Hipotecas para compradores estadounidenses en España
Los ciudadanos estadounidenses pueden obtener una hipoteca española, pero como prestatarios no comunitarios y no residentes, deben esperar un préstamo de aproximadamente el 50% al 70% del valor, lo que significa un depósito del 30% al 50% más un 12% al 14% en costes de compra para una vivienda de nueva construcción en la Costa del Sol. Los tipos son fijos o están vinculados al Euríbor, y deberán pagar impuestos españoles de no residente de forma continua (IRNR, IBI), con el tratado entre EE. UU. y España que les impide tributar dos veces.
Los ciudadanos estadounidenses pueden comprar propiedades en la Costa del Sol y pueden pedir un préstamo a un banco español para hacerlo. No hay restricciones de nacionalidad sobre la propiedad o los préstamos. Lo que cambia para un comprador estadounidense es el perfil que aplica el banco: se le trata como no residente y, debido a que Estados Unidos está fuera de la UE y el EEE, se encuentra en el tramo más restrictivo de los dos tramos de préstamo. Esta guía explica cómo es realmente una hipoteca para compradores estadounidenses en España en 2026, desde el depósito y los tipos hasta los impuestos de compra y el impuesto continuo para no residentes que deberá como propietario en la provincia de Málaga.
¿Pueden los ciudadanos estadounidenses obtener una hipoteca en España?
Sí. Prestamistas españoles como Sabadell, Bankinter, CaixaBank y prestamistas especializados para no residentes como UCI financian habitualmente a compradores extranjeros.68 El préstamo está garantizado por la propiedad española, se valora en euros y se amortiza en euros, por lo que los movimientos del tipo de cambio frente al dólar estadounidense son un riesgo real a tener en cuenta en el presupuesto. Necesitará un NIE español (número de identificación de extranjero) antes de poder finalizar la operación, y el banco le evaluará basándose en sus ingresos y activos en EE. UU. Para más información sobre el número en sí, consulte nuestra guía relacionada sobre el NIE y los conceptos básicos de la residencia.
¿Cuánto puede pedir prestado: LTV y depósito?
El Loan-to-value (LTV) es la cifra más importante para un comprador estadounidense. Los no residentes suelen estar limitados a un 60% a 70% del valor, y los solicitantes de fuera de la UE (lo que incluye a los ciudadanos estadounidenses) suelen situarse en el extremo inferior, aproximadamente entre un 50% y un 70% dependiendo del perfil.16 En la práctica, prevea un depósito del 30% al 50% del precio.
Calculadora de hipoteca
| Importe del préstamo | 227.500 € |
|---|---|
| Coste total | 341.676 € |
| Intereses totales | 114.176 € |
Conversión indicativa desde euros. Tasas a 2026-08-01 (actualizadas en vivo cuando es posible).
A los compradores no residentes en España se les suele ofrecer el 60–70% del precio o la tasación, así que prevé una entrada del 30–40% más los gastos de compra anteriores.
Un detalle crítico: el LTV se aplica al menor del valor de tasación del banco (tasación) o del precio de compra acordado, no al precio de venta.1 Si la tasación resulta ser inferior a lo que acordó pagar, el préstamo se reduce y usted cubre la diferencia en efectivo.
| Perfil del comprador | LTV máximo típico | Depósito necesario |
|---|---|---|
| Residente de la UE, segunda vivienda | hasta el 70% | 30%+ |
| No residente de fuera de la UE (EE. UU.) | 50% a 70% | 30% a 50% |
Recuerde que el LTV solo cubre el precio. Los impuestos y tasas de compra (ver más abajo) deben pagarse con sus propios fondos, además del depósito.
Tipos de interés, plazos y asequibilidad
Se le ofrecerán tres estructuras amplias: un tipo fijo durante la vida del préstamo, un tipo variable vinculado al Euríbor a 12 meses más un margen bancario, o un tipo mixto (fijo durante un período inicial, luego variable).6 Los tipos fijos ofrecen a los compradores estadounidenses previsibilidad frente a las fluctuaciones de divisas y tipos, y son la opción más común para los no residentes. Los tipos se mueven con el mercado, así que confirme la oferta en vigor con el prestamista en lugar de depender de cualquier cifra publicada.
Los plazos suelen ser de 20 a 30 años, y la mayoría de los bancos quieren que el préstamo se devuelva antes de los 70 a 75 años, lo que acorta el plazo para los compradores de mayor edad.6 Los prestamistas evalúan la asequibilidad en función de su servicio total de la deuda, así que tenga en cuenta los compromisos existentes al calcular la cuota mensual.
Lo que los compradores estadounidenses necesitan para solicitar
Espere proporcionar, traducido donde sea necesario:
- Pasaporte y NIE español
- Declaraciones de impuestos federales de EE. UU. de los últimos dos o tres años
- Aproximadamente seis meses de extractos bancarios
- Nóminas recientes y una carta de empleo, o cuentas de la empresa si es autónomo
- Un extracto de cualquier hipoteca existente y un informe de crédito del país de origen
Dado que los historiales de crédito de EE. UU. no se transfieren a España, los bancos se basan en gran medida en los ingresos y ahorros documentados.6
El coste total de comprar una obra nueva
En una vivienda de obra nueva en la Costa del Sol comprada a un promotor, los impuestos principales son el 10% de IVA (VAT) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Andalucía se aplica al tipo general del 1,2%.57 (Las viviendas de segunda mano, en cambio, pagan el 7% de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en Andalucía y no IVA; nunca se pagan ambos en la misma compra.)5 Añada los honorarios profesionales y un presupuesto realista total para una obra nueva es de alrededor del 12% al 15% adicional sobre el precio.57
| Coste (obra nueva, Andalucía) | Importe |
|---|---|
| IVA (VAT) | 10% del precio |
| Impuesto AJD | 1,2% del precio |
| Notaría | aprox. EUR 600 a 1.200 |
| Registro de la Propiedad | aprox. EUR 400 a 700 |
| Abogado (independiente) | aprox. 1% a 1,5% más 21% de IVA |
| Tasación de la propiedad (si se financia) | aprox. EUR 300 a 500 |
| Comisión de apertura bancaria | 0% a 1% del préstamo |
Consulte nuestra guía relacionada sobre el coste total de comprar una propiedad en España para ver un ejemplo práctico.
¿Quién paga el impuesto AJD de la hipoteca?
Buenas noticias para los compradores: desde la reforma de la ley hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019), el banco paga el impuesto AJD sobre la escritura de la hipoteca, junto con los costes de notaría, registro y gestoría del préstamo.3 Usted aún paga la tasa de tasación y cualquier comisión de apertura.7
Impuestos continuos para propietarios estadounidenses
Ser propietario de una vivienda española como no residente genera obligaciones anuales, que se presentan en el Modelo 210 ante la Agencia Tributaria.1
- Impuesto sobre la renta imputada (IRNR). Aunque nunca alquile la propiedad, España grava un beneficio fiscal nocional por poseerla. La base imponible es el 1,1% del valor catastral si dicho valor fue revisado en los últimos diez años, de lo contrario el 2%. Como no residente de la UE, paga el 24% sobre esa base (los residentes de la UE/EEE pagan el 19%).1
- Ingresos por alquiler. Si alquila la propiedad, los propietarios estadounidenses tributan al 24% sobre la renta bruta sin deducción de gastos ni intereses hipotecarios. Esa deducción solo está disponible para los residentes de la UE/EEE, que tributan al 19% sobre la cifra neta.1 Esta es una diferencia significativa y vale la pena modelarla antes de confiar en la rentabilidad del alquiler.
- IBI. Un impuesto municipal anual sobre la propiedad establecido por cada ayuntamiento, basado en el valor catastral. Las tasas varían según el municipio, así que consulte la cifra local para Marbella, Estepona, Fuengirola o dondequiera que compre.
Para los detalles sobre la declaración, consulte nuestra guía relacionada sobre el IRNR y el Modelo 210 para no residentes.
El tratado fiscal EE. UU.-España: no se paga dos veces
Como ciudadano estadounidense, usted sigue estando sujeto a impuestos por el IRS sobre sus ingresos mundiales, incluidos los ingresos por alquiler y las ganancias españolas, viva donde viva. El tratado fiscal sobre la renta entre EE. UU. y España (en vigor, modificado por el Protocolo de 2013 que entró en vigor en noviembre de 2019) existe precisamente para que no se le graven dos veces los mismos ingresos.4 En términos generales, usted reclama un crédito fiscal extranjero por los impuestos pagados en España contra su obligación fiscal en EE. UU. La mecánica es realmente compleja para los propietarios (ganancias fantasma de divisas en la hipoteca, informes FATCA de cuentas extranjeras), por lo que debe utilizar un asesor transfronterizo que maneje ambos sistemas.
Vender más adelante: la retención del 3% y la plusvalía
Cuando un no residente vende, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la autoridad fiscal como anticipo de su impuesto sobre las ganancias de capital (presentado a través del Modelo 211, con el vendedor conciliando en el Modelo 210).1 Las ganancias de capital de no residentes tributan al 19%. El vendedor también suele pagar la plusvalía municipal, un impuesto local sobre el incremento del valor del terreno.5 Tenga en cuenta ambos en sus cálculos de salida.
Pasos prácticos para compradores estadounidenses
- Solicite su NIE con antelación; nada se completa sin él.
- Obtenga una decisión hipotecaria en principio para conocer su LTV real y su presupuesto.
- Contrate a un abogado español independiente (no el del promotor) antes de firmar nada.
- Presupueste el depósito más los costes del 12% al 15% con fondos en euros disponibles.
- Busque un asesor fiscal transfronterizo para el IRNR y la declaración en EE. UU. desde el primer año.
Gestionada correctamente, una hipoteca española permite a un comprador estadounidense mantener dólares invertidos en su país mientras es propietario en la Costa del Sol. Las claves son un depósito realista, un tipo fijo para controlar el riesgo de divisa y una declaración fiscal impecable a ambos lados del Atlántico.
Preguntas frecuentes
¿Puede un ciudadano estadounidense obtener una hipoteca en España sin ser residente?
Sí. Los bancos españoles conceden préstamos a compradores estadounidenses no residentes, con la propiedad como garantía. Se le evaluará como no residente extracomunitario, lo que normalmente significa un préstamo máximo de entre el 50% y el 70% del valor y una entrada del 30% al 50%, además de necesitar un número NIE español para finalizar el proceso.
¿Qué entrada necesitan los compradores estadounidenses para una propiedad en la Costa del Sol?
Prevea entre el 30% y el 50% del precio como entrada, ya que la LTV (loan to value) para no residentes suele estar limitada al 60%-70% y los compradores extracomunitarios a menudo se sitúan en el extremo inferior. Además de la entrada, también pagará impuestos y tasas de compra de aproximadamente el 12% al 15% en una obra nueva, todo con fondos propios.
¿Qué impuestos pagan anualmente los propietarios estadounidenses por una vivienda en España?
Los no residentes presentan el Modelo 210 para el IRNR. Si no la alquila, paga el impuesto sobre la renta imputada sobre el 1.1% o el 2% del valor catastral a un tipo del 24%. Los ingresos por alquiler se gravan al 24% sobre la renta bruta sin deducción de gastos para propietarios extracomunitarios. También paga el impuesto municipal anual IBI establecido por el ayuntamiento.
¿Me gravarán dos veces, en España y en EE. UU.?
No. El convenio para evitar la doble imposición entre EE. UU. y España permite acreditar el impuesto pagado en España contra su obligación fiscal en EE. UU., por lo que la misma renta no se grava dos veces. Usted sigue siendo un contribuyente estadounidense sobre la renta mundial, así que utilice un asesor con experiencia en ambos sistemas, especialmente para la declaración FATCA.
¿Cuánto son los impuestos de compra de una obra nueva en Andalucía?
Una obra nueva de un promotor conlleva el 10% de IVA más el impuesto AJD, que en Andalucía es el tipo general del 1.2%. Las viviendas de segunda mano pagan en su lugar el 7% de ITP y no IVA. Con los honorarios de notaría, registro y abogados, calcule aproximadamente entre el 12% y el 15% sobre el precio.
¿Quién paga el impuesto de actos jurídicos documentados sobre la propia hipoteca?
Desde la Ley hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019), el banco paga el impuesto AJD sobre la escritura de hipoteca, además de los gastos de notaría y registro del préstamo. El comprador sigue pagando la tasación de la propiedad y cualquier comisión de apertura del banco.
