Spaniens Visum für digitale Nomaden für Immobilienkäufer

Was Spaniens Digitales Nomadenvisum für Immobilienkäufer bedeutet

Spaniens Digitales Nomadenvisum (offiziell die Genehmigung für internationale Telearbeiter) wurde durch das Gesetz 28/2022, das Start-up-Gesetz, geschaffen und basiert auf dem Rahmen des Gesetzes 14/2013.¹² Für US-Bürger ist es nun der praktischste Weg, langfristig an die Costa del Sol zu ziehen, insbesondere seit das immobilienbasierte Goldene Visum am 3. April 2025 abgeschafft wurde.³ Das Visum ermöglicht es Ihnen, in Spanien zu leben, während Sie remote für Arbeitgeber oder Kunden außerhalb des Landes arbeiten, und es kann den Kauf eines Ferienhauses in einen vollständigen Umzug verwandeln. Dieser Leitfaden erläutert die Visabestimmungen und, ebenso wichtig für Käufer, wie sich der Wohnsitz auf die Steuern auswirkt, die Sie für ein spanisches Haus zahlen.

Wer sich für das Digitale Nomadenvisum qualifiziert

Das Visum richtet sich an Nicht-EU-Bürger, daher sind Inhaber eines US-Passes qualifiziert. Sie müssen remote mittels Online-Mitteln für ein Unternehmen oder Kunden arbeiten, die außerhalb Spaniens ansässig sind. Wenn Sie angestellt sind, sollte das Arbeitsverhältnis Ihrem Antrag vorausgehen (typischerweise um mindestens drei Monate) und das Unternehmen sollte mindestens ein Jahr lang geschäftstätig gewesen sein. Wenn Sie Freiberufler sind, dürfen Sie mit spanischen Kunden zusammenarbeiten, vorausgesetzt, diese machen nicht mehr als 20% Ihres Gesamteinkommens aus.¹

Einkommensanforderung

Sie müssen ein ausreichendes Einkommen nachweisen, das auf 200% des spanischen Mindestlohns (SMI) festgelegt ist.¹ Ausgehend vom SMI 2025 von 1.184 Euro pro Monat über 14 Zahlungen (16.576 Euro pro Jahr) ergeben 200% etwa 2.762 Euro pro Monat, etwa 33.150 Euro pro Jahr. Da der SMI jährlich überarbeitet wird, bestätigen Sie immer die aktuelle Zahl, bevor Sie sich bewerben. Sie müssen Einkommen für Familienmitglieder hinzufügen, die Sie begleiten: zusätzliche 75% des SMI für das erste Familienmitglied (etwa 1.036 Euro pro Monat) und 25% für jede weitere Person (etwa 345 Euro pro Monat).

Qualifikationen und weitere Bedingungen

• Ein Abschluss einer anerkannten Universität oder Hochschule oder mindestens drei Jahre Berufserfahrung in Ihrem Fachgebiet.
• Private Krankenversicherung mit voller Deckung in Spanien, es sei denn, Sie zahlen in die spanische Sozialversicherung ein.
• Ein sauberes polizeiliches Führungszeugnis, das die letzten fünf Jahre abdeckt.
• Nachweis des Remote-Arbeitsverhältnisses und dass die Arbeit von Spanien aus erledigt werden kann.

Visum versus Aufenthaltsgenehmigung und deren Gültigkeitsdauer

Es gibt zwei Wege. Sie können ein Visum bei einem spanischen Konsulat in den USA beantragen, das bis zu einem Jahr gültig ist, oder eine Aufenthaltsgenehmigung aus Spanien heraus über die Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE) beantragen, die für bis zu drei Jahre erteilt und in Zweijahresblöcken verlängert werden kann, solange Sie die Bedingungen weiterhin erfüllen.¹² Nach fünf Jahren legalen Aufenthalts können Sie eine langfristige (dauerhafte) Aufenthaltsgenehmigung beantragen. Die Zeit mit diesem Visum zählt auch auf die eventuelle Staatsbürgerschaft an, obwohl die USA im Allgemeinen keine doppelte Staatsangehörigkeit mit Spanien zulassen, wägen Sie dies also sorgfältig ab.

Die steuerliche Seite: Warum das Visum beim Kauf wichtig ist

Sobald Sie mehr als 183 Tage in einem Kalenderjahr in Spanien verbringen, werden Sie spanischer Steuerinländer und Ihr weltweites Einkommen wird besteuert. Das ist eine große Veränderung für einen Amerikaner, da die USA ihre Bürger unabhängig davon, wo sie leben, auf ihr weltweites Einkommen besteuern. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Spanien (seit 1990 in Kraft, aktualisiert durch ein Protokoll, das am 27. November 2019 in Kraft trat) verhindert, dass dasselbe Einkommen zweimal besteuert wird, hauptsächlich durch ausländische Steuergutschriften.⁴ Sie sollten Ihre Situation vor dem Umzug mit einem grenzüberschreitenden Berater modellieren.

Das Beckham-Sonderregime

Das Digitale Nomadenvisum kann das Sonderregime für Arbeitnehmer, die in spanisches Gebiet entsandt werden (allgemein als Beckham-Gesetz bezeichnet), gemäß Artikel 93 des Gesetzes 35/2006 in der Fassung des Gesetzes 28/2022 freischalten.⁵¹ Qualifizierte Antragsteller werden als Nicht-Residenten mit einem Pauschalsatz von 24% auf Einkünfte aus unselbstständiger Arbeit bis zu 600.000 Euro und mit 47% auf den Überschuss besteuert, anstatt nach dem progressiven Residenten-Tarif, der viel früher etwa 47% bis 50% erreicht. Das Regime gilt für das Jahr, in dem Sie den Wohnsitz erwerben, plus die folgenden fünf Steuerjahre (insgesamt sechs Jahre). Entscheidend ist, dass es im Allgemeinen nur in Spanien erzieltes Einkommen besteuert (wobei weltweites Erwerbseinkommen die Hauptausnahme bildet), sodass die meisten ausländischen Kapitalerträge während des Regimes außerhalb der spanischen Besteuerung liegen. Um sich zu qualifizieren, dürfen Sie in den vorherigen fünf Jahren kein spanischer Steuerinländer gewesen sein, eine Schwelle, die das Gesetz 28/2022 von zehn Jahren reduziert hat.¹⁵

Steuern beim Kauf eines Hauses an der Costa del Sol

Die gesamte Costa del Sol liegt in Andalusien, daher gelten regionale Kaufsteuersätze. Was Sie zahlen, hängt davon ab, ob es sich um einen Neubau oder einen Wiederverkauf handelt.

Für eine Neubauwohnung können Sie mit etwa 11,2% Steuern zusätzlich zum Preis rechnen. Bei einem Wiederverkauf beträgt die ITP in Andalusien pauschal 7%. Zusätzlich dazu sollten Sie etwa 1% bis 2% für Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren einplanen. Ihr Anwalt wird auch Ihre NIE (Ausländeridentifikationsnummer) arrangieren, die Sie zum Kauf und zur Steuerzahlung benötigen. Siehe unsere verwandten Leitfäden zum Kauf von Neubauimmobilien und zum Erhalt einer NIE und zur Eröffnung eines spanischen Bankkontos.

Laufende Immobiliensteuern und die Regeln für Nicht-Residenten

Wie Sie auf die Immobilie besteuert werden, hängt von Ihrem Aufenthaltsstatus in jedem Jahr ab.

Während Sie noch ein Nicht-Resident sind

Bevor Ihr Visum Sie zum Residenten macht, zahlen Sie Steuern nach der IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige) über Modelo 210.⁷ Für US-Residenten (außerhalb der EU/EWR) beträgt der allgemeine IRNR-Satz 24%. Wenn die Immobilie für den Eigengebrauch bestimmt ist, deklarieren Sie jedes Jahr ein zugerechnetes Einkommen (eine jährliche Modelo 210-Einreichung): 1,1% des Katasterwertes, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren überarbeitet wurde, oder 2% andernfalls, besteuert mit dem 24%-Satz für Nicht-Residenten. Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden Nicht-EU-Residenten mit 24% auf die Bruttomiete besteuert, ohne Abzug von Ausgaben (die Möglichkeit, Ausgaben abzuziehen, ist EU/EWR-Residenten vorbehalten). Unser Leitfaden zu Steuern für Nicht-Residenten und Modelo 210 behandelt dies ausführlich.

Jährliche IBI und Verkauf

Jeder Eigentümer zahlt IBI, die kommunale Grundsteuer, basierend auf dem Katasterwert. Die Sätze werden von jeder Stadtverwaltung festgelegt und liegen typischerweise in einem breiten Bereich von etwa 0,4% bis 1,1% des Katasterwertes, daher variiert es zwischen Marbella, Estepona, Fuengirola und den kleineren Gemeinden. Wenn ein Nicht-Resident verkauft, muss der Käufer 3% des Preises einbehalten und diese an die Steuerbehörde (Modelo 211) als Vorschuss auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers zahlen; der Verkäufer reicht dann Modelo 210 ein, um zu verrechnen oder zurückzufordern.⁷ Kapitalerträge für Nicht-Residenten werden mit 19% besteuert. Der Verkäufer zahlt auch die Plusvalia municipal (IIVTNU) auf die Wertsteigerung des Grundstücks.

Vermögenssteuer

Andalusien gewährt einen 100%-igen Rabatt auf die Vermögenssteuer, sodass die hier ansässigen Bewohner in der Praxis keine regionale Vermögenssteuer zahlen. Die staatliche Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas kann jedoch auf Nettovermögen über 3 Millionen Euro angewendet werden, was nur Käufer mit hohem Wert betrifft.

Hypotheken für Nicht-Residenten

US-Käufer, die eine Finanzierung benötigen, sollten damit rechnen, dass spanische Banken einen geringeren Beleihungswert anbieten als für Residenten. Nicht-Residenten sind typischerweise bei etwa 60% bis 70% des Kaufpreises oder der Bewertung gedeckelt, verglichen mit bis zu etwa 80% für Residenten, planen Sie also eine größere Anzahlung ein. Sobald das Digitale Nomadenvisum Sie zu einem spanischen Residenten macht, können Sie im Laufe der Zeit Zugang zu günstigeren Hypothekenbedingungen für Residenten erhalten. Siehe unseren Leitfaden zu Hypotheken für Nicht-Residenten.

Praktische Hinweise für Familien

Familienmitglieder (Ehepartner oder unverheirateter Partner und unterhaltsberechtigte Kinder) können in das Visum aufgenommen werden, vorbehaltlich der oben genannten zusätzlichen Einkommensanforderungen. Die Costa del Sol verfügt über ein gut etabliertes Netzwerk internationaler Schulen, die britische und amerikanische Lehrpläne befolgen, konzentriert um Marbella, Sotogrande und Benalmadena, was ein häufiger Grund ist, warum US-Familien die Gegend wählen. Was die Gesundheitsversorgung betrifft, erfordert Ihr Visum entweder eine private Deckung oder eine spanische öffentliche Deckung; wenn Sie in die Sozialversicherung einzahlen, können Sie und Ihre Familie das öffentliche System nutzen.

Die richtige Reihenfolge

Die effiziente Reihenfolge ist in der Regel: Bestätigen Sie, dass Sie die Einkommens- und Remote-Arbeitstests erfüllen, beantragen Sie Ihre NIE, lassen Sie sich steuerlich zum Beckham-Regime und dem US-Abkommen beraten, und entscheiden Sie dann, ob Sie vor oder nach Ihrer Ankunft kaufen möchten. Kaufen gewährt keinen Wohnsitz, und das Visum verlangt keinen Kauf, aber die Kombination beider, mit dem Beckham-Regime, macht die Costa del Sol für amerikanische Remote-Arbeiter attraktiv. Da sich die Sätze und der SMI jährlich ändern, überprüfen Sie jede Zahl vor einer Verpflichtung bei der Agencia Tributaria, der Junta de Andalucia und den Einwanderungsbehörden oder Ihrem spanischen Anwalt.