Mijas Costa kontra Mijas Pueblo: Gdzie kupić

Decyzja między Mijas Costa a Mijas Pueblo to jedno z najczęstszych pytań zadawanych przez zagranicznych nabywców na tym odcinku Costa del Sol, a szczerze mówiąc, są to dwa bardzo różne miejsca w obrębie jednej gminy. Gmina Mijas rozciąga się od wybrzeża w góry, więc porównując Mijas Costa z Mijas Pueblo, naprawdę ważysz wygodę bliskości plaży z charakterem śródlądowej Andaluzji. Ten przewodnik po stylu życia przedstawia, jak każda okolica się prezentuje, komu odpowiada oraz jakie podatki, zasady finansowania i pobytu obowiązują w ten sam sposób, niezależnie od tego, gdzie w Mijas kupujesz.

Jedna gmina, trzy odrębne obszary

Mijas to jedna z większych gmin na zachodnim Costa del Sol, z zarejestrowaną populacją około 95 000 mieszkańców pochodzących z ponad stu narodowości.¹ Dzieli się na trzy rozpoznawalne strefy. Mijas Pueblo to klasyczna biała wioska położona na wysokości około 430 metrów nad poziomem morza, z brukowanymi uliczkami, widokami na góry i silnym poczuciem miejsca. Mijas Costa to długa strefa przybrzeżna, która obejmuje La Cala de Mijas, Calahondę, Riviera del Sol i El Chaparral, gdzie znajduje się większość plaż, pól golfowych i nowych inwestycji. Między nimi leży Las Lagunas, ruchliwa dzielnica handlowo-mieszkalna, która łączy się z sąsiednią Fuengirolą.

Mijas Pueblo: charakter i spokój

Mijas Pueblo przemawia do nabywców, którzy cenią autentyczność bardziej niż wygodę. Otrzymujesz panoramiczne widoki na wybrzeże, chłodniejsze powietrze latem, tradycyjną andaluzyjską architekturę i spokojniejszy, bardziej hiszpański rytm życia. Wadami są kręta droga do plaży, bardziej strome ulice i mniejsza dostępność nowoczesnych nieruchomości z rynku pierwotnego. Odpowiada właścicielom drugich domów, emerytom i pracownikom zdalnym, którzy cenią spokój i krajobrazy bardziej niż możliwość spaceru na plażę.

Mijas Costa: plaże, golf i popyt na wynajem

Mijas Costa to miejsce, w którym koncentruje się większość międzynarodowych nabywców. La Cala de Mijas rozwinęła się w prawdziwą miejscowość wypoczynkową z promenadą, restauracjami i szeroką plażą, podczas gdy Calahonda i Riviera del Sol oferują gęste skupiska apartamentów i kamienic w pobliżu pól golfowych. Strefa przybrzeżna charakteryzuje się najsilniejszym popytem na wynajem krótkoterminowy i długoterminowy, co ma znaczenie, jeśli planujesz pokryć koszty. Odpowiada rodzinom, golfistom, inwestorom wynajmującym na wakacje i każdemu, kto chce mieć plażę, sklepy i lotnisko w łatwym zasięgu.

Podatki od zakupu nowego budownictwa w Mijas

Traktowanie podatkowe nie zmienia się między wioską a wybrzeżem, ale zmienia się w zależności od rodzaju nieruchomości. Zupełnie nowy dom kupiony od dewelopera podlega IVA (VAT) w obniżonej stawce 10% ceny zakupu,² plus AJD (Actos Juridicos Documentados, podatek skarbowy), który Junta de Andalucia ustala na 1,2% dla regionu.³ Nieruchomość z rynku wtórnego (używana) nie podlega IVA; zamiast tego obciążona jest ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) według ogólnej stawki andaluzyjskiej wynoszącej 7%.³

Oprócz podatku, należy uwzględnić opłaty notarialne, opłaty za wpis do Księgi Wieczystej (Registro de la Propiedad) oraz koszty prawne, które łącznie zazwyczaj dodają niski jednocyfrowy procent do ceny. Zawsze wynajmuj niezależnego prawnika, zamiast polegać na prawniku sprzedającego lub dewelopera. Nasz towarzyszący przewodnik po zakupie nieruchomości w budowie na Costa del Sol szczegółowo opisuje płatności etapowe i finalizację.

Roczne podatki dla właściciela niebędącego rezydentem

Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, podlegasz IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), deklarowanemu za pośrednictwem Modelo 210.⁴ Sposób działania zależy od tego, czy wynajmujesz nieruchomość.

• Nieruchomość przeznaczona na własny użytek: Hiszpania nalicza dochód przypisany. Podstawą opodatkowania jest 1,1% wartości katastralnej (valor catastral), jeśli wartość ta była zmieniana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2% w innym przypadku, opodatkowane stawką 19% dla rezydentów UE, Islandii, Norwegii lub Liechtensteinu oraz 24% dla innych nierezydentów.⁴
• Wynajmowana nieruchomość: rezydenci UE/EOG płacą 19% od dochodu z wynajmu netto i mogą odliczyć dozwolone koszty; rezydenci spoza UE płacą 24% od dochodu brutto bez odliczeń.⁴

Każdy właściciel płaci również IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), roczny miejski podatek od nieruchomości, który Ayuntamiento de Mijas pobiera od wartości katastralnej według stawki ustalonej lokalnie.⁵ Opłaty za wywóz śmieci i opłaty wspólnotowe są oddzielne. Aby uzyskać pełniejsze informacje na temat składania deklaracji i terminów, zapoznaj się z naszym przewodnikiem dotyczącym podatku dla nierezydentów i Modelo 210.

Sprzedaż później: 3% zatrzymania i zyski kapitałowe

Kiedy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, nabywca jest prawnie zobowiązany do zatrzymania 3% ceny sprzedaży i wpłacenia jej do Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211, jako zaliczki na podatek od zysków kapitałowych sprzedającego.⁴ Nierezydent następnie deklaruje rzeczywisty zysk na Modelo 210 i albo płaci pozostałą kwotę, albo odzyskuje nadpłatę. Zyski kapitałowe nierezydentów są opodatkowane stałą stawką 19% dla rezydentów UE/EOG i 24% dla innych nierezydentów, bez progresywnych progów.⁴ Sprzedający uiszcza również plusvalia municipal, lokalny podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich, w Ayuntamiento de Mijas.⁵

Finansowanie jako zagraniczny nabywca

Hiszpańskie banki udzielają pożyczek nierezydentom, ale zazwyczaj przy niższych wskaźnikach kredytu do wartości niż dla rezydentów. Zgodnie z normą rynkową, kredyty hipoteczne dla nierezydentów są powszechnie oferowane w wysokości około 60% do 70% ceny zakupu lub wyceny bankowej, w zależności od tego, która wartość jest niższa, przy czym nabywca finansuje pozostałą część plus podatki i opłaty z własnych środków.⁶ Warunki, stawki i maksymalny wiek różnią się w zależności od pożyczkodawcy, dlatego wcześnie porównaj oferty. Nasz przewodnik po uzyskaniu hiszpańskiego kredytu hipotecznego jako nierezydent wyjaśnia dokumentację i proces wyceny (tasacion).

Pobyt, wizy i Twój NIE

Każdy zagraniczny nabywca potrzebuje NIE (Numero de Identidad de Extranjero) do dokonania zakupu, podpisania aktu notarialnego i zapłaty podatków.⁷ Sam zakup nieruchomości nie daje prawa do zamieszkania w Hiszpanii. Co ważne, Hiszpania zniosła ścieżkę pobytową dla inwestorów, Złotą Wizę, ze skutkiem od 3 kwietnia 2025 roku, więc inwestowanie w nieruchomości nie otwiera już drogi do uzyskania statusu rezydenta.⁸ Obywatele spoza UE, którzy chcą spędzić długie okresy w Mijas, zazwyczaj rozważają wizę non-lucrative, która wymaga dowodu wystarczającego dochodu pasywnego i prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego oraz nie zezwala na pracę w Hiszpanii.⁷ Obywatele UE/EOG zachowują swobodę przemieszczania się i rejestrują się lokalnie, zamiast ubiegać się o wizę. Zobacz nasz towarzyszący przewodnik dotyczący NIE i pobytu, aby uzyskać informacje o dokumentach.

Zabezpieczenia przy zakupie w budowie

Jeśli kupujesz nieruchomość w budowie, hiszpańskie prawo wymaga od dewelopera zagwarantowania każdej wpłaconej kwoty przed finalizacją, poprzez gwarancję bankową lub polisę ubezpieczeniową, oraz przechowywania tych środków na osobnym koncie. Ta ochrona, pierwotnie ustanowiona przez Ley 57/1968, a obecnie wpisana w Ley de Ordenacion de la Edificacion, oznacza, że Twoje depozyty są do odzyskania, jeśli projekt nie zostanie zrealizowany.⁹ Upewnij się pisemnie, że gwarancja jest na miejscu, zanim dokonasz jakiejkolwiek płatności etapowej.

Praktyczne aspekty: lotnisko, opieka zdrowotna i szkoły

Lotnisko Malaga-Costa del Sol (AGP), obsługiwane przez AENA, jest główną bramą i znajduje się około 25 do 30 kilometrów na wschód od Mijas Costa, co jest znaczącym czynnikiem wygody dla wynajmujących na wakacje i częstych podróżujących.¹⁰ Publiczna opieka zdrowotna na tym wybrzeżu opiera się na Hospital Costa del Sol w pobliskiej Marbelli, wspierana przez lokalne ośrodki zdrowia i silną sieć prywatnych szpitali. Rodziny mają dobry wybór brytyjskich i międzynarodowych szkół w Mijas i okolicach oraz w sąsiedniej Fuengiroli. Pod wszystkimi trzema względami (dostęp do lotniska, codzienne udogodnienia i edukacja) Mijas Costa jest zazwyczaj bardziej dogodną bazą, podczas gdy Mijas Pueblo wymienia część tej wygody na otoczenie i spokój.

Więc, Mijas Costa czy Mijas Pueblo?

Wybierz Mijas Pueblo, jeśli kupujesz głównie ze względu na styl życia: widoki, charakter, chłodniejsze lata i wiejski rytm, akceptując konieczność dojazdu do plaży i mniejszą podaż nowoczesnych domów. Wybierz Mijas Costa, jeśli chcesz mieć plażę i golf na wyciągnięcie ręki, najkrótszą drogę na lotnisko i najsilniejszy popyt na wynajem w celu pokrycia kosztów posiadania. Podatki od zakupu, obowiązki IRNR, 3% zatrzymania przy odsprzedaży i zasady dotyczące kredytów hipotecznych są identyczne w całej gminie, więc niech styl życia i strategia wynajmu, a nie podatek, decydują o wyborze miejsca. Niezależnie od wyboru, uwzględnij w budżecie pełne koszty nabycia, w tym IVA lub ITP, AJD, opłaty notarialne, rejestracyjne i prawne, a także zasięgnij niezależnej porady prawnej, zanim podejmiesz decyzję. Aby poznać oczekiwania dotyczące rentowności, nasz przewodnik po rentownościach wynajmu na Costa del Sol jest naturalnym następnym krokiem do przeczytania.