Vender como no residente: La retención del 3% y el Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales
Cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa a la Agencia Tributaria (Modelo 211) como un pago a cuenta del impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor. El vendedor presenta entonces el Modelo 210 en un plazo de cuatro meses para declarar la ganancia real, gravada a un tipo fijo del 19%, y o bien reclama el exceso o paga la diferencia. También se debe pagar la plusvalía municipal al ayuntamiento.
Vender como no residente en la Costa del Sol conlleva dos mecanismos fiscales que sorprenden a la mayoría de los propietarios extranjeros: la retención del 3% que se aplica en la finalización de la compraventa y el impuesto sobre las ganancias de capital que se liquida posteriormente a través del Modelo 210. Esta guía explica cómo funciona la retención del 3%, cómo se calcula y se grava su ganancia de capital bajo el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), y los otros cargos (plusvalía municipal, IBI) que debe liquidar antes y después de la firma. Las normas son nacionales, por lo que se aplican de la misma manera en Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas o en cualquier lugar de la costa.
La retención del 3% explicada (Modelo 211)
Cuando el vendedor de una propiedad española es no residente, la ley exige al comprador retener el 3% del precio de venta acordado y pagarlo directamente a la Agencia Tributaria utilizando el Modelo 211, en el plazo de un mes desde la finalización de la compraventa (la fecha de la escritura notarial).123 El comprador entrega entonces al vendedor una copia sellada del 211 como prueba.
Este 3% no es un impuesto adicional. Es un pago a cuenta de la eventual obligación fiscal por ganancias de capital del vendedor bajo el IRNR, y existe como garantía para que el Estado español pueda cobrar a un contribuyente que vive en el extranjero.12 El 211 lleva un código de referencia único que el vendedor debe citar en su propia declaración de ganancias de capital para compensar la cantidad ya retenida o reclamarla.3
Dado que se calcula sobre el precio total de venta y no sobre el beneficio, el 3% es frecuentemente mayor o menor que el impuesto real debido. Esa discrepancia es exactamente lo que el vendedor resuelve a continuación a través del Modelo 210.
Impuesto sobre las ganancias de capital para no residentes (Modelo 210)
Una vez finalizada la compraventa, el vendedor no residente debe declarar la ganancia de capital real y liquidar el impuesto definitivo utilizando el Modelo 210, la declaración del IRNR. El plazo es de cuatro meses desde la fecha de venta, lo que en la práctica son tres meses después de que haya finalizado el plazo de un mes del comprador para pagar el 3%.157
Las ganancias de capital por la transmisión de bienes inmuebles españoles por un no residente se gravan a un tipo fijo del 19% sobre la ganancia neta, y este tipo se aplica a todos los no residentes independientemente de su nacionalidad.56 (No confundir esto con la división del 19% frente al 24% que se aplica a los ingresos por alquileres e imputados, que se tratan a continuación.)
Cómo se calcula la ganancia imponible
La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, tras aplicar las deducciones que permite la ley española:67
- Valor de adquisición: el precio original de compra más los impuestos y costes que pagó al comprar (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA/AJD, notaría, Registro de la Propiedad y honorarios legales), más el coste de cualquier mejora de capital documentada.
- Valor de transmisión: el precio de venta actual, menos los gastos e impuestos en los que incurre como vendedor (por ejemplo, la comisión del agente inmobiliario y la plusvalía municipal).
Guarde todas las facturas. Las mejoras y los costes de compra aumentan su valor de adquisición y, por lo tanto, reducen la ganancia, pero solo si puede acreditarlos ante la Agencia Tributaria.
Reclamar el exceso o pagar la diferencia
| Situación | Lo que sucede |
|---|---|
| El impuesto real sobre las ganancias de capital es inferior al 3% retenido | Presenta el Modelo 210 para solicitar la devolución del exceso. El reembolso suele tardar entre 6 y 12 meses una vez tramitada la declaración.15 |
| El impuesto real sobre las ganancias de capital es superior al 3% retenido | Paga la diferencia al presentar el Modelo 210, compensando el 3% ya a cuenta.16 |
| Vendió con pérdidas | No se debe impuesto sobre las ganancias de capital, y presenta el Modelo 210 para recuperar la retención total del 3%. |
Los reembolsos solo se liberan una vez que su IBI y otros impuestos sobre la propiedad estén al día, así que liquide cualquier atraso antes de vender. Muchos no residentes nombran un representante fiscal o abogado para presentar el 210 y perseguir el reembolso, porque la Agencia Tributaria se comunica en español y los pagos a cuentas bancarias extranjeras pueden estancarse sin seguimiento.
Plusvalía municipal (IIVTNU): la parte del ayuntamiento
Aparte del impuesto estatal sobre las ganancias de capital, el vendedor también debe la plusvalía municipal, formalmente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un impuesto local sobre el aumento del valor del terreno urbano (no del edificio) durante su propiedad, pagado al ayuntamiento del municipio donde se encuentra la propiedad.4
Por ley, el vendedor es el contribuyente, pero cuando el vendedor es no residente, el comprador se convierte en sustituto o responsable solidario y puede retener y pagar el impuesto en nombre del vendedor si no se liquida directamente.4 Por eso, los compradores de propiedades de no residentes a menudo insisten en retener la plusvalía en la finalización. La declaración debe presentarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.4
Desde la reforma de 2021 a 2022, puede elegir el método que produzca la factura más baja: el método objetivo, basado en el valor catastral del suelo y el número de años de propiedad, o el método de ganancia real, basado en el beneficio real obtenido.4 Si vendió con pérdidas, en principio, no hay plusvalía que pagar, pero aún debe declararlo y probar la pérdida.
Cabos sueltos que liquidar antes de firmar
Más allá de los dos impuestos principales, una venta limpia de no residente en la Costa del Sol depende de que varios documentos y costes de funcionamiento estén en orden:
- NIE: ambas partes necesitan un número de identificación de extranjero español válido para firmar; consulte la guía relacionada sobre cómo obtener su NIE.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): el impuesto municipal anual sobre la propiedad debe estar pagado al día, y el año en curso se suele prorratear entre comprador y vendedor en la finalización. Tenga a mano el último recibo del IBI, ya que su valor catastral también alimenta los cálculos de la plusvalía y la renta imputada.
- Renta imputada y por alquiler mientras fue propietario: si nunca alquiló la propiedad, la Agencia Tributaria sigue imputando una renta nocional del 1,1% o 2% del valor catastral cada año (1,1% cuando el valor catastral fue revisado en los últimos diez años, de lo contrario 2%), declarada anualmente en el Modelo 210.1 Si la alquiló, los ingresos por alquiler se gravan al 19% para residentes de la UE/EEE (que pueden deducir gastos) y al 24% para residentes de fuera de la UE, como los propietarios del Reino Unido, que tributan sobre el importe bruto.1 Cualquier año anterior impagado puede bloquear su venta o su reembolso del 3%.
- Se requieren un Certificado de Eficiencia Energética (certificado energético) y un certificado de estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios para finalizar la compraventa.
Para una imagen más completa de las obligaciones anuales, consulte las guías relacionadas sobre impuestos de propiedad para no residentes y el Modelo 210.
Una cronología detallada
- Día de la finalización: se firma la escritura; el comprador retiene el 3% del precio (y a menudo la plusvalía).
- En un plazo de 30 días hábiles: la plusvalía municipal se declara y se paga al ayuntamiento.4
- En un plazo de 1 mes: el comprador paga el 3% a la Agencia Tributaria a través del Modelo 211 y entrega al vendedor la copia sellada.13
- En un plazo de 4 meses: el vendedor presenta el Modelo 210, declara la ganancia real al 19%, compensa el 3%, y reclama un reembolso o paga la diferencia.15
- De 6 a 12 meses después: cualquier reembolso se suele pagar, siempre que todos los impuestos de la propiedad estén al día.15
Consejos prácticos para reducir las molestias
- Reúna su expediente de costes con antelación. La escritura original de compra, los recibos de impuestos de compra, las facturas de notaría y registro, la comisión del agente y las obras de mejora reducen su ganancia imponible si están documentados.
- Regularice su situación antes de poner la propiedad a la venta. Ponga al día el IBI, la renta imputada y cualquier declaración de alquiler para que los reembolsos no sean retenidos.
- Prevea el desfase de tesorería. En una venta con poco beneficio o con pérdidas, el 3% puede retener una suma considerable durante la mayor parte de un año hasta que llegue el reembolso.
- Utilice un representante fiscal. Un abogado o asesor fiscal local gestiona el 210, la reclamación de reembolso y la correspondencia con la Agencia Tributaria en español, que es donde ocurren la mayoría de los retrasos.
Gestionados correctamente, la retención del 3% y el impuesto sobre las ganancias de capital son predecibles en lugar de punitivos. La clave está en tratar el 3% como un depósito a cuenta de una factura del 19%, mantener su documentación impecable y presentar el Modelo 210 a tiempo.
Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal o legal personal. Los tipos y umbrales pueden cambiar, y su situación depende de su país de residencia y de cualquier tratado de doble imposición. Confirme las normas actuales con la Agencia Tributaria o un asesor cualificado antes de actuar.
Preguntas frecuentes
¿Es la retención del 3% un impuesto adicional cuando vendo?
No. Es un pago a cuenta anticipado de su impuesto sobre ganancias de capital en virtud del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). El comprador retiene el 3% del precio de venta y lo paga a la Agencia Tributaria a través del Modelo 211 en el plazo de un mes desde la escritura de compraventa. Posteriormente, lo compensa o lo reclama en su Modelo 210.
¿Qué tipo impositivo de impuesto sobre ganancias de capital paga un no residente al vender en España?
Un tipo fijo del 19% sobre la ganancia neta (valor de transmisión menos valor de adquisición, después de los gastos de compra permitidos y las mejoras documentadas). Este 19% se aplica a todos los no residentes, independientemente de su nacionalidad, y es independiente del reparto del 19%/24% utilizado para las rentas de alquiler e imputadas.
¿Cómo recupero el 3% si he vendido con pérdidas o con una pequeña ganancia?
Presente el Modelo 210 en un plazo de cuatro meses desde la fecha de la venta, citando el código de referencia del Modelo 211 del comprador. Si su impuesto real es inferior al 3% retenido (o nulo), reclamará el exceso como reembolso. La devolución suele tardar entre 6 y 12 meses y requiere que todos sus impuestos sobre la propiedad estén al día.
¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga?
Es un impuesto municipal (IIVTNU) sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana durante su período de tenencia. El vendedor es el sujeto pasivo, pero cuando el vendedor es no residente, el comprador puede convertirse en sustituto del contribuyente y retenerlo. Debe declararse en un plazo de 30 días hábiles desde la escritura de compraventa, y desde la reforma de 2022 puede elegir el método de cálculo que resulte en una factura más baja.
¿Cuál es el plazo para presentar el Modelo 210 después de vender?
Cuatro meses desde la fecha de la venta (la escritura pública). Eso es efectivamente tres meses después de que haya finalizado el plazo de un mes del comprador para pagar la retención del 3%.
¿Todavía debo algo si la propiedad estuvo vacía y nunca se alquiló?
Sí. España imputa una renta inmobiliaria del 1.1% o 2% del valor catastral cada año (1.1% si el valor catastral fue revisado en los últimos diez años; en caso contrario, 2%), declarada en el Modelo 210. Los años anteriores impagados deben saldarse antes de vender, ya que pueden retrasar la escritura de compraventa o su devolución del 3%.
