Mutui per acquirenti del Regno Unito in Spagna

Mutui per acquirenti dal Regno Unito in Spagna: gli elementi essenziali

Ottenere un mutuo in Spagna come acquirente dal Regno Unito è del tutto fattibile, ma la Brexit ha cambiato le condizioni. Da quando il Regno Unito ha lasciato l’UE, i cittadini britannici sono trattati come richiedenti non-UE (“paese terzo”), il che influisce sia sull’importo che una banca spagnola presterà sia sulle tasse che si pagano come proprietari. Questa guida spiega le regole del mutuo, i depositi, i tassi e i costi di completamento che si applicano in tutta la Costa del Sol, sia che si acquisti a Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas o nella città di Malaga. Si concentra sugli acquisti di nuove costruzioni da un costruttore, sebbene le meccaniche del mutuo siano le stesse per le rivendite.

Quanto può prendere in prestito un acquirente dal Regno Unito? Limiti LTV per non residenti

Le banche spagnole prestano in base al rapporto prestito/valore (LTV), e ai non residenti viene offerto meno che ai residenti. I residenti possono spesso prendere in prestito l’80% del prezzo; i non residenti sono tipicamente limitati al 60-70%, e alcuni prestatori limitano i richiedenti non-UE (che ora includono gli acquirenti dal Regno Unito) al 50-60%.¹² In pratica, prevedere un deposito del 30-40% del prezzo.¹

Un dettaglio fondamentale: l’LTV è calcolato sul valore inferiore tra la valutazione della banca (tasación) e il prezzo di acquisto, non sul prezzo richiesto.¹ Se la banca valuta l’immobile al di sotto di quanto concordato, il prestito si riduce e il deposito in contanti aumenta. Pianificare sempre in modo conservativo.

Accessibilità e test di reddito

Oltre all’LTV, le banche spagnole applicano un test di accessibilità (rapporto debito/reddito). Come regola generale, i prestatori vogliono che i pagamenti mensili totali del debito, incluso il nuovo mutuo spagnolo, rimangano entro circa il 30-35% del reddito mensile netto, sebbene la soglia esatta vari da banca a banca e non sia fissata per legge.² Sarà necessario documentare chiaramente il reddito: buste paga o estratti conto recenti, dichiarazioni dei redditi (UK SA302s o P60s), estratti conto bancari e un riepilogo degli impegni esistenti.¹²

Tassi di interesse per non residenti nel 2026

I tassi per i non residenti sono leggermente più alti rispetto ai tassi per i residenti, riflettendo il rischio percepito di prestare denaro a mutuatari esteri.² È possibile scegliere tassi fissi o variabili:

• I tassi variabili seguono l’Euribor a 12 mesi più un margine bancario (differenziale). L’Euribor a 12 mesi si è attenuato dopo i tagli della BCE e si è attestato nella regione del 2,4-2,8% all’inizio del 2026; le banche aggiungono uno spread di circa l’1,0-2,5%.²
• I tassi fissi offrono certezza di pagamento per l’intera durata e sono ampiamente offerti ai non residenti.

I termini si estendono comunemente fino a 20-25 anni, spesso con un limite di età superiore alla fine del termine. Confermare il tasso esatto, il margine e le eventuali condizioni di collegamento al prodotto (vedi sotto) per iscritto con ogni banca, poiché le offerte si muovono con il mercato.

Quanto costa effettivamente il mutuo

La legge spagnola sui mutui del 2019 (Ley 5/2019) ha trasferito la maggior parte dei costi di costituzione del mutuo dal mutuatario alla banca. Il prestatore ora paga le spese notarili e del Registro della Proprietà sull’atto di mutuo e, in modo cruciale, l’imposta di bollo (AJD) sul prestito stesso.³ Come mutuatario, generalmente ti rimangono:

• La commissione di valutazione della proprietà (tasación), tipicamente intorno ai 300-500 euro.³
• Una commissione di istruttoria/apertura (comisión de apertura) dello 0-1,5% del prestito, se la banca la applica.³

Le banche richiedono di routine di stipulare un’assicurazione sull’edificio e, in molti casi, un’assicurazione sulla vita come condizione per il prestito, e possono offrire un margine inferiore se lo si fa (bonificaciones). Questi sono collegamenti opzionali, non requisiti legali; valutare lo sconto rispetto al costo.

Imposte sull’acquisto di una nuova costruzione (queste si aggiungono al deposito)

Il tuo mutuo copre solo una parte del prezzo. Oltre al deposito, devi finanziare le imposte sull’acquisto in contanti, perché le banche non concedono prestiti su di esse. Per una nuova costruzione acquistata da un costruttore in Andalusia si paga:

Si tratta dell’11,2% di imposte su una nuova costruzione, superiore al 7% di ITP (imposta sui trasferimenti immobiliari) applicato sulle case di rivendita in Andalusia.⁴⁵ Un ITP ridotto del 2% può applicarsi a determinate rivendite fino a 500.000 euro secondo le regole andaluse del 2026, ma si tratta di un’agevolazione solo per la rivendita e non si applica alle nuove costruzioni.⁵ Una volta aggiunte le spese notarili, del Registro della Proprietà, dell’avvocato e del gestor, preventivare circa il 14-15% in più rispetto al prezzo per una nuova costruzione.⁴ Vedi la nostra guida correlata sui costi e le tasse di acquisto per il dettaglio completo.

I depositi «su progetto» sono protetti dalla legge

Se acquisti «su progetto» e paghi rate intermedie prima che la casa sia finita, il costruttore deve, per legge, garantire ogni euro che consegni. Ai sensi della Ley 57/1968 e della Ley 38/1999 (modificata dalla Ley 20/2015), ogni anticipo deve essere individualmente garantito da una garanzia bancaria (aval bancario) o da una polizza assicurativa, che copra l’importo esatto pagato più l’IVA e gli interessi legali, e rimborsabile se il costruttore non riesce a consegnare.⁶ Non pagare mai un deposito al costruttore che non sia coperto da questa garanzia, e fai in modo che il tuo avvocato lo confermi per iscritto.

Le tasse che continui a pagare come proprietario

La proprietà non esaurisce i tuoi obblighi fiscali spagnoli. Come proprietario non residente dal Regno Unito dovrai affrontare:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), l’imposta comunale annuale sulla proprietà, stabilita da ogni comune tra lo 0,4% e l’1,1% del valore catastale (valor catastral), che è ben al di sotto del valore di mercato.⁷ L’aliquota dipende dal comune specifico della Costa del Sol.
• IRNR / Modelo 210, imposta sul reddito dei non residenti. Se non affitti la proprietà, devi comunque l’imposta sul “reddito imputato”: un nozionale 1,1% o 2% del valore catastale, tassato con l’aliquota non-UE del 24% (gli acquirenti dal Regno Unito non si qualificano più per l’aliquota UE del 19%).⁸ Il Modelo 210 per un dato anno viene presentato entro il 31 dicembre dell’anno successivo.⁸
• Se lo affitti, il reddito da locazione è tassato al 24% per i proprietari non-UE, e (a differenza dei residenti UE) generalmente non è possibile dedurre le spese.⁸

Queste dichiarazioni vengono gestite tramite l’Agencia Tributaria (AEAT). La nostra guida all’imposta sui non residenti (Modelo 210) copre il processo in dettaglio.

Quando vendi: la ritenuta del 3%

Quando un non residente vende, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e versarlo all’Agencia Tributaria entro un mese utilizzando il Modelo 211. Questo è un anticipo sull’imposta sulle plusvalenze, non la fattura finale.⁹ I non residenti pagano l’imposta sulle plusvalenze con un’aliquota fissa del 19% sul guadagno effettivo; si presenta quindi il Modelo 210 per regolarizzare la situazione e richiedere il rimborso di eventuali eccedenze di ritenuta.⁹ Il trattato contro la doppia imposizione tra Regno Unito e Spagna esiste per evitare di essere tassati due volte sullo stesso guadagno, ma potresti comunque avere un obbligo di dichiarazione nel Regno Unito, quindi chiedi consiglio transfrontaliero.

Passo dopo passo: la tempistica del mutuo e dell’acquisto

1. Ottieni il tuo NIE. Hai bisogno di un Numero de Identificacion de Extranjero per acquistare e per prendere in prestito. Vedi la nostra guida sul NIE e sul conto bancario spagnolo.
2. Apri un conto bancario spagnolo per il mutuo, i pagamenti diretti e le bollette delle utenze.
3. Ottieni una delibera di fattibilità da una o più banche (o utilizza un broker ipotecario) prima di impegnarti.
4. Prenota la proprietà e firma il contratto di compravendita privato, idealmente soggetto all’approvazione del mutuo.
5. Valutazione bancaria e offerta completa. La banca invia un perito ed emette un’offerta vincolante (FEIN/FiPre) con un periodo di riflessione obbligatorio.
6. Completa dal notaio, firmando l’atto di proprietà (escritura) e l’atto di mutuo insieme, quindi registra al Registro della Proprietà.

Prevedere circa quattro o cinque mesi dall’offerta al completamento come non residente.¹ Incarica un avvocato spagnolo indipendente (non uno raccomandato dal venditore) e aspettati che l’intero processo richieda più tempo rispetto a un acquisto nel Regno Unito.

Una nota sulla residenza e i visti

L’acquisto di proprietà non concede più la residenza. La Spagna ha abolito la sua rotta per investitori «Golden Visa» nell’aprile 2025, quindi l’acquisto di una proprietà non crea il diritto di vivere in Spagna. Come cittadino del Regno Unito puoi visitare in base alla regola Schengen dei 90 giorni su 180; soggiorni più lunghi richiedono un visto separato come il visto non lucrativo o per nomadi digitali. La nostra guida sulla residenza e i visti copre le opzioni attuali. Acquistare con un mutuo e acquistare per la residenza sono due decisioni separate.