Opciones de residencia para compradores no-UE tras la Golden Visa

Opciones de residencia para compradores no comunitarios tras la Golden Visa

Durante una década, comprar una vivienda valorada en 500.000 EUR o más fue un atajo para la residencia española para compradores no comunitarios. Esa puerta se cerró. España abolió la Golden Visa vinculada a la propiedad mediante la Ley Orgánica 1/2025, finalizando el esquema para nuevos solicitantes el 3 de abril de 2025 ¹². Si usted es un comprador no comunitario interesado en la Costa del Sol, el punto clave es simple: la compra de una propiedad ya no otorga la residencia, pero su derecho a comprar, poseer y alquilar una vivienda no se ve afectado en absoluto. Esta guía expone las vías de residencia que permanecen abiertas y los impuestos y costes asociados a la propiedad de una vivienda aquí como no residente.

Qué cambió realmente (y qué no)

La Golden Visa (formalmente la vía de residencia por inversión bajo la Ley 14/2013) permitía a los ciudadanos no comunitarios obtener la residencia invirtiendo en bienes inmuebles españoles. La Ley Orgánica 1/2025 eliminó la opción de inversión inmobiliaria; el gobierno español enmarcó la reforma como una medida de asequibilidad de la vivienda ¹². Dos cosas que vale la pena saber:

• Los titulares actuales de la Golden Visa mantienen su estatus y pueden seguir renovando bajo las normas anteriores; el cierre se aplica solo a nuevas solicitudes ¹.
• Cualquier persona con una solicitud completa presentada antes del 3 de abril de 2025 tiene derecho a que se tramite bajo las normas vigentes en la fecha de presentación ¹.

Ser propietario de una propiedad española no está relacionado con su estatus migratorio. Los ciudadanos no comunitarios aún pueden comprar libremente, y una compra fortalece cualquier solicitud de residencia posterior porque demuestra vínculos y alojamiento. Simplemente ya no es, por sí mismo, un permiso de residencia.

Visitar sin residencia: la regla 90/180

Si solo desea una casa de vacaciones y estancias cortas, es posible que no necesite residencia en absoluto. Los ciudadanos no comunitarios de países exentos de visado pueden pasar hasta 90 días en cualquier período de 180 días en el espacio Schengen sin visado. Si desea quedarse más tiempo o hacer de España su hogar principal, necesita uno de los permisos de residencia que se indican a continuación.

Visado No Lucrativo (VNL): la vía para jubilados y rentistas

El Visado No Lucrativo es la opción más común para los compradores que no necesitan trabajar en España: jubilados, personas con independencia económica y aquellos que viven de inversiones o ingresos por alquiler. Es el sucesor natural de la Golden Visa para muchos, porque una propiedad en la Costa del Sol encaja perfectamente con la prueba de medios económicos.

Debe demostrar ingresos pasivos o ahorros suficientes. El umbral está vinculado al IPREM, que para 2026 se mantiene en 600 EUR al mes (7.200 EUR al año) porque no se aprobó un nuevo presupuesto nacional ³⁴. Los requisitos son:

• Solicitante principal: 400% del IPREM, es decir, 2.400 EUR al mes o 28.800 EUR al año ³⁴.
• Cada miembro familiar adicional: 100% del IPREM, es decir, 600 EUR al mes o 7.200 EUR al año ³⁴.

Los ingresos deben ser pasivos (pensiones, ingresos por alquiler, dividendos, intereses, rentas vitalicias), ya que el VNL no permite trabajar en España ³. También necesita un seguro médico privado completo con una aseguradora autorizada en España y no tener antecedentes penales graves. El visado se concede por un año inicialmente, luego se renueva por períodos de dos años; después de cinco años de residencia legal, puede solicitar la residencia de larga duración (permanente) ⁴⁵.

Visado de Nómada Digital (VND): para teletrabajadores y autónomos

Introducido bajo la Ley de Startups de 2023, el Visado de Nómada Digital se adapta a compradores que generan ingresos activamente pero trabajan de forma remota para empleadores o clientes fuera de España. A diferencia del VNL, le permite trabajar legalmente.

El umbral de ingresos del VND está ligado al Salario Mínimo Interprofesional (SMI) español, no al IPREM. Para 2026, el requisito es del 200% del SMI, lo que equivale a 2.849 EUR al mes o 34.188 EUR al año ⁶. Añadir el 75% del SMI para el primer dependiente y el 25% para cada miembro familiar adicional ⁶. No más del 20% de sus ingresos pueden provenir de fuentes españolas ⁶. También necesitará prueba de experiencia profesional o de nivel universitario, una relación de teletrabajo genuina, seguro médico privado y un historial criminal limpio. Solicitar desde un consulado español suele conceder un año inicial; solicitar desde España puede conceder una autorización de residencia de hasta tres años, renovable para alcanzar el umbral de residencia permanente de cinco años ⁶⁵.

VNL vs VND de un vistazo

Otras vías que vale la pena conocer

Dependiendo de sus circunstancias, también puede calificar para un visado de estudiante, un visado de trabajo o de autoempleo (autónomo) o, después de períodos de residencia continua, un permiso de arraigo. Los familiares de ciudadanos de la UE abren vías familiares de ciudadano de la UE. Un abogado de inmigración local debe confirmar la opción más adecuada antes de que se comprometa, ya que estas conllevan sus propias condiciones.

Los costes de ser propietario como no residente en la Costa del Sol

La residencia y la propiedad son asuntos separados, pero ambos conllevan obligaciones. Cualquiera que sea su vía migratoria, la compra de una vivienda de obra nueva en Andalucía conlleva los mismos costes de compra y mantenimiento.

NIE y la compra

Todo comprador extranjero necesita un NIE (Número de Identificación de Extranjero) para firmar la escritura, abrir una cuenta bancaria o solicitar una hipoteca ⁷. Calcule aproximadamente entre un 14% y un 15% adicional al precio de una obra nueva una vez incluidos los impuestos y las tasas ⁸.

Impuestos de compra de una obra nueva en Andalucía

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) en una vivienda de obra nueva: 10% del precio ⁸⁹.
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) en Andalucía: 1,2% ⁸⁹.

Eso es un 11,2% combinado de impuestos en una obra nueva, antes de los honorarios de notaría, registro de la propiedad y legales ⁸. Tenga en cuenta que el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) se aplica en lugar del IVA en viviendas de segunda mano, no en obras nuevas.

Financiación como no residente

Los bancos españoles suelen prestar a no residentes entre el 60% y el 70% del precio para compradores de la UE y entre el 50% y el 60% para compradores no comunitarios, así que planifique un depósito del 30% al 40% o más; los ingresos en una moneda que no sea el euro pueden endurecer aún más el límite ⁷. Prevea de seis a diez semanas desde la solicitud hasta la finalización ⁷.

Impuestos anuales para no residentes: IRNR y Modelo 210

Si pasa menos de 183 días al año en España, es no residente a efectos fiscales y debe presentar el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) utilizando el Modelo 210 ¹⁰. Se presentan dos situaciones:

• Propiedad para uso propio: España grava una renta imputada del 1,1% del valor catastral si dicho valor fue revisado en los últimos diez años, o del 2% en caso contrario. Los propietarios no comunitarios pagan el 24% sobre esa cifra; los propietarios de la UE/EEE pagan el 19% ¹¹¹².
• Propiedad alquilada: los propietarios no comunitarios tributan al 24% sobre los ingresos brutos del alquiler. Una sentencia del Tribunal Nacional español de julio de 2025 confirmó que los propietarios no comunitarios pueden deducir los gastos de alquiler, un derecho anteriormente limitado a los residentes de la UE/EEE, aunque la práctica aún se está consolidando ¹¹.

IBI y tasas locales

Todo propietario, residente o no, paga el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), el impuesto municipal anual sobre la propiedad, fijado por cada ayuntamiento entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral ¹³. Las cuotas de la comunidad y las tasas de basura son aparte.

Al vender: la retención del 3% y las ganancias de capital

Cuando un no residente vende, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes utilizando el Modelo 211, como un anticipo a cuenta de su impuesto ¹⁴. Las ganancias de capital para no residentes se gravan a un tipo fijo del 19% sobre la ganancia neta, y usted presenta el Modelo 210 posteriormente para liquidar o reclamar el saldo ¹⁵.

En resumen

La Golden Visa ha desaparecido, pero la Costa del Sol sigue estando totalmente abierta a compradores no comunitarios. Elija la vía de residencia que se adapte a su forma de obtener ingresos (el Visado No Lucrativo para ingresos pasivos, el Visado de Nómada Digital para trabajo remoto), compre la propiedad por sus propios méritos y tenga en cuenta las obligaciones fiscales mencionadas. Para obtener más detalles, consulte nuestras guías relacionadas sobre impuestos de compra de obra nueva (IVA y AJD), cómo obtener un NIE y una cuenta bancaria española, hipotecas para no residentes, el IRNR anual y el Modelo 210, ganancias de capital y la retención del 3%, y atención médica y educación en la Costa del Sol. Dadas las implicaciones económicas y legales, confirme sus cifras con un abogado de inmigración y un asesor fiscal antes de firmar.