Hipotecas para Compradores Neerlandeses en España
Los compradores holandeses son ciudadanos de la UE, por lo que comprar y pedir prestado en la Costa del Sol es sencillo, pero como no residentes se les ofrecerá habitualmente una relación préstamo-valor más baja que a un residente español y necesitarán un NIE. Prevea impuestos de compra (IVA más AJD en una obra nueva, o ITP en una reventa) y para las obligaciones continuas de no residentes declaradas en el Modelo 210. El convenio fiscal de 1971 entre España y los Países Bajos evita que la misma renta sea gravada dos veces.
Esta guía de hipotecas para compradores neerlandeses en España explica cómo funciona la financiación de una vivienda en la Costa del Sol si vives en los Países Bajos: cuánto puedes pedir prestado como no residente, cuánto cuesta una hipoteca española, los impuestos de compra y recurrentes que debes prever, y cómo el tratado de doble imposición España-Países Bajos te protege de ser gravado dos veces. Está escrita para compradores neerlandeses que buscan en cualquier punto de la costa, desde Málaga y Torremolinos hasta Marbella, Estepona y la Costa del Sol occidental.
¿Pueden los compradores neerlandeses obtener una hipoteca española?
Sí. Como ciudadano de los Países Bajos, eres un nacional de la UE, por lo que tienes la misma libertad para comprar propiedades españolas y solicitar una hipoteca española que cualquier otro comprador europeo. No hay obstáculos de visado: los ciudadanos neerlandeses pueden vivir en España libremente, y si te quedas más de tres meses, simplemente te registras como ciudadano residente de la UE. El permiso de residencia para inversores de España (la llamada Golden Visa) es irrelevante aquí en cualquier caso, ya que fue retirado el 3 de abril de 2025 por la Ley Organica 1/2025.1
El único documento que todo comprador extranjero necesita es un NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número de identificación fiscal español. No puedes firmar la escritura, pagar impuestos ni solicitar una hipoteca sin él. Puedes solicitarlo en un consulado español en los Países Bajos o en persona en España. Dado que pedirás un préstamo a un banco español mientras vives en el extranjero, solicitas como no residente, lo que afecta principalmente a la cantidad que el banco prestará en lugar de si prestará en absoluto.
¿Cuánto puedes pedir prestado? Relación préstamo-valor para no residentes
Los bancos españoles prestan sobre el menor entre el precio de compra y la propia tasación del banco. A los residentes se les suele ofrecer hasta aproximadamente el 80% de esa cifra, pero los no residentes suelen tener un límite inferior, generalmente en la región del 60% al 70% del precio o la tasación, dependiendo del prestamista y de tu perfil.2 En la práctica, esto significa que un comprador neerlandés debería planificar financiar al menos el 30% al 40% del precio de compra con ahorros, más una cantidad adicional (comúnmente estimada entre el 10% y el 14% del precio) para cubrir impuestos y costes de transacción.
Calculadora de hipoteca
| Importe del préstamo | 227.500 € |
|---|---|
| Coste total | 341.676 € |
| Intereses totales | 114.176 € |
Conversión indicativa desde euros. Tasas a 2026-08-01 (actualizadas en vivo cuando es posible).
A los compradores no residentes en España se les suele ofrecer el 60–70% del precio o la tasación, así que prevé una entrada del 30–40% más los gastos de compra anteriores.
Los prestamistas también evalúan la asequibilidad. Como regla general, a los bancos españoles les gusta que los pagos mensuales totales de la deuda (incluida la nueva hipoteca) se mantengan dentro de aproximadamente un tercio de tus ingresos netos mensuales, y te pedirán nóminas o cuentas neerlandesas, declaraciones de impuestos e historial crediticio. Los plazos suelen ser más cortos para los no residentes, y la mayoría de los prestamistas quieren que el préstamo se reembolse alrededor de los 70 a 75 años. Están disponibles tanto las tasas fijas como las variables vinculadas al Euríbor; debido a que las tasas cambian, confirma la cifra y el producto exactos con el banco en el momento de la solicitud en lugar de confiar en un número principal.
Cuánto cuesta una hipoteca española
Desde que entró en vigor la ley hipotecaria española, Ley 5/2019 (la LCCI), el prestamista (no el prestatario) paga la mayor parte de los costes de constitución de la hipoteca: el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) sobre la escritura de hipoteca, los honorarios notariales de esa escritura, la tasa del registro de la propiedad y la gestoría administrativa.3 El prestatario normalmente solo paga la tasación de la propiedad y su propia copia de la escritura. Esto es independiente de los impuestos sobre la compra de la propiedad, que el comprador siempre paga y que se describen a continuación. También debes presupuestar asesoramiento legal independiente, que se recomienda encarecidamente para cualquier compra transfronteriza.
Impuestos de compra en la Costa del Sol
El impuesto que pagas en la compra depende de si la vivienda es de obra nueva comprada a un promotor o de segunda mano comprada a un propietario anterior. Toda la Costa del Sol se encuentra en Andalucía, por lo que las tasas regionales a continuación se aplican en toda la costa.
| Tipo de propiedad | Impuesto principal de compra | Tipo |
|---|---|---|
| Obra nueva (de promotor) | IVA, nacional | 10% del precio4 |
| Obra nueva (de promotor) | AJD (impuesto de actos jurídicos documentados), Andalucía | 1.2% del precio5 |
| Reventa (segunda mano) | ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), Andalucía | 7% fijo5 |
En una obra nueva pagas IVA más AJD; en una reventa pagas ITP en su lugar (no hay IVA ni AJD en una reventa estándar). Andalucía reformó sus tasas de manera que el ITP es un 7% fijo único y el AJD general es del 1,2%, en lugar de las escalas escalonadas utilizadas antes.5 Además del impuesto, presupuesta los honorarios de notaría, registro de la propiedad y legales sobre la compra en sí, que juntos suelen añadir un porcentaje de un solo dígito bajo adicional del precio. La plusvalía municipal (un impuesto local sobre el aumento del valor del suelo) normalmente la paga el vendedor, pero confirma esto en el contrato.
Impuestos recurrentes como propietario no residente
Una vez que seas propietario de la vivienda, dos obligaciones se repiten cada año. La primera es el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), el impuesto municipal anual sobre la propiedad, cobrado por el ayuntamiento como un porcentaje del valor catastral. Para las viviendas urbanas, el tipo se establece localmente dentro de los tramos nacionales, aproximadamente entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral, por lo que la cifra exacta depende del municipio.6
El segundo es el impuesto sobre la renta de no residentes español, IRNR. Si mantienes la propiedad para tu propio uso y no la alquilas, España sigue cobrando impuestos sobre una renta imputada nocional. La base imponible es el 1,1% del valor catastral cuando ese valor ha sido revisado en los últimos diez años, o el 2% en caso contrario, y como residente de la UE tributas por ello al 19%.7 Declaras esto una vez al año en el Modelo 210. Si en su lugar alquilas la propiedad, los residentes de la UE y el EEE (incluidos los propietarios neerlandeses) tributan al 19% sobre el beneficio neto del alquiler, con gastos deducibles permitidos, presentado en el Modelo 210; ten en cuenta que los propietarios no comunitarios tributan al 24% sobre la renta bruta sin deducciones, por lo que tu nacionalidad neerlandesa es una ventaja aquí.7
El impuesto sobre el patrimonio rara vez afecta en la costa: Andalucía neutraliza efectivamente el impuesto regional sobre el patrimonio, y el impuesto estatal de solidaridad sobre las grandes fortunas solo comienza por encima de umbrales sustanciales de patrimonio neto, por lo que la mayoría de los compradores no se ven afectados. Pide asesoramiento si estás comprando en la parte alta del mercado.
Venta posterior: la retención del 3%
Cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta y pagarlo directamente a la Agencia Tributaria (en el Modelo 211) como un anticipo contra el impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor.7 El vendedor presenta entonces el Modelo 210 para declarar la ganancia real, gravada al 19% para residentes de la UE y el EEE, y paga el saldo o reclama la diferencia si el 3% retenido fue mayor que el impuesto adeudado. Guardar todas las facturas de la compra, los impuestos que pagaste y cualquier obra de mejora ayuda a reducir la ganancia imponible.
El tratado fiscal España-Países Bajos
Los ingresos y ganancias de propiedades españolas son gravables en España porque es donde se encuentra la propiedad. El convenio de doble imposición entre España y los Países Bajos, en vigor desde el acuerdo de 1971, asegura que la misma renta no sea gravada de nuevo íntegramente en los Países Bajos: los Países Bajos conceden alivio por el impuesto español sobre la propiedad según el tratado.8 En el sistema neerlandés, una casa de vacaciones extranjera se declara generalmente en el Box 3, con la exención del tratado aplicada, por lo que el resultado efectivo es que España tiene el derecho de imposición primario sobre la propiedad mientras que los Países Bajos evitan la doble imposición. Debido a que las situaciones fiscales personales varían, confirma el tratamiento con un asesor neerlandés y consulta la guía relacionada sobre el tratado de doble imposición para propietarios.
Vivir en la Costa del Sol
La conectividad es una de las mayores ventajas de la costa para los propietarios neerlandeses. El Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol (AGP), gestionado por AENA, es uno de los aeropuertos más concurridos de España y ofrece vuelos directos a Ámsterdam Schiphol y otras ciudades neerlandesas y europeas durante todo el año, lo que hace práctico el uso de fin de semana y la rotación de alquiler.9 La costa cuenta con una amplia oferta de colegios internacionales y bilingües en Marbella, Estepona y Benalmádena para familias que se reubican, y la atención médica está bien desarrollada, con residentes de la UE capaces de acceder al sistema público y un gran sector privado junto a él. Las rentabilidades brutas de alquiler en la costa se citan comúnmente en la región del 4% al 6%, aunque esto varía considerablemente según la localidad, el tipo de propiedad y si alquilas a corto o largo plazo, por lo que cualquier rentabilidad debe tratarse como una estimación a verificar localmente.
Hacer bien el proceso
El orden sensato es: obtener tu NIE, abrir una cuenta bancaria española, obtener una decisión hipotecaria en principio antes de comprometerte, y encargar a un abogado independiente que realice las comprobaciones antes de firmar nada. Para una visión financiera y legal más amplia, lee las guías complementarias sobre costes y impuestos de compra al adquirir una propiedad de obra nueva, el impuesto sobre la renta de no residentes y el Modelo 210, la retención del 3% en la venta, y el tratado de doble imposición España-Países Bajos. Juntos, permiten a un comprador neerlandés planificar el coste total de la propiedad en la Costa del Sol con confianza.
Preguntas frecuentes
¿Necesitan los compradores holandeses un visado para comprar en la Costa del Sol?
No. Los ciudadanos holandeses son nacionales de la UE y pueden comprar libremente, vivir en España y registrarse como residentes de la UE si permanecen más de tres meses. Sí necesita un NIE (Número de Identificación de Extranjero) para comprar, pagar impuestos y solicitar una hipoteca. La Golden Visa para inversores de España fue retirada en abril de 2025 y, en cualquier caso, nunca fue necesaria para los compradores de la UE.
¿Cuánto puede pedir prestado un no residente holandés para una hipoteca española?
A los no residentes se les suele ofrecer entre el 60% y el 70% del precio o de la tasación bancaria, cifra inferior al aproximadamente 80% que podría obtener un residente. Planifique financiar al menos entre el 30% y el 40% del precio más un 10% a un 14% adicional para impuestos y gastos con sus propios ahorros. Los bancos también evalúan la capacidad de pago, queriendo normalmente que los pagos totales de la deuda no superen aproximadamente un tercio de sus ingresos netos.
¿Qué impuestos pago al comprar en la Costa del Sol?
En una vivienda de obra nueva de un promotor, pagará el 10% de IVA más el 1,2% de AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). En una vivienda de segunda mano, pagará el 7% de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en su lugar. Andalucía aplica estas tasas regionales en toda la costa. Añada los honorarios de notaría, registro y legales, por lo que los costes totales suelen estimarse entre el 10% y el 14% del precio.
¿Qué impuestos españoles continuos deberé como propietario no residente?
Anualmente pagará el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) municipal (aproximadamente del 0,4% al 1,1% del valor catastral, establecido por el ayuntamiento) y el impuesto sobre la renta de no residentes en el Modelo 210. Si no alquila la vivienda, el impuesto se aplica sobre una renta imputada (1,1% o 2% del valor catastral) al 19% para residentes de la UE. Si la alquila, los propietarios de la UE y el EEE tributan al 19% sobre el beneficio neto del alquiler.
¿Seré gravado dos veces, en España y en los Países Bajos?
No. Los ingresos y ganancias de propiedades españolas se gravan en España, y el convenio de doble imposición entre España y los Países Bajos (en vigor desde 1971) garantiza que los Países Bajos concedan una exención para que los mismos ingresos no se graven dos veces en su totalidad. Una vivienda vacacional holandesa se declara generalmente en el 'Box 3' con la exención del tratado. Confirme su situación específica con un asesor fiscal holandés.
¿Qué sucede fiscalmente cuando vendo?
El comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria como anticipo de su impuesto sobre ganancias de capital. Luego, usted presenta el Modelo 210 para la ganancia real, gravada al 19% como residente de la UE, y liquida el saldo o reclama cualquier exceso retenido. Guarde todas las facturas de compra, impuestos y mejoras para reducir la ganancia imponible.
