Fuengirola i Mijas Costa: Korzystne nowe budownictwo nad morzem

Urok Costa del Sol wciąż zachwyca zagranicznych nabywców szukających nowego życia lub możliwości inwestycyjnych w hiszpańskim słońcu. Wśród najbardziej pożądanych lokalizacji wyróżniają się Fuengirola i Mijas Costa, oferując tętniący życiem styl życia, wspaniałe plaże oraz rozwijający się rynek nowoczesnych nieruchomości z rynku pierwotnego (obra nueva). Ten przewodnik stanowi autorytatywne omówienie dla międzynarodowych nabywców, obejmujące wszystko, od unikalnych zalet nowych domów po zawiłości hiszpańskich podatków od nieruchomości i kwestii relokacji.

Dlaczego warto wybrać nową nieruchomość (new-build) w Fuengiroli i Mijas Costa?

Fuengirola i Mijas Costa, położone między Malagą a Marbellą, stanowią kuszącą propozycję dla tych, którzy chcą zainwestować w nowo wybudowane nieruchomości. Region szczyci się doskonałą łącznością dzięki lotnisku w Maladze, kosmopolityczną atmosferą i szeroką gamą udogodnień, w tym polami golfowymi, marinami i międzynarodowymi szkołami. Nowe domy często charakteryzują się nowoczesnym designem, efektywnością energetyczną i dostępem do wspólnych udogodnień, takich jak baseny, siłownie i ogrody krajobrazowe. Wybór nieruchomości na etapie budowy (off-plan) lub nowo ukończonej zazwyczaj oznacza bezproblemowy zakup z najnowszymi standardami budowlanymi i gwarancjami od dewelopera.

Zalety nieruchomości z rynku pierwotnego

• Nowoczesny design i udogodnienia: Ciesz się współczesną architekturą, otwartymi przestrzeniami mieszkalnymi i wysokiej jakości wykończeniami.
• Efektywność energetyczna: Nowe nieruchomości są budowane zgodnie z bardziej rygorystycznymi normami środowiskowymi, co prowadzi do niższych rachunków za media.
• Gwarancje dewelopera: Korzystaj z prawnych gwarancji obejmujących wady konstrukcyjne i inne problemy.
• Opcje personalizacji: Wiele inwestycji na etapie budowy oferuje nabywcom możliwość spersonalizowania niektórych aspektów ich domu.
• Zmniejszone koszty utrzymania: Zupełnie nowa nieruchomość zazwyczaj wymaga mniej natychmiastowej konserwacji i remontów.

Proces zakupu nowej nieruchomości dla zagranicznych nabywców

Zakup nowej nieruchomości w Hiszpanii, zwłaszcza na etapie budowy, obejmuje ustrukturyzowany proces, różniący się od zakupu nieruchomości z drugiej ręki. Zrozumienie tych kroków jest kluczowe dla sprawnej transakcji.

1. Uzyskanie NIE (Número de Identificación de Extranjero): Jest to Twój unikalny numer identyfikacyjny w Hiszpanii, niezbędny do wszystkich transakcji prawnych i finansowych, w tym zakupu nieruchomości, otwarcia konta bankowego i deklaracji podatkowych. Możesz złożyć wniosek o NIE na hiszpańskiej posterunku policji (Oficina de Extranjeros) w Hiszpanii lub za pośrednictwem konsulatu hiszpańskiego w Twoim kraju.
2. Otworzenie hiszpańskiego konta bankowego: Niezbędne do zarządzania płatnościami związanymi z nieruchomością, takimi jak depozyty, podatki i bieżące rachunki za media.
3. Zarezerwowanie nieruchomości: Zazwyczaj podpisywana jest umowa rezerwacyjna, a opłata rezerwacyjna (np. 3000 – 10 000 EUR) jest uiszczana, aby zdjąć nieruchomość z rynku.
4. Prywatna umowa kupna (Contrato de Compraventa Privado): W ciągu kilku tygodni podpisywana jest umowa prywatna. Na tym etapie zazwyczaj wpłacasz depozyt, zazwyczaj 10-30% ceny zakupu, pomniejszony o opłatę rezerwacyjną. W przypadku nieruchomości na etapie budowy mogą być wymagane płatności etapowe podczas fazy budowy, zawsze zabezpieczone gwarancjami bankowymi zapewniającymi zwrot pieniędzy, jeśli nieruchomość nie zostanie ukończona.
5. Due Diligence: Twój przedstawiciel prawny przeprowadzi dokładne sprawdzenia, aby upewnić się, że nieruchomość jest wolna od długów, prawidłowo zarejestrowana, a deweloper posiada wszystkie niezbędne licencje i gwarancje bankowe na płatności z tytułu nieruchomości na etapie budowy.
6. Podpisanie aktu notarialnego (Escritura de Compraventa): Jest to ostatni krok, odbywający się przed Notariuszem Publicznym. Uiszczana jest pozostała część ceny zakupu, wraz ze wszystkimi związanymi z tym podatkami i opłatami, a własność zostaje prawnie przeniesiona.
7. Rejestracja nieruchomości: Po podpisaniu aktu notarialnego, jest on składany do Rejestru Gruntów (Registro de la Propiedad) w celu zarejestrowania Twojej własności.

Kluczowe koszty i podatki dla nowej nieruchomości

Kupując nową nieruchomość w Fuengiroli lub Mijas Costa, zagraniczni nabywcy muszą uwzględnić kilka podatków i związanych z nimi kosztów. Zazwyczaj wynoszą one około 10-14% ceny zakupu.

1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido – VAT)

W przypadku nowych nieruchomości stosuje się IVA zamiast ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Standardowa stawka IVA dla nowej nieruchomości mieszkalnej w kontynentalnej Hiszpanii i na Balearach wynosi 10% ceny zakupu.

2. AJD (Actos Jurídicos Documentados – podatek od czynności cywilnoprawnych)

Podatek ten jest płacony przy zakupie nowych nieruchomości i kredytach hipotecznych. W Andaluzji aktualna stawka AJD dla nowych nieruchomości wynosi 1.2% ceny zakupu.

3. Inne koszty zakupu

• Opłaty notarialne: Są to oficjalne opłaty dla Notariusza Publicznego, który legalizuje akt notarialny. Opłaty są regulowane i zależą od ceny zakupu.
• Opłaty za wpis do księgi wieczystej: Opłaty za zarejestrowanie nieruchomości na Twoje nazwisko w Rejestrze Gruntów (Land Registry). Są one również regulowane i zależą od ceny zakupu.
• Opłaty prawne: Zdecydowanie zaleca się zatrudnienie niezależnego prawnika w celu ochrony Twoich interesów w trakcie całego procesu. Opłaty zazwyczaj wahają się od 1% do 1.5% ceny zakupu.
• Koszty kredytu hipotecznego (jeśli dotyczy): Jeśli uzyskasz kredyt hipoteczny, będą dodatkowe opłaty za ustanowienie pożyczki, w tym opłaty za wycenę i dalsze AJD od aktu hipotecznego (które zazwyczaj są płacone przez bank od 2018 roku).

Finansowanie nowej nieruchomości: kredyty hipoteczne dla nierezydentów

Hiszpańskie banki oferują kredyty hipoteczne nabywcom nierezydentom, chociaż warunki mogą różnić się od tych dla rezydentów. Zazwyczaj nabywcy nierezydenci mogą oczekiwać wskaźnika kredytu do wartości (Loan-to-Value, LTV) wynoszącego około 60-70% wartości wyceny nieruchomości lub ceny zakupu, w zależności od tego, która z tych wartości jest niższa. Oznacza to, że generalnie będziesz musiał zapewnić wkład własny w wysokości 30-40% wartości nieruchomości, plus środki na pokrycie wszystkich związanych z tym podatków i kosztów zakupu. Banki ocenią Twoją stabilność finansową, dochody i stosunek zadłużenia do dochodów w Twoim kraju pochodzenia.

Kwestie relokacji i rezydencji

Dla zagranicznych nabywców rozważających stałe przeniesienie się lub dłuższe pobyty w Fuengiroli lub Mijas Costa, zrozumienie hiszpańskich zasad rezydencji jest sprawą najwyższej wagi.

NIE – Niezbędne dla wszystkich

Jak wspomniano, NIE jest Twoim podstawowym numerem identyfikacyjnym do wszystkich transakcji w Hiszpanii. Nie przyznaje on rezydencji, ale jest warunkiem wstępnym do prawie każdej oficjalnej czynności.

Golden Visa (wiza inwestorska) – Już niedostępna w przypadku zakupu nieruchomości

Wcześniej znacząca inwestycja w hiszpańskie nieruchomości (np. 500 000 EUR lub więcej) mogła kwalifikować obywateli spoza UE do uzyskania Złotej Wizy (Golden Visa), oferując rezydencję. Jednakże, od stycznia 2025 roku (z datą wejścia w życie 3 kwietnia 2025 roku), rząd hiszpański zniósł możliwość uzyskania Złotej Wizy poprzez inwestycje w nieruchomości. Chociaż inne drogi inwestycyjne (takie jak znaczące transfery kapitału lub projekty biznesowe) mogą nadal istnieć, bezpośredni zakup nieruchomości nie kwalifikuje się już do tego rodzaju rezydencji. Nabywcy poszukujący rezydencji powinni zbadać inne opcje wizowe, takie jak Non-Lucrative Visa (wiza dla osób bez prawa do pracy) lub Digital Nomad Visa (wiza dla cyfrowych nomadów), w zależności od ich okoliczności.

Bieżące koszty posiadania nieruchomości

Poza początkowym zakupem, istnieją powtarzające się koszty związane z posiadaniem nieruchomości w Fuengiroli lub Mijas Costa.

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – podatek miejski): Jest to coroczny lokalny podatek od nieruchomości płacony do lokalnego ratusza. Jest on obliczany na podstawie wartości katastralnej nieruchomości i różni się w zależności od gminy. Dla Mijas, stawka miejska IBI wynosi 0.483% wartości katastralnej. Fuengirola oferuje również różne bonusy dla empadronados (zarejestrowanych mieszkańców).
• Rubbish Collection Tax (Tasa de Basura): Coroczna lokalna opłata za wywóz śmieci, różniąca się w zależności od gminy.
• Community Fees (Gastos de Comunidad): Jeśli Twoja nowa nieruchomość jest częścią kompleksu ze wspólnymi obszarami (ogrody, baseny itp.), będziesz płacić miesięczne lub kwartalne opłaty wspólnotowe za ich utrzymanie.
• Rachunki za media: Woda, prąd, gaz i internet.
• Non-Resident Income Tax (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes): Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, musisz zadeklarować i płacić roczny IRNR. Dotyczy to zarówno przypisanego dochodu z najmu (jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana), jak i faktycznego dochodu z najmu. Stawka podatku wynosi 19% dla rezydentów krajów UE/EOG i 24% dla rezydentów innych krajów.
• Wealth Tax (Impuesto sobre el Patrimonio): Chociaż w dużej mierze zniesiony na poziomie krajowym, Andaluzja, podobnie jak niektóre inne regiony, ma własne zasady dotyczące podatku od majątku, które mogą dotyczyć właścicieli nieruchomości o wysokiej wartości.

Sprzedaż nieruchomości: Zasada zatrzymania 3%

Chociaż ten przewodnik koncentruje się na zakupie, ważne jest, aby być świadomym kluczowych konsekwencji podatkowych, jeśli zdecydujesz się sprzedać swoją nieruchomość jako nierezydent. Jeśli nierezydent sprzedaje nieruchomość w Hiszpanii, kupujący jest prawnie zobowiązany do zatrzymania 3% ceny sprzedaży. Kwota ta jest następnie wpłacana hiszpańskim władzom podatkowym (Agencia Tributaria) za pośrednictwem Modelo 211 jako zaliczka na podatek od zysków kapitałowych nierezydenta. Sprzedający następnie składa Modelo 210, aby zadeklarować zysk kapitałowy (lub stratę) i otrzymać zwrot nadmiernie zatrzymanej kwoty lub zapłacić wszelkie zaległe kwoty.

Nabycie nowej nieruchomości w Fuengiroli lub Mijas Costa oferuje fantastyczną okazję do przyjęcia pożądanego stylu życia na Costa del Sol. Dzięki zrozumieniu procesu zakupu, konsekwencji podatkowych i wymagań dotyczących relokacji, zagraniczni nabywcy mogą z pewnością zarządzać swoją inwestycją i cieszyć się swoim nowym domem w tej pięknej części Andaluzji.