Mutui per acquirenti olandesi in Spagna
Gli acquirenti olandesi sono cittadini UE, quindi acquistare e ottenere un mutuo sulla Costa del Sol è semplice, ma in quanto non residenti vi verrà solitamente offerto un loan-to-value inferiore rispetto a un residente spagnolo e avrete bisogno di un NIE. Mettete in conto le imposte sull'acquisto (IVA più AJD su una nuova costruzione, o ITP su una rivendita) e per gli obblighi continuativi dei non residenti presentati sul Modelo 210. Il trattato fiscale Spagna-Paesi Bassi del 1971 impedisce che lo stesso reddito sia tassato due volte.
Questa guida ai mutui per acquirenti olandesi in Spagna spiega come funziona il finanziamento di una casa sulla Costa del Sol quando vivi nei Paesi Bassi: quanto puoi prendere in prestito come non-residente, quanto costa un mutuo spagnolo, le imposte di acquisto e continuative che dovresti considerare, e come il trattato sulla doppia imposizione tra Spagna e Paesi Bassi ti protegge dall’essere tassato due volte. È scritta per acquirenti olandesi che cercano lungo tutta la costa, da Malaga e Torremolinos a Marbella, Estepona e la Costa del Sol occidentale.
I compratori olandesi possono ottenere un mutuo spagnolo?
Sì. Come cittadino dei Paesi Bassi sei un cittadino dell’UE, quindi hai la stessa libertà di acquistare proprietà spagnole e di richiedere un mutuo spagnolo di qualsiasi altro acquirente europeo. Non ci sono ostacoli di visto: i cittadini olandesi possono vivere liberamente in Spagna e, se rimani più di tre mesi, ti registri semplicemente come cittadino residente dell’UE. Il permesso di soggiorno per investitori della Spagna (il cosiddetto Golden Visa) è irrilevante qui in ogni caso, poiché è stato ritirato il 3 aprile 2025 dalla Ley Organica 1/2025.1
L’unico documento di cui ogni acquirente straniero ha bisogno è un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), il numero di identificazione fiscale spagnolo. Non puoi firmare l’atto, pagare le tasse o ottenere un mutuo senza di esso. Puoi fare domanda presso un consolato spagnolo nei Paesi Bassi o di persona in Spagna. Poiché prenderai in prestito da una banca spagnola mentre vivi all’estero, fai domanda come non-residente, il che influisce principalmente sull’importo che la banca presterà piuttosto che sulla possibilità stessa di prestito.
Quanto puoi prendere in prestito? Rapporto prestito/valore per non-residenti
Le banche spagnole prestano contro il minore tra il prezzo di acquisto e la valutazione della banca stessa (la tasacion). Ai residenti viene comunemente offerto fino a circa l’80% di tale importo, ma i non-residenti sono tipicamente limitati a importi inferiori, di solito nella regione del 60% al 70% del prezzo o della valutazione, a seconda del prestatore e del tuo profilo.2 In pratica ciò significa che un acquirente olandese dovrebbe prevedere di finanziare almeno il 30% al 40% del prezzo di acquisto dai risparmi, più un ulteriore importo (comunemente stimato tra il 10% e il 14% del prezzo) per coprire tasse e costi di transazione.
Calcolatore di mutuo
| Importo del mutuo | 227.500 € |
|---|---|
| Totale rimborsato | 341.676 € |
| Interessi totali | 114.176 € |
Conversione indicativa dagli euro. Tassi al 2026-08-01 (aggiornati in tempo reale se disponibili).
Agli acquirenti non residenti in Spagna viene di solito offerto il 60–70% del prezzo o del valore, quindi prevedi un anticipo del 30–40% più i costi d’acquisto sopra indicati.
I prestatori valutano anche l’accessibilità economica. Come regola generale, le banche spagnole preferiscono che i pagamenti mensili totali del debito (incluso il nuovo mutuo) rientrino all’incirca in un terzo del tuo reddito mensile netto, e chiederanno buste paga olandesi o estratti conto, dichiarazioni dei redditi e una storia creditizia. I termini sono di solito più brevi per i non-residenti, e la maggior parte dei prestatori desidera che il prestito sia rimborsato entro circa 70-75 anni di età. Sono disponibili sia tassi fissi che variabili legati all’Euribor; poiché i tassi si muovono, conferma la cifra e il prodotto esatti con la banca al momento della domanda piuttosto che fare affidamento su un numero generico.
Quanto costa un mutuo spagnolo
Da quando è entrata in vigore la legge spagnola sui mutui, Ley 5/2019 (la LCCI), il prestatore (non il mutuatario) paga la maggior parte dei costi di costituzione del mutuo stesso: l’imposta di bollo (AJD) sull’atto di mutuo, la parcella del notaio per tale atto, la tassa di registro fondiario e la gestoria amministrativa.3 Il mutuatario di solito paga solo per la valutazione della proprietà e per la propria copia dell’atto. Questo è separato dalle tasse sull’acquisto della proprietà, che l’acquirente paga sempre e che sono descritte di seguito. Dovresti anche prevedere un budget per una consulenza legale indipendente, fortemente raccomandata per qualsiasi acquisto transfrontaliero.
Tasse di acquisto sulla Costa del Sol
L’imposta che paghi sull’acquisto dipende dal fatto che la casa sia di nuova costruzione acquistata da un costruttore o una rivendita acquistata da un precedente proprietario. Tutta la Costa del Sol si trova in Andalucia, quindi le tariffe regionali seguenti si applicano lungo tutta la costa.
| Tipo di proprietà | Imposta principale sull’acquisto | Aliquota |
|---|---|---|
| New build (from developer) | IVA (VAT), national | 10% of the price4 |
| New build (from developer) | AJD (stamp duty), Andalucia | 1.2% of the price5 |
| Resale (second-hand) | ITP (transfer tax), Andalucia | 7% flat5 |
Su una nuova costruzione paghi IVA più AJD; su una rivendita paghi ITP invece (non c’è IVA o AJD su una rivendita standard). L’Andalucia ha riformato le sue tariffe in modo che l’ITP sia un’unica aliquota fissa del 7% e l’AJD generale sia dell’1,2%, piuttosto che le scale a scaglioni utilizzate in precedenza.5 Oltre all’imposta, prevedi un budget per le spese notarili, di registro fondiario e legali sull’acquisto stesso, che insieme aggiungono tipicamente un’ulteriore percentuale a cifra singola bassa del prezzo. La plusvalia municipal (una tassa locale sull’aumento del valore del terreno) è normalmente pagata dal venditore, ma confermalo nel contratto.
Tasse continuative come proprietario non-residente
Una volta che possiedi la casa, due obblighi si ripresentano ogni anno. Il primo è l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la tassa annuale sulla proprietà comunale, addebitata dal comune come percentuale del valore catastale (valor catastral). Per le case urbane l’aliquota è stabilita localmente all’interno di fasce nazionali, in genere tra circa lo 0,4% e l’1,1% del valore catastale, quindi la cifra esatta dipende dal comune.6
La seconda è l’imposta sul reddito spagnola per non-residenti, IRNR. Se mantieni la proprietà per uso personale e non la affitti, la Spagna applica comunque un’imposta su un reddito imputato nozionale. La base imponibile è l’1,1% del valore catastale se tale valore è stato rivisto negli ultimi dieci anni, o il 2% in caso contrario, e come residente dell’UE sei tassato su di esso al 19%.7 Lo dichiari una volta all’anno sul Modelo 210. Se invece affitti la proprietà, i residenti dell’UE e del SEE (inclusi i proprietari olandesi) sono tassati al 19% sul profitto netto dell’affitto, con spese deducibili ammesse, dichiarato sul Modelo 210; si noti che i proprietari non-UE sono tassati al 24% sull’affitto lordo senza detrazioni, quindi la tua nazionalità olandese è un vantaggio qui.7
L’imposta sulla ricchezza raramente incide sulla costa: l’Andalucia neutralizza efficacemente l’imposta regionale sulla ricchezza, e l’imposta di solidarietà statale separata sulle grandi fortune inizia solo al di sopra di soglie di ricchezza netta considerevoli, quindi la maggior parte degli acquirenti non ne è influenzata. Chiedi consiglio se stai acquistando al culmine del mercato.
Vendita successiva: la ritenuta del 3%
Quando un non-residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente è legalmente tenuto a trattenere il 3% del prezzo di vendita e a versarlo direttamente all’Agencia Tributaria (sul Modelo 211) come anticipo sull’imposta sulle plusvalenze del venditore.7 Il venditore presenta quindi il Modelo 210 per dichiarare la plusvalenza effettiva, tassata al 19% per i residenti dell’UE e del SEE, e paga il saldo o richiede la differenza se il 3% trattenuto era superiore all’imposta dovuta. Conservare ogni fattura di acquisto, le tasse pagate e qualsiasi opera di miglioramento aiuta a ridurre la plusvalenza imponibile.
Il trattato fiscale Spagna-Paesi Bassi
I redditi e le plusvalenze da proprietà spagnole sono imponibili in Spagna perché è lì che si trova la proprietà. La convenzione sulla doppia imposizione tra Spagna e Paesi Bassi, in vigore dall’accordo del 1971, assicura che lo stesso reddito non venga poi tassato nuovamente per intero nei Paesi Bassi: i Paesi Bassi concedono sgravi per l’imposta spagnola sulla proprietà ai sensi del trattato.8 Nel sistema olandese una casa vacanze straniera è generalmente dichiarata nella Box 3, con applicazione degli sgravi previsti dal trattato, quindi il tuo risultato effettivo è che la Spagna ha il diritto primario di tassazione sulla proprietà mentre i Paesi Bassi evitano la doppia imposizione. Poiché le posizioni fiscali personali variano, conferma il trattamento con un consulente olandese e consulta la guida correlata sul trattato sulla doppia imposizione per i proprietari di immobili.
Vivere sulla Costa del Sol
La connettività è uno dei punti di forza della costa per i proprietari olandesi. L’aeroporto di Malaga-Costa del Sol (AGP), gestito da AENA, è uno degli aeroporti più trafficati della Spagna e offre voli diretti per Amsterdam Schiphol e altre città olandesi ed europee tutto l’anno, il che rende pratico l’uso nei fine settimana e il ricambio degli affitti.9 La costa offre un’ampia scelta di scuole internazionali e bilingue intorno a Marbella, Estepona e Benalmadena per le famiglie che si trasferiscono, e l’assistenza sanitaria è ben sviluppata, con i residenti dell’UE in grado di accedere al sistema pubblico e a un ampio settore privato accanto ad esso. I rendimenti lordi da locazione sulla costa sono comunemente citati nella regione del 4% al 6%, sebbene ciò vari notevolmente a seconda della città, del tipo di proprietà e se si affitta a breve o lungo termine, quindi trattare qualsiasi rendimento come una stima da verificare localmente.
Gestire correttamente il processo
L’ordine sensato è: ottenere il tuo NIE, aprire un conto bancario spagnolo, ottenere una decisione di principio sul mutuo prima di impegnarti, e incaricare un avvocato indipendente di eseguire i controlli prima di firmare qualsiasi cosa. Per un quadro finanziario e legale più ampio, leggi le guide correlate sui costi di acquisto e le tasse quando si acquista una proprietà di nuova costruzione, l’imposta sul reddito per non-residenti e il Modelo 210, la ritenuta del 3% sulla vendita, e il trattato sulla doppia imposizione tra Spagna e Paesi Bassi. Insieme consentono a un acquirente olandese di pianificare con fiducia il costo totale della proprietà sulla Costa del Sol.
Domande frequenti
I cittadini olandesi hanno bisogno di un visto per acquistare sulla Costa del Sol?
No. I cittadini olandesi sono cittadini dell'UE e possono acquistare liberamente, vivere in Spagna e registrarsi come residenti dell'UE se soggiornano per più di tre mesi. È necessario un NIE (numero di identificazione spagnolo) per acquistare, pagare le tasse e ottenere un mutuo. La Golden Visa per investitori spagnola è stata ritirata nell'aprile 2025 e comunque non è mai stata necessaria per gli acquirenti dell'UE.
Quanto può prendere in prestito un cittadino olandese non residente per un mutuo spagnolo?
Ai non residenti viene tipicamente offerto circa il 60% al 70% del prezzo o della valutazione bancaria, meno dell'80% circa che un residente potrebbe ottenere. Pianifica di finanziare almeno il 30% al 40% del prezzo più un ulteriore 10% al 14% per tasse e costi dai tuoi risparmi. Le banche valutano anche l'accessibilità, di solito volendo che i pagamenti totali del debito rientrino in circa un terzo del tuo reddito netto.
Quali tasse pago quando acquisto sulla Costa del Sol?
Per una nuova costruzione da un costruttore si paga il 10% IVA più l'1.2% AJD (imposta di bollo). Per una rivendita si paga invece il 7% ITP (imposta sul trasferimento). L'Andalucia applica queste aliquote regionali su tutta la costa. Aggiungi spese notarili, di registro e legali, motivo per cui i costi totali sono solitamente stimati intorno al 10% al 14% del prezzo.
Quali tasse spagnole in corso dovrò come proprietario non residente?
Annualmente paghi l'IBI (imposta municipale sulla proprietà) (generalmente 0.4% all'1.1% del valore catastale, stabilito dal municipio) e l'imposta sul reddito dei non residenti sul Modelo 210. Se non affitti la casa, l'imposta viene calcolata su un reddito imputato (1.1% o 2% del valore catastale) al 19% per i residenti dell'UE. Se la affitti, i proprietari dell'UE e del SEE sono tassati al 19% sul profitto netto dell'affitto.
Sarò tassato due volte, in Spagna e nei Paesi Bassi?
No. I redditi e i guadagni immobiliari spagnoli sono tassati in Spagna, e la convenzione sulla doppia imposizione Spagna-Paesi Bassi (in vigore dal 1971) assicura che i Paesi Bassi concedano un sgravio in modo che lo stesso reddito non sia tassato per intero due volte. Una casa vacanze olandese è generalmente dichiarata nella Box 3 con agevolazioni del trattato. Conferma la tua posizione specifica con un consulente fiscale olandese.
Cosa succede dal punto di vista fiscale quando vendo?
L'acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e versarlo all'Agencia Tributaria come anticipo sulla tua imposta sulle plusvalenze. Dovrai quindi presentare il Modelo 210 per il guadagno effettivo, tassato al 19% come residente dell'UE, e saldare il saldo o richiedere il rimborso di qualsiasi eccesso trattenuto. Conserva tutte le fatture di acquisto, fiscali e di miglioramento per ridurre la plusvalenza imponibile.
