Visa de Nómada Digital de España para Compradores de Propiedades

Lo que la Visa para Nómadas Digitales de España significa para los compradores de propiedades

La Visa para Nómadas Digitales de España (oficialmente la autorización para teletrabajadores de carácter internacional) fue creada por la Ley 28/2022, la Ley de Startups, y se basa en el marco de la Ley 14/2013.¹² Para los ciudadanos estadounidenses, ahora es la forma más práctica de mudarse a la Costa del Sol a largo plazo, especialmente desde que la Golden Visa basada en la propiedad fue abolida el 3 de abril de 2025.³ El visado le permite vivir en España mientras trabaja de forma remota para empleadores o clientes con sede fuera del país, y puede convertir la compra de una casa de vacaciones en una reubicación completa. Esta guía explica las normas del visado y, lo que es igual de importante para los compradores, cómo la residencia cambia los impuestos que paga por una vivienda española.

Quién califica para la Visa para Nómadas Digitales

El visado está dirigido a ciudadanos extracomunitarios, por lo que los titulares de pasaportes estadounidenses cumplen los requisitos. Debe trabajar de forma remota utilizando medios online para una empresa o clientes ubicados fuera de España. Si es empleado, la relación laboral debe ser anterior a su solicitud (normalmente en al menos tres meses) y la empresa debe haber estado operando durante al menos un año. Si es autónomo, puede trabajar con clientes españoles siempre que no representen más del 20% de sus ingresos totales.¹

Requisito de ingresos

Debe demostrar ingresos suficientes, establecidos en el 200% del Salario Mínimo Interprofesional (SMI).¹ Utilizando el SMI de 2025 de 1.184 euros al mes en 14 pagas (16.576 euros al año), el 200% equivale aproximadamente a 2.762 euros al mes, unos 33.150 euros al año. Debido a que el SMI se revisa anualmente, siempre confirme la cifra actual antes de presentar la solicitud. Debe añadir ingresos para los miembros de la familia que se unan a usted: un 75% adicional del SMI para el primer miembro de la familia (alrededor de 1.036 euros al mes) y un 25% para cada persona adicional (alrededor de 345 euros al mes).

Titulaciones y otras condiciones

• Un título universitario o de institución superior reconocida, o al menos tres años de experiencia profesional en su campo.
• Seguro médico privado con cobertura total en España, a menos que cotice a la Seguridad Social española.
• Un certificado de antecedentes penales limpio que cubra los últimos cinco años.
• Prueba de la relación de trabajo remoto y de que el trabajo puede realizarse desde España.

Visado frente a permiso de residencia, y cuánto dura

Hay dos vías. Puede solicitar un visado en un consulado español en EE. UU., que tiene una validez de hasta un año, o solicitar una autorización de residencia desde España a través de la Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE), que puede concederse por hasta tres años y renovarse en bloques de dos años siempre que siga cumpliendo las condiciones.¹² Después de cinco años de residencia legal, puede solicitar la residencia de larga duración (permanente). El tiempo con este visado también cuenta para una eventual ciudadanía, aunque EE. UU. generalmente no permite la doble nacionalidad con España, así que sopese eso cuidadosamente.

La parte fiscal: por qué el visado es importante cuando compra

Una vez que pasa más de 183 días en un año natural en España, se convierte en residente fiscal español y tributa por sus ingresos mundiales. Eso es un cambio importante para un estadounidense, porque EE. UU. grava a sus ciudadanos por los ingresos mundiales independientemente de dónde vivan. El convenio de doble imposición entre EE. UU. y España (en vigor desde 1990, actualizado por un protocolo efectivo el 27 de noviembre de 2019) evita que el mismo ingreso sea gravado dos veces, principalmente a través de créditos fiscales extranjeros.⁴ Debe simular su situación con un asesor transfronterizo antes de mudarse.

El régimen especial Beckham

La Visa para Nómadas Digitales puede desbloquear el régimen especial para trabajadores desplazados a territorio español (comúnmente conocida como Ley Beckham), en virtud del Artículo 93 de la Ley 35/2006, según modificado por la Ley 28/2022.⁵¹ Los solicitantes que cumplan los requisitos tributan como no residentes con un tipo fijo del 24% sobre los ingresos del trabajo hasta 600.000 euros, y el 47% sobre el exceso, en lugar de la escala progresiva para residentes que alcanza entre el 47% y el 50% mucho antes. El régimen se aplica durante el año en que adquiere la residencia más los cinco años fiscales siguientes (seis años en total). Fundamentalmente, generalmente solo grava los ingresos de fuente española (siendo la principal excepción los ingresos de trabajo mundiales), por lo que la mayoría de los ingresos por inversiones extranjeras quedan fuera del impuesto español durante el régimen. Para calificar, no debe haber sido residente fiscal español en los cinco años anteriores, un umbral que la Ley 28/2022 redujo de diez años.¹⁵

Impuestos al comprar una vivienda en la Costa del Sol

Toda la Costa del Sol se encuentra en Andalucía, por lo que se aplican las tasas regionales de impuestos de compra. Lo que pague dependerá de si la propiedad es de obra nueva o de segunda mano.

Para un apartamento de obra nueva, espere aproximadamente un 11,2% de impuestos además del precio. Para una reventa, el ITP es un tipo fijo del 7% en Andalucía. Además de cualquiera de ellos, presupueste entre un 1% y un 2% para gastos de notaría, Registro de la Propiedad y honorarios legales. Su abogado también tramitará su NIE (número de identificación de extranjero), que necesita para comprar y pagar impuestos. Consulte nuestras guías relacionadas sobre la compra de propiedades de obra nueva y sobre cómo obtener un NIE y abrir una cuenta bancaria española.

Impuestos de propiedad recurrentes y las normas para no residentes

La forma en que se le grava la propiedad depende de su estado de residencia en cada año.

Mientras siga siendo no residente

Antes de que su visado le convierta en residente, pagará impuestos bajo el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) a través del Modelo 210.⁷ Para residentes estadounidenses (fuera de la UE/EEE), el tipo general de IRNR es del 24%. Si la vivienda es para su propio uso, declara una renta imputada cada año (una presentación anual del Modelo 210): el 1,1% del valor catastral si ese valor ha sido revisado en los últimos diez años, o el 2% en caso contrario, gravado al tipo del 24% para no residentes. Si alquila la propiedad, los residentes extracomunitarios tributan al 24% sobre la renta bruta sin deducciones de gastos (la posibilidad de deducir gastos está reservada a los residentes de la UE/EEE). Nuestra guía sobre impuestos para no residentes y el Modelo 210 cubre esto en detalle.

IBI anual y venta

Todo propietario paga el IBI, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles municipal, basado en el valor catastral. Las tarifas son establecidas por cada ayuntamiento y suelen oscilar en un amplio rango de aproximadamente el 0,4% al 1,1% del valor catastral, por lo que varía entre Marbella, Estepona, Fuengirola y los municipios más pequeños. Cuando un no residente vende, el comprador debe retener el 3% del precio y pagarlo a la autoridad fiscal (Modelo 211) como anticipo del impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor; el vendedor luego presenta el Modelo 210 para liquidar o reclamar.⁷ Las ganancias de capital para no residentes se gravan al 19%. El vendedor también paga la plusvalía municipal (IIVTNU) sobre el aumento del valor del terreno.

Impuesto sobre el Patrimonio

Andalucía aplica una bonificación del 100% en el Impuesto sobre el Patrimonio, por lo que en la práctica los residentes aquí no pagan impuesto regional sobre el patrimonio. Sin embargo, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas estatal puede aplicarse a patrimonios netos superiores a 3 millones de euros, lo que afecta solo a compradores de alto valor.

Hipotecas para no residentes

Los compradores estadounidenses que necesiten financiación deben esperar que los bancos españoles presten un porcentaje de financiación sobre el valor inferior al que ofrecen a los residentes. Los no residentes suelen tener un límite de entre el 60% y el 70% del precio de compra o tasación, frente a un máximo de alrededor del 80% para los residentes, así que planifique un depósito mayor. Una vez que el Visado para Nómadas Digitales le convierta en residente español, con el tiempo podrá acceder a condiciones hipotecarias más favorables para residentes. Consulte nuestra guía sobre hipotecas para no residentes.

Aspectos prácticos para familias

Los miembros de la familia (cónyuge o pareja de hecho, e hijos dependientes) pueden incluirse en el visado, sujetos a los requisitos de ingresos adicionales mencionados anteriormente. La Costa del Sol cuenta con una red bien establecida de escuelas internacionales que siguen los planes de estudio británico y estadounidense, concentradas alrededor de Marbella, Sotogrande y Benalmádena, lo que es una razón común por la que las familias estadounidenses eligen la zona. En cuanto a la atención médica, su visado requiere cobertura privada o cobertura pública española; si cotiza a la seguridad social, usted y su familia pueden utilizar el sistema público.

Acertar con el orden

La secuencia eficiente suele ser: confirmar que cumple los requisitos de ingresos y trabajo remoto, obtener su NIE, solicitar asesoramiento fiscal sobre el régimen Beckham y el tratado con EE. UU., y luego decidir si comprar antes o después de llegar. Comprar no otorga la residencia, y el visado no le exige comprar, pero combinarlos, con el régimen Beckham en vigor, es lo que hace que la Costa del Sol sea atractiva para los trabajadores remotos estadounidenses. Debido a que las tarifas y el SMI cambian anualmente, verifique cada cifra con la Agencia Tributaria, la Junta de Andalucía y las autoridades de inmigración, o su abogado español, antes de comprometerse.