Mijas Costa vs Mijas Pueblo: Wo kaufen

Die Entscheidung zwischen Mijas Costa und Mijas Pueblo ist eine der häufigsten Fragen, die ausländische Käufer an diesem Abschnitt der Costa del Sol stellen, und die ehrliche Antwort ist, dass es zwei sehr unterschiedliche Orte innerhalb einer einzigen Gemeindeverwaltung sind. Die Gemeinde Mijas erstreckt sich von der Küste bis in die Berge, wenn Sie also Mijas Costa mit Mijas Pueblo vergleichen, wägen Sie eigentlich den Komfort am Strand gegen den andalusischen Charakter im Landesinneren ab. Dieser Lifestyle-Leitfaden erläutert, wie sich die einzelnen Gebiete anfühlen, wem sie passen, und welche Steuern, Finanzierungs- und Aufenthaltsbestimmungen gelten, die überall in Mijas, wo Sie kaufen, auf die gleiche Weise Anwendung finden.

Eine Gemeinde, drei unterschiedliche Gebiete

Mijas ist eine der größeren Gemeinden an der westlichen Costa del Sol, mit einer registrierten Bevölkerung von etwa 95.000 Einwohnern aus über hundert Nationalitäten.¹ Sie teilt sich in drei erkennbare Zonen auf. Mijas Pueblo ist das klassische weiße Dorf, das auf etwa 430 Metern über dem Meeresspiegel liegt, mit gepflasterten Straßen, Bergblick und einem starken Ortsgefühl. Mijas Costa ist der lange Küstenstreifen, der La Cala de Mijas, Calahonda, Riviera del Sol und El Chaparral umfasst, wo sich die meisten Strände, Golfplätze und Neubauprojekte befinden. Dazwischen liegt Las Lagunas, das belebte Gewerbe- und Wohngebiet, das in das benachbarte Fuengirola übergeht.

Mijas Pueblo: Charakter und Ruhe

Mijas Pueblo spricht Käufer an, die Authentizität dem Komfort vorziehen. Man genießt Panoramablicke über die Küste, kühlere Luft im Sommer, traditionelle andalusische Architektur und einen ruhigeren, spanischeren Lebensrhythmus. Die Kompromisse sind die kurvenreiche Fahrt zum Strand, steilere Straßen und ein kleineres Angebot an modernen Neubauten. Es eignet sich für Zweitwohnungsbesitzer, Rentner und Telearbeiter, die Ruhe und Landschaft mehr schätzen als die Möglichkeit, zum Sandstrand zu laufen.

Mijas Costa: Strände, Golf und Mietnachfrage

Mijas Costa ist der Ort, an dem sich die meisten internationalen Käufer konzentrieren. La Cala de Mijas hat sich zu einem echten Ferienort mit Promenade, Restaurants und einem breiten Strand entwickelt, während Calahonda und Riviera del Sol dichte Ansammlungen von Apartments und Reihenhäusern in Golfplatznähe bieten. Der Küstenstreifen verzeichnet die stärkste Nachfrage nach Kurzzeit- und Langzeitmieten, was wichtig ist, wenn Sie planen, Kosten auszugleichen. Es eignet sich für Familien, Golfer, Investoren in Ferienvermietung und alle, die Strand, Geschäfte und den Flughafen in Reichweite haben möchten.

Kaufsteuern für Neubauten in Mijas

Die steuerliche Behandlung ändert sich nicht zwischen dem Dorf und der Küste, aber sie ändert sich mit der Art der Immobilie. Ein brandneues Haus, das von einem Bauträger gekauft wird, unterliegt der IVA (Mehrwertsteuer) zum ermäßigten Satz von 10% auf den Kaufpreis,² zuzüglich AJD (Actos Juridicos Documentados, Stempelsteuer), die die Junta de Andalucia für die Region auf 1.2% festlegt.³ Ein Weiterverkauf (Gebrauchtimmobilie) unterliegt nicht der IVA; stattdessen wird die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) zum andalusischen allgemeinen Satz von 7% erhoben.³

Zusätzlich zu den Steuern sollten Notargebühren, Gebühren für das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) und Rechtskosten eingeplant werden, die zusammen typischerweise einen niedrigen einstelligen Prozentsatz zum Preis hinzufügen. Beauftragen Sie immer einen unabhängigen Anwalt, anstatt sich auf den des Verkäufers oder Bauträgers zu verlassen. Unser begleitender Leitfaden zum Kauf von Off-Plan-Immobilien an der Costa del Sol behandelt gestaffelte Zahlungen und den Abschluss detaillierter.

Jährliche Steuern für einen nichtansässigen Eigentümer

Wenn Sie nicht steuerlich in Spanien ansässig sind, unterliegen Sie der IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), die über das Modelo 210 erklärt wird.⁴ Wie es funktioniert, hängt davon ab, ob Sie die Immobilie vermieten.

• Immobilie zur Eigennutzung: Spanien erhebt ein fiktives Einkommen. Die Bemessungsgrundlage beträgt 1.1% des Katasterwerts (valor catastral), wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren überarbeitet wurde, oder andernfalls 2%, besteuert mit 19% für Einwohner der EU, Islands, Norwegens oder Liechtensteins und 24% für andere Nichtansässige.⁴
• Vermietete Immobilie: Einwohner der EU/EWR zahlen 19% auf die Netto-Mieteinnahmen und können abzugsfähige Ausgaben geltend machen; Nicht-EU-Bürger zahlen 24% auf das Bruttoeinkommen ohne Abzüge.⁴

Jeder Eigentümer zahlt auch die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die jährliche kommunale Grundsteuer, die das Ayuntamiento de Mijas auf den Katasterwert zu einem lokal festgelegten Satz erhebt.⁵ Müllabfuhr und Gemeinschaftsgebühren sind separat zu entrichten. Für eine umfassendere Behandlung von Einreichung und Fristen siehe unseren Leitfaden zu Steuern für Nichtansässige und Modelo 210.

Späterer Verkauf: die 3%ige Einbehaltung und Kapitalerträge

Wenn ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diese über das Modelo 211 an die Agencia Tributaria als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers abzuführen.⁴ Der Nichtansässige erklärt dann den tatsächlichen Gewinn auf Modelo 210 und zahlt entweder den Restbetrag oder fordert einen Überschuss zurück. Kapitalerträge von Nichtansässigen werden pauschal mit 19% für Einwohner der EU/EWR und 24% für andere Nichtansässige besteuert, ohne progressive Steuersätze.⁴ Der Verkäufer begleicht außerdem die plusvalia municipal, die lokale Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Bauland, mit dem Ayuntamiento de Mijas.⁵

Finanzierung als ausländischer Käufer

Spanische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige, jedoch in der Regel mit niedrigeren Beleihungsausläufen als für Ansässige. Als Marktnorm werden Hypotheken für Nichtansässige üblicherweise zu etwa 60% bis 70% des Kaufpreises oder der Bankbewertung angeboten, je nachdem, welcher Wert niedriger ist, wobei der Käufer den Restbetrag zuzüglich Steuern und Gebühren aus eigenen Mitteln finanziert.⁶ Konditionen, Zinssätze und Höchstalter variieren je nach Kreditgeber, vergleichen Sie Angebote also frühzeitig. Unser Leitfaden zur Beantragung einer spanischen Hypothek als Nichtansässiger erläutert die Dokumentation und den Bewertungs-(tasacion)-Prozess.

Aufenthalt, Visa und Ihre NIE

Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), um einen Kauf abzuschließen, die Urkunde zu unterzeichnen und Steuern zu zahlen.⁷ Der Kauf einer Immobilie gewährt allein nicht das Recht, in Spanien zu leben. Wichtig ist, dass Spanien seinen Investoren-Aufenthaltsweg, das Goldene Visum, mit Wirkung zum 3. April 2025 abgeschafft hat, sodass Immobilieninvestitionen keinen Aufenthaltspfad mehr eröffnen.⁸ Nicht-EU-Bürger, die längere Zeit in Mijas verbringen möchten, prüfen stattdessen in der Regel das Visum für Nicht-Erwerbstätige (non-lucrative visa), das den Nachweis ausreichender passiver Einkünfte und einer privaten Krankenversicherung erfordert und keine Arbeitserlaubnis in Spanien beinhaltet.⁷ EU/EWR-Bürger behalten die Freizügigkeit und registrieren sich lokal, anstatt ein Visum zu beantragen. Siehe unseren Begleitleitfaden zu NIE und Aufenthalt für die Formalitäten.

Off-Plan-Sicherheiten

Wenn Sie Off-Plan kaufen, verlangt das spanische Gesetz, dass der Bauträger jeden Betrag, den Sie vor Fertigstellung zahlen, durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice absichert und diese Gelder auf einem separaten Konto verwahrt. Dieser Schutz, ursprünglich durch Ley 57/1968 eingeführt und nun in der Ley de Ordenacion de la Edificacion verankert, bedeutet, dass Ihre Anzahlungen zurückerstattet werden können, wenn das Projekt nicht realisiert wird.⁹ Bestätigen Sie schriftlich, dass die Garantie vorhanden ist, bevor Sie eine gestaffelte Zahlung überweisen.

Praktisches: Flughafen, Gesundheitswesen und Schulen

Der Flughafen Malaga-Costa del Sol (AGP), betrieben von AENA, ist das Haupttor und liegt etwa 25 bis 30 Kilometer östlich von Mijas Costa, ein wesentlicher Bequemlichkeitsfaktor für Ferienvermietungen und Vielreisende.¹⁰ Die öffentliche Gesundheitsversorgung an dieser Küste wird durch das Hospital Costa del Sol im nahe gelegenen Marbella verankert, unterstützt durch lokale Gesundheitszentren und ein starkes Netzwerk privater Krankenhäuser. Familien haben eine gute Auswahl an britischen und internationalen Schulen in und um Mijas und dem benachbarten Fuengirola. In allen drei Punkten (Flughafenzugang, alltägliche Annehmlichkeiten und Schulen) ist Mijas Costa im Allgemeinen der bequemere Standort, während Mijas Pueblo einen Teil dieses Komforts gegen Lage und Ruhe eintauscht.

Also, Mijas Costa oder Mijas Pueblo?

Wählen Sie Mijas Pueblo, wenn Sie primär des Lebensstils wegen kaufen: Aussichten, Charakter, kühlere Sommer und ein dörfliches Tempo, wobei Sie eine Fahrt zum Strand und ein geringeres Angebot an modernen Häusern in Kauf nehmen. Wählen Sie Mijas Costa, wenn Sie Strand und Golf direkt vor der Haustür, den kürzesten Weg zum Flughafen und die stärkste Mietnachfrage zur Deckung der Eigentumskosten wünschen. Die Kaufsteuern, IRNR-Verpflichtungen, die 3%ige Einbehaltung beim Wiederverkauf und die Hypothekenregeln sind in der gesamten Gemeinde identisch, lassen Sie also den Lebensstil und die Vermietungsstrategie, nicht die Steuer, die Postleitzahl bestimmen. Egal, wofür Sie sich entscheiden, kalkulieren Sie die gesamten Anschaffungskosten einschließlich IVA oder ITP, AJD, Notar-, Register- und Rechtsgebühren ein und holen Sie sich unabhängigen Rechtsrat ein, bevor Sie sich verpflichten. Für Renditeerwartungen ist unser Leitfaden zu den Mietrenditen an der Costa del Sol die natürliche nächste Lektüre.