Impuestos para Compradores Belgas de Propiedades en España

Impuestos para compradores belgas de propiedades en España: lo esencial

Si es un comprador belga buscando propiedades en la Costa del Sol, los impuestos que pagará se dividen en dos grupos claros: los impuestos a pagar en la compra (pagados una sola vez) y los impuestos a pagar cada año mientras sea propietario de la vivienda. Como residente de Bélgica, es ciudadano de la UE/EEE, lo cual es relevante por dos razones: disfruta de la tasa impositiva más baja del 19% para no residentes, y no necesita ningún visado para comprar, poseer o vivir en España. Esta guía expone las cifras principales para 2026, utilizando las tasas regionales de Andalucía, para que pueda presupuestar con precisión antes de firmar. Para lecturas relacionadas, consulte nuestras guías sobre costes de compra, el proceso del NIE y las hipotecas para no residentes.

Impuestos de compra: obra nueva versus reventa

La variable más importante es si la vivienda es de obra nueva (comprada al promotor por primera vez) o de reventa.

Propiedad de obra nueva: IVA más AJD

Una vivienda de obra nueva está sujeta al IVA nacional al 10% del precio de compra, y a la vivienda de protección oficial (VPO) a un reducido 4% ¹⁴. Además del IVA, se paga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Andalucía se aplica a una tasa general del 1,2% ¹. Así, una vivienda de obra nueva estándar conlleva aproximadamente un 11,2% en impuestos de compra combinados antes de las tarifas de notaría, registro de la propiedad y legales.

Propiedad de reventa: ITP

Una vivienda de reventa (de segunda mano) no está sujeta a IVA. En su lugar, se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), que Andalucía aplica a una tasa general fija del 7% ²⁴. Existen tipos reducidos pero son limitados: 6% para una vivienda habitual de hasta 150.000 euros, y 3,5% para compradores menores de 35 años que adquieran una vivienda habitual de hasta 150.000 euros ². La mayoría de los compradores belgas de una segunda residencia en la Costa del Sol se acogerán al 7% estándar. El comprador es el contribuyente, y el ITP debe presentarse y pagarse en un plazo de dos meses desde la escritura ².

El NIE: no se pueden pagar impuestos sin él

Todo comprador no residente necesita un Número de Identificación de Extranjero (NIE), el número de identificación fiscal para extranjeros. Es necesario para firmar la escritura, pagar impuestos de compra, contratar servicios y presentar cualquier declaración española. Como ciudadano belga (UE) lo puede obtener a través de un consulado español en Bélgica o en persona en España. Prevea tiempo suficiente para obtenerlo mucho antes de la finalización de la compra; consulte nuestra guía dedicada al NIE.

Impuestos anuales una vez sea propietario

IBI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles)

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el impuesto municipal anual sobre la propiedad, recaudado por cada ayuntamiento sobre el valor catastral. La tasa se fija localmente y comúnmente oscila entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral, por lo que la cifra exacta depende del municipio (Marbella, Estepona, Mijas y Fuengirola fijan sus propias tasas). Debe confirmar la tasa actual con el ayuntamiento específico.

IRNR: impuesto sobre la renta de no residentes (Modelo 210)

Este es el impuesto que la mayoría de los compradores belgas pasan por alto. Si es propietario de una propiedad española pero no es residente fiscal en España, debe pagar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), declarado en el Modelo 210 ³. Hay dos escenarios:

• No alquila la vivienda. La ley española todavía considera un ingreso imputado basado en el valor catastral. La base imponible es el 1,1% del valor catastral cuando dicho valor ha sido revisado en los últimos diez años, o el 2% en caso contrario ⁵. Como residente de la UE/EEE, esa base se grava al 19% ³⁵. Ejemplo: un valor catastral de 100.000 euros al 2% da una base de 2.000 euros, gravada al 19% = 380 euros al año. Esto se declara una vez al año.
• Alquila la vivienda. Paga el 19% sobre los ingresos por alquiler, y como residente belga (UE/EEE) puede deducir los gastos asociados (cuotas de comunidad, IBI, reparaciones, intereses hipotecarios, amortización proporcional) ³⁵. Los propietarios no comunitarios pagan el 24% sin deducciones, por lo que su estatus de la UE es una ventaja genuina. Las declaraciones de alquiler generalmente se presentan trimestralmente.

Venta posterior: la retención del 3% y las plusvalías

Cuando finalmente venda como no residente, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la agencia tributaria (AEAT) en el Modelo 211, como un adelanto a cuenta de su impuesto sobre las ganancias de capital ⁶⁷. Esto no es un impuesto extra: es un pago a cuenta. Su ganancia de capital real (precio de venta menos coste de adquisición y gastos permitidos) se grava bajo el IRNR, y para residentes de la UE/EEE la tasa es del 19% ⁶. Si el 3% retenido supera su obligación fiscal final, puede reclamar la diferencia a través del Modelo 210, generalmente a los pocos meses de presentarlo ⁶.

También deberá la plusvalía municipal, el impuesto local sobre el incremento del valor del terreno, a pagar al ayuntamiento (las tasas varían según el municipio y se liquidan en un plazo de 30 días desde la escritura) ⁶. Guarde cada factura de la compra, ya que los costes legítimos reducen la ganancia imponible.

Impuesto sobre el Patrimonio y el impuesto de solidaridad

España aplica un Impuesto sobre el Patrimonio sobre los activos españoles de no residentes. Andalucía aplica una bonificación regional del 100%, lo que en la práctica elimina el impuesto regional ordinario sobre el patrimonio para la mayoría de los propietarios. Sin embargo, el Impuesto de Solidaridad de Grandes Fortunas a nivel nacional aún puede aplicarse a patrimonios muy elevados (en términos generales, activos españoles por encima del umbral de varios millones de euros después de las exenciones). Para una vivienda de vacaciones típica en la Costa del Sol, esto no es una preocupación, pero los compradores de alto valor deberían buscar asesoramiento específico.

Bélgica y España: cómo evitar la doble imposición

Bélgica y España tienen un convenio de doble imposición en vigor, por lo que no se le gravará dos veces sobre la misma renta. Según el convenio, los ingresos y las ganancias derivados de bienes inmuebles son imponibles en España (el país donde se encuentra la propiedad). Bélgica, como su país de residencia, todavía le exige que declare la propiedad española en su declaración belga; Bélgica generalmente aplica un método de exención con progresividad, lo que significa que la renta española está exenta en Bélgica, pero puede elevar el tipo aplicado a sus otras rentas belgas. La mecánica precisa cambió con un protocolo reciente, así que confirme el tratamiento actual con un asesor belga para sus propias cifras.

Sin visado, sin golden visa: su ventaja como ciudadano de la UE

Dado que Bélgica es un estado miembro de la UE, usted tiene derecho a la libre circulación. No necesita un permiso de compra, un visado de residencia ni la vía de la golden visa (ahora descontinuada). Si permanece en España más de tres meses, simplemente se registra como ciudadano de la UE y obtiene un certificado de registro verde. Tenga en cuenta que pasar más de 183 días al año en España generalmente lo convierte en residente fiscal español, lo que cambia por completo su perfil fiscal: consulte nuestra guía de residencia y residencia fiscal antes de planificar estancias largas.

Sanidad y colegios (brevemente)

Como ciudadano de la UE, puede usar su Tarjeta Sanitaria Europea para estancias temporales, y los pensionistas que se reubiquen pueden acceder a la sanidad pública española a través del formulario S1. La Costa del Sol ofrece una amplia selección de colegios internacionales y bilingües (británicos y de otros currículos europeos) en Marbella, Estepona y en toda la costa, que muchas familias belgas que se trasladan utilizan. Estos son asuntos prácticos, no fiscales, pero influyen en el coste total de la mudanza.

Regla general para el presupuesto

Más allá de los impuestos principales, reserve aproximadamente entre el 10% y el 14% del precio de compra para todos los costes de compra combinados (impuestos más honorarios de notaría, registro de la propiedad y legales). Una obra nueva al nivel de IVA más AJD se sitúa en el extremo superior; una reventa bajo ITP se sitúa en el inferior. Siempre modele su propio caso con un abogado y un gestor local antes de comprometerse.

Esta guía es información general para 2026 y no asesoramiento fiscal personal. Las tasas y umbrales cambian, y Andalucía establece varias de ellas a nivel regional. Confirme las cifras con la Agencia Tributaria, la Junta de Andalucía y un asesor cualificado antes de realizar cualquier transacción.