Wohnen in Estepona: Der Neubau-Boom

Estepona, einst ein ruhiges Fischerdorf, hat sich zu einem der meistdiskutierten Reiseziele der Costa del Sol entwickelt, und in Estepona zu leben bedeutet zunehmend, in einem brandneuen Zuhause zu leben. Ein Jahrzehnt der Stadterneuerung hat die Altstadt in eine Open-Air-Galerie mit Wandgemälden und blumengeschmückten Straßen verwandelt, während sich die umliegenden Hänge und die Strandpromenade mit modernen Entwicklungen füllen. Dieser Leitfaden erklärt den Neubau-Boom und, ebenso wichtig, die Steuern, Formalitäten und praktischen Aspekte, die jeder ausländische Käufer vor der Unterzeichnung verstehen muss.

Warum Estepona, und warum jetzt

Estepona liegt im Westen der Provinz Malaga, etwa 80 km vom Flughafen Malaga und etwa 45 km vom Flughafen Gibraltar entfernt, mit Marbella nur eine kurze Fahrt östlich entlang der A-7.⁹ Die Gemeinde ist ab Januar 2025 die Heimat von etwa 79.621 Einwohnern und genießt mehr als 325 Sonnentage im Jahr.⁹ Die Stadt, auch “Garten der Costa del Sol” genannt, hat stark in die Verschönerung investiert: über 40 künstlerische Wandgemälde, restaurierte Plätze und subtropische Bepflanzung.⁹ Golf (einschließlich des berühmten Finca Cortesin), Strände und der Yachthafen runden den Reiz des Lebensstils ab.⁹

Dieser Lebensstil hat die Nachfrage nach modernem Wohnraum angetrieben, und Estepona hat mit einer Welle von Off-Plan- und schlüsselfertigen Entwicklungen reagiert. Im Vergleich zu stärker gesättigten Nachbarn werden Käufer von neueren Objekten, größeren Terrassen und historisch wettbewerbsfähigeren Preisen angezogen, obwohl die Angebotspreise stark gestiegen sind, da das Profil der Stadt gewachsen ist.

Neubau kaufen: die Steuern, die Sie tatsächlich zahlen

Das Wichtigste, was ausländische Käufer falsch verstehen, ist die Verwechslung der Besteuerung von Neubauten und Wiederverkäufen. Sie sind völlig unterschiedlich.

Neubau (Off-Plan oder Erstverkauf)

• IVA (Mehrwertsteuer) von 10% des Preises, der Standardsatz für neue Wohnimmobilien in Spanien (4% nur für offiziell geschützten VPO-Wohnraum).²
• AJD (Actos Juridicos Documentados) von 1,2% in Andalusien, die Stempelsteuer, die auf die Urkunde eines Neubaukaufs erhoben wird.¹

Die Schlagzeile der Steuerlast für ein Neubauhaus in Estepona beträgt also 10% IVA + 1,2% AJD = 11,2% des Kaufpreises. Neubaukäufer zahlen keine ITP.

Wiederverkauf (Gebrauchtimmobilie)

Wenn Sie stattdessen eine Wiederverkaufsimmobilie kaufen, zahlen Sie ITP (Transmisiones Patrimoniales) zum allgemeinen andalusischen Satz von 7%, und keine IVA oder AJD auf den Kauf selbst.¹⁵ Es gibt ermäßigte ITP-Sätze (zum Beispiel 6% für einen Hauptwohnsitz bis 150.000 EUR, oder 3,5% für Käufer unter 35 und bestimmte geschützte Gruppen bei einem Hauptwohnsitz innerhalb von Wertgrenzen), aber diese gelten selten für ausländische Zweitwohnsitzkäufer.⁵⁶ Beachten Sie, dass die Steuerbemessungsgrundlage der höhere Wert zwischen dem gezahlten Preis und dem Katasterreferenzwert (valor de referencia) ist, sodass eine unterbewertete Urkunde die Rechnung nicht mindert.⁶

Zusätzlich zu den Steuern sollten Sie ungefähr 1% bis 2% mehr für Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren einplanen. Eine realistische Faustregel ist, etwa 12% bis 14% zum Neubaupreis für alle kombinierten Kosten hinzuzurechnen.

Off-Plan-Schutz: Anzahlungen und Garantien

Off-Plan zu kaufen bedeutet, in Etappen zu zahlen, bevor das Haus existiert, daher schützt das spanische Gesetz Ihre Anzahlungen. Historisch bekannt als Ley 57/68, ist dieser Schutz nun in der Ley de Ordenacion de la Edificacion verankert: Der Bauträger muss jede Stufenzahlung mit einer Bankgarantie (aval bancario) oder einer Versicherungspolice absichern, die auf einem speziellen Konto verwahrt wird, sodass Ihr Geld mit Zinsen zurückerstattet wird, wenn die Immobilie nicht geliefert wird. Bestätigen Sie immer schriftlich, dass diese Garantien vorhanden sind, bevor Sie eine Zahlung überweisen, und beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, niemals den des Bauträgers.

Die NIE und die Tür öffnen

Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), die Steueridentifikationsnummer, die zum Immobilienkauf, zur Eröffnung eines spanischen Bankkontos und zur Zahlung von Steuern erforderlich ist. Sie können sich bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder in Spanien nach Terminvereinbarung bewerben oder Ihrem Anwalt eine Vollmacht erteilen, um sie für Sie zu besorgen. Sie hat als Identifikationsnummer kein Verfallsdatum und ist von jeder Aufenthaltsgenehmigung getrennt.

Hypotheken für Nichtansässige

Spanische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige, aber zu strengeren Konditionen. Im Jahr 2026 liegt der Beleihungsauslauf (LTV) für Nichtansässige typischerweise zwischen 60% und 70% für EU-Käufer und etwa 50% bis 60% für Nicht-EU-Käufer (einschließlich britischer Staatsangehöriger nach dem Brexit), wobei das höhere Ende für starke Finanzprofile reserviert ist.⁸ Entscheidend ist, dass der LTV auf den niedrigeren Wert der Bankbewertung oder des Kaufpreises angewendet wird, sodass Sie die Steuern und Gebühren sowie die Anzahlung aus eigenen Mitteln decken.⁸ Einkommen in Nicht-Euro-Währungen kann das maximal angebotene Volumen aufgrund des Währungsrisikos reduzieren.⁸

Laufende Kosten, sobald Sie Eigentümer sind

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): eine jährliche kommunale Grundsteuer, basierend auf dem Katasterwert, festgelegt und erhoben vom Rathaus Estepona. Die Sätze variieren je nach Gemeinde, fragen Sie also den Makler oder das Rathaus nach dem genauen Wert für Ihre spezifische Immobilie.
• Gemeinschaftsgebühren: Die meisten neuen Entwicklungen verfügen über gemeinsame Pools, Gärten und Sicherheitsdienste, die durch monatliche Gebühren der Eigentümergemeinschaft finanziert werden.
• Müll (basura) und Nebenkosten: lokal abgerechnet.
• Plusvalia municipal: eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks, normalerweise vom Verkäufer zu zahlen, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt.

Einkommensteuer für Nichtansässige: Modelo 210

Dies ist die laufende Verpflichtung, die die meisten ausländischen Eigentümer übersehen. Als Nichtansässiger, der Eigentum in Spanien besitzt, müssen Sie die IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) mit Modelo 210 einreichen, unabhängig davon, ob Sie das Haus vermieten oder nicht.²³

• Wenn Sie es nicht vermieten, besteuert Spanien ein angenommenes „unterstelltes Einkommen“ basierend auf dem Katasterwert (üblicherweise 1,1% oder 2% dieses Werts) und wendet dann den IRNR-Satz an.³
• Wenn Sie es vermieten, geben Sie die tatsächlichen Mieteinnahmen an.³

Der IRNR-Satz beträgt 19% für Einwohner der EU, des EWR, Islands, Liechtensteins und Norwegens und 24% für Nicht-EU-Bürger (britische Staatsangehörige fallen jetzt in die 24%-Band).³¹⁰ Vermieter aus der EU/EWR können Ausgaben abziehen; Vermieter aus Nicht-EU-Ländern im Allgemeinen nicht.³ Weiterführende Lektüre: siehe unsere Leitfäden zur Steuer für Nichtansässige und zur Vermietung eines Hauses an der Costa del Sol.

Später verkaufen: der 3%ige Einbehalt

Wenn ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie verkauft, muss der Käufer 3% des Verkaufspreises einbehalten und an die Agencia Tributaria (Modelo 211) als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers abführen.⁴ Der Verkäufer reicht dann Modelo 210 ein, um die tatsächliche Kapitalertragssteuer zu begleichen, eine Pauschale von 19% auf den Gewinn für EU/EWR-Verkäufer (ansonsten 24%), und zahlt entweder den Restbetrag oder fordert einen zu viel einbehaltenen Betrag zurück.⁴ Berücksichtigen Sie dies, wenn Sie einen eventuellen Ausstieg planen.

Kann der Kauf Ihnen einen Wohnsitz verschaffen? Nicht mehr

Das sogenannte Golden Visa, das Nicht-EU-Käufern, die 500.000 EUR oder mehr in Immobilien investierten, einen Wohnsitz gewährte, wurde für neue Anträge am 3. April 2025 gemäß dem Organgesetz 1/2025 abgeschafft.⁷ Der Kauf einer Immobilie in Estepona bietet keinen Weg mehr zur spanischen Residenz. Nicht-EU-Bürger, die hier leben möchten, sollten stattdessen das Visum für Nichterwerbstätige (für diejenigen mit ausreichend passivem Einkommen oder Ersparnissen) oder das Digitale Nomadenvisum (für Remote-Arbeiter und Freiberufler mit ausländischem Einkommen) in Betracht ziehen.⁷ EU-Bürger behalten die Freizügigkeit und registrieren sich einfach als Einwohner.

Schulen und Gesundheitswesen

Estepona und die weitere westliche Costa del Sol sind gut mit internationalen Schulen versorgt, die britische, IB- und andere Lehrpläne anbieten, was ein großer Anziehungspunkt für umziehende Familien ist; bestätigen Sie die aktuellen Zulassungen direkt mit jeder Schule. Das Gesundheitswesen kombiniert Spaniens öffentliches System (zugänglich für legale Einwohner, die Beiträge leisten oder versichert sind) mit einem starken privaten Sektor und internationalen Kliniken entlang der Küste. Einwohner aus Ihrem Heimatland sollten prüfen, ob für Ihr Visum ein bilaterales Gesundheitsabkommen oder eine private Krankenversicherung erforderlich ist.

Das Fazit

Estepona bietet eine seltene Mischung: eine authentische, begehbare andalusische Stadt, eine ernstzunehmende Auswahl an modernen Neubauhäusern und einen Lebensstil, der auf Sonne, Meer und Golf basiert. Die Mathematik ist überschaubar, wenn man sie einmal kennt: Planen Sie etwa 11,2% Steuern für einen Neubau ein, fügen Sie Gebühren hinzu, planen Sie jährliche IBI und Modelo 210 ein und behandeln Sie Wohnsitz und Eigentum als zwei getrennte Entscheidungen. Mit einem unabhängigen Anwalt und verifizierten Off-Plan-Garantien kann der Neubau-Boom eher eine Chance als ein Risiko sein. Für die nächsten Schritte sehen Sie unsere verwandten Leitfäden zum sicheren Off-Plan-Kauf, zu Steuern für Nichtansässige in Spanien und zu spanischen Hypotheken für ausländische Käufer.