereinbart geliefert, haben Sie Anspruch auf Rückerstattung von 100% der gezahlten Beträge zuzüglich gesetzlicher Zinsen, und diese Schutzmaßnahmen können im Vertrag nicht aufgehoben werden 3. Vergewissern Sie sich immer, dass die Garantie vorhanden ist, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
Laufende Steuern und Verkaufssteuern für Nichtansässige
Als Nichtansässiger Eigentum zu besitzen, bringt wiederkehrende Verpflichtungen mit sich. Sie zahlen jährlich IBI (lokale Grundsteuer) an das Rathaus, deren Satz lokal festgelegt ist und je nach Gemeinde variiert. Sie müssen auch das Modelo 210 für IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige) einreichen. Wird die Immobilie zur Eigennutzung verwendet, wird die Steuer auf ein zugerechnetes Einkommen in Höhe von 1.1% oder 2% des Katasterwerts erhoben (1.1%, wenn der Katasterwert im Steuerjahr oder in den vorhergehenden zehn Jahren revidiert wurde, ansonsten 2%), besteuert mit 19% für EU/EWR-Ansässige und 24% für Nicht-EU-Ansässige wie britische Staatsangehörige 4. Wenn Sie die Immobilie vermieten, geben Sie stattdessen die tatsächlichen Mieteinnahmen an.
Beim Verkauf muss der Käufer 3% des Preises einbehalten und diese über Modelo 211 als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer an die Steuerbehörde entrichten 5. Ihr tatsächlicher Gewinn wird dann mit einem pauschalen Satz von 19% für Nichtansässige besteuert, innerhalb von etwa vier Monaten nach dem Verkauf auf Modelo 210 deklariert, und Sie können jeden zu viel einbehaltenen Betrag zurückfordern 6. Separat erhebt das Rathaus die plusvalia municipal auf die Wertsteigerung des städtischen Bodens während Ihrer Eigentumszeit 6.
Hypotheken für Nichtansässige
Spanische Banken verleihen Nichtansässigen typischerweise etwa 60% bis 70% des geschätzten Werts der Immobilie, planen Sie also eine Anzahlung von mindestens 30% plus Kaufnebenkosten ein. Die Laufzeiten sind in der Regel kürzer als für Ansässige, üblicherweise 20 bis 25 Jahre 7. Eine prinzipielle Hypothekenzusage zu erhalten, bevor Sie sich festlegen, hilft Ihnen, genau zu budgetieren, da die Bankbewertung und nicht der Verkaufspreis die Obergrenze des Darlehens festlegt.
Visa und Aufenthalt
Immobilienkauf gewährt keinen Aufenthaltsstatus mehr. Spanien hat sein Investoren-„Goldenes Visum“ gemäß dem Organgesetz 1/2025 abgeschafft, wobei der Weg am 3. April 2025 schließt 8. Nicht-EU-Käufer, die in Spanien leben möchten, nutzen jetzt typischerweise das Non-Lucrative Visa (für diejenigen, die von Ersparnissen, Renten oder Kapitaleinkommen leben), das Digital Nomad Visa oder das Entrepreneur Visa. Die Einkommensschwelle für das Non-Lucrative Visa ist an den IPREM-Index mit 400% für den Hauptantragsteller (rund 2,400 Euro pro Monat im Jahr 2026), plus etwa weitere 100% des IPREM pro zusätzlichem Familienmitglied gebunden; der genaue Betrag wird jährlich festgelegt, bestätigen Sie daher den aktuellen Betrag vor der Antragstellung 8. EU-/EWR-Bürger benötigen kein Visum, sollten aber ihren Wohnsitz anmelden, wenn sie langfristig bleiben.
So wählen Sie aus
Erstellen Sie zuerst eine engere Auswahl nach Lebensstil, dann nach Preis. Wählen Sie Marbella für erstklassiges Prestige und den größten Markt für luxuriöse Neubauten, Estepona für modernen Wert und ein spanisches Stadtgefühl, Mijas für grünes, familienfreundliches Wohnen am Hang und Fuengirola für begehbares, gut angebundenes Stadtleben mit starker Mietnachfrage. Wenden Sie dann dieselbe Steuer- und Finanzierungs-Checkliste auf Ihre Wahl an. Für weiteres Lesen siehe verwandte Leitfäden zu Neubaukaufkosten in Andalusien, Steuern für Nichtansässige in Spanien und das Non-Lucrative Visa.
Häufig gestellte Fragen
Welche der vier Gegenden ist die günstigste zum Kauf?
In der Regel bietet Fuengirola die niedrigsten Einstiegspreise, gefolgt von Estepona und Mijas, wobei Marbella am teuersten ist. Die Preise variieren stark je nach Lage innerhalb jeder Stadt, daher sollten Sie bestimmte Bauprojekte und nicht die Durchschnittspreise der Städte vergleichen.
Welche Steuern zahle ich für eine Neubauimmobilie an der Costa del Sol?
Bei einem Neubau zahlen Sie 10% IVA plus 1.2% AJD in Andalusien, zuzüglich Notar-, Register- und Anwaltsgebühren. Garagen oder Abstellräume, die separat gekauft werden, werden mit 21% IVA besteuert. Wiederverkaufsimmobilien zahlen stattdessen ITP, in der Regel 7% in Andalusien.
Bekomme ich noch eine Aufenthaltsgenehmigung, wenn ich eine Immobilie in Spanien kaufe?
Nein. Spanien hat das Investoren-Golden Visa am 3 April 2025 gemäß Organic Law 1/2025 abgeschafft. Nicht-EU-Käufer, die in Spanien leben möchten, nutzen nun Wege wie das Non-Lucrative, Digital Nomad oder Entrepreneur Visum.
Wie viel kann ein Nichtansässiger für eine spanische Hypothek aufnehmen?
Spanische Banken finanzieren in der Regel etwa 60% bis 70% des geschätzten Wertes für Nichtansässige, erwarten Sie also, dass Sie mindestens 30% zuzüglich der Kaufkosten selbst finanzieren, über eine Laufzeit von etwa 20 bis 25 Jahren.
Was ist Modelo 210 und muss ich es einreichen?
Modelo 210 ist die Einkommensteuererklärung für Nichtansässige (IRNR). Selbst wenn Sie die Immobilie nur selbst nutzen, müssen Sie diese einreichen und Steuern auf ein unterstelltes Einkommen von 1.1% oder 2% des Katasterwertes zahlen, zu 19% (EU/EWR) oder 24% (Nicht-EU).
Was passiert steuerlich, wenn ich verkaufe?
Der Käufer behält 3% des Preises über Modelo 211 als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer ein. Ihr Gewinn wird pauschal mit 19% für Nichtansässige über Modelo 210 besteuert, und Sie können jeden Überschuss zurückfordern. Die Gemeinde erhebt auch die plusvalia municipal.
