Mijas Costa vs Mijas Pueblo: ¿Dónde comprar?
Mijas Pueblo es el pueblo interior encalado con carácter y vistas; Mijas Costa es la moderna franja costera (La Cala, Calahonda, Riviera del Sol) más cercana a las playas, el golf y el aeropuerto. Los impuestos de compra, las obligaciones de IRNR y las reglas hipotecarias son idénticos en todo el municipio, por lo que la elección se trata realmente del estilo de vida, el potencial de alquiler y cuánto mar desea en la puerta.
Decidir entre Mijas Costa y Mijas Pueblo es una de las preguntas más comunes que hacen los compradores extranjeros en este tramo de la Costa del Sol, y la respuesta honesta es que son dos lugares muy diferentes dentro de un mismo ayuntamiento. El municipio de Mijas se extiende desde la costa hasta las colinas, así que cuando comparas Mijas Costa vs Mijas Pueblo, en realidad estás sopesando la comodidad de la primera línea de playa frente al carácter andaluz del interior. Esta guía de estilo de vida expone cómo es cada zona, a quién se adapta, y las normas fiscales, de financiación y de residencia que se aplican de la misma manera en cualquier lugar de Mijas donde compre.
Un municipio, tres zonas distintas
Mijas es uno de los municipios más grandes de la Costa del Sol occidental, con una población registrada de aproximadamente 95.000 residentes procedentes de más de cien nacionalidades.1 Se divide en tres zonas reconocibles. Mijas Pueblo es el clásico pueblo blanco encaramado a unos 430 metros sobre el nivel del mar, con calles empedradas, vistas a la montaña y un fuerte sentido de pertenencia. Mijas Costa es la larga franja costera que incluye La Cala de Mijas, Calahonda, Riviera del Sol y El Chaparral, donde se encuentran la mayoría de las playas, campos de golf y promociones de obra nueva. Entre ellas se encuentra Las Lagunas, la concurrida zona comercial y residencial que se fusiona con la vecina Fuengirola.
Mijas Pueblo: carácter y calma
Mijas Pueblo atrae a compradores que buscan autenticidad por encima de la comodidad. Se obtienen vistas panorámicas de la costa, aire más fresco en verano, arquitectura andaluza tradicional y un ritmo de vida más tranquilo y español. Los inconvenientes son el sinuoso camino hasta la playa, las calles más empinadas y una menor oferta de viviendas de obra nueva moderna. Se adapta a propietarios de segundas residencias, jubilados y trabajadores remotos que valoran la paz y el paisaje más que la posibilidad de ir andando a la arena.
Mijas Costa: playas, golf y demanda de alquiler
Mijas Costa es donde se concentra la mayoría de los compradores internacionales. La Cala de Mijas se ha convertido en una auténtica localidad turística con paseo marítimo, restaurantes y una amplia playa, mientras que Calahonda y Riviera del Sol ofrecen densos grupos de apartamentos y adosados cerca del golf. La franja costera presenta la mayor demanda de alquileres a corto y largo plazo, lo que es importante si planea compensar los costes. Se adapta a familias, golfistas, inversores en alquileres vacacionales y cualquiera que desee tener la playa, las tiendas y el aeropuerto al alcance de la mano.
Impuestos de compra de una vivienda de obra nueva en Mijas
El tratamiento fiscal no cambia entre el pueblo y la costa, pero sí cambia con el tipo de propiedad. Una vivienda a estrenar comprada a un promotor está sujeta al IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al tipo reducido del 10% sobre el precio de compra,2 más el AJD (Actos Jurídicos Documentados, impuesto de timbre), que la Junta de Andalucía fija en el 1,2% para la región.3 Una vivienda de segunda mano no está sujeta a IVA; en su lugar, lleva el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) al tipo general andaluz del 7%.3
| Tipo de propiedad | Impuesto principal de transmisión | Impuesto de timbre (AJD) |
|---|---|---|
| Obra nueva de promotor | IVA 10% | 1.2% |
| Reventa / segunda mano | ITP 7% | No aplicable (el ITP lo sustituye) |
Además de los impuestos, presupueste los honorarios de notaría, los del Registro de la Propiedad y los costes legales, que juntos suelen añadir un porcentaje bajo de un solo dígito al precio. Siempre contrate a un abogado independiente en lugar de confiar en el del vendedor o promotor. Nuestra guía complementaria sobre la compra de vivienda sobre plano en la Costa del Sol cubre los pagos escalonados y la finalización con más detalle.
Impuestos anuales para un propietario no residente
Si no es residente fiscal en España, está sujeto al IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), que se declara mediante el Modelo 210.4 Su funcionamiento depende de si alquila la propiedad.
- Propiedad para uso propio: España imputa una renta. La base imponible es el 1,1% del valor catastral cuando dicho valor ha sido revisado en los últimos diez años, o el 2% en caso contrario, tributando al 19% para residentes de la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein y al 24% para otros no residentes.4
- Propiedad alquilada: los residentes de la UE/EEE pagan el 19% sobre la renta neta de alquiler y pueden deducir los gastos permitidos; los no residentes de la UE pagan el 24% sobre la renta bruta sin deducciones.4
Todo propietario también paga el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), el impuesto municipal anual sobre la propiedad, que el Ayuntamiento de Mijas recauda sobre el valor catastral a un tipo que fija localmente.5 La recogida de basuras y las cuotas de comunidad son independientes. Para un tratamiento más completo de la presentación y los plazos, consulte nuestra guía sobre impuestos para no residentes y el Modelo 210.
Venta posterior: la retención del 3% y las plusvalías
Cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria a través del Modelo 211, como anticipo del impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor.4 El no residente declara entonces la ganancia real en el Modelo 210 y paga el saldo o reclama cualquier exceso. Las ganancias de capital de no residentes tributan a un tipo fijo del 19% para residentes de la UE/EEE y del 24% para otros no residentes, sin tramos progresivos.4 El vendedor también liquida la plusvalía municipal, el impuesto local sobre el incremento del valor del suelo urbano, con el Ayuntamiento de Mijas.5
Financiación como comprador extranjero
Los bancos españoles prestan a no residentes, pero generalmente con ratios de préstamo-valor (LTV) más bajos que para los residentes. Como norma de mercado, las hipotecas para no residentes suelen ofrecerse en torno al 60% al 70% del precio de compra o de la tasación bancaria, lo que sea inferior, financiando el comprador el resto más impuestos y tasas con sus propios recursos.6 Las condiciones, tipos y edades máximas varían según el prestamista, así que compare las ofertas con antelación. Nuestra guía para obtener una hipoteca española como no residente explica la documentación y el proceso de tasación.
Residencia, visados y su NIE
Cualquier comprador extranjero necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero) para completar una compra, firmar la escritura y pagar impuestos.7 Comprar una propiedad no concede por sí mismo el derecho a vivir en España. Es importante destacar que España suprimió su vía de residencia para inversores, la Golden Visa, con efecto a partir del 3 de abril de 2025, por lo que la inversión inmobiliaria ya no abre una vía de residencia.8 Los ciudadanos no comunitarios que deseen pasar largos períodos en Mijas suelen optar por el visado no lucrativo, que requiere prueba de ingresos pasivos suficientes y cobertura sanitaria privada y no permite trabajar en España.7 Los ciudadanos de la UE/EEE conservan la libertad de circulación y se registran localmente en lugar de solicitar un visado. Consulte nuestra guía complementaria sobre el NIE y la residencia para el papeleo.
Salvaguardias en la compra sobre plano
Si compra sobre plano, la ley española exige que el promotor garantice cada cantidad que pague antes de la finalización, mediante un aval bancario o una póliza de seguro, y que mantenga esos fondos en una cuenta separada. Esta protección, establecida originalmente por la Ley 57/1968 y ahora incorporada en la Ley de Ordenación de la Edificación, significa que sus depósitos son recuperables si el proyecto no se entrega.9 Confirme por escrito que la garantía está en vigor antes de transferir cualquier pago escalonado.
Aspectos prácticos: aeropuerto, sanidad y escuelas
El Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol (AGP), operado por AENA, es la principal puerta de entrada y se encuentra a unos 25 a 30 kilómetros al este de Mijas Costa, un factor de conveniencia significativo para alquileres vacacionales y viajeros frecuentes.10 La sanidad pública en esta costa se apoya en el Hospital Costa del Sol, en la cercana Marbella, respaldado por centros de salud locales y una sólida red de hospitales privados. Las familias tienen una buena oferta de colegios británicos e internacionales en Mijas y sus alrededores, así como en la vecina Fuengirola. En los tres aspectos (acceso al aeropuerto, servicios diarios y escolarización), Mijas Costa es generalmente la base más conveniente, mientras que Mijas Pueblo sacrifica parte de esa comodidad por el entorno y la tranquilidad.
Entonces, ¿Mijas Costa o Mijas Pueblo?
Elija Mijas Pueblo si compra principalmente por estilo de vida: vistas, carácter, veranos más frescos y un ritmo de pueblo, aceptando un trayecto en coche hasta la playa y una oferta más limitada de viviendas modernas. Elija Mijas Costa si desea playa y golf a su puerta, el trayecto más corto al aeropuerto y la mayor demanda de alquiler para compensar los costes de propiedad. Los impuestos de compra, las obligaciones del IRNR, la retención del 3% en la reventa y las normas hipotecarias son idénticas en todo el municipio, así que deje que el estilo de vida y la estrategia de alquiler, no los impuestos, decidan el código postal. Elija lo que elija, presupueste el coste total de adquisición, incluyendo IVA o ITP, AJD, honorarios de notaría, registro y legales, y busque asesoramiento legal independiente antes de comprometerse. Para expectativas de rendimiento, nuestra guía de rendimientos de alquiler en la Costa del Sol es la siguiente lectura natural.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor Mijas Costa o Mijas Pueblo para alquileres vacacionales?
Mijas Costa tiene una mayor demanda de alquiler porque está más cerca de las playas, campos de golf, restaurantes y el aeropuerto de Málaga, que es lo que la mayoría de los inquilinos vacacionales desean. Mijas Pueblo atrae a un mercado más reducido que valora las vistas y el carácter del pueblo por encima del acceso a la playa. Cualquier alquiler de corta duración también necesitará el registro de alquiler turístico pertinente de la Junta de Andalucía, así que verifique la situación de la licencia antes de comprar.
¿Qué impuestos pago al comprar una obra nueva en Mijas?
Una obra nueva de un promotor conlleva IVA (VAT) al 10% del precio más AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) al tipo andaluz del 1.2%. Una vivienda de segunda mano se grava de manera diferente, con ITP al tipo general andaluz del 7% y sin IVA. Además de cualquiera de los dos, hay que añadir los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y honorarios legales.
Como propietario no residente, ¿qué es el Modelo 210?
El Modelo 210 es la declaración de impuestos que los no residentes presentan para el IRNR. Si mantiene la vivienda para su propio uso, paga impuestos sobre una renta imputada basada en el valor catastral; si la alquila, paga impuestos sobre los ingresos del alquiler. La tasa es del 19% para residentes de la UE/EEE (que pueden deducir gastos en los alquileres) y del 24% para otros no residentes. Se presenta ante la Agencia Tributaria.
¿Qué es la retención del 3% cuando un no residente vende?
Cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria a través del Modelo 211 como anticipo del impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor. El vendedor declara entonces la ganancia real en el Modelo 210 y, o bien abona la diferencia, o bien la reclama. Las ganancias de capital de no residentes se gravan a un tipo fijo del 19% para residentes de la UE/EEE y del 24% para otros no residentes.
¿Comprar una propiedad en Mijas me puede dar la residencia española?
No. España abolió su ruta de residencia para inversores de Golden Visa con efecto a partir del 3 de abril de 2025, por lo que comprar una vivienda ya no otorga ninguna vía de residencia. Los compradores no comunitarios que desean vivir en España suelen solicitar un visado no lucrativo, que requiere prueba de ingresos pasivos y cobertura sanitaria privada y no permite trabajar. Los ciudadanos de la UE/EEE se registran localmente en su lugar. Todo comprador sigue necesitando un NIE para completar la compra.
¿Cuánto puede pedir prestado un extranjero para comprar en Mijas?
Los bancos españoles suelen prestar a los no residentes entre el 60% y el 70% del precio de compra o de la tasación, lo que sea menor, por lo que generalmente necesitará financiar al menos el 30% al 40% más los impuestos y honorarios usted mismo. Los términos exactos, las tasas y los límites de edad varían según el prestamista, por lo que vale la pena comparar ofertas y organizar un acuerdo de principio antes de firmar.
