Aufenthaltswege für hochvermögende Käufer aus Golfstaaten und Nicht-EU-Ländern

Aufenthaltswege für vermögende Käufer aus dem Golfraum und Nicht-EU-Ländern haben sich 2025 grundlegend geändert. Ein Jahrzehnt lang eröffnete der Kauf einer Immobilie ab 500.000 Euro einen schnellen Weg zur spanischen Aufenthaltsgenehmigung durch das Investorenvisum. Diese Tür ist nun geschlossen. Dieser Leitfaden erklärt, was emiratischen und anderen Nicht-EU-Käufern, die ein Zuhause an der Costa del Sol suchen, offensteht, wie Aufenthalt und Eigentum nun zwei getrennte Dinge sind und welcher steuerliche Rahmen (von IVA und AJD beim Kauf bis zu IRNR, IBI und dem Spanien-VAE-Abkommen) für eine hochwertige Akquisition entlang der Küste Andalusiens gilt.

Das Ende des Goldenen Visums: Was sich 2025 geändert hat

Spanien hat sein Investoren-Aufenthaltsvisum (das „goldene Visum“) durch die Ley Organica 1/2025, de 2 de enero, die im Boletin Oficial del Estado veröffentlicht wurde und am 3. April 2025 in Kraft tritt, abgeschafft.¹ Die Maßnahme beseitigte den gesamten Investorenweg, einschließlich der Immobilienkaufschwelle, die so viele Käufer aus dem Golfraum und internationale Käufer angezogen hatte. Wer bereits ein gültiges goldenes Visum besaß oder sich vor dem Stichtag beworben hat, behält seine Rechte und verlängert es nach den Regeln, die bei der erstmaligen Erteilung der Genehmigung galten.¹ Für alle anderen existiert die einfache Gleichung, durch Immobilienkauf eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, nicht mehr. Die Bezahlbarkeit von Wohnraum war die von der Regierung angegebene Begründung, angesichts der Konzentration der ausländischen Kaufnachfrage in Küsten- und Metropolmärkten.¹

Aufenthaltswege, die Nicht-EU-Käufern weiterhin offenstehen

Ein Kauf an der Costa del Sol bleibt für Nicht-EU-Käufer vollkommen möglich, und mehrere Aufenthaltswege stehen weiterhin vermögenden Antragstellern offen, die in Spanien leben möchten. Keiner ist an eine Immobilieninvestition gebunden, aber ein Hauskauf stärkt die praktische Begründung für die Niederlassung.

Nicht-lukratives Visum (NLV)

Das nicht-lukrative Visum eignet sich für Käufer, die sich aus passivem Einkommen oder Kapital ohne Erwerbstätigkeit in Spanien selbst versorgen können. Die finanzielle Voraussetzung ist auf 400 % des IPREM festgelegt. Da der IPREM für 2026 bei 600 Euro pro Monat gehalten wird, bedeutet das etwa 2.400 Euro pro Monat oder rund 28.800 Euro pro Jahr für den Hauptantragsteller, zuzüglich weiterer 600 Euro pro Monat (7.200 Euro pro Jahr) für jede abhängige Person.² Nachweise können aus Renten, Dividenden, Mieteinnahmen oder erheblichen Ersparnissen stammen. Es passt natürlich für Rentner und Investoren, auch wenn es keine lokale Beschäftigung erlaubt.

Visum für digitale Nomaden (DNV)

Eingeführt durch Spaniens Start-up-Gesetz (Ley 28/2022) ermöglicht das Visum für digitale Nomaden Fernarbeitern und Freiberuflern, in Spanien zu leben, während sie für Unternehmen oder Kunden im Ausland arbeiten. Die Einkommensschwelle ist an 200 % des nationalen Mindestlohns gebunden, was für 2026 etwa 2.849 Euro pro Monat (rund 34.188 Euro pro Jahr) zuzüglich zusätzlicher Beträge für abhängige Personen beträgt.³ Nicht mehr als 20 % des Einkommens dürfen aus spanischen Quellen stammen, und Antragsteller müssen eine etablierte berufliche Beziehung nachweisen (im Allgemeinen mindestens drei Monate bei einem Arbeitgeber oder ein Jahr für Selbstständige).³ Das DNV kann bei einem Konsulat oder innerhalb Spaniens beantragt werden, wo es als dreijährige Aufenthaltsgenehmigung erteilt wird.³

Andere qualifizierende Wege

Vermögende Käufer, die beabsichtigen, ein spanisches Unternehmen zu führen oder in dieses zu investieren, können die Genehmigung für hochqualifizierte Fachkräfte oder den Unternehmerweg in Betracht ziehen, beide ebenfalls durch Ley 28/2022 geregelt. Diese beinhalten eine echte wirtschaftliche Aktivität oder ein Stellenangebot anstatt einer passiven Immobilieninvestition und sollten mit einem Einwanderungsanwalt geprüft werden, wenn ein Family Office oder eine operative Gesellschaft Teil des Plans ist.³

Kauf ohne Wohnsitz: Eigentum und die NIE

Da der Wohnsitz nun vom Kauf entkoppelt ist, werden die meisten Käufer aus dem Golfraum eine Akquisition an der Costa del Sol als Nicht-Residenten abschließen. Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), die Steueridentifikationsnummer, die für die Unterzeichnung der Urkunde, die Anmeldung von Versorgungsleistungen und die Abgabe von Steuererklärungen erforderlich ist. Das Eigentum als Nicht-Resident ist unkompliziert, bringt aber wiederkehrende spanische Steuerpflichten mit sich, selbst wenn das Haus nur wenige Wochen im Jahr genutzt wird, wie unten dargelegt. Wenn Sie später mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringen, werden Sie spanischer Steuerresident, und Ihr weltweites Einkommen und Vermögen fallen in den Geltungsbereich, hier kommt das Abkommen und die Wohnsitzplanung ins Spiel.

Kaufsteuern für Neubauten an der Costa del Sol

Ein brandneues Haus, das von einem Bauträger in Andalusien gekauft wird, wird mit IVA (Mehrwertsteuer) plus AJD (Stempelsteuer) besteuert, nicht mit der ITP-Übertragungssteuer, die für Wiederverkaufsimmobilien gilt. Der nationale IVA-Satz für Wohnimmobilien beträgt 10 %, und der allgemeine AJD-Satz Andalusiens beträgt 1,2 %.⁴ Beachten Sie, dass die Steuerbemessungsgrundlage der höhere Wert zwischen dem gezahlten Preis und dem Referenzwert des Katasters (valor de referencia) ist.⁴

In der Praxis sollten Käufer für einen Neubau ein Budget von etwa 13 % bis 15 % zusätzlich zum Kaufpreis einplanen, sobald professionelle Kosten hinzukommen.⁴ Die Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde selbst wird seit Real Decreto-ley 17/2018 vom Kreditgeber und nicht vom Käufer bezahlt.⁴ Eine detailliertere Aufschlüsselung finden Sie in unserem Leitfaden zu Kaufkosten und Steuern.

Laufende Steuern für nicht ansässige Eigentümer

Sobald Sie Eigentümer sind, gelten drei jährliche Verpflichtungen. Die erste ist die IBI, die kommunale Grundsteuer, die von der Stadtverwaltung erhoben wird, im Allgemeinen zwischen etwa 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts, abhängig von der Gemeinde, und fällig von demjenigen, der die Immobilie am 1. Januar besitzt.⁵ Die zweite ist die IRNR, die Einkommensteuer für Nicht-Residenten, die auf Modelo 210 eingereicht wird. Wenn die Immobilie nicht vermietet wird, unterstellt Spanien ein fiktives Einkommen von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts (abhängig davon, wann dieser Wert zuletzt revidiert wurde).⁶ Als VAE- und andere Nicht-EU-Residenten zahlen Käufer den Nicht-EU-Satz von 24 % auf den Bruttobetrag, ohne Abzüge, und reichen jährlich eine Erklärung ein.⁶ Wird die Immobilie vermietet, gelten dieselben 24 % für die Bruttomieteinnahmen für Nicht-EU-Eigentümer (ein Urteil des Nationalen Gerichtshofs vom Juli 2025 hat begonnen, die Position der Nichtabzugsfähigkeit in Frage zu stellen, holen Sie daher aktuelle Beratung ein).⁶ Die dritte ist die Vermögensteuer, die unten behandelt wird. Siehe auch unsere Leitfäden zur Einkommensteuer für Nicht-Residenten und zur Vermögens- und Solidaritätssteuer.

Vermögensteuer und die Solidaritätssteuer

Andalusien gewährt eine 100%ige Ermäßigung (bonificacion) auf die regionale Vermögensteuer, sodass weder Residenten noch Nicht-Residenten die regionale Impuesto sobre el Patrimonio auf Vermögenswerte in der Region zahlen.⁷ Eine nationale Ergänzung, der Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, wurde jedoch genau dafür konzipiert, große Vermögen in Regionen zu erreichen, die die Vermögensteuer abgeschafft hatten. Sie gilt ab einem Nettovermögensschwellenwert von 3.000.000 Euro, mit Sätzen von 1,7 % (von 3.000.000 bis etwa 5.347.998 Euro), 2,1 % (bis etwa 10.695.996 Euro) und 3,5 % darüber, wobei jede gezahlte regionale Vermögensteuer angerechnet wird.⁸ Ursprünglich befristet, wurde sie unbefristet verlängert.⁸ Ein allgemeiner Freibetrag von 700.000 Euro gilt für die zugrunde liegende Vermögensteuerbemessungsgrundlage, wobei bis zu 300.000 Euro einer Hauptwohnung ebenfalls steuerbefreit sind.⁹ Nicht-Residenten werden nach tatsächlicher Verpflichtung veranlagt, was bedeutet, dass nur in Spanien befindliche Vermögenswerte zählen, sodass ein sehr hochwertiges Costa del Sol Portfolio die Solidaritätssteuer ins Spiel bringen kann. Die genaue Reichweite der Solidaritätssteuer für Nicht-Residenten wird unter Beratern diskutiert, daher sollte ein Käufer mit hohem Vermögen seine Exposition vor dem Kauf bestätigen.⁸⁹

Später verkaufen: die 3 % Einbehaltung und Kapitalerträge

Wenn ein Nicht-Resident spanisches Eigentum verkauft, muss der Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten und diesen Betrag der Agencia Tributaria auf Modelo 211 als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers entrichten.¹⁰ Der Verkäufer reicht dann innerhalb von vier Monaten Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn zu verrechnen, der für EU-/EWR-Residenten mit 19 % und für andere mit 24 % besteuert wird; übersteigt die 3 %ige Einbehaltung die tatsächliche Steuerschuld, ist der Restbetrag erstattungsfähig, und bei einem Verlust kann die gesamte Einbehaltung zurückgefordert werden.¹⁰ Unser Leitfaden zu Kapitalerträgen und der 3 %igen Einbehaltung erläutert die Mechanismen für Verkäufer.

Das Spanien-VAE-Steuerabkommen

Das Abkommen zwischen Spanien und den Vereinigten Arabischen Emiraten zur Vermeidung der Doppelbesteuerung trat am 2. April 2007 in Kraft.¹¹ Es löst Konflikte bei doppelter Ansässigkeit durch OECD-ähnliche Tie-Breaker-Regeln, die in dieser Reihenfolge angewendet werden: ständiger Wohnsitz, dann Mittelpunkt der Lebensinteressen, dann gewöhnlicher Aufenthalt.¹¹ Entscheidend für Immobilien ist, dass Gewinne aus dem Verkauf von unbeweglichem Vermögen (und Einkommen daraus) im Land, in dem sich die Immobilie befindet, steuerpflichtig bleiben, sodass ein Haus an der Costa del Sol unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers in den VAE immer der spanischen Besteuerung unterliegt.¹¹ Das Abkommen verhindert, dass dasselbe Einkommen zweimal besteuert wird, befreit aber in Spanien belegenes Immobilienvermögen nicht von der spanischen Steuer. Emiratische Käufer, die spanische Steuerresidenten werden, sollten ihre Position sorgfältig mit dem Abkommen abgleichen, da die VAE keine persönliche Einkommensteuer erheben und das Ergebnis der Tie-Breaker-Regel die Gesamtrechnung wesentlich ändern kann.

Finanzierung eines Kaufs als Nicht-Resident

Nicht-EU-Käufer können spanische Hypotheken erhalten, obwohl die Beleihungsgrenzen enger sind als für Residenten. Im Jahr 2026 begrenzen Kreditgeber die Kreditaufnahme von Nicht-Residenten typischerweise auf etwa 50 % bis 60 % des Wertes für Nicht-EU-Antragsteller (60 % bis 70 % für EU-Käufer), was bedeutet, dass eine erhebliche Baranzahlung plus alle Transaktionskosten verfügbar sein müssen, bevor man sich an eine Bank wendet.¹² Festzinsen für Nicht-EU-Käufer lagen Anfang 2026 bei etwa 4,3 % bis 5,2 %.¹² Viele Käufer aus dem Golfraum kaufen direkt, aber eine Hypothek kann ein nützliches Planungsinstrument sein. Siehe unseren Leitfaden zu Hypotheken für Nicht-Residenten für Kreditgeberkriterien und Dokumentation.

Ein Hinweis zum Beckham-Gesetz

Käufer, die eine spanische Steuerresidenz durch eine qualifizierende Beschäftigung aufnehmen, können möglicherweise das spezielle Impatriatenregime, bekannt als Beckham-Gesetz, wählen: ein Pauschalsatz von 24 % auf spanische Einkünfte bis zu 600.000 Euro für sechs Steuerjahre, wobei die meisten ausländischen Einkünfte außerhalb des spanischen Geltungsbereichs bleiben und die Vermögensteuer auf spanische Vermögenswerte beschränkt ist.¹³ Die Berechtigung erfordert, in den vorangegangenen fünf Jahren kein spanischer Steuerresident gewesen zu sein und im Allgemeinen einen beruflich bedingten Umzug, sodass es eher zu einer leitenden Führungskraft als zu einem rein passiven Immobilienkäufer passt.¹³ Es lohnt sich, dies in Betracht zu ziehen, wenn eine Anstellung oder ein Start-up-Gründerprofil Teil des Umzugs ist.

Die Kernbotschaft für vermögende Käufer aus dem Golfraum und Nicht-EU-Ländern ist einfach: Ein Zuhause an der Costa del Sol ist nach wie vor eines der attraktivsten Lifestyle- und Investitionsgüter Europas, aber es ist nicht mehr mit einer Aufenthaltsgenehmigung verbunden. Planen Sie den Aufenthaltsweg und die Steuerstruktur als separate, bewusste Entscheidungen und holen Sie qualifizierte spanische Rechts- und Steuerberatung ein, bevor Sie unterschreiben.