Das spanische Visum für Nichterwerbstätige, erklärt
Das Visum für Nicht-Erwerbstätige (NLV) ermöglicht Amerikanern, mit passivem Einkommen ohne Erwerbstätigkeit an der Costa del Sol zu leben, wobei im Jahr 2026 etwa EUR 28.800 pro Jahr zuzüglich EUR 7.200 pro unterhaltsberechtigter Person erforderlich sind. Es macht Sie auch zu einem spanischen Steuerinländer, sobald Sie mehr als 183 Tage hier verbringen, wodurch Ihr weltweites Einkommen besteuert wird, obwohl das Abkommen zwischen den USA und Spanien eine echte Doppelbesteuerung verhindert. Der Immobilienerwerb ist vom Visum unabhängig, aber die Erwerbssteuern für Neubauten und die Meldepflichten für Nichtansässige sind beide für Ihr Budget relevant.
Was das spanische Non-Lucrative Visa ist
Das spanische Non-Lucrative Visa (NLV oder visado de residencia no lucrativa) ist eine Aufenthaltserlaubnis für Nicht-EU-Bürger, einschließlich US-Bürger, die in Spanien von ihrem eigenen passiven Einkommen leben möchten, ohne zu arbeiten. Es ist der häufigste Weg für amerikanische Rentner und finanziell unabhängige Käufer, die sich an der Costa del Sol niederlassen, von Marbella und Estepona über Fuengirola bis nach Nerja. Das entscheidende Wort ist nicht-lukrativ: Die Genehmigung verbietet jede wirtschaftliche oder berufliche Tätigkeit in Spanien, und spanische Konsulate betrachten Fernarbeit, Freiberuflichkeit und das Erzielen von Einkommen aus Ihrer eigenen US-LLC inzwischen ebenfalls als verboten 2. Wenn Sie beabsichtigen, weiterhin aus der Ferne zu arbeiten, ist das Digitale Nomadenvisum der richtige Weg, nicht dieses.
Das Non-Lucrative Visa wird für ein Jahr erteilt und in Zweijahresblöcken (2 + 2) verlängert, danach können Sie eine Langzeitaufenthaltsgenehmigung beantragen. Der Kauf eines Hauses ist keine Bedingung für das Visum, und das Visum ist keine Bedingung für den Kauf: Amerikaner können Immobilien an der Costa del Sol als Nichtansässige frei erwerben. Dieser Leitfaden erklärt, wie beides zusammenspielt, da Ihr Aufenthaltsstatus die Steuern ändert, die Sie sowohl auf Ihr Haus als auch auf Ihr weltweites Einkommen zahlen.
Einkommensanforderungen 2026
Die finanzielle Schwelle ist an den IPREM (Indicador Publico de Renta de Efectos Multiples) gekoppelt. Für 2026 blieb der IPREM bei EUR 600 pro Monat oder EUR 7.200 pro Jahr, da Spanien sein vorheriges Budget fortführte, anstatt ein neues zu genehmigen 1. Das NLV erfordert den Nachweis eines stabilen passiven Einkommens von 400% des IPREM für den Hauptantragsteller, plus 100% für jedes begleitende Familienmitglied 2.
| Antragsteller | IPREM-Vielfaches | Pro Monat | Pro Jahr |
|---|---|---|---|
| Hauptantragsteller | 400% | EUR 2.400 | EUR 28.800 |
| Jedes abhängige Familienmitglied | +100% | +EUR 600 | +EUR 7.200 |
Ein Paar muss also etwa EUR 36.000 pro Jahr nachweisen (EUR 28.800 + EUR 7.200). Akzeptable Quellen sind Renten, Mieteinnahmen, Dividenden, Annuitäten und Ersparnisse. Das Einkommen muss passiv und wiederkehrend sein: Ein Gehalt aus einem laufenden Arbeitsverhältnis qualifiziert nicht, gerade weil die Genehmigung nicht-lukrativ ist 2.
Krankenversicherung und Dokumente
Antragsteller müssen eine vollständige private spanische Krankenversicherung ohne Zuzahlungen und ohne Selbstbehalte vorweisen, deren Deckung dem öffentlichen System entspricht und die für das erste Jahr im Voraus bezahlt wurde 2. US-Antragsteller reichen außerdem ein FBI-Führungszeugnis ein, das gemäß der Haager Konvention apostilliert ist, zusammen mit apostillierten und beeidigt übersetzten Begleitdokumenten. Die konsularische Visagebühr für US-Bürger beträgt im Jahr 2026 rund USD 140, vor Kosten für Versicherung, Übersetzungen, Apostillen und jeglicher rechtlicher Unterstützung 2.
Die steuerliche Konsequenz, die niemand einkalkuliert
Das Non-Lucrative Visa existiert, um Sie ansässig zu machen, und der Wohnsitz hat eine steuerliche Bedeutung. Nach spanischem Recht werden Sie steuerlich ansässig, sobald Sie in einem Kalenderjahr mehr als 183 Tage in Spanien verbringen, wobei Teiltage mitzählen 3. Da das NLV Sie effektiv dazu verpflichtet, in Spanien zu leben, überschreiten die meisten Inhaber diese Grenze in ihrem ersten vollen Jahr. Ab diesem Zeitpunkt besteuert Spanien Ihr weltweites Einkommen, nicht nur spanische Einkünfte, mit progressiven staatlichen und andalusischen Sätzen, die von 19% bis zu 47% reichen 3.
Für US-Bürger überschneidet sich dies mit Amerikas staatsbürgerschaftsbasierter Besteuerung, die Sie unabhängig davon verfolgt, wo Sie leben. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Spanien von 1990, aktualisiert durch das Protokoll von 2013, hält diesen US-Anspruch durch seine saving clause intakt, bietet aber Erleichterung, damit Sie nicht zweimal auf dasselbe Einkommen zahlen: hauptsächlich den Foreign Tax Credit auf dem IRS-Formular 1116 und die Foreign Earned Income Exclusion auf dem Formular 2555 3. In der Praxis reichen Sie in beiden Ländern Erklärungen ein und verrechnen die spanische Steuer mit der US-Steuer. Dies ist Spezialgebiet: Ziehen Sie vor Ihrem ersten spanischen Steuerjahr einen grenzüberschreitenden Berater hinzu und lesen Sie unseren dazugehörigen Leitfaden zu Steueransässigkeit und der 183-Tage-Regel.
Kauf an der Costa del Sol: Kaufsteuern
Die Grunderwerbsteuer richtet sich danach, ob es sich um einen Neubau oder eine Wiederverkaufsimmobilie handelt und nach der Region. In Andalusien, das die gesamte Costa del Sol abdeckt, ist die Aufteilung wie folgt 4:
| Immobilientyp | Steuer | Satz (Andalusien 2026) |
|---|---|---|
| Neubau | IVA (Mehrwertsteuer) + AJD (Stempelsteuer) | 10% + 1.2% = 11.2% |
| Wiederverkauf | ITP (Grunderwerbsteuer) | 7% |
Sie zahlen niemals sowohl IVA als auch ITP für denselben Kauf. Für einen Neubau zahlen Sie 10% IVA plus 1,2% AJD; die ITP findet keine Anwendung 4. Zusätzlich zur Steuer sollten Sie Kosten für Notar, Grundbuchamt, Anwaltsgebühren und gegebenenfalls Hypothekenkosten einplanen. Als Faustregel gilt: Rechnen Sie zusätzlich zum Preis mit etwa 14% bis 15% für einen Neubau und etwa 10% bis 12% für eine Wiederverkaufsimmobilie 4. Jeder Käufer, ob ansässig oder nicht, benötigt zur Abwicklung eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero). Siehe unseren dazugehörigen Leitfaden zu Kaufnebenkosten und der NIE.
Hypotheken für US-Käufer
Die Kreditvergabe an Nichtansässige ist konservativer als die an Ansässige. Für Nichtansässige liegt der maximale Beleihungswert typischerweise zwischen 60% und 70%, und für US-Bürger erreicht er aufgrund der zusätzlichen FATCA-Compliance, die Banken durchführen müssen, in der Regel maximal 60% (gelegentlich 70% für starke Profile) 7. Rechnen Sie damit, dass Sie nach einem W-9, IRS-Transkripten und einer Erklärung zur Einhaltung ausländischer Steuerpflichten gefragt werden 7. Planen Sie eine Anzahlung von mindestens 30% bis 40% des Preises zuzüglich der oben genannten Kaufnebenkosten ein.
Besitz als Nichtansässiger vs. Ansässiger
Bis das NLV Sie ansässig macht, besitzen Sie Ihr Haus an der Costa del Sol als Nichtansässiger, und das bringt eine eigene jährliche Einreichung mit sich: das Modelo 210 für die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR). Selbst wenn Sie die Immobilie nie vermieten, erhebt Spanien eine zugerechnete Einkommensteuer auf einen Zweitwohnsitz, berechnet auf 1,1% des Katasterwerts (2% dort, wo der Wert kürzlich nicht überarbeitet wurde). Als US-Bürger sind Sie ein Nicht-EU-Ansässiger und werden auf dieser Basis mit 24% besteuert, ohne dass Ausgabenabzüge zulässig sind, im Gegensatz zum Nettosatz von 19%, der für EU/EWR-Ansässige verfügbar ist 5. Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden Mieteinnahmen ebenfalls mit 24% brutto auf dem Modelo 210 besteuert 5.
Separat zahlt jeder Eigentümer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die jährliche kommunale Grundsteuer, die vom Rathaus auf den Katasterwert erhoben wird. Sobald Sie unter dem NLV ein spanischer Steueransässiger werden, hören Sie auf, das Modelo 210 für Nichtansässige für zugerechnetes Einkommen einzureichen, und deklarieren stattdessen über das ansässige IRPF-System, und die Mechanik des zugerechneten Einkommens ändert sich. Siehe unseren dazugehörigen Leitfaden zum Modelo 210 für Nichtansässige.
Wenn Sie schließlich verkaufen
Wenn Sie verkaufen, während Sie noch Nichtansässiger sind, muss der Käufer 3% des Verkaufspreises einbehalten und diesen als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer an die Agencia Tributaria zahlen, unter Verwendung des Modelo 211 6. Sie reichen dann innerhalb von vier Monaten das Modelo 210 ein, um den Restbetrag zu begleichen oder eine Rückerstattung zu beantragen. Kapitalgewinne für Nicht-EU-Verkäufer werden mit 24% besteuert, und Gewinne für EU/EWR-Verkäufer mit 19% 6. Sie werden auch mit der plusvalia municipal konfrontiert, der lokalen Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks, die an das Rathaus zu zahlen ist. Sobald Sie spanischer Resident sind, werden Gewinne stattdessen nach den Sparertragssteuersätzen für Residenten besteuert. Bewahren Sie jede Rechnung vom Kauf, von Steuern und Verbesserungen auf, da diese den steuerpflichtigen Gewinn mindern.
Ist das NLV das Richtige für einen Käufer an der Costa del Sol?
Das Non-Lucrative Visa passt zu Amerikanern mit zuverlässigem passivem Einkommen, die wirklich beabsichtigen, Spanien zu ihrem Zuhause zu machen, und sich damit wohlfühlen, spanische Steueransässige zu werden. Es ist eine schlechte Wahl, wenn Sie weiterhin arbeiten möchten oder wenn Sie ein Ferienhaus wünschen, das Sie nur wenige Monate im Jahr besuchen, in welchem Fall es einfacher sein könnte, ein nichtansässiger Eigentümer zu bleiben (und das Modelo 210 einzureichen). Welchen Weg Sie auch wählen, die Visumfrage und die Immobiliensteuerfrage sind getrennte Entscheidungen, die zusammen modelliert werden sollten. Betrachten Sie jede hier angegebene Zahl als Ausgangswert für 2026 und bestätigen Sie Ihre eigenen Zahlen mit einem spanischen Anwalt und einem US-spanischen Steuerberater, bevor Sie sich festlegen.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Einkommen benötige ich für das Non-Lucrative Visa im Jahr 2026?
Der Hauptantragsteller muss 400% des IPREM nachweisen, was EUR 2.400 pro Monat oder EUR 28.800 pro Jahr im Jahr 2026 entspricht, zuzüglich 100% des IPREM (EUR 7.200 pro Jahr) für jedes begleitende Familienmitglied. Das Einkommen muss passiv sein, zum Beispiel Renten, Mieteinnahmen, Dividenden oder Ersparnisse, nicht ein Gehalt aus laufender Arbeit 12.
Kann ich mit dem Non-Lucrative Visa remote für einen US-Arbeitgeber arbeiten?
Nein. Die Genehmigung ist streng nicht-lukrativ, und spanische Konsulate behandeln Remote-Arbeit, Freiberuflichkeit und Einkommen aus Ihrer eigenen US LLC nun als verboten. Wenn Sie weiterhin arbeiten möchten, ist stattdessen das Digital Nomad Visa der richtige Weg 2.
Macht mich das Visum zu einem spanischen Steuerinländer?
In der Praxis ja. Sie werden spanischer Steuerinländer, sobald Sie mehr als 183 Tage in Spanien in einem Kalenderjahr verbringen, und das NLV setzt effektiv voraus, dass Sie hier leben. Ab diesem Zeitpunkt besteuert Spanien Ihr weltweites Einkommen zu Sätzen von 19% bis 47%. Das Abkommen zwischen den USA und Spanien verhindert eine echte Doppelbesteuerung durch ausländische Steuergutschriften, aber Sie müssen trotzdem in beiden Ländern eine Steuererklärung einreichen 3.
Welche Steuern zahle ich beim Kauf eines Neubaus an der Costa del Sol?
Bei einem Neubau in Andalusien zahlen Sie 10% IVA (VAT) plus 1,2% AJD (Stempelsteuer), zusammen 11,2%. Wiederverkaufsimmobilien zahlen stattdessen 7% ITP Übertragungssteuer. Sie zahlen niemals beides. Rechnen Sie mit etwa 14% bis 15% zusätzlich zum Preis für einen Neubau, wenn Notar-, Register- und Rechtsgebühren enthalten sind 4.
Zahle ich immer noch spanische Steuern auf mein Eigenheim, auch wenn ich es nie vermiete?
Ja. Als nicht ansässiger US-Eigentümer reichen Sie jedes Jahr das Modelo 210 ein und zahlen eine zugerechnete Einkommensteuer auf 1,1% (oder 2%) des Katasterwerts zu einem Nicht-EU-Satz von 24%, ohne Abzüge, zuzüglich der jährlichen kommunalen IBI. Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden Mieteinnahmen mit 24% brutto besteuert 5.
Wie hoch kann die Hypothek sein, die ein US-Bürger in Spanien erhalten kann?
Die Kreditvergabe an Nichtansässige ist auf etwa 60% bis 70% des Beleihungswerts begrenzt, und für US-Bürger beträgt sie aufgrund der FATCA-Konformität in der Regel maximal 60%, gelegentlich 70% für starke Profile. Planen Sie eine Anzahlung von mindestens 30% bis 40% zuzüglich der Kaufnebenkosten ein und erwarten Sie, ein W-9 und IRS transcripts vorzulegen 7.
