Hipotecas para compradores del Reino Unido en España

Hipotecas para compradores británicos en España: lo esencial

Obtener una hipoteca en España como comprador británico es totalmente factible, pero el Brexit cambió las cuentas. Desde que el Reino Unido abandonó la UE, los ciudadanos británicos son tratados como solicitantes no comunitarios (“de terceros países”), lo que afecta tanto a la cantidad que un banco español prestará como a los impuestos que pagas como propietario. Esta guía explica las normas hipotecarias, los depósitos, los tipos y los costes de finalización que se aplican en toda la Costa del Sol, tanto si compras en Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas o la ciudad de Málaga. Se centra en la compra de obra nueva a un promotor, aunque la mecánica hipotecaria es la misma para la reventa.

¿Cuánto puede pedir prestado un comprador británico? Límites de LTV para no residentes

Los bancos españoles prestan en función del ratio préstamo-valor (LTV), y a los no residentes se les ofrece menos que a los residentes. Los residentes a menudo pueden pedir prestado el 80% del precio; los no residentes suelen tener un límite del 60-70%, y algunos prestamistas limitan a los solicitantes no comunitarios (que ahora incluyen a los compradores británicos) al 50-60%.¹² En la práctica, planifica un depósito del 30-40% del precio.¹

Un detalle crítico: el LTV se calcula sobre el menor entre la tasación del propio banco y el precio de compra, no el precio de venta.¹ Si el banco valora la propiedad por debajo de lo que acordaste pagar, tu préstamo se reduce y tu depósito en efectivo aumenta. Siempre presupuesta de forma conservadora.

Asequibilidad y la prueba de ingresos

Más allá del LTV, los bancos españoles aplican una prueba de asequibilidad (ratio deuda-ingresos). Como regla general, los prestamistas quieren que tus pagos mensuales totales de deuda, incluyendo la nueva hipoteca española, se mantengan dentro de aproximadamente el 30-35% de tus ingresos netos mensuales, aunque el umbral exacto varía según el banco y no está fijado por ley.² Deberás documentar tus ingresos de forma clara: nóminas o cuentas recientes, declaraciones de impuestos (SA302s o P60s del Reino Unido), extractos bancarios y un resumen de los compromisos existentes.¹²

Tipos de interés para no residentes en 2026

Los tipos para no residentes son ligeramente más altos que los tipos para residentes, lo que refleja el riesgo percibido de prestar a prestatarios extranjeros.² Puedes elegir entre fijo o variable:

• Los tipos variables siguen el Euríbor a 12 meses más un margen bancario (diferencial). El Euríbor a 12 meses se ha relajado tras los recortes del BCE y se situó en la región del 2.4-2.8% a principios de 2026; los bancos añaden un diferencial de aproximadamente 1.0-2.5%.²
• Los tipos fijos ofrecen seguridad en los pagos durante todo el plazo y se ofrecen ampliamente a los no residentes.

Los plazos suelen ser de hasta 20-25 años, a menudo con un límite de edad máxima al final del plazo. Confirma por escrito con cada banco el tipo exacto, el margen y cualquier condición de vinculación de productos (ver más abajo), ya que las ofertas se mueven con el mercado.

Lo que realmente te cuesta la hipoteca

La Ley hipotecaria española de 2019 (Ley 5/2019) trasladó la mayoría de los gastos de formalización de la hipoteca del prestatario al banco. Ahora el prestamista paga los gastos de notaría y registro de la propiedad de la escritura de hipoteca y, lo que es crucial, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del propio préstamo.³ Como prestatario, generalmente te quedan:

• La comisión de tasación de la propiedad (tasación), típicamente alrededor de 300-500 euros.³
• Una comisión de apertura (comisión de apertura) del 0-1.5% del préstamo, si el banco la cobra.³

Los bancos suelen pedirte que contrates un seguro de hogar y, en muchos casos, un seguro de vida como condición del préstamo, y pueden ofrecer un margen más bajo si lo haces (bonificaciones). Estas son vinculaciones opcionales, no requisitos legales; sopesa el descuento frente al coste.

Impuestos de compra de obra nueva (estos se suman al depósito)

Tu hipoteca cubre solo una parte del precio. Además del depósito, debes financiar los impuestos de compra en efectivo, porque los bancos no prestan contra ellos. Para una obra nueva comprada a un promotor en Andalucía pagas:

Eso es un 11.2% de impuestos en una obra nueva, superior al 7% de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) que se cobra en las viviendas de segunda mano en Andalucía.⁴⁵ Un ITP reducido del 2% puede aplicarse a ciertas reventas de hasta 500.000 euros según las normas andaluzas de 2026, pero eso es una bonificación solo para reventa y no se aplica a las obras nuevas.⁵ Una vez que añades los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, abogado y gestor, presupuesta alrededor del 14-15% adicional al precio para una obra nueva.⁴ Consulta nuestra guía relacionada sobre costes y impuestos de compra para el desglose completo.

Los depósitos sobre plano están protegidos por ley

Si compras sobre plano y pagas las cuotas antes de que la vivienda esté terminada, el promotor debe, por ley, garantizar cada euro que entregues. Según la Ley 57/1968 y la Ley 38/1999 (modificadas por la Ley 20/2015), cada pago anticipado debe estar respaldado individualmente por un aval bancario o una póliza de seguro, cubriendo la cantidad exacta pagada más el IVA y los intereses legales, y reembolsable si el promotor no cumple con la entrega.⁶ Nunca pagues un depósito a un promotor que no esté cubierto por esta garantía, y haz que tu abogado lo confirme por escrito.

Los impuestos que sigues pagando como propietario

Ser propietario no pone fin a tus obligaciones fiscales españolas. Como propietario británico no residente te enfrentas a:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), el impuesto municipal anual sobre la propiedad, establecido por cada ayuntamiento entre el 0.4% y el 1.1% del valor catastral (valor catastral), que está muy por debajo del valor de mercado.⁷ El tipo depende del municipio específico de la Costa del Sol.
• IRNR / Modelo 210, impuesto sobre la renta de no residentes. Si no alquilas la propiedad, aún debes impuestos sobre la “renta imputada”: un 1.1% o 2% nocional del valor catastral, gravado al tipo no comunitario del 24% (los compradores británicos ya no cumplen los requisitos para el tipo comunitario del 19%).⁸ El Modelo 210 para un año determinado se presenta antes del 31 de diciembre del año siguiente.⁸
• Si lo alquilas, los ingresos por alquiler se gravan al 24% para los propietarios no comunitarios, y (a diferencia de los residentes de la UE) generalmente no puedes deducir gastos.⁸

Estas presentaciones se tramitan a través de la Agencia Tributaria (AEAT). Nuestra guía sobre el impuesto de no residentes (Modelo 210) cubre el proceso en detalle.

Cuando vendes: la retención del 3%

Cuando un no residente vende, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes utilizando el Modelo 211. Esto es un anticipo del impuesto sobre las ganancias de capital, no la factura final.⁹ Los no residentes pagan el impuesto sobre las ganancias de capital a un tipo fijo del 19% sobre la ganancia real; luego presentas el Modelo 210 para liquidar y reclamar cualquier retención excesiva.⁹ El convenio de doble imposición entre el Reino Unido y España existe para evitar que se te grave dos veces por la misma ganancia, pero es posible que aún tengas una obligación de declaración en el Reino Unido, así que busca asesoramiento transfronterizo.

Paso a paso: el cronograma de la hipoteca y la compra

1. Obtén tu NIE. Necesitas un Número de Identificación de Extranjero para comprar y para pedir prestado. Consulta nuestra guía sobre el NIE y la cuenta bancaria española.
2. Abre una cuenta bancaria española para la hipoteca, los recibos domiciliados y las facturas de servicios.
3. Obtén una decisión en principio de uno o varios bancos (o utiliza un bróker hipotecario) antes de comprometerte.
4. Reserva la propiedad y firma el contrato privado de compraventa, idealmente sujeto a la aprobación de la hipoteca.
5. Tasación bancaria y oferta vinculante. El banco envía a un tasador y emite una oferta vinculante (FEIN/FiPre) con un periodo de reflexión obligatorio.
6. Formaliza ante notario, firmando conjuntamente la escritura de propiedad (escritura) y la escritura de hipoteca, para luego inscribir en el Registro de la Propiedad.

Permite aproximadamente de cuatro a cinco meses desde la oferta hasta la finalización como no residente.¹ Contrata a un abogado español independiente (no uno recomendado por el vendedor) y espera que todo el proceso sea más largo que una compra en el Reino Unido.

Una nota sobre residencia y visados

Comprar una propiedad ya no concede la residencia. España abolió su ruta de inversor “Golden Visa” en abril de 2025, por lo que la compra de una propiedad no crea un derecho a vivir en España. Como ciudadano del Reino Unido puedes visitar bajo la regla Schengen de 90 días en 180; estancias más largas requieren un visado separado como el visado no lucrativo o de nómada digital. Nuestra guía de residencia y visados cubre las opciones actuales. Comprar con hipoteca y comprar para obtener la residencia son dos decisiones separadas.