Steuern für belgische Käufer von Immobilien in Spanien

Steuern für belgische Immobilienkäufer in Spanien: Das Wichtigste

Wenn Sie als belgischer Käufer eine Immobilie an der Costa del Sol in Betracht ziehen, fallen die von Ihnen zu zahlenden Steuern in zwei klare Gruppen: die beim Kauf fälligen Steuern (einmalig zu zahlen) und die jährlich fälligen Steuern, solange Sie Eigentümer der Immobilie sind. Als Einwohner Belgiens sind Sie EU-/EWR-Bürger, was aus zwei Gründen wichtig ist: Sie profitieren vom niedrigeren Steuersatz von 19 % für Nichtansässige, und Sie benötigen kein Visum, um in Spanien Immobilien zu kaufen, zu besitzen oder dort zu leben. Dieser Leitfaden enthält die wichtigsten Zahlen für 2026 unter Verwendung der regionalen Sätze Andalusiens, damit Sie vor der Unterzeichnung genau planen können. Weitere Informationen finden Sie in unseren Leitfäden zu Kaufnebenkosten, dem NIE-Verfahren und Hypotheken für Nichtansässige.

Kaufsteuern: Neubau versus Wiederverkauf

Die größte einzelne Variable ist, ob es sich bei der Immobilie um einen Neubau (erstmals vom Bauträger gekauft) oder um einen Wiederverkauf handelt.

Neubauimmobilie: IVA plus AJD

Ein Neubau unterliegt der nationalen Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 % des Kaufpreises und für öffentlich geförderten Wohnraum (VPO) einem ermäßigten Satz von 4 % ¹⁴. Zusätzlich zur IVA zahlen Sie die Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD), die in Andalusien zu einem allgemeinen Satz von 1,2 % erhoben wird ¹. Ein standardmäßiger Neubau zieht also grob 11,2 % kombinierte Kaufsteuer nach sich, vor Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren.

Wiederverkaufsimmobilie: ITP

Eine Wiederverkaufsimmobilie (Gebrauchtimmobilie) unterliegt nicht der IVA. Stattdessen zahlen Sie die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ITP), die Andalusien zu einem allgemeinen Pauschalsatz von 7 % erhebt ²⁴. Ermäßigte Sätze existieren, sind aber eng gefasst: 6 % für einen gewöhnlichen Wohnsitz im Wert von bis zu 150.000 Euro und 3,5 % für Käufer unter 35 Jahren, die einen gewöhnlichen Wohnsitz von bis zu 150.000 Euro erwerben ². Die meisten belgischen Käufer eines Zweitwohnsitzes an der Costa del Sol fallen unter den Standardsatz von 7 %. Der Käufer ist der Steuerzahler, und die ITP muss innerhalb von zwei Monaten nach der Urkunde eingereicht und bezahlt werden ².

Die NIE: Ohne sie können Sie keine Steuern zahlen

Jeder nichtansässige Käufer benötigt eine Numero de Identificacion de Extranjero (NIE), die Steueridentifikationsnummer für Ausländer. Sie ist erforderlich, um die Urkunde zu unterzeichnen, Kaufsteuern zu zahlen, Versorgungsleistungen einzurichten und jede spanische Steuererklärung einzureichen. Als belgischer (EU) Bürger erhalten Sie diese über ein spanisches Konsulat in Belgien oder persönlich in Spanien. Planen Sie ausreichend Zeit dafür vor dem Abschluss ein; siehe unseren speziellen NIE-Leitfaden.

Jährliche Steuern nach dem Erwerb

IBI (lokale Grundsteuer)

Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist die jährliche kommunale Grundsteuer, die von jeder Stadtverwaltung auf den Katasterwert (valor catastral) erhoben wird. Der Satz wird lokal festgelegt und liegt üblicherweise in der Größenordnung von 0,4 % bis 1,1 % des Katasterwerts, so dass die genaue Zahl von der Gemeinde abhängt (Marbella, Estepona, Mijas und Fuengirola legen jeweils ihre eigenen fest). Sie sollten den aktuellen Satz bei der jeweiligen Stadtverwaltung bestätigen.

IRNR: Einkommensteuer für Nichtansässige (Modelo 210)

Dies ist die Steuer, die die meisten belgischen Käufer übersehen. Wenn Sie eine spanische Immobilie besitzen, aber nicht in Spanien steuerlich ansässig sind, schulden Sie die Einkommensteuer für Nichtansässige (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR), die auf Modelo 210 ³ deklariert wird. Es gibt zwei Szenarien:

• Sie vermieten die Immobilie nicht. Das spanische Gesetz unterstellt dennoch ein fiktives Einkommen auf der Grundlage des Katasterwerts. Die Steuerbemessungsgrundlage beträgt 1,1 % des Katasterwerts, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren revidiert wurde, oder andernfalls 2 % ⁵. Als EU-/EWR-Bürger wird diese Bemessungsgrundlage mit 19 % besteuert ³⁵. Beispiel: Ein Katasterwert von 100.000 Euro bei 2 % ergibt eine Bemessungsgrundlage von 2.000 Euro, die mit 19 % besteuert wird = 380 Euro für das Jahr. Dies wird einmal im Jahr eingereicht.
• Sie vermieten die Immobilie. Sie zahlen 19 % auf die Mieteinnahmen, und als belgischer (EU/EWR) Bürger können Sie damit verbundene Ausgaben (Gemeinschaftsgebühren, IBI, Reparaturen, Hypothekenzinsen, proportionale Abschreibung) abziehen ³⁵. Nicht-EU-Eigentümer zahlen 24 % ohne Abzüge, so dass Ihr EU-Status ein echter Vorteil ist. Mieteinnahmen werden in der Regel vierteljährlich eingereicht.

Späterer Verkauf: Der 3 %-Einbehalt und Kapitalerträge

Wenn Sie als Nichtansässiger schließlich verkaufen, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und diese auf Modelo 211 an die Steuerbehörde (AEAT) als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer zu entrichten ⁶⁷. Dies ist keine zusätzliche Steuer: Es ist eine Abschlagszahlung. Ihr tatsächlicher Kapitalgewinn (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und zulässiger Ausgaben) wird unter IRNR besteuert, und für EU-/EWR-Bürger beträgt der Satz 19 % ⁶. Wenn die einbehaltenen 3 % Ihre endgültige Steuerschuld übersteigen, fordern Sie die Differenz über Modelo 210 zurück, typischerweise innerhalb weniger Monate nach Einreichung ⁶.

Sie schulden auch die plusvalia municipal, die lokale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks, die an die Stadtverwaltung zu zahlen ist (Sätze variieren je nach Gemeinde und werden innerhalb von 30 Tagen nach der Urkunde beglichen) ⁶. Bewahren Sie jede Rechnung vom Kauf auf, da legitime Kosten den steuerpflichtigen Gewinn mindern.

Vermögenssteuer und die Solidaritätssteuer

Spanien erhebt eine Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) auf die spanischen Vermögenswerte von Nichtansässigen. Andalusien gewährt eine regionale Ermäßigung von 100 %, wodurch die gewöhnliche regionale Vermögenssteuer für die meisten Eigentümer in der Praxis entfällt. Die nationale Solidaritätssteuer auf große Vermögen kann jedoch weiterhin für sehr vermögende Personen gelten (im Großen und Ganzen spanische Vermögenswerte über der Multi-Millionen-Euro-Schwelle nach Abzügen). Für ein typisches Ferienhaus an der Costa del Sol ist dies kein Problem, aber Käufer mit hohem Wert sollten spezifischen Rat einholen.

Belgien und Spanien: Vermeidung der Doppelbesteuerung

Belgien und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen in Kraft, so dass Sie nicht zweimal auf dasselbe Einkommen besteuert werden. Gemäß dem Abkommen sind Einkünfte und Gewinne aus unbeweglichem Vermögen in Spanien (dem Land, in dem sich die Immobilie befindet) steuerpflichtig. Belgien, als Ihr Wohnsitzland, verlangt weiterhin, dass Sie die spanische Immobilie in Ihrer belgischen Steuererklärung angeben; Belgien wendet im Allgemeinen eine Befreiung mit Progressionsvorbehalt an, was bedeutet, dass die spanischen Einkünfte in Belgien steuerfrei sind, aber den Steuersatz, der auf Ihre anderen belgischen Einkünfte angewendet wird, erhöhen können. Die genauen Mechanismen haben sich mit einem kürzlich erlassenen Protokoll geändert, daher bestätigen Sie die aktuelle Behandlung mit einem belgischen Berater für Ihre eigenen Zahlen.

Kein Visum, kein Golden Visa: Ihr EU-Vorteil

Da Belgien ein EU-Mitgliedstaat ist, haben Sie das Recht auf Freizügigkeit. Sie benötigen keine Kauferlaubnis, kein Aufenthaltsvisum oder den (jetzt eingestellten) Golden-Visa-Weg. Wenn Sie länger als drei Monate in Spanien bleiben, registrieren Sie sich einfach als EU-Bürger und erhalten eine grüne Aufenthaltsbescheinigung (certificado de registro). Beachten Sie, dass ein Aufenthalt von mehr als 183 Tagen im Jahr in Spanien Sie in der Regel zu einem spanischen Steuerinländer macht, was Ihr Steuerprofil vollständig ändert: Konsultieren Sie unseren Leitfaden zu Wohnsitz und Steueransässigkeit, bevor Sie längere Aufenthalte planen.

Gesundheitswesen und Schulen (kurz)

Als EU-Bürger können Sie Ihre Europäische Krankenversicherungskarte für vorübergehende Aufenthalte nutzen, und Rentner, die umziehen, können über das S1-Formular Zugang zur spanischen öffentlichen Gesundheitsversorgung erhalten. Die Costa del Sol bietet eine große Auswahl an internationalen und zweisprachigen Schulen (britische und andere europäische Lehrpläne) in Marbella, Estepona und an der gesamten Küste, die viele umziehende belgische Familien nutzen. Dies sind praktische, keine steuerlichen, Angelegenheiten, aber sie prägen die Gesamtkosten eines Umzugs.

Faustregel zur Budgetplanung

Über die Hauptsteuern hinaus sollten Sie grob 10 % bis 14 % des Kaufpreises für alle kombinierten Kaufnebenkosten (Steuer plus Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren) einplanen. Ein Neubau auf IVA-plus-AJD-Ebene liegt am oberen Ende; ein Wiederverkauf unter ITP liegt niedriger. Modellieren Sie Ihren eigenen Fall immer mit einem lokalen Anwalt und Gestor, bevor Sie sich festlegen.

Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Information für 2026 und keine persönliche Steuerberatung. Sätze und Schwellenwerte ändern sich, und Andalusien legt einige davon regional fest. Bestätigen Sie die Zahlen mit der Agencia Tributaria, der Junta de Andalucia und einem qualifizierten Berater, bevor Sie eine Transaktion durchführen.