Kredyty hipoteczne dla brytyjskich kupujących w Hiszpanii

Kredyty hipoteczne w Hiszpanii dla kupujących z Wielkiej Brytanii: podstawowe informacje

Uzyskanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii jako kupujący z Wielkiej Brytanii jest całkowicie wykonalne, ale Brexit zmienił rachunek. Odkąd Wielka Brytania opuściła UE, obywatele brytyjscy są traktowani jako wnioskodawcy spoza UE (“kraje trzecie”), co wpływa zarówno na to, ile pożyczy hiszpański bank, jak i na podatki, które płacisz jako właściciel. Ten przewodnik wyjaśnia zasady dotyczące kredytów hipotecznych, depozytów, stóp procentowych i kosztów finalizacji transakcji, które obowiązują na całym Costa del Sol, niezależnie od tego, czy kupujesz w Marbelli, Esteponie, Fuengiroli, Mijas czy Maladze. Skupia się on na zakupach nowych nieruchomości od dewelopera, chociaż mechanizmy kredytowe są takie same dla nieruchomości z rynku wtórnego.

Ile może pożyczyć kupujący z Wielkiej Brytanii? Limity LTV dla nierezydentów

Hiszpańskie banki udzielają kredytów w oparciu o współczynnik LTV (loan-to-value), a nierezydentom oferuje się mniej niż rezydentom. Rezydenci często mogą pożyczyć 80% ceny; nierezydenci są zazwyczaj ograniczeni do 60-70%, a niektórzy kredytodawcy ograniczają wnioskodawców spoza UE (do których obecnie zaliczają się kupujący z Wielkiej Brytanii) do 50-60%.¹² W praktyce należy zaplanować depozyt w wysokości 30-40% ceny.¹

Jeden kluczowy szczegół: LTV jest obliczane na podstawie niższej z wartości wyceny bankowej (tasación) i ceny zakupu, a nie ceny ofertowej.¹ Jeśli bank wyceni nieruchomość poniżej kwoty, którą zgodziłeś się zapłacić, Twoja pożyczka się zmniejsza, a Twój wkład własny w gotówce rośnie. Zawsze planuj budżet ostrożnie.

Zdolność kredytowa i test dochodowy

Oprócz LTV, hiszpańskie banki stosują test zdolności kredytowej (wskaźnik zadłużenia do dochodu). Z reguły kredytodawcy oczekują, że Twoje całkowite miesięczne spłaty zadłużenia, wliczając nowy hiszpański kredyt hipoteczny, pozostaną w granicach około 30-35% Twojego miesięcznego dochodu netto, chociaż dokładny próg różni się w zależności od banku i nie jest ustalony prawnie.² Będziesz musiał czysto udokumentować dochody: ostatnie paski wynagrodzeń lub rozliczenia, zeznania podatkowe (UK SA302s lub P60s), wyciągi bankowe oraz zarys istniejących zobowiązań.¹²

Stopy procentowe dla nierezydentów w 2026 roku

Stawki dla nierezydentów są nieco wyższe niż stawki dla rezydentów, co odzwierciedla postrzegane ryzyko udzielania pożyczek zagranicznym kredytobiorcom.² Możesz wybrać stałe lub zmienne:

• Stawki zmienne podążają za 12-miesięcznym wskaźnikiem Euribor plus marża banku (spread). 12-miesięczny Euribor złagodził się po obniżkach EBC i na początku 2026 roku wynosił w granicach 2,4-2,8%; banki dodają spread w wysokości około 1,0-2,5%.²
• Stawki stałe zapewniają pewność płatności na cały okres i są powszechnie oferowane nierezydentom.

Okresy kredytowania zazwyczaj wynoszą do 20-25 lat, często z górną granicą wieku na koniec okresu. Potwierdź dokładną stawkę, marżę i wszelkie warunki powiązania z produktami (patrz poniżej) pisemnie z każdym bankiem, ponieważ oferty zmieniają się wraz z rynkiem.

Ile faktycznie kosztuje Cię kredyt hipoteczny

Hiszpańska ustawa hipoteczna z 2019 roku (Ley 5/2019) przeniosła większość kosztów ustanowienia kredytu hipotecznego z kredytobiorcy na bank. Kredytodawca płaci teraz opłaty notarialne i wieczystoksięgowe związane z aktem hipotecznym oraz, co najważniejsze, podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) od samego kredytu.³ Jako kredytobiorca zazwyczaj pozostajesz z:

• Opłatą za wycenę nieruchomości (tasación), zazwyczaj około 300-500 euro.³
• Opłatą za uruchomienie/otwarcie (comisión de apertura) w wysokości 0-1,5% kwoty kredytu, jeśli bank ją pobiera.³

Banki rutynowo proszą o wykupienie ubezpieczenia nieruchomości, a w wielu przypadkach ubezpieczenia na życie, jako warunek udzielenia kredytu, i mogą zaoferować niższą marżę, jeśli to zrobisz (bonificaciones). Są to opcjonalne powiązania, a nie wymogi prawne; oceń rabat w stosunku do kosztu.

Podatki od zakupu nowej nieruchomości (te są dodatkowo do depozytu)

Twój kredyt hipoteczny pokrywa tylko część ceny. Oprócz depozytu musisz sfinansować podatki od zakupu gotówką, ponieważ banki nie udzielają na nie kredytów. W przypadku nowej nieruchomości zakupionej od dewelopera w Andaluzji płacisz:

To 11,2% podatku od nowej nieruchomości, wyżej niż 7% ITP (podatek od przeniesienia własności) naliczany od nieruchomości z rynku wtórnego w Andaluzji.⁴⁵ Obniżony 2% ITP może mieć zastosowanie do niektórych nieruchomości z rynku wtórnego do 500 000 euro zgodnie z andaluzyjskimi przepisami z 2026 roku, ale jest to ulga tylko dla rynku wtórnego i nie dotyczy nowych nieruchomości.⁵ Po dodaniu opłat notarialnych, wieczystoksięgowych, prawnika i gestora, należy zaplanować około 14-15% dodatkowo do ceny za nową nieruchomość.⁴ Zapoznaj się z naszym powiązanym przewodnikiem dotyczącym kosztów zakupu i podatków, aby uzyskać pełne rozliczenie.

Zaliczki na nieruchomości kupowane z planu są chronione prawem

Jeśli kupujesz nieruchomość z planu i płacisz raty przed ukończeniem domu, deweloper musi, zgodnie z prawem, zagwarantować każdą przekazaną kwotę. Zgodnie z Ley 57/1968 i Ley 38/1999 (z późniejszymi zmianami wprowadzonymi przez Ley 20/2015), każda zaliczka musi być indywidualnie zabezpieczona gwarancją bankową (aval bancario) lub polisą ubezpieczeniową, pokrywającą dokładną zapłaconą kwotę plus VAT i odsetki ustawowe, i zwracana, jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy.⁶ Nigdy nie płać deweloperowi zaliczki, która nie jest objęta tą gwarancją, i poproś swojego prawnika o pisemne potwierdzenie.

Podatki, które płacisz jako właściciel

Posiadanie nieruchomości nie kończy Twoich hiszpańskich zobowiązań podatkowych. Jako właściciel z Wielkiej Brytanii niebędący rezydentem, masz do czynienia z:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), roczny miejski podatek od nieruchomości, ustalany przez każdą radę miasta w wysokości od 0,4% do 1,1% wartości katastralnej (valor catastral), która jest znacznie niższa od wartości rynkowej.⁷ Stawka zależy od konkretnej gminy Costa del Sol.
• IRNR / Modelo 210, podatek dochodowy dla nierezydentów. Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, nadal jesteś winien podatek od “dochodów imputowanych”: nominalne 1,1% lub 2% wartości katastralnej, opodatkowane stawką dla krajów spoza UE wynoszącą 24% (kupujący z Wielkiej Brytanii nie kwalifikują się już do 19% stawki UE).⁸ Modelo 210 za dany rok składa się do 31 grudnia następnego roku.⁸
• Jeśli wynajmujesz nieruchomość, dochody z wynajmu są opodatkowane stawką 24% dla właścicieli spoza UE, i (w przeciwieństwie do rezydentów UE) zazwyczaj nie możesz odliczyć kosztów.⁸

Te deklaracje są obsługiwane przez Agencia Tributaria (AEAT). Nasz przewodnik dotyczący podatku dla nierezydentów (Modelo 210) szczegółowo omawia ten proces.

Przy sprzedaży: zatrzymanie 3%

Kiedy nierezydent sprzedaje, kupujący musi zatrzymać 3% ceny sprzedaży i wpłacić je do Agencia Tributaria w ciągu jednego miesiąca, używając Modelo 211. Jest to zaliczka na poczet podatku od zysków kapitałowych, a nie ostateczny rachunek.⁹ Nierezydenci płacą podatek od zysków kapitałowych w stałej wysokości 19% od rzeczywistego zysku; następnie składasz Modelo 210, aby rozliczyć się i odzyskać nadpłatę.⁹ Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Wielką Brytanią a Hiszpanią ma na celu zapobieżenie podwójnemu opodatkowaniu tego samego zysku, ale nadal możesz mieć obowiązek zgłoszenia w Wielkiej Brytanii, dlatego skorzystaj z porady transgranicznej.

Krok po kroku: harmonogram kredytu hipotecznego i zakupu

1. Uzyskaj swój NIE. Potrzebujesz Numeru Identyfikacyjnego Obcokrajowca (Numero de Identificacion de Extranjero), aby kupić i pożyczyć. Zapoznaj się z naszym przewodnikiem po NIE i hiszpańskim koncie bankowym.
2. Otwórz hiszpańskie konto bankowe dla kredytu hipotecznego, poleceń zapłaty i rachunków za media.
3. Uzyskaj wstępną decyzję od jednego lub więcej banków (lub skorzystaj z pośrednika kredytowego) przed podjęciem zobowiązania.
4. Zarezerwuj nieruchomość i podpisz prywatną umowę kupna, najlepiej pod warunkiem zatwierdzenia kredytu hipotecznego.
5. Wycena bankowa i pełna oferta. Bank wysyła rzeczoznawcę i wydaje wiążącą ofertę (FEIN/FiPre) z obowiązkowym okresem do namysłu.
6. Finalizuj u notariusza, podpisując akt własności (escritura) i akt hipoteczny razem, a następnie zarejestruj w Rejestrze Nieruchomości.

Jako nierezydent, należy przewidzieć około czterech do pięciu miesięcy od złożenia oferty do finalizacji transakcji.¹ Zatrudnij niezależnego hiszpańskiego prawnika (nie tego poleconego przez sprzedającego) i spodziewaj się, że cały proces potrwa dłużej niż zakup w Wielkiej Brytanii.

Uwaga dotycząca rezydencji i wiz

Zakup nieruchomości nie gwarantuje już rezydencji. Hiszpania zniosła swoją ścieżkę inwestorską “Złota Wiza” w kwietniu 2025 roku, więc zakup nieruchomości nie tworzy prawa do zamieszkania w Hiszpanii. Jako obywatel Wielkiej Brytanii możesz odwiedzać kraj zgodnie z zasadą Schengen 90 dni na 180; dłuższe pobyty wymagają oddzielnej wizy, takiej jak wiza non-lucrative lub digital-nomad. Nasz przewodnik dotyczący rezydencji i wiz omawia obecne opcje. Zakup z kredytem hipotecznym i zakup w celu uzyskania rezydencji to dwie odrębne decyzje.