Reserva sobre plano: Contratos y pagos por fases

Reservar sobre plano en la Costa del Sol significa comprometerse con una vivienda antes de que esté terminada, pagándola a plazos a medida que avanza la construcción. Hecho correctamente, es una de las formas más atractivas para que un comprador extranjero entre en el mercado andaluz: se fija el precio actual, se reparte el coste y se recibe una propiedad a estrenar. Hecho con descuido, le expone a la solvencia de un promotor. Esta guía explica la secuencia contractual, la estructura de pagos por fases, los impuestos sobre la obra nueva y las protecciones legales que hacen que reservar sobre plano sea seguro. Para el proceso más amplio, consulte nuestras guías relacionadas sobre el NIE y la apertura de una cuenta bancaria, la formalización ante notario y las hipotecas para no residentes.

La secuencia contractual de la compra sobre plano

Una compra sobre plano en España suele pasar por tres documentos. Comprender cada uno, y qué dinero cambia de manos en cada paso, es el eje central para reservar sobre plano de forma segura.

1. El contrato de reserva (contrato de reserva)

Se empieza con un acuerdo de reserva que retira la unidad del mercado, normalmente durante dos a cuatro semanas, mientras su abogado realiza la diligencia debida. El depósito de reserva es pequeño, comúnmente en la región de 3.000 € a 10.000 € dependiendo de la promoción y el rango de precio.⁷ Este es el momento de contratar a un abogado español independiente (no uno recomendado únicamente por el vendedor) para verificar la licencia del promotor, la parcela, la licencia de obras y los acuerdos de garantía antes de comprometerse más.

2. El contrato privado de compraventa (contrato privado de compraventa / arras)

Una vez que la diligencia debida es favorable, usted firma el contrato privado de compraventa. Este es el acuerdo vinculante que establece el precio, las especificaciones, la fecha de finalización y el calendario de pagos. Al firmar, normalmente se paga un primer plazo: el estándar residencial español es de alrededor del 10% del precio de compra, aunque las promociones de lujo a veces piden más, y se observan estructuras de pagos iniciales del 10% al 30% en las compras sobre plano.⁷ El contrato suele estructurarse como arras (un contrato de depósito) o como un contrato de compraventa privado directo con un depósito; la redacción determina qué ocurre si alguna de las partes se retira, así que pida a su abogado que confirme qué régimen se aplica.

3. Formalización ante notario (escritura pública)

Cuando el edificio está terminado y tiene su licencia de primera ocupación (licencia de primera ocupación), usted formaliza la compraventa ante notario. Usted paga el saldo pendiente, se firma la escritura de propiedad (escritura) y la propiedad se registra a su nombre. Si está utilizando una hipoteca, el préstamo se desembolsa en este momento.

Cómo funcionan los pagos por fases

Entre el contrato privado y la formalización, los promotores de obra nueva suelen cobrar el precio en tramos vinculados a hitos de construcción (por ejemplo, en la cimentación y en la finalización de la estructura), con la mayor parte, a menudo entre el 60% y el 70% del precio, pagada ante notario en el momento de la entrega.⁷ Un patrón común en la Costa del Sol es el siguiente:

Los calendarios exactos varían según el promotor, así que lea atentamente el plan de pagos en su contrato. Cada pago antes de la formalización es dinero entregado al promotor por una vivienda que aún no existe, razón por la cual la ley exige que esas sumas estén garantizadas.

Avales bancarios: su protección legal según la Ley 57/1968

Esta es la salvaguarda más importante al reservar sobre plano. Según la Ley 57/1968, reforzada por la Ley 20/2015 (en vigor desde enero de 2016), un promotor debe proporcionar, de forma gratuita, un aval bancario o una póliza de seguro que garantice la devolución de cada pago por fases (más intereses) si la vivienda no se entrega o el promotor se declara insolvente.² La Ley 20/2015 también impuso un deber directo al banco depositario de mantener los fondos del comprador en una cuenta especial y de verificar la existencia de garantías, haciendo a los bancos responsables solidarios cuando los depósitos se aceptaron sin protección.² El Tribunal Supremo español ha aplicado esto repetidamente a favor de los compradores.²

Normas prácticas para compradores:

• Insista en un certificado de garantía individual para cada cantidad que pague, y guarde los originales.
• Pague únicamente en la cuenta especial indicada en la garantía, nunca en una cuenta genérica del promotor.
• Pida a su abogado que confirme que el garante (banco o aseguradora) es real y que la póliza cubre sus pagos a plazos más intereses.

El texto original de 1968 fijó el interés garantizado en el 6% anual; una reforma posterior lo vincula al tipo de interés legal, así que considere el porcentaje exacto como algo que su abogado confirma en función de la redacción actual de la garantía, en lugar de un número fijo.²

Impuestos en la compra de obra nueva en Andalucía

Las viviendas sobre plano compradas nuevas a un promotor se gravan de forma diferente a las propiedades de segunda mano. En lugar del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), usted paga:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al 10% sobre el precio de compra. Este es el tipo nacional para la obra nueva residencial y se cobra en sus plazos a medida que los paga.⁴⁵
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) al 1,2% en Andalucía en las compras de obra nueva.¹⁵

Eso supone un 11,2% combinado de impuestos en una obra nueva en Andalucía. Además de los impuestos, debería presupuestar los honorarios de notaría y registro de la propiedad, los de su abogado y cualquier coste hipotecario. Como cifra orientativa, estime aproximadamente entre el 13% y el 15% del precio en total de impuestos y costes de compra para una obra nueva aquí.⁴ Tenga en cuenta que los tipos de IVA se establecen a nivel nacional y pueden cambiar, y el AJD lo establece la Junta de Andalucía, así que verifique ambos con los tipos actuales en el momento de la firma.

Dos costes recaen sobre el vendedor, no sobre el comprador, en una obra nueva: la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento del valor del terreno) y, en una venta de promotor, no hay retención del 3% para no residentes (esa retención se aplica cuando se compra a un vendedor privado no residente, normalmente en la reventa). Consulte nuestra guía de compra de segunda mano para ver cómo funciona allí la retención del 3%.

Financiación sobre plano como no residente

No necesita el precio total en efectivo, pero la financiación sobre plano tiene características particulares. Los bancos españoles prestan a no residentes con ratios de préstamo-valor (LTV) más bajos que a residentes: en 2026, los LTV para no residentes suelen estar limitados a alrededor del 60% al 70% para compradores de la UE y del 50% al 60% para compradores de fuera de la UE, con las mejores condiciones reservadas para perfiles financieros más sólidos.⁶ Los tipos fijos para no residentes oscilan generalmente entre el 3,8% y el 5,2% según el perfil del comprador.⁶

Debido a que la hipoteca solo se desembolsa en la formalización, usted financia la reserva, el depósito del contrato y los plazos de construcción con sus propios recursos, y el préstamo cubre una parte del saldo final ante notario. Obtenga una decisión de hipoteca en principio con antelación, y recuerde que el banco valora la propiedad en el momento de la entrega, lo que puede diferir del precio del contrato. Nuestra guía de hipotecas para no residentes cubre documentos, plazos y prestamistas en detalle.

Lo que deberá tras la formalización

Una vez que la vivienda es suya, comienzan las obligaciones continuas. Como propietario no residente, debe presentar el Modelo 210 para el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Si la propiedad es para su propio uso y se deja vacía, usted paga impuestos sobre una renta imputada (renta imputada) calculada como el 1,1% del valor catastral cuando ese valor fue revisado dentro del período de calificación, o el 2% en caso contrario.³ El tipo impositivo sobre esa base es del 19% para residentes de la UE, el EEE (Islandia, Liechtenstein, Noruega) y del 24% para no residentes de la UE, lo que desde el Brexit incluye al Reino Unido.³ Si alquila la propiedad, los ingresos por alquiler se declaran en el mismo Modelo 210, y los residentes de la UE/EEE pueden deducir gastos, mientras que los no residentes de la UE generalmente no pueden.³ También pagará anualmente el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) al ayuntamiento. Nuestra guía de propiedad y alquiler cubre estas declaraciones en su totalidad.

Antes de reservar: una breve lista de verificación

• Obtenga su NIE y una cuenta bancaria española en paralelo (consulte nuestra guía de NIE y banca).
• Contrate a un abogado independiente antes de pagar cualquier depósito de reserva.
• Verifique la licencia de obras del promotor y el acuerdo de aval bancario.
• Lea el calendario de pagos y confirme que cada plazo está garantizado individualmente.
• Presupueste del 13% al 15% adicional al precio para impuestos y costes, y confirme los tipos actuales de IVA y AJD al firmar.
• Organice la financiación hipotecaria con antelación si la necesita, teniendo en cuenta los límites de LTV para no residentes.

Reservar sobre plano en la Costa del Sol es una práctica habitual y, con las garantías legales según la Ley 57/1968 y un abogado independiente revisando cada paso, una forma segura de comprar. La disciplina que le protege es sencilla: nunca pague un plazo sin garantía, y confirme cada cifra por escrito antes de firmar.