Mijas Costa vs. Mijas Pueblo: Wo kaufen?

Die Entscheidung zwischen Mijas Costa und Mijas Pueblo ist eine der häufigsten Fragen, die ausländische Käufer an diesem Abschnitt der Costa del Sol stellen, und die ehrliche Antwort ist, dass es sich um zwei sehr unterschiedliche Orte innerhalb einer einzigen Gemeindeverwaltung handelt. Die Gemeinde Mijas erstreckt sich von der Küste bis in die Hügel, sodass man beim Vergleich von Mijas Costa und Mijas Pueblo tatsächlich die Annehmlichkeiten am Strand gegen den andalusischen Charakter im Landesinneren abwägt. Dieser Lifestyle-Leitfaden erläutert, wie sich jede Gegend anfühlt, für wen sie geeignet ist und welche Steuern, Finanzierungs- und Aufenthaltsbestimmungen gelten, die überall in Mijas, wo Sie kaufen, gleich sind.

Eine Gemeinde, drei verschiedene Gebiete

Mijas ist eine der größeren Gemeinden an der westlichen Costa del Sol, mit einer registrierten Bevölkerung von ungefähr 95.000 Einwohnern aus über hundert Nationalitäten.¹ Sie gliedert sich in drei erkennbare Zonen. Mijas Pueblo ist das klassische weiße Dorf, das auf etwa 430 Metern über dem Meeresspiegel liegt, mit gepflasterten Gassen, Bergblick und einem ausgeprägten Ortsgefühl. Mijas Costa ist der lange Küstenstreifen, der La Cala de Mijas, Calahonda, Riviera del Sol und El Chaparral umfasst, wo sich die meisten Strände, Golfplätze und Neubauprojekte befinden. Dazwischen liegt Las Lagunas, das belebte Gewerbe- und Wohngebiet, das in das benachbarte Fuengirola übergeht.

Mijas Pueblo: Charakter und Ruhe

Mijas Pueblo spricht Käufer an, die Authentizität gegenüber Bequemlichkeit bevorzugen. Man erhält Panoramablicke über die Küste, kühlere Luft im Sommer, traditionelle andalusische Architektur und einen ruhigeren, spanischeren Lebensrhythmus. Die Nachteile sind die kurvige Fahrt zum Strand, steilere Straßen und eine kleinere Auswahl an modernen Neubauten. Es eignet sich für Zweitwohnungsbesitzer, Rentner und Remote-Arbeiter, die Ruhe und Landschaft mehr schätzen als die Möglichkeit, zum Sand zu laufen.

Mijas Costa: Strände, Golf und Mietnachfrage

In Mijas Costa konzentrieren sich die meisten internationalen Käufer. La Cala de Mijas hat sich zu einem echten Ferienort mit Promenade, Restaurants und einem breiten Strand entwickelt, während Calahonda und Riviera del Sol dichte Ansammlungen von Apartments und Reihenhäusern in Golfplatznähe bieten. Der Küstenstreifen verzeichnet die stärkste Nachfrage nach Kurzzeit- und Langzeitmieten, was wichtig ist, wenn Sie die Kosten ausgleichen möchten. Er eignet sich für Familien, Golfer, Investoren in Ferienvermietungen und jeden, der Strand, Geschäfte und den Flughafen bequem erreichen möchte.

Kaufsteuern für Neubauten in Mijas

Die steuerliche Behandlung ändert sich nicht zwischen dem Dorf und der Küste, aber sie ändert sich mit der Art der Immobilie. Ein brandneues Haus, das von einem Bauträger gekauft wird, unterliegt der IVA (Mehrwertsteuer) zum ermäßigten Satz von 10% auf den Kaufpreis,² zuzüglich AJD (Actos Juridicos Documentados, Stempelsteuer), die die Junta de Andalucia für die Region auf 1.2% festlegt.³ Ein Wiederverkauf (Gebrauchtimmobilie) unterliegt nicht der IVA; stattdessen fällt die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) zum allgemeinen andalusischen Satz von 7% an.³

Zusätzlich zur Steuer sollten Sie Notargebühren, Gebühren des Grundbuchamtes (Registro de la Propiedad) und Rechtskosten einplanen, die zusammen typischerweise einen niedrigen einstelligen Prozentsatz zum Preis hinzufügen. Beauftragen Sie immer einen unabhängigen Anwalt, anstatt sich auf den Verkäufer oder Bauträger zu verlassen. Unser begleitender Leitfaden zum Kauf von Immobilien vom Plan an der Costa del Sol behandelt gestaffelte Zahlungen und Fertigstellung detaillierter.

Jährliche Steuern für einen nichtansässigen Eigentümer

Wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind, fallen Sie unter die IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), die über Modelo 210 erklärt wird.⁴ Die Funktionsweise hängt davon ab, ob Sie die Immobilie vermieten.

• Immobilie zur Eigennutzung: Spanien erhebt ein unterstelltes Einkommen. Die Steuerbemessungsgrundlage beträgt 1.1% des Katasterwerts (valor catastral), wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren überprüft wurde, oder andernfalls 2%, besteuert mit 19% für Einwohner der EU, Islands, Norwegens oder Liechtensteins und 24% für andere Nichtansässige.⁴
• Vermietete Immobilie: Einwohner der EU/EWR zahlen 19% auf die Netto-Mieteinnahmen und können abzugsfähige Ausgaben geltend machen; Nicht-EU-Bürger zahlen 24% auf die Bruttoeinnahmen ohne Abzüge.⁴

Jeder Eigentümer zahlt auch die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die jährliche kommunale Grundsteuer, die das Ayuntamiento de Mijas auf den Katasterwert zu einem lokal festgelegten Satz erhebt.⁵ Müllabfuhr- und Gemeinschaftsgebühren sind separat. Eine umfassendere Behandlung der Einreichung und Fristen finden Sie in unserem Leitfaden zur Nichtansässigensteuer und Modelo 210.

Späterer Verkauf: Die 3% Einbehaltung und Kapitalgewinne

Wenn ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diesen über Modelo 211 an die Agencia Tributaria als Vorauszahlung auf die Kapitalertragssteuer des Verkäufers zu entrichten.⁴ Der Nichtansässige erklärt dann den tatsächlichen Gewinn auf Modelo 210 und zahlt entweder den Restbetrag oder fordert einen Überschuss zurück. Kapitalgewinne von Nichtansässigen werden pauschal mit 19% für Einwohner der EU/EWR und 24% für andere Nichtansässige besteuert, ohne progressive Bänder.⁴ Der Verkäufer begleicht auch die Plusvalia municipal, die lokale Steuer auf den Wertzuwachs von städtischem Bauland, mit dem Ayuntamiento de Mijas.⁵

Finanzierung als ausländischer Käufer

Spanische Banken vergeben Darlehen an Nichtansässige, jedoch in der Regel mit niedrigeren Beleihungsquoten als für Ansässige. Als Marktnorm werden Hypotheken für Nichtansässige üblicherweise mit etwa 60% bis 70% des Kaufpreises oder der Bankbewertung angeboten, je nachdem, welcher Wert niedriger ist, wobei der Käufer den Restbetrag zuzüglich Steuern und Gebühren aus eigenen Mitteln finanziert.⁶ Konditionen, Zinssätze und Höchstalter variieren je nach Kreditgeber, daher sollten Sie Angebote frühzeitig vergleichen. Unser Leitfaden zur Beantragung einer spanischen Hypothek als Nichtansässiger erläutert die Dokumentation und den Bewertungs (tasacion) Prozess.

Wohnsitz, Visa und Ihre NIE

Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), um einen Kauf abzuschließen, die Urkunde zu unterzeichnen und Steuern zu zahlen.⁷ Der Kauf einer Immobilie allein gewährt nicht das Recht, in Spanien zu leben. Wichtig ist, dass Spanien seinen Investoren-Aufenthaltstitel, das Goldene Visum, mit Wirkung vom 3. April 2025 abgeschafft hat, sodass Immobilieninvestitionen keinen Weg mehr zum Wohnsitz eröffnen.⁸ Nicht-EU-Bürger, die längere Zeit in Mijas verbringen möchten, erwägen stattdessen in der Regel das Visum für Nicht-Erwerbstätige, das den Nachweis ausreichender passiver Einkünfte und einer privaten Krankenversicherung erfordert und keine Arbeitserlaubnis in Spanien gestattet.⁷ EU/EWR-Bürger behalten die Freizügigkeit und registrieren sich vor Ort, anstatt ein Visum zu beantragen. Weitere Informationen zu den Formalitäten finden Sie in unserem begleitenden Leitfaden zu NIE und Wohnsitz.

Schutzmaßnahmen bei Off-Plan-Käufen

Wenn Sie vom Plan kaufen, verlangt das spanische Gesetz vom Bauträger, jeden Betrag, den Sie vor Fertigstellung zahlen, durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice abzusichern und diese Gelder auf einem separaten Konto zu halten. Dieser Schutz, ursprünglich durch Ley 57/1968 eingeführt und jetzt in der Ley de Ordenacion de la Edificacion verankert, bedeutet, dass Ihre Anzahlungen erstattungsfähig sind, falls das Projekt nicht geliefert wird.⁹ Bestätigen Sie schriftlich, dass die Garantie vorhanden ist, bevor Sie eine gestaffelte Zahlung überweisen.

Praktisches: Flughafen, Gesundheitsversorgung und Schulen

Der Flughafen Malaga-Costa del Sol (AGP), betrieben von AENA, ist das Haupttor und liegt etwa 25 bis 30 Kilometer östlich von Mijas Costa, ein wesentlicher Bequemlichkeitsfaktor für Ferienvermietungen und Vielreisende.¹⁰ Die öffentliche Gesundheitsversorgung an dieser Küste wird vom Hospital Costa del Sol im nahegelegenen Marbella getragen, unterstützt durch lokale Gesundheitszentren und ein starkes Netzwerk privater Krankenhäuser. Familien haben eine gute Auswahl an britischen und internationalen Schulen in und um Mijas und im benachbarten Fuengirola. In allen drei Aspekten (Flughafenanbindung, alltägliche Annehmlichkeiten und Schulen) ist Mijas Costa im Allgemeinen der bequemere Standort, während Mijas Pueblo einen Teil dieser Bequemlichkeit für Lage und Ruhe eintauscht.

Also, Mijas Costa oder Mijas Pueblo?

Wählen Sie Mijas Pueblo, wenn Sie hauptsächlich wegen des Lebensstils kaufen: Aussicht, Charakter, kühlere Sommer und ein dörfliches Tempo, wobei Sie eine Fahrt zum Strand und ein geringeres Angebot an modernen Häusern in Kauf nehmen. Wählen Sie Mijas Costa, wenn Sie Strand und Golf direkt vor der Haustür, den kürzesten Weg zum Flughafen und die stärkste Mietnachfrage zur Deckung der Eigentumskosten wünschen. Die Kaufsteuern, IRNR-Verpflichtungen, die 3%ige Einbehaltung beim Weiterverkauf und die Hypothekenregeln sind in der gesamten Gemeinde identisch, daher sollten Lebensstil und Vermietungsstrategie, nicht die Steuern, die Postleitzahl bestimmen. Egal, wofür Sie sich entscheiden, planen Sie die vollen Anschaffungskosten einschließlich IVA oder ITP, AJD, Notar-, Register- und Anwaltsgebühren ein und lassen Sie sich vor einer Verpflichtung unabhängig rechtlich beraten. Für Renditeerwartungen ist unser Leitfaden zu Mietrenditen an der Costa del Sol die natürliche nächste Lektüre.