Prêts immobiliers pour les acheteurs britanniques en Espagne

Crédits immobiliers pour les acheteurs britanniques en Espagne : l’essentiel

Obtenir un crédit immobilier en Espagne en tant qu’acheteur britannique est tout à fait réalisable, mais le Brexit a changé la donne. Depuis que le Royaume-Uni a quitté l’UE, les citoyens britanniques sont traités comme des demandeurs non-UE (“pays tiers”), ce qui affecte à la fois le montant qu’une banque espagnole prêtera et les taxes que vous payez en tant que propriétaire. Ce guide explique les règles hypothécaires, les acomptes, les taux et les frais de finalisation qui s’appliquent sur toute la Costa del Sol, que vous achetiez à Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas ou dans la ville de Malaga. Il se concentre sur les achats de biens neufs auprès d’un promoteur, bien que les mécanismes hypothécaires soient les mêmes pour les reventes.

Combien un acheteur britannique peut-il emprunter ? Limites LTV pour les non-résidents

Les banques espagnoles prêtent en fonction du rapport prêt/valeur (LTV), et les non-résidents se voient offrir moins que les résidents. Les résidents peuvent souvent emprunter 80% du prix ; les non-résidents sont généralement plafonnés à 60-70%, et certains prêteurs limitent les demandeurs non-UE (ce qui inclut désormais les acheteurs britanniques) à 50-60%.¹² En pratique, prévoyez un acompte de 30-40% du prix.¹

Un détail essentiel : le LTV est calculé sur la valeur la plus basse entre l’estimation de la banque (tasación) et le prix d’achat, et non le prix demandé.¹ Si la banque évalue la propriété en dessous de ce que vous avez accepté de payer, votre prêt diminue et votre apport personnel augmente. Prévoyez toujours un budget conservateur.

Capacité d’emprunt et test de revenus

Au-delà du LTV, les banques espagnoles appliquent un test de capacité d’emprunt (endettement par rapport aux revenus). En règle générale, les prêteurs souhaitent que le total de vos remboursements de dettes mensuels, y compris le nouveau crédit immobilier espagnol, reste dans une fourchette d’environ 30 à 35% de votre revenu mensuel net, bien que le seuil exact varie selon les banques et ne soit pas fixé par la loi.² Vous devrez justifier clairement vos revenus : bulletins de salaire ou comptes récents, déclarations de revenus (UK SA302s ou P60s), relevés bancaires et un aperçu des engagements existants.¹²

Taux d’intérêt pour les non-résidents en 2026

Les taux pour non-résidents sont légèrement plus élevés que les taux pour résidents, reflétant le risque perçu de prêter à des emprunteurs étrangers.² Vous pouvez choisir des taux fixes ou variables :

• Les taux variables suivent l’Euribor 12 mois majoré d’une marge bancaire (différentiel). L’Euribor 12 mois s’est assoupli suite aux baisses de la BCE et se situait dans la région de 2.4-2.8% début 2026 ; les banques ajoutent un spread d’environ 1.0-2.5%.²
• Les taux fixes offrent une certitude de paiement pour toute la durée et sont largement proposés aux non-résidents.

Les durées s’étendent généralement jusqu’à 20-25 ans, souvent avec une limite d’âge supérieure à la fin du terme. Confirmez par écrit auprès de chaque banque le taux exact, la marge et toutes conditions de couplage de produits (voir ci-dessous), car les offres évoluent avec le marché.

Ce que le crédit immobilier vous coûte réellement

La loi hypothécaire espagnole de 2019 (Ley 5/2019) a transféré la plupart des frais de mise en place du crédit immobilier de l’emprunteur à la banque. Le prêteur paie désormais les frais de notaire et de Registre Foncier sur l’acte hypothécaire et, de manière cruciale, le droit de timbre (AJD) sur le prêt lui-même.³ En tant qu’emprunteur, il vous reste généralement :

• Les frais d’évaluation immobilière (tasación), généralement autour de 300-500 euros.³
• Des frais de dossier/ouverture (comisión de apertura) de 0-1.5% du prêt, si la banque en applique.³

Les banques demandent couramment de souscrire une assurance habitation et, dans de nombreux cas, une assurance vie comme condition du prêt, et peuvent offrir une marge plus faible si vous le faites (bonificaciones). Ce sont des liens facultatifs, non des exigences légales ; pondérez la réduction par rapport au coût.

Taxes à l’achat d’un bien neuf (ces taxes s’ajoutent à l’acompte)

Votre crédit immobilier ne couvre qu’une partie du prix. En plus de l’acompte, vous devez financer les taxes d’achat en espèces, car les banques ne prêtent pas sur celles-ci. Pour un bien neuf acheté auprès d’un promoteur en Andalousie, vous payez :

Cela représente 11.2% de taxes sur un bien neuf, ce qui est supérieur aux 7% d’ITP (taxe de transfert) facturés sur les logements de revente en Andalousie.⁴⁵ Un ITP réduit de 2% peut s’appliquer à certaines reventes jusqu’à 500,000 euros selon les règles andalouses de 2026, mais il s’agit d’un allègement réservé aux reventes et ne s’applique pas aux constructions neuves.⁵ Une fois que vous ajoutez les frais de notaire, de Registre Foncier, d’avocat et de gestor, prévoyez environ 14-15% en plus du prix pour un bien neuf.⁴ Consultez notre guide connexe sur les coûts et taxes d’achat pour le détail complet.

Les acomptes sur plan sont protégés par la loi

Si vous achetez sur plan et effectuez des paiements échelonnés avant l’achèvement du logement, le promoteur doit, selon la loi, garantir chaque euro que vous versez. En vertu de la Ley 57/1968 et de la Ley 38/1999 (telle que modifiée par la Ley 20/2015), chaque acompte doit être individuellement couvert par une garantie bancaire (aval bancario) ou une police d’assurance, couvrant le montant exact payé plus la TVA et les intérêts légaux, et remboursable si le promoteur ne livre pas.⁶ Ne payez jamais un acompte à un promoteur qui n’est pas couvert par cette garantie, et faites-le confirmer par écrit par votre avocat.

Les taxes que vous continuez à payer en tant que propriétaire

La propriété ne met pas fin à vos obligations fiscales espagnoles. En tant que propriétaire britannique non-résident, vous faites face à :

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière municipale annuelle, fixée par chaque mairie entre 0.4% et 1.1% de la valeur cadastrale (valor catastral), qui est bien inférieure à la valeur marchande.⁷ Le taux dépend de la municipalité spécifique de la Costa del Sol.
• IRNR / Modelo 210, impôt sur le revenu des non-résidents. Si vous ne louez pas la propriété, vous devez toujours des impôts sur le “revenu imputé” : 1.1% ou 2% notionnels de la valeur cadastrale, taxés au taux non-UE de 24% (les acheteurs britanniques ne sont plus éligibles au taux UE de 19%).⁸ Le Modelo 210 pour une année donnée est déposé au plus tard le 31 décembre de l’année suivante.⁸
• Si vous le louez, les revenus locatifs sont imposés à 24% pour les propriétaires non-UE, et (contrairement aux résidents de l’UE) vous ne pouvez généralement pas déduire les dépenses.⁸

Ces déclarations sont traitées via l’Agencia Tributaria (AEAT). Notre guide sur l’impôt des non-résidents (Modelo 210) couvre le processus en détail.

Lorsque vous vendez : la retenue de 3%

Lorsqu’un non-résident vend, l’acheteur doit retenir 3% du prix de vente et les verser à l’Agencia Tributaria dans un délai d’un mois en utilisant le Modelo 211. Il s’agit d’une avance sur votre impôt sur les plus-values, et non de la facture finale.⁹ Les non-résidents paient l’impôt sur les plus-values à un taux forfaitaire de 19% sur le gain réel ; vous déposez ensuite le Modelo 210 pour régulariser et récupérer tout excédent de retenue.⁹ La convention de double imposition Royaume-Uni-Espagne existe pour vous éviter d’être imposé deux fois sur le même gain, mais vous pourriez toujours avoir une obligation de déclaration au Royaume-Uni, alors prenez conseil auprès d’experts transfrontaliers.

Pas à pas : le calendrier du crédit immobilier et de l’achat

1. Obtenez votre NIE. Vous avez besoin d’un Numero de Identificacion de Extranjero pour acheter et emprunter. Consultez notre guide sur le NIE et les comptes bancaires espagnols.
2. Ouvrez un compte bancaire espagnol pour le crédit immobilier, les prélèvements automatiques et les factures de services publics.
3. Obtenez une décision de principe d’une ou plusieurs banques (ou utilisez un courtier hypothécaire) avant de vous engager.
4. Réservez la propriété et signez le contrat d’achat privé, idéalement sous réserve d’approbation du crédit immobilier.
5. Évaluation bancaire et offre complète. La banque envoie un expert et émet une offre ferme (FEIN/FiPre) avec un délai de réflexion obligatoire.
6. Finalisez chez le notaire, en signant l’acte de propriété (escritura) et l’acte hypothécaire ensemble, puis enregistrez-les au Registre Foncier.

Comptez environ quatre à cinq mois entre l’offre et la finalisation en tant que non-résident.¹ Mandatez un avocat espagnol indépendant (pas un recommandé par le vendeur) et attendez-vous à ce que l’ensemble du processus prenne plus de temps qu’un achat au Royaume-Uni.

Une note sur la résidence et les visas

L’achat d’une propriété ne confère plus la résidence. L’Espagne a aboli son programme “Golden Visa” pour investisseurs en avril 2025, donc l’achat d’une propriété ne crée pas de droit de vivre en Espagne. En tant que citoyen britannique, vous pouvez visiter sous la règle Schengen des 90 jours sur 180 ; les séjours plus longs nécessitent un visa distinct tel que le visa non-lucratif ou nomade numérique. Notre guide sur la résidence et les visas couvre les options actuelles. Acheter avec un crédit immobilier et acheter pour la résidence sont deux décisions distinctes.