Kaufen in Marbella: Der Stadtteilführer
Marbella ist eigentlich eine Ansammlung sehr unterschiedlicher Stadtteile, von der Strandpromenade Golden Mile und dem bewachten Sierra Blanca bis zum familienfreundlichen Elviria und dem fußgängerfreundlichen San Pedro. Egal, wofür Sie sich entscheiden, ein ausländischer Käufer steht vor denselben Kernkosten: 10% IVA plus 1.2% AJD bei einem Neubau (7% ITP bei Wiederverkäufen), jährliche IBI und Einkommensteuer für Nichtansässige, und Hypotheken, die typischerweise auf 60-70% des Wertes begrenzt sind.
Die Wahl des Kauforts in Marbella ist genauso wichtig wie die Immobilie selbst. “Marbella” ist kein einzelner Ort, sondern eine Aneinanderreihung unterschiedlicher Viertel, die sich über etwa 27 Kilometer Küste erstrecken, jedes mit eigenem Charakter, Preisniveau und Lebensstil. Dieser Viertelführer führt einen ausländischen Käufer durch die Hauptbereiche Marbellas und legt dann die Steuern, Hypothekenregeln und laufenden Kosten dar, die überall dort gelten, wo Sie sich niederlassen, damit Sie Gleiches mit Gleichem vergleichen können, bevor Sie sich festlegen.
Wie Marbella aufgebaut ist
Stellen Sie sich Marbella als drei große Zonen vor. Im Zentrum liegen die historische Stadt und die berühmte Goldene Meile, die sich nach Westen in Richtung Puerto Banus erstreckt. Im Westen liegen Nueva Andalucia, Puerto Banus und San Pedro de Alcantara. Im Osten erstrecken sich die eher wohnlichen, familienorientierten Vororte in Richtung Elviria und Cabopino. Preise, Dichte und “Atmosphäre” ändern sich von einem zum nächsten stark, daher lohnt es sich, vor einer Entscheidung Zeit in jedem zu verbringen.
Die zentralen Viertel
Die Goldene Meile
Die Goldene Meile ist der Küstenstreifen zwischen Marbella und Puerto Banus, Heimat der Hotels Marbella Club und Puente Romano und einiger der begehrtesten Strandimmobilien an der Küste. Sie vereint bewachte Villensiedlungen auf der Bergseite mit luxuriösen Apartmentkomplexen direkt am Strand. Sie ist prestigeträchtig, fußläufig zum Strand und zentral gelegen, was sich im Aufpreis pro Quadratmeter widerspiegelt, den Sie zahlen.
Sierra Blanca und Nagueles
Die Hänge des Berges La Concha hinter der Goldenen Meile hinaufsteigend, sind Sierra Blanca und das benachbarte Nagueles bewacht, grün und ruhig, bevorzugt für große Familienvillen mit Meerblick. Sie gewinnen Privatsphäre, Sicherheit und Raum auf Kosten der Notwendigkeit eines Autos für alltägliche Besorgungen.
Altstadt von Marbella (Casco Antiguo)
Die weiß getünchte Altstadt rund um die Plaza de los Naranjos bietet begehbaren andalusischen Charme, Restaurants und ein starkes Gefühl der Zugehörigkeit. Der Bestand besteht hauptsächlich aus kleineren Stadthäusern und Apartments, ansprechend für Käufer, die Authentizität und ganzjähriges Leben statt einer Resort-Blase wünschen.
Die westlichen Viertel
Puerto Banus
Marbellas glamouröser Yachthafen ist gleichbedeutend mit Superyachten, Designer-Boutiquen und Nachtleben. Apartments hier sind praktisch und sehr gut vermietbar, aber die Gegend ist belebt und saisonal, wägen Sie also den Trubel gegen Lärm und sommerliche Menschenmassen ab.
Nueva Andalucia (das Golftal)
Direkt landeinwärts von Puerto Banus ist Nueva Andalucia als Golftal bekannt für seine Ansammlung von Golfplätzen, darunter Las Brisas und Los Naranjos. Es bietet eine große Auswahl an Villen und Apartments, eine starke internationale Gemeinschaft und einfachen Zugang zum Yachthafen, was es zu einer der beliebtesten Optionen für ausländische Käufer macht.
San Pedro de Alcantara
Westlich von Nueva Andalucia ist San Pedro eine echte Stadt mit einem authentischen lokalen Flair, einem neu gestalteten Boulevard und einer Strandpromenade und im Allgemeinen einem besseren Preis-Leistungs-Verhältnis als die Goldene Meile. Es passt zu Käufern, die Fußgängerfreundlichkeit, Schulen und Annehmlichkeiten am Strand suchen.
Die östlichen Viertel
Elviria und Las Chapas
Ost-Marbella rund um Elviria und Las Chapas ist grüner, ruhiger und familienorientierter, mit angesehenen internationalen Schulen in der Nähe, guten Stränden wie Nikki Beach und bewachten Siedlungen inmitten von Pinienwäldern. Es bietet typischerweise mehr Haus für Ihr Geld als das Zentrum, im Austausch für eine längere Fahrt in die Stadt.
Cabopino und Artola
Am östlichen Rand hat Cabopino einen hübschen Yachthafen und die geschützten Artola-Dünen. Es ist ruhiger und naturnäher, beliebt bei Käufern, die Strand und Ruhe dem Nachtleben vorziehen.
Was jeder ausländische Käufer zahlt: Steuern beim Kauf
Wo auch immer Sie kaufen, hängt die steuerliche Behandlung davon ab, ob es sich um einen Neubau von einem Bauträger oder um eine Wiederverkaufsimmobilie handelt. Andalusien legt diese Sätze fest.
- Neubau (Erstverkauf vom Bauträger): 10% IVA (Mehrwertsteuer) plus Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados (AJD, Stempelsteuer) von 1,2% in Andalusien, also grob 11,2% Steuern auf den Preis.12
- Wiederverkaufsimmobilie: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, Übertragungssteuer) von pauschal 7% in Andalusien, berechnet auf den höheren Wert von Kaufpreis oder Katasterreferenzwert.1
Eine reduzierte ITP von 2% existiert, ist aber Immobilienprofis vorbehalten, die innerhalb von zwei Jahren zum Wiederverkauf kaufen, bei Immobilien bis zu 500.000 Euro, sie gilt also nicht für einen normalen Eigennutzer oder Investor.3
Zusätzlich zu den Steuern, planen Sie Notar- und Grundbuchgebühren ein, Anwaltskosten (üblicherweise etwa 1% plus IVA) und, falls Sie einen Kredit aufnehmen, Hypotheken-Einrichtungskosten. Eine gängige Faustregel ist es, 10-13% des Preises für alle Kaufkosten und Steuern zusammen zu veranschlagen. Sie benötigen außerdem eine NIE (Ausländeridentifikationsnummer), um den Kauf abzuschließen.
Jährliche und laufende Kosten
Sobald Sie Eigentümer sind, sind die wiederkehrenden Kosten in jedem Viertel gleich, obwohl die Beträge je nach Immobilienwert variieren.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): die jährliche kommunale Grundsteuer, die auf den Katasterwert erhoben wird. Der gesetzliche Rahmen für städtische Immobilien liegt zwischen 0,4% und 1,10%; das Rathaus von Marbella wendet für 2026 einen Satz von etwa 0,456% an. Da Katasterwerte in der Regel weit unter dem Marktpreis liegen, ist die effektive Rechnung auf den Marktwert niedriger, als diese Überschrift vermuten lässt, obwohl jüngste Katasterrevisionen in Marbella einige Rechnungen in die Höhe getrieben haben.6
- IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige), Modelo 210: wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind, müssen Sie jährlich eine Erklärung abgeben, auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten. Bei einer Immobilie zur persönlichen Nutzung wird die Steuer auf ein unterstelltes Einkommen von 1,1% des Katasterwerts erhoben (2%, wenn der Wert in den letzten zehn Jahren nicht revidiert wurde), dann mit 19% für EU/EWR-Bürger oder 24% für Nicht-EU-Bürger besteuert, einschließlich britischer Staatsangehöriger seit dem Brexit. Tatsächliche Mieteinnahmen werden mit denselben 19% oder 24% besteuert.4
- Gemeinschaftsgebühren und Nebenkosten: bewachte Siedlungen und Resortkomplexe erheben Gemeinschaftsgebühren für Sicherheit, Gärten und Pools, die an der Goldenen Meile und in Nueva Andalucia erheblich sein können.
Finanzierung als Nichtansässiger
Spanische Banken vergeben Kredite an ausländische Käufer, aber zu strengeren Konditionen. Nichtansässige sind in der Regel auf 60-70% Beleihungswert begrenzt, wenn sie in der EU ansässig sind, und oft 50-60%, wenn sie von außerhalb der EU kommen, planen Sie also eine Anzahlung von mindestens 30-40% des Preises plus alle oben genannten Kaufkosten in liquiden Mitteln ein, bevor Sie sich an eine Bank wenden.8 Zinssätze und die genaue Obergrenze hängen von Ihrem Einkommensprofil und Ihrer Dokumentation ab.
Aufenthalt und Visa
Beachten Sie eine wichtige Änderung: Spanien hat den Immobilienweg seines Goldenen Visums am 3. April 2025 abgeschafft, sodass der Kauf einer Immobilie (auch über 500.000 Euro) keine Aufenthaltsberechtigung mehr verleiht.7 Käufer, die in Spanien leben möchten, suchen nun nach anderen Genehmigungen, wie dem Non-lucrative Visa oder, für Remote-Arbeitnehmer, dem Digital Nomad Visa. Wenn die Aufenthaltsberechtigung Teil Ihres Plans ist, holen Sie vor dem Kauf spezialisierten Einwanderungsrat ein.
Wenn Sie schließlich verkaufen
Wenn Sie als Nichtansässiger verkaufen, muss der Käufer 3% des Verkaufspreises einbehalten und diese als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer an die Agencia Tributaria (AEAT) zahlen; Sie reichen dann das Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf zu deklarieren und entweder den Restbetrag zu zahlen oder einen Überschuss zurückzufordern.5 Verkäufer zahlen auch die plusvalia municipal, eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks, an das Rathaus. Die Berücksichtigung dieser Ausstiegskosten von Anfang an hilft Ihnen, die wahre Nettorendite jedes Viertels zu beurteilen.
Das Viertel an Ihre Ziele anpassen
Für Prestige, Strandnähe und hohe Mietnachfrage führen die Goldene Meile und Puerto Banus. Für Familienleben, Raum und Wert schauen Sie nach Osten nach Elviria oder nach Westen nach San Pedro. Für Privatsphäre und Ausblicke sind Sierra Blanca und Nagueles kaum zu übertreffen. Für eine authentische Ganzjahresbasis sind die Altstadt oder San Pedro sinnvoll. Welches Sie auch wählen, der oben genannte Steuer- und Finanzierungsrahmen ist identisch, planen Sie diese Zahlen also vom ersten Tag an in Ihr Budget ein.
Für weitere Details, siehe unsere verwandten Leitfäden zu Neubaukosten und Steuern in Andalusien, zum Modelo 210 und den Steuerpflichten für Nichtansässige, zum Erhalt einer spanischen Hypothek als Ausländer und zum NIE und dem Kaufprozess.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Steuern zahle ich beim Kauf in Marbella?
Bei einem Neubau zahlen Sie 10% IVA plus 1.2% AJD Stempelsteuer in Andalusia, also etwa 11.2% an Steuern. Bei einem Wiederverkauf zahlen Sie 7% ITP Grunderwerbsteuer auf den höheren Wert von Kaufpreis oder Katasterreferenzwert. Rechnen Sie insgesamt mit etwa 10-13% des Preises, wenn Notar-, Register- und Anwaltsgebühren hinzugerechnet werden.
Bekomme ich noch eine Aufenthaltsgenehmigung (ein Golden Visa), wenn ich eine Immobilie in Marbella kaufe?
Nein. Spanien hat den Immobilieninvestitionsweg seines Golden Visa am 3. April 2025 abgeschafft, so dass der Kauf eines Hauses keine Aufenthaltsgenehmigung mehr gewährt. Käufer, die in Spanien leben möchten, nutzen nun andere Genehmigungen wie das non-lucrative visa oder das digital nomad visa.
Welche jährlichen Steuern muss ich als nicht ansässiger Eigentümer zahlen?
Sie zahlen IBI, die kommunale Grundsteuer (Marbellas Satz beträgt für 2026 etwa 0.456% des Katasterwerts), und reichen jedes Jahr Modelo 210 für die Einkommensteuer für Nichtansässige ein. Bei einer Immobilie zur persönlichen Nutzung wird die Steuer auf ein unterstelltes Einkommen von 1.1% des Katasterwerts berechnet, das für EU/EWR-Bürger mit 19% oder für Nicht-EU-Bürger, einschließlich britischer Staatsangehöriger, mit 24% besteuert wird.
Wie viel kann ein Ausländer leihen, um in Marbella zu kaufen?
Spanische Banken leihen Nichtansässigen in der Regel 60-70% des Wertes, wenn Sie in der EU leben, und oft 50-60%, wenn Sie von außerhalb der EU kommen. Planen Sie eine Anzahlung von mindestens 30-40% des Preises plus alle Kaufnebenkosten in bar ein, bevor Sie einen Antrag stellen.
Welches Viertel in Marbella ist am besten für Familien geeignet?
Ost-Marbella um Elviria und Las Chapas ist bei Familien beliebt wegen seiner grünen, ruhigen Umgebung, guten Strände und der Nähe zu internationalen Schulen. Westlich des Zentrums bietet San Pedro de Alcantara ein begehbares Stadtgefühl mit Schulen und Annehmlichkeiten zu einem besseren Preis-Leistungs-Verhältnis als die Golden Mile.
Was passiert steuerlich, wenn ich als Nichtansässiger verkaufe?
Der Käufer behält 3% des Verkaufspreises ein und zahlt diesen als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragssteuer an das Finanzamt. Sie reichen dann innerhalb von vier Monaten Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn zu deklarieren und den Restbetrag zu zahlen oder einen Überschuss zurückzufordern. Verkäufer zahlen auch die plusvalia municipal, eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks.
