Steuern für katarische Immobilienkäufer in Spanien

Dieser Leitfaden erläutert die Steuern für katarische Immobilienkäufer in Spanien, mit Schwerpunkt auf der Costa del Sol (Provinz Malaga, Andalusien). Die Hauptzahlen sind für jeden ausländischen Käufer gleich, aber Ihre Position als Staatsangehöriger und Steuerinländer von Katar (einem Nicht-EU-, Nicht-EWR-Land) ändert die Art und Weise, wie Sie jährlich auf Einkommen und Gewinne besteuert werden. Die Grundsteuer in Spanien ist eine „Ihr Geld oder Ihr Leben“-Angelegenheit, daher sind die untenstehenden Zahlen an offizielle Quellen gebunden, und Sie sollten Ihre eigene Situation immer mit einem spanischen gestor oder Anwalt bestätigen, bevor Sie unterschreiben.

Warum katarische Käufer die Costa del Sol wählen

Die Costa del Sol vereint ganzjährige Sonne, eine etablierte internationale Gemeinschaft und eine starke Konnektivität. Der Flughafen Malaga-Costa del Sol ist einer der verkehrsreichsten Spaniens, mit weitreichenden europäischen und Langstreckenverbindungen, die Doha über die großen Drehkreuze verbinden ⁶. Die Küste verfügt über eine große Anzahl internationaler Schulen und Schulen mit britischem Lehrplan, ein öffentliches Gesundheitssystem (den Servicio Andaluz de Salud) neben einem umfassenden Netzwerk privater Kliniken sowie einen ausgereiften Wiederverkaufs- und Neubauimmobilienmarkt von Malaga-Stadt westlich bis Estepona und Sotogrande. Nichts davon ändert Ihren Steuersatz, aber es erklärt, warum die Nachfrage besteht.

Kaufsteuern: Neubau versus Wiederverkauf

Die Steuer, die Sie bei Abschluss zahlen, hängt davon ab, ob es sich um einen Neubau handelt, der von einem Bauträger gekauft wurde, oder um einen Wiederverkauf, der von einem privaten Eigentümer erworben wurde. Die Nationalität ändert diese Sätze nicht; sie werden durch spanisches und andalusisches Recht festgelegt und gelten für Residenten und Nicht-Residenten gleichermaßen ¹³.

Zusätzlich zur Steuer sollten Sie etwa 1% bis 2% für Notargebühren, Grundbuchgebühren und Anwaltskosten einplanen. Eine realistische Gesamtzahl für die Kaufnebenkosten an der Costa del Sol beträgt daher etwa 10% bis 13% des Preises. Wenn Sie eine Immobilie vom Plan kaufen, müssen die Anzahlungen und Ratenzahlungen, die Sie vor Fertigstellung leisten, gesetzlich durch eine Bankgarantie oder eine Versicherungspolice geschützt sein (das Prinzip wurde durch die historische Ley 57/68 etabliert und ist jetzt in der Bausektor-Gesetzgebung, Ley 38/1999, verankert), prüfen Sie also, ob der Bauträger dies eingerichtet hat ⁹.

Ihre NIE erhalten und den Kauf abschließen

Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), die Steueridentifikationsnummer, ohne die Sie den Kauf nicht abschließen, Steuern zahlen oder Versorgungsleistungen eröffnen können. Katarische Staatsangehörige beantragen diese entweder bei einem spanischen Konsulat oder in Spanien durch einen Vertreter mit Vollmacht. Der Kauf selbst wird vor einem Notar unterzeichnet, im Grundbuch eingetragen, und die Kaufsteuer wird innerhalb von 30 Arbeitstagen nach der Urkunde eingereicht und bezahlt. Für weitere Details zu den Abwicklungsschritten siehe den verwandten Leitfaden zum Kaufprozess.

Jährliche Steuern, sobald Sie Eigentümer sind

Als nicht-residenter Eigentümer haben Sie zwei wiederkehrende Verpflichtungen. Die erste ist die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die lokale Gemeindesteuer auf die Immobilie. Sie wird von jedem Rathaus als Prozentsatz des Katasterwerts (valor catastral) festgelegt und liegt typischerweise zwischen 0,4% und 1,1% pro Jahr, abhängig von der Gemeinde ⁸. Die Müllabfuhr (basura) wird in der Regel separat abgerechnet.

Die zweite ist die Einkommensteuer für Nicht-Residenten, IRNR, die auf Modelo 210 bei der Agencia Tributaria erklärt wird ¹². Was Sie zahlen, hängt davon ab, ob die Immobilie für den eigenen Gebrauch oder zur Vermietung bestimmt ist.

Wenn Sie die Immobilie zur persönlichen Nutzung behalten

Spanien besteuert ein angenommenes oder zugerechnetes Einkommen aus einem Zweitwohnsitz, der nicht vermietet wird. Die Bemessungsgrundlage beträgt 1,1% des Katasterwerts, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren revidiert wurde, oder andernfalls 2%. Da Sie in einem Nicht-EU-Land ansässig sind, beträgt der auf diese Bemessungsgrundlage angewendete Steuersatz 24% (ein EU- oder EWR-Resident würde 19% zahlen) ¹². In der Praxis ist dies eine bescheidene jährliche Rechnung, die einmal im Jahr auf Modelo 210 bis zum 31. Dezember des auf das Steuerjahr folgenden Jahres eingereicht wird.

Wenn Sie die Immobilie vermieten

Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie sind Einkommen aus spanischen Quellen und werden hier besteuert. Dies ist der wichtigste Unterschied für einen katarischen Eigentümer: Als Nicht-EU-, Nicht-EWR-Resident zahlen Sie 24% auf die Bruttomiete, und Sie können weder Hypothekenzinsen, Gemeinschaftsgebühren, Reparaturen noch Maklerkosten abziehen. Ein EU- oder EWR-Resident hingegen zahlt 19% auf den Nettobetrag nach diesen Abzügen ¹². Mieteinnahmen werden auf Modelo 210 erklärt. Planen Sie Ihre Rendite auf der Grundlage des 24%-Satzes und nicht auf der Nettosumme. Typische Bruttomietrenditen an der Costa del Sol werden üblicherweise im Bereich von 4% bis 6% angegeben, obwohl dies je nach Stadt und Immobilientyp stark variiert, behandeln Sie daher jede Renditezahl als Marktschätzung und nicht als Garantie. Siehe die verwandten Leitfäden zu Mietrenditen und Lebenshaltungskosten für Details zur Region.

Verkauf: die 3%ige Einbehaltung, Kapitalgewinne und plusvalia

Wenn ein Nicht-Resident verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diesen als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers an die Agencia Tributaria auf Modelo 211 zu entrichten ². Sie erklären dann den tatsächlichen Gewinn auf Modelo 210 innerhalb von vier Monaten und zahlen entweder den Restbetrag oder fordern den Überschuss zurück. Von Nicht-Residenten realisierte Kapitalgewinne werden pauschal mit 19% besteuert ¹². Separat erhebt das Rathaus die plusvalia municipal (IIVTNU), eine Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks während Ihres Eigentums. Bewahren Sie jede Rechnung für den Kauf, die gezahlten Steuern und alle Verbesserungsarbeiten auf, da diese Ihre Kostenbasis erhöhen und den steuerpflichtigen Gewinn mindern.

Vermögenssteuer und Solidaritätssteuer

Andalusien gewährt einen 100%igen Nachlass auf die regionale Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio), sodass die meisten Eigentümer in der Region in der Praxis nichts unter ihr zahlen ³. Allerdings kann die staatliche Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas immer noch hochwertige Vermögen betreffen. Nicht-Residenten werden nur auf ihr spanisches Vermögen (obligacion real) veranlagt und profitieren von einem persönlichen Freibetrag, wobei die Solidaritätssteuer im Allgemeinen bei einem spanischen Nettovermögen über drei Millionen Euro greift. Wenn Sie am oberen Ende des Marktes kaufen, lassen Sie sich in diesem Punkt speziell beraten.

Aufenthalt, Visa und das Ende des Goldenen Visums

Eine wichtige jüngste Änderung: Spanien hat das Goldene Visum (Aufenthalt im Austausch für eine Immobilieninvestition von 500.000 Euro) mit Wirkung vom 3. April 2025 durch die Reform der Ley 14/2013 abgeschafft ⁵. Der Kauf einer Immobilie an der Costa del Sol gewährt kein Aufenthaltsrecht mehr. Katarische Passinhaber können nach Spanien und in den Schengen-Raum ohne Kurzaufenthaltsvisum für bis zu 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen reisen, was die meisten Urlaubsaufenthalte abdeckt. Für längere Aufenthalte würden Sie andere Wege in Betracht ziehen, wie das Visum ohne Erwerbstätigkeit oder das Digitale Nomadenvisum, die im verwandten Leitfaden zu Aufenthalt und Visa behandelt werden. Der Besitz von Eigentum macht Sie nicht automatisch zu einem spanischen Steuerinländer; dies geschieht im Allgemeinen, wenn Sie mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringen.

Das Doppelbesteuerungsabkommen Spanien-Katar

Spanien und Katar haben ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung, das seit 2018 in Kraft ist ⁷. In der Praxis liegt seine Hauptrelevanz in der Zuweisung von Besteuerungsrechten und dem Informationsaustausch zwischen den beiden Steuerbehörden. Da Katar keine persönliche Einkommensteuer auf Einzelpersonen erhebt, hat ein in Katar ansässiger Einzelner in der Regel keine Steuerrechnung im Heimatland, gegen die er die spanische Steuer anrechnen könnte, sodass die oben beschriebenen spanischen Steuern typischerweise die Endkosten sind und nicht etwas, das Sie zu Hause verrechnen. Das Abkommen ist jedoch weiterhin wichtig für Rechtssicherheit und für jeden, der Immobilien über eine Gesellschaft hält.

Hypotheken für nicht-resident katarische Käufer

Spanische Banken vergeben Kredite an Nicht-Residenten, jedoch mit konservativeren Beleihungsausläufen als für Residenten. Als allgemeine Regel können Nicht-Residenten eine Finanzierung von etwa 60% bis 70% des Kaufpreises oder der Bankbewertung erwarten, je nachdem, welcher Wert niedriger ist, wobei der Restbetrag und alle Steuern aus eigenen Mitteln finanziert werden. Denken Sie daran, dass Hypothekenzinsen als Nicht-EU-Eigentümer nicht von Ihrer spanischen Mietsteuer abzugsfähig sind. Der verwandte Leitfaden für Hypotheken für Nicht-Residenten erläutert die Dokumentation und den Prozess vollständig.

Zusammenfassung

Für einen katarischen Käufer ist die Rechnung unkompliziert, sobald Sie die einmaligen Kaufsteuern (für alle gleich) von den jährlichen und Verkaufssteuern trennen (wobei der Nicht-EU-Satz von 24% auf Einkommen und die 3%ige Einbehaltung beim Verkauf die Planungspunkte sind). Erstellen Sie ein vollständiges Kostenmodell, bevor Sie ein Angebot abgeben, beauftragen Sie einen zweisprachigen Anwalt, der unabhängig vom Verkäufer ist, und führen Sie von Tag eins an saubere Aufzeichnungen. Mit dieser Disziplin bleibt die Costa del Sol einer der transparentesten und zugänglichsten Märkte im Mittelmeer für internationale Käufer.