Fuengirola und Mijas Costa: Preiswerter Neubau am Meer

Die Anziehungskraft der Costa del Sol fasziniert weiterhin ausländische Käufer, die ein neues Leben oder eine Investitionsmöglichkeit unter der spanischen Sonne suchen. Unter den begehrtesten Orten stechen Fuengirola und Mijas Costa hervor, die einen lebendigen Lebensstil, atemberaubende Strände und einen wachsenden Markt für zeitgenössische Neubau-Immobilien (obra nueva) bieten. Dieser Leitfaden bietet internationalen Käufern einen maßgeblichen Überblick, der von den einzigartigen Vorteilen von Neubauhäusern bis hin zu den Feinheiten der spanischen Grundsteuer und des Umzugs alles abdeckt.

Warum einen Neubau in Fuengirola und Mijas Costa wählen?

Fuengirola und Mijas Costa, eingebettet zwischen Malaga Stadt und Marbella, stellen ein verlockendes Angebot für diejenigen dar, die in Neubau-Immobilien investieren möchten. Die Region besticht durch hervorragende Anbindung über den Flughafen Malaga, eine kosmopolitische Atmosphäre und eine breite Palette an Annehmlichkeiten, darunter Golfplätze, Yachthäfen und internationale Schulen. Neubauhäuser hier zeichnen sich oft durch modernes Design, Energieeffizienz und Zugang zu Gemeinschaftseinrichtungen wie Swimmingpools, Fitnessstudios und Landschaftsgärten aus. Die Entscheidung für eine Immobilie vom Plan oder eine neu fertiggestellte Immobilie bedeutet typischerweise einen problemlosen Kauf mit den neuesten Baustandards und Garantien des Bauträgers.

Vorteile von Neubau-Immobilien

• Modernes Design und Annehmlichkeiten: Genießen Sie zeitgenössische Architektur, offenes Wohnen und hochwertige Ausstattung.
• Energieeffizienz: Neue Immobilien werden nach strengeren Umweltstandards gebaut, was zu niedrigeren Nebenkosten führt.
• Bauträgergarantien: Profitieren Sie von gesetzlichen Garantien, die strukturelle Mängel und andere Probleme abdecken.
• Anpassungsmöglichkeiten: Viele Projekte vom Plan bieten Käufern die Möglichkeit, bestimmte Aspekte ihres Zuhauses zu personalisieren.
• Geringerer Wartungsaufwand: Eine brandneue Immobilie erfordert typischerweise weniger sofortige Wartung und Renovierung.

Der Kaufprozess für Neubau-Immobilien für ausländische Käufer

Der Kauf einer Neubau-Immobilie in Spanien, insbesondere vom Plan, beinhaltet einen strukturierten Prozess, der sich vom Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie unterscheidet. Das Verständnis dieser Schritte ist entscheidend für eine reibungslose Transaktion.

1. Beschaffung einer NIE (Número de Identificación de Extranjero): Dies ist Ihre eindeutige Identifikationsnummer in Spanien, die für alle rechtlichen und finanziellen Transaktionen, einschließlich Immobilienkauf, Eröffnung eines Bankkontos und Steuererklärungen, unerlässlich ist. Sie können eine NIE bei einer spanischen Polizeistation (Oficina de Extranjeros) in Spanien oder über das spanische Konsulat in Ihrem Heimatland beantragen.
2. Eröffnung eines spanischen Bankkontos: Notwendig für die Abwicklung von Zahlungen im Zusammenhang mit der Immobilie, wie Anzahlungen, Steuern und laufende Nebenkosten.
3. Reservierung der Immobilie: Typischerweise wird eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnet und eine Reservierungsgebühr (z.B. 3.000 € – 10.000 €) gezahlt, um die Immobilie vom Markt zu nehmen.
4. Privater Kaufvertrag (Contrato de Compraventa Privado): Innerhalb weniger Wochen wird ein privater Vertrag unterzeichnet. In dieser Phase zahlen Sie in der Regel eine Anzahlung, typischerweise 10-30% des Kaufpreises, abzüglich der Reservierungsgebühr. Bei Immobilien vom Plan können während der Bauphase gestaffelte Zahlungen erforderlich sein, die stets durch Bankgarantien abgesichert sind, die die Rückzahlung Ihres Geldes gewährleisten, falls die Immobilie nicht fertiggestellt wird.
5. Due Diligence: Ihr Rechtsvertreter wird gründliche Prüfungen durchführen, um sicherzustellen, dass die Immobilie schuldenfrei, ordnungsgemäß registriert ist und der Bauträger über alle notwendigen Lizenzen und Bankgarantien für Zahlungen vom Plan verfügt.
6. Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde (Escritura de Compraventa): Dies ist der letzte Schritt, der vor einem Notar stattfindet. Der Restbetrag des Kaufpreises wird zusammen mit allen verbundenen Steuern und Gebühren gezahlt, und das Eigentum wird rechtlich übertragen.
7. Grundbucheintragung: Nach der Unterzeichnung wird die öffentliche Urkunde beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) eingereicht, um Ihr Eigentum einzutragen.

Wichtige Kosten und Steuern für Neubau-Immobilien

Beim Kauf einer Neubau-Immobilie in Fuengirola oder Mijas Costa müssen ausländische Käufer verschiedene Steuern und damit verbundene Kosten berücksichtigen. Diese belaufen sich typischerweise auf etwa 10-14% des Kaufpreises.

1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido – Mehrwertsteuer)

Für Neubau-Immobilien wird IVA anstelle von ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) erhoben. Der Standardsatz für Wohn-Neubau-Immobilien auf dem spanischen Festland und den Balearen beträgt 10% des Kaufpreises.

2. AJD (Actos Jurídicos Documentados – Stempelsteuer)

Diese Steuer wird bei Neubau-Immobilienkäufen und Hypotheken gezahlt. In Andalusien beträgt der aktuelle Satz für AJD auf Neubau-Immobilien 1.2% des Kaufpreises.

3. Sonstige Anschaffungskosten

• Notarkosten: Dies sind offizielle Gebühren für den Notar, der die öffentliche Urkunde legalisiert. Die Gebühren sind reguliert und hängen vom Kaufpreis ab.
• Grundbuchgebühren: Gebühren für die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen im Grundbuchamt. Diese sind ebenfalls reguliert und hängen vom Kaufpreis ab.
• Anwaltskosten: Es wird dringend empfohlen, einen unabhängigen Anwalt zu beauftragen, um Ihre Interessen während des gesamten Prozesses zu schützen. Die Gebühren liegen typischerweise zwischen 1% und 1.5% des Kaufpreises.
• Hypothekenkosten (falls zutreffend): Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, fallen zusätzliche Gebühren für die Einrichtung des Darlehens an, einschließlich Bewertungsgebühren und weiterer AJD auf die Hypothekenurkunde (die seit 2018 typischerweise von der Bank gezahlt wird).

Finanzierung Ihrer Neubau-Immobilie: Hypotheken für Nicht-Residenten

Spanische Banken bieten Hypotheken für nicht-ansässige Käufer an, obwohl sich die Bedingungen von denen für ansässige Personen unterscheiden können. Typischerweise können nicht-ansässige Käufer ein Beleihungsverhältnis (Loan-to-Value, LTV) von etwa 60-70% des Immobilienwertes oder Kaufpreises erwarten, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Das bedeutet, dass Sie in der Regel eine Anzahlung von 30-40% des Immobilienwertes sowie Mittel zur Deckung aller verbundenen Steuern und Anschaffungskosten leisten müssen. Banken werden Ihre finanzielle Stabilität, Ihr Einkommen und Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis aus Ihrem Heimatland bewerten.

Umzugs- und Aufenthaltsüberlegungen

Für ausländische Käufer, die einen dauerhaften Umzug oder längere Aufenthalte in Fuengirola oder Mijas Costa in Betracht ziehen, ist das Verständnis der spanischen Aufenthaltsbestimmungen von größter Bedeutung.

NIE – Unerlässlich für alle

Wie erwähnt, ist die NIE Ihre grundlegende Identifikationsnummer für alle Transaktionen in Spanien. Sie verleiht keine Aufenthaltsgenehmigung, ist aber eine Voraussetzung für fast jede offizielle Aktivität.

Golden Visa (Investorenvisum) – Nicht mehr verfügbar für Immobilienkauf

Zuvor konnte eine erhebliche Investition in spanische Immobilien (z.B. 500.000 € oder mehr) Nicht-EU-Bürger für ein Golden Visa qualifizieren, das eine Aufenthaltsgenehmigung bot. Ab Januar 2025 (mit einem Inkrafttreten am 3. April 2025) hat die spanische Regierung jedoch den Immobilien-Investitionsweg für das Golden Visa abgeschafft. Während andere Investitionsmöglichkeiten (wie erhebliche Kapitaltransfers oder Geschäftsprojekte) weiterhin bestehen können, qualifiziert der direkte Kauf von Immobilien nicht mehr für diese Art von Aufenthaltsgenehmigung. Käufer, die eine Aufenthaltsgenehmigung suchen, sollten je nach ihren Umständen andere Visaoptionen prüfen, wie das Non-Lucrative Visa oder Digital Nomad Visa.

Laufende Kosten für den Immobilienbesitz

Über den anfänglichen Kauf hinaus fallen wiederkehrende Kosten im Zusammenhang mit dem Besitz einer Immobilie in Fuengirola oder Mijas Costa an.

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Grundsteuer): Dies ist eine jährliche lokale Grundsteuer, die an das örtliche Rathaus gezahlt wird. Sie wird auf der Grundlage des Katasterwertes der Immobilie berechnet und variiert je nach Gemeinde. Für Mijas beträgt der städtische IBI-Satz 0.483% des Katasterwertes. Fuengirola bietet auch verschiedene Boni für empadronados (eingetragene Einwohner).
• Müllabfuhrgebühr (Tasa de Basura): Eine jährliche lokale Steuer für die Müllabfuhr, die je nach Gemeinde variiert.
• Gemeinschaftsgebühren (Gastos de Comunidad): Wenn Ihre Neubau-Immobilie Teil einer Anlage mit Gemeinschaftsbereichen (Gärten, Pools usw.) ist, zahlen Sie monatliche oder vierteljährliche Gemeinschaftsgebühren für deren Wartung.
• Nebenkosten: Wasser, Strom, Gas und Internet.
• Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes): Wenn Sie kein Steuerresident in Spanien sind, müssen Sie jährlich IRNR deklarieren und zahlen. Dies gilt sowohl für das zugerechnete Mieteinkommen (wenn die Immobilie nicht vermietet ist) als auch für tatsächliche Mieteinnahmen. Der Steuersatz beträgt 19% für Einwohner von EU-/EWR-Ländern und 24% für Einwohner anderer Länder.
• Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio): Obwohl national weitgehend abgeschafft, hat Andalusien, wie einige andere Regionen, eigene Vermögenssteuerregeln, die Eigentümer von hochpreisigen Immobilien betreffen können.

Verkauf Ihrer Immobilie: Die 3%-Einbehaltungsregel

Obwohl sich dieser Leitfaden auf den Kauf konzentriert, ist es wichtig, sich einer wichtigen steuerlichen Auswirkung bewusst zu sein, falls Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie als Nicht-Resident zu verkaufen. Wenn ein Nicht-Resident eine Immobilie in Spanien verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten. Dieser Betrag wird dann über Modelo 211 als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des nicht-ansässigen Verkäufers an die spanischen Steuerbehörden (Agencia Tributaria) gezahlt. Der Verkäufer reicht dann Modelo 210 ein, um den Kapitalgewinn (oder -verlust) zu deklarieren und entweder eine Rückerstattung des überschüssigen Einbehalts zu erhalten oder einen ausstehenden Betrag zu zahlen.

Der Erwerb einer Neubau-Immobilie in Fuengirola oder Mijas Costa bietet eine fantastische Gelegenheit, den begehrten Lebensstil der Costa del Sol zu genießen. Indem ausländische Käufer den Kaufprozess, die steuerlichen Auswirkungen und die Umzugsanforderungen verstehen, können sie ihre Investition mit Zuversicht tätigen und ihr neues Zuhause in diesem wunderschönen Teil Andalusiens genießen.