Prêts immobiliers pour les acheteurs britanniques en Espagne

Prêts immobiliers pour les acheteurs britanniques en Espagne : l’essentiel

Obtenir un prêt immobilier en Espagne en tant qu’acheteur britannique est tout à fait faisable, mais le Brexit a changé la donne. Depuis que le Royaume-Uni a quitté l’UE, les citoyens britanniques sont traités comme des demandeurs non-UE (“pays tiers”), ce qui affecte à la fois le montant qu’une banque espagnole prêtera et les impôts que vous paierez en tant que propriétaire. Ce guide explique les règles hypothécaires, les dépôts, les taux et les coûts de finalisation qui s’appliquent sur l’ensemble de la Costa del Sol, que vous achetiez à Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas ou Malaga ville. Il se concentre sur les achats de propriétés neuves auprès d’un promoteur, bien que la mécanique hypothécaire soit la même pour la revente.

Combien un acheteur britannique peut-il emprunter ? Limites LTV pour les non-résidents

Les banques espagnoles prêtent en fonction du ratio prêt/valeur (LTV), et les non-résidents se voient offrir moins que les résidents. Les résidents peuvent souvent emprunter 80 % du prix ; les non-résidents sont généralement plafonnés à 60-70 %, et certains prêteurs limitent les demandeurs non-UE (ce qui inclut désormais les acheteurs britanniques) à 50-60 %.¹² En pratique, prévoyez un apport de 30-40 % du prix.¹

Un détail essentiel : le LTV est calculé sur le montant le plus bas entre l’évaluation propre de la banque (tasación) et le prix d’achat, et non le prix demandé.¹ Si la banque évalue la propriété en dessous du prix que vous avez accepté de payer, votre prêt diminue et votre apport en espèces augmente. Prévoyez toujours un budget conservateur.

Capacité de remboursement et test de revenu

Au-delà du LTV, les banques espagnoles appliquent un test de capacité de remboursement (ratio dette/revenu). En règle générale, les prêteurs souhaitent que le total de vos remboursements de dettes mensuels, y compris le nouveau prêt immobilier espagnol, reste dans une fourchette d’environ 30-35 % de votre revenu mensuel net, bien que le seuil exact varie selon les banques et ne soit pas fixé par la loi.² Vous devrez documenter vos revenus de manière claire : fiches de paie ou comptes récents, déclarations de revenus (SA302s ou P60s du Royaume-Uni), relevés bancaires et un aperçu des engagements existants.¹²

Taux d’intérêt pour les non-résidents en 2026

Les taux pour les non-résidents sont légèrement plus élevés que ceux pour les résidents, reflétant le risque perçu de prêter à des emprunteurs étrangers.² Vous pouvez choisir un taux fixe ou variable :

• Les taux variables suivent l’Euribor à 12 mois majoré d’une marge bancaire (différentiel). L’Euribor à 12 mois s’est assoupli suite aux baisses de la BCE et se situait dans la région de 2.4-2.8 % début 2026 ; les banques ajoutent un spread d’environ 1.0-2.5 %.²
• Les taux fixes offrent une certitude de paiement pour toute la durée et sont largement proposés aux non-résidents.

Les durées s’étendent généralement jusqu’à 20-25 ans, souvent avec une limite d’âge supérieure à la fin du terme. Confirmez le taux exact, la marge et toute condition de liaison de produit (voir ci-dessous) par écrit avec chaque banque, car les offres évoluent avec le marché.

Ce que le prêt immobilier vous coûte réellement

La loi hypothécaire espagnole de 2019 (Ley 5/2019) a transféré la plupart des coûts de mise en place du prêt de l’emprunteur à la banque. Le prêteur paie désormais les frais de notaire et de Registre foncier sur l’acte hypothécaire et, surtout, le droit de timbre (AJD) sur le prêt lui-même.³ En tant qu’emprunteur, il vous reste généralement :

• Les frais d’évaluation immobilière (tasación), généralement autour de 300-500 euros.³
• Des frais de dossier/ouverture (comisión de apertura) de 0-1.5 % du prêt, si la banque en facture.³

Les banques vous demandent régulièrement de souscrire une assurance habitation et, dans de nombreux cas, une assurance vie comme condition du prêt, et peuvent offrir une marge inférieure si vous le faites (bonificaciones). Il s’agit de liens optionnels, et non d’exigences légales ; pesez la réduction par rapport au coût.

Taxes à l’achat sur une propriété neuve (celles-ci s’ajoutent à l’apport)

Votre prêt immobilier ne couvre qu’une partie du prix. En plus de l’apport, vous devez financer les taxes d’achat en espèces, car les banques ne prêtent pas dessus. Pour une propriété neuve achetée auprès d’un promoteur en Andalousie, vous payez :

Cela représente 11.2 % de taxes sur une propriété neuve, plus élevé que les 7 % d’ITP (taxe de transfert) facturés sur les maisons de revente en Andalousie.⁴⁵ Un ITP réduit de 2 % peut s’appliquer à certaines reventes jusqu’à 500,000 euros selon les règles andalouses de 2026, mais il s’agit d’un allègement applicable uniquement aux reventes et ne s’applique pas aux constructions neuves.⁵ Une fois ajoutés les frais de notaire, de Registre foncier, d’avocat et de gestor, prévoyez environ 14-15 % en plus du prix pour une propriété neuve.⁴ Consultez notre guide connexe sur les coûts et taxes d’achat pour le détail complet.

Les dépôts sur plan sont protégés par la loi

Si vous achetez sur plan et effectuez des paiements échelonnés avant l’achèvement du logement, le promoteur doit, en vertu de la loi, garantir chaque euro que vous versez. En vertu de la Ley 57/1968 et de la Ley 38/1999 (telle que modifiée par la Ley 20/2015), chaque acompte doit être garanti individuellement par une garantie bancaire (aval bancario) ou une police d’assurance, couvrant le montant exact payé plus la TVA et les intérêts légaux, et remboursable si le promoteur ne parvient pas à livrer.⁶ Ne versez jamais un acompte à un promoteur qui n’est pas couvert par cette garantie, et faites-le confirmer par écrit par votre avocat.

Les taxes que vous continuez de payer en tant que propriétaire

Être propriétaire ne met pas fin à vos obligations fiscales espagnoles. En tant que propriétaire britannique non-résident, vous êtes confronté à :

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière municipale annuelle, fixée par chaque mairie entre 0.4 % et 1.1 % de la valeur cadastrale (valor catastral), qui est bien inférieure à la valeur marchande.⁷ Le taux dépend de la municipalité spécifique de la Costa del Sol.
• IRNR / Modelo 210, impôt sur le revenu des non-résidents. Si vous ne louez pas la propriété, vous devez toujours des impôts sur le “revenu imputé” : 1.1 % ou 2 % notionnels de la valeur cadastrale, imposés au taux de 24 % pour les non-UE (les acheteurs britanniques ne sont plus éligibles au taux UE de 19 %).⁸ Le Modelo 210 pour une année donnée est déposé avant le 31 décembre de l’année suivante.⁸
• Si vous la louez, les revenus locatifs sont imposés à 24 % pour les propriétaires non-UE, et (contrairement aux résidents de l’UE) vous ne pouvez généralement pas déduire les dépenses.⁸

Ces déclarations sont traitées par l’Agencia Tributaria (AEAT). Notre guide sur l’impôt des non-résidents (Modelo 210) couvre le processus en détail.

Lorsque vous vendez : la retenue de 3 %

Lorsqu’un non-résident vend, l’acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et le verser à l’Agencia Tributaria dans un délai d’un mois en utilisant le Modelo 211. Il s’agit d’une avance sur votre impôt sur les plus-values, et non de la facture finale.⁹ Les non-résidents paient un impôt sur les plus-values au taux forfaitaire de 19 % sur le gain réel ; vous déposez ensuite le Modelo 210 pour régler et récupérer tout excédent de retenue.⁹ La convention de double imposition entre le Royaume-Uni et l’Espagne vise à vous éviter d’être imposé deux fois sur la même plus-value, mais vous pourriez toujours avoir une obligation de déclaration au Royaume-Uni, il est donc conseillé de consulter un expert transfrontalier.

Étape par étape : le calendrier du prêt immobilier et de l’achat

1. Obtenez votre NIE. Vous avez besoin d’un Numero de Identificacion de Extranjero pour acheter et emprunter. Consultez notre guide sur le NIE et les comptes bancaires espagnols.
2. Ouvrez un compte bancaire espagnol pour le prêt immobilier, les prélèvements automatiques et les factures de services publics.
3. Obtenez une décision de principe d’une ou plusieurs banques (ou utilisez un courtier hypothécaire) avant de vous engager.
4. Réservez la propriété et signez le contrat d’achat privé, idéalement sous réserve de l’approbation du prêt immobilier.
5. Évaluation bancaire et offre complète. La banque envoie un expert et émet une offre contraignante (FEIN/FiPre) avec un délai de réflexion obligatoire.
6. Finalisation chez le notaire, signature de l’acte de propriété (escritura) et de l’acte hypothécaire ensemble, puis enregistrement au Registre foncier.

Prévoyez environ quatre à cinq mois entre l’offre et la finalisation en tant que non-résident.¹ Mandatez un avocat espagnol indépendant (non recommandé par le vendeur) et attendez-vous à ce que l’ensemble du processus prenne plus de temps qu’un achat au Royaume-Uni.

Note sur la résidence et les visas

L’achat d’une propriété n’accorde plus la résidence. L’Espagne a aboli sa voie d’investisseur “Golden Visa” en avril 2025, de sorte qu’un achat immobilier ne crée pas de droit de vivre en Espagne. En tant que citoyen britannique, vous pouvez visiter le pays sous la règle Schengen de 90 jours sur 180 ; les séjours plus longs nécessitent un visa distinct tel que le visa non-lucratif ou le visa nomade numérique. Notre guide sur la résidence et les visas couvre les options actuelles. Acheter avec un prêt immobilier et acheter pour la résidence sont deux décisions distinctes.