Hipotecas para Compradores Irlandeses en España

Comprar en la Costa del Sol está al alcance de los compradores irlandeses, y financiarlo es más sencillo de lo que muchos esperan. Como ciudadanos de la Unión Europea, los compradores irlandeses no se enfrentan a ninguna de las restricciones adicionales que se aplican a algunos nacionales de fuera de la UE, y los bancos españoles conceden préstamos activamente a no residentes. Esta guía sobre hipotecas para compradores irlandeses en España cubre cuánto puede pedir prestado, el papeleo, los costes reales de compra de una obra nueva andaluza y cómo el tratado fiscal Irlanda-España le protege de la doble imposición.

¿Pueden los compradores irlandeses obtener una hipoteca española?

Sí. Los nacionales irlandeses son tratados como prestatarios no residentes de la UE, que es la categoría de no residente más favorable. Los prestamistas españoles evalúan sus ingresos, deudas existentes e historial crediticio de forma muy parecida a como lo haría un banco irlandés, pero prestan contra una tasación de propiedad española y aplican sus propios límites de préstamo para no residentes. No necesita residencia española para pedir un préstamo, y no necesita trasladar su salario a España.

El único documento sin el que no puede proceder es un NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número de identificación fiscal del extranjero requerido para la hipoteca, la escritura notarial y cada declaración de impuestos. La solicitud temprana de su NIE se cubre en nuestra guía separada sobre cómo obtener un NIE.

¿Cuánto puede pedir prestado? Límites LTV para no residentes

El Loan-to-value (LTV) es la proporción del precio de la propiedad que un banco prestará. Para no residentes, los bancos españoles suelen limitar los préstamos al 60% o 70% de la tasación, reservando el 70% para los perfiles de ingresos más sólidos ¹². Esto es inferior al 80% que suelen tener a su disposición los residentes españoles para una vivienda principal ¹.

Dos puntos importantes para su presupuesto:

• El banco presta sobre el menor entre el precio de compra o su propia tasación. Si la tasación resulta inferior al precio, su depósito aumenta para cubrir la diferencia ¹.
• Los impuestos y tasas no se financian. El aproximadamente 11-13% de los costes de compra (ver más abajo) se paga en efectivo además de su depósito.

En la práctica, un comprador irlandés de una vivienda de 400.000 euros debería prever entre el 30% y el 40% del precio en efectivo: un depósito de 120.000 a 160.000 euros más impuestos y tasas de compra ¹.

Tipos de interés y tipos de hipoteca

Las hipotecas españolas para no residentes se presentan como de tipo fijo, variable (referenciado al Euríbor a 12 meses) o mixto. Las tasas fijas ofrecen certeza de pago y son populares entre los compradores extranjeros; los precios para no residentes son generalmente un poco más altos que las tasas para residentes y dependen de su perfil, el LTV y el plazo ²⁶. Los plazos suelen ser de 20 a 25 años, a menudo con un límite de edad (frecuentemente alrededor de los 75 años) al final del préstamo ²⁶. Dado que los tipos varían, confirme siempre la oferta en vigor por escrito antes de comprometerse; aquí indicamos rangos de tipos actuales en lugar de fijarlos.

Documentos que necesita un solicitante irlandés

Los bancos quieren ver ingresos estables y demostrables. Los requisitos típicos para un solicitante irlandés PAYE o autónomo son:

• Pasaporte y NIE
• Nóminas recientes y su contrato de trabajo irlandés, o dos o tres años de cuentas y declaraciones de Hacienda si es autónomo ²⁶
• Extractos bancarios de seis meses
• Una declaración de Hacienda reciente o una declaración de impuestos que muestre los ingresos declarados
• Evidencia de préstamos y gastos existentes (los prestamistas españoles suelen querer que los pagos totales de la deuda estén por debajo de aproximadamente el 30-35% de los ingresos netos) ²⁶

Los documentos en inglés son generalmente aceptados por los departamentos hipotecarios internacionales, aunque algunas sucursales solicitan una traducción jurada al español.

Quién paga qué costes hipotecarios

Desde que entró en vigor la ley hipotecaria española (Ley 5/2019), el prestamista, y no el prestatario, paga los gastos de notaría y de Registro de la Propiedad de la escritura de hipoteca y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre el propio préstamo ⁴⁷. Al prestatario le quedan dos costes hipotecarios principales:

• La tasación de la propiedad, típicamente de 300 a 700 euros, pagada por usted ⁷.
• Cualquier comisión de producto que cobre el banco, como una comisión de apertura o gestión, que son negociables ⁷.

Tenga en cuenta que esta exención del AJD se aplica solo a la escritura de hipoteca. El AJD sobre la compra de una propiedad de obra nueva es un impuesto separado que usted aún paga (ver la siguiente sección).

Impuestos de compra de una obra nueva en la Costa del Sol

Dado que la Costa del Sol se encuentra en Andalucía, estos son los impuestos que se aplican a una vivienda a estrenar comprada a un promotor:

Así, el impuesto sobre una obra nueva en Andalucía es de alrededor del 11,2% del precio. Añada los honorarios de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría para la escritura de compraventa más los honorarios legales, y los costes totales de compra suelen situarse cerca del 11-13% del precio. (Una vivienda de segunda mano, en cambio, paga el impuesto de transmisiones ITP, no el IVA y el AJD; esto se cubre en nuestra guía sobre impuestos y costes de compra de propiedades.)

Estos impuestos de compra son independientes de su hipoteca y se deben en el momento de la finalización de la compra, razón por la cual deben financiarse en efectivo junto con el depósito.

Impuestos anuales y de propiedad a presupuestar

Ser propietario de una vivienda española genera obligaciones anuales que los prestamistas esperan que usted cumpla:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): el impuesto municipal anual sobre la propiedad, establecido por cada ayuntamiento como un porcentaje del valor catastral.
• Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), presentado en el Modelo 210. Como residente de la UE, se le grava con un 19% [2 (AEAT)]⁹. Si no alquila la propiedad, España sigue cobrando impuestos sobre una renta imputada del 1,1% o 2% del valor catastral, dependiendo de cuándo se revisó por última vez dicho valor, presentado anualmente ². Si alquila la vivienda, los propietarios de la UE/EEE pagan el 19% sobre el beneficio del alquiler y, a diferencia de los propietarios de fuera de la UE, pueden deducir los gastos permitidos ².

Nuestra guía dedicada al Modelo 210 y al impuesto sobre la renta de no residentes explica la presentación en detalle.

El tratado de doble imposición Irlanda-España

Los compradores irlandeses están protegidos por el Convenio entre Irlanda y el Reino de España para evitar la doble imposición, firmado en Madrid el 10 de febrero de 1994 y en vigor a través de la legislación irlandesa ³. Según el tratado, los ingresos y ganancias de propiedades españolas son imponibles en España, y luego Irlanda concede un crédito por el impuesto español pagado para que el mismo ingreso no se grave dos veces ³. En la práctica, usted presenta y paga primero en España (a través del Modelo 210), luego declara a la Hacienda irlandesa y reclama la exención por el impuesto español. Debido a que las circunstancias personales varían, confirme su situación con un contable familiarizado con ambos sistemas.

Vender más tarde: la retención del 3%

Planifique su salida antes de comprar. Cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211 en el plazo de un mes; esto es un anticipo de su impuesto sobre las ganancias de capital ². El vendedor presenta entonces el Modelo 210 para liquidar la factura final (las ganancias de capital de no residentes se gravan al 19%) y reclama cualquier exceso si el 3% supera la obligación real ⁹. Guarde cada factura de mejoras, ya que reducen la ganancia imponible.

Pasos prácticos para compradores irlandeses

1. Solicite su NIE con antelación, en Irlanda en el consulado español o en España.
2. Obtenga una decisión hipotecaria en principio para conocer su presupuesto real antes de reservar.
3. Abra una cuenta bancaria española para el depósito, los recibos domiciliados y el IBI.
4. Contrate a un abogado español independiente (no el del promotor) para que realice las comprobaciones y gestione la escritura.
5. Presupueste entre el 30% y el 40% del precio en efectivo: depósito más el 11-13% de los costes.
6. Regístrese para la presentación del Modelo 210 desde su primer año de propiedad.

Con el estatus de la UE, una relación bancaria establecida y la protección de un tratado, los compradores irlandeses se encuentran entre los compradores extranjeros mejor posicionados en la Costa del Sol. La clave es tener a punto el NIE, la hipoteca y el efectivo para los impuestos antes de firmar.

Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal o legal. Los tipos y las normas cambian; verifique las cifras actuales con su banco, abogado y la Agencia Tributaria antes de comprometerse.