Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales para Propietarios Suizos de Inmuebles de Obra Nueva en España

Invertir en una propiedad de nueva construcción en la Costa del Sol ofrece un estilo de vida atractivo y potencial de revalorización del capital. Para los ciudadanos suizos que estén considerando vender su vivienda de nueva construcción en España, comprender las implicaciones del Impuesto sobre Ganancias de Capital (IGC) en España es crucial. Esta guía ofrece una visión autorizada del panorama fiscal, centrándose en los detalles específicos para los propietarios no residentes de Suiza.

La información aquí proporcionada se basa en la legislación fiscal española y el Convenio para evitar la doble imposición entre España y Suiza, con el objetivo de dotarle de los conocimientos necesarios para gestionar el proceso de manera efectiva. Aunque recomendamos varias promociones de obra nueva de alta calidad en la Costa del Sol, no ofrecemos asesoramiento fiscal. Consulte siempre con un asesor fiscal cualificado para obtener orientación personalizada.

Comprendiendo el Impuesto sobre Ganancias de Capital en España para No Residentes

El Impuesto sobre Ganancias de Capital (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR, en su modalidad de ganancias patrimoniales) se aplica sobre el beneficio generado por la venta de un activo, como un bien inmueble. Para los no residentes en España, este impuesto es aplicable cuando el activo vendido se encuentra en territorio español.

Tipo Impositivo para Propietarios Suizos

Como persona física no residente que vende una propiedad en España, cualquier ganancia de capital obtenida está sujeta al IGC español. Para las personas físicas, el tipo impositivo actual aplicado a las ganancias de capital por la venta de propiedades españolas por parte de no residentes es del 19% sobre la ganancia neta. Este tipo se aplica uniformemente a todos los no residentes sobre las ganancias obtenidas por la venta de propiedades, independientemente de su país de residencia para este tipo específico de ingreso.

Cálculo de su Ganancia de Capital en una Propiedad de Obra Nueva

La ganancia de capital se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión (venta) de la propiedad.

1. Valor de Adquisición

El valor de adquisición incluye el precio real que pagó por la propiedad de obra nueva, más cualquier coste e impuesto asociado a su compra. Estos suelen incluir:

• El precio de la propiedad tal como figura en la escritura pública.
• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) pagado en la compra de obra nueva, que generalmente es del 10% del precio de compra para residencias privadas.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) pagado en la compra de obra nueva, que en Andalucía es típicamente del 1,2% del precio de compra.
• Honorarios de notaría.
• Honorarios del Registro de la Propiedad.
• Honorarios legales por la compra.
• Cualquier coste de mejoras o ampliaciones esenciales de la propiedad, siempre que estén debidamente documentados y aumenten el valor o la habitabilidad de la propiedad, no meramente costes de mantenimiento o reparación.

2. Valor de Transmisión (Venta)

El valor de transmisión es el precio de venta real de la propiedad, menos cualquier gasto e impuesto incurrido durante la venta. Estos pueden incluir:

• El precio de venta que figura en la escritura pública.
• Honorarios de agencia inmobiliaria.
• Honorarios legales por la venta.
• La Plusvalía Municipal (impuesto local sobre el incremento del valor del suelo urbano), si la paga el vendedor (lo cual es común, pero legalmente es obligación del vendedor a menos que se acuerde lo contrario, y si el vendedor es no residente, el comprador es el sujeto pasivo sustituto).

La ganancia de capital neta se calcula restando el valor de adquisición ajustado del valor de transmisión ajustado.

La Retención del 3% para Vendedores No Residentes (Modelo 211)

Una característica distintiva de la venta de propiedades como no residente en España es la retención del 3%. Cuando un no residente vende una propiedad, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta acordado. Esta cantidad debe ser ingresada en la Agencia Tributaria española en el plazo de un mes desde la fecha de la venta, utilizando el Modelo 211.

Este 3% no es el impuesto final; actúa como un pago a cuenta de la obligación del vendedor por el Impuesto sobre Ganancias de Capital. El comprador debe proporcionar al vendedor una copia del Modelo 211 como prueba de este pago, lo cual es esencial para la posterior declaración de impuestos del vendedor.

Declaración de la Ganancia de Capital: Modelo 210

Después de la venta, el vendedor no residente debe presentar el Modelo 210 (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) para declarar la ganancia de capital real y liquidar sus obligaciones fiscales. El plazo para presentar el Modelo 210 y, si procede, solicitar una devolución o pagar cualquier cantidad pendiente, es de cuatro meses a partir de la fecha de la venta.

En esta declaración, el vendedor calcula el Impuesto sobre Ganancias de Capital preciso a pagar. Si la retención del 3% pagada por el comprador excede la obligación fiscal real, el vendedor puede solicitar la devolución de la diferencia. Por el contrario, si el impuesto a pagar es superior al 3% retenido, el vendedor debe abonar la cantidad adicional. Si hay una pérdida en la venta, el vendedor puede solicitar un reembolso completo del 3% retenido.

El Convenio para Evitar la Doble Imposición entre España y Suiza

España y Suiza tienen en vigor un Convenio para Evitar la Doble Imposición (CDI) para evitar que los ingresos sean gravados en ambos países. Para los bienes inmuebles, el CDI especifica que las rentas y las ganancias de capital derivadas de bienes situados en un estado contratante (p. ej., España) pueden ser gravadas en dicho estado.

Esto significa que, como residente suizo que vende una propiedad en España, pagará el IGC en España según la legislación española. Para evitar la doble imposición, Suiza normalmente concederá un crédito o deducción por el impuesto pagado en España contra cualquier obligación fiscal similar en Suiza, de acuerdo con las disposiciones del CDI. Es aconsejable consultar con un asesor fiscal suizo sobre el método específico para evitar la doble imposición en su país de origen.

Otros Impuestos Relevantes para Propietarios de Inmuebles

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto municipal anual sobre la propiedad que recauda el ayuntamiento local donde se encuentra la propiedad. Se calcula en base al valor catastral de la propiedad, que es un valor administrativo fijado por la Dirección General del Catastro. Cada municipio fija su propio tipo impositivo dentro de los límites nacionales, por lo que la cantidad del IBI puede variar significativamente entre diferentes ubicaciones en la Costa del Sol. La persona que sea propietaria registrada de la propiedad a 1 de enero de cualquier año dado es responsable del IBI de todo ese año.

Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU)

La Plusvalía Municipal es un impuesto local que se aplica al incremento del valor del suelo urbano cuando se transmite una propiedad. Este impuesto es distinto del IGC ya que solo considera el valor del suelo, no la edificación, y se paga al Ayuntamiento local. Aunque generalmente el vendedor es el responsable de este impuesto, si el vendedor es no residente, el comprador se convierte en el sujeto pasivo sustituto y está obligado a pagarlo a la autoridad local. Este impuesto debe declararse y pagarse en un plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la venta.

Conclusión

Vender una propiedad de obra nueva en la Costa del Sol como no residente suizo implica varias consideraciones fiscales, principalmente el 19% del Impuesto sobre Ganancias de Capital sobre el beneficio neto, el sistema de retención del 3% y la obligación de presentar el Modelo 210. Además, comprender el papel del IVA y el AJD en su valor de adquisición inicial, y las implicaciones del IBI y la Plusvalía Municipal, asegura un enfoque integral para la propiedad y venta de inmuebles en España. El Convenio para Evitar la Doble Imposición entre España y Suiza está diseñado para mitigar la carga de ser gravado dos veces sobre la misma renta. Animamos a todos los propietarios a buscar asesoramiento fiscal profesional para garantizar el pleno cumplimiento y optimizar su situación fiscal, permitiéndoles disfrutar plenamente de los beneficios del estilo de vida de las promociones que recomendamos en toda la Costa del Sol.