Hypotheken für niederländische Käufer in Spanien
Niederländische Käufer sind EU-Bürger, daher ist der Kauf und die Kreditaufnahme an der Costa del Sol unkompliziert, aber als Nichtansässige wird Ihnen in der Regel ein geringerer Beleihungsauslauf als einem spanischen Einwohner angeboten und Sie benötigen eine NIE. Kalkulieren Sie Kaufsteuern (IVA plus AJD bei einem Neubau oder ITP bei einem Wiederverkauf) und laufende Verpflichtungen für Nichtansässige, die auf Modelo 210 eingereicht werden, ein. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den Niederlanden von 1971 verhindert die Doppelbesteuerung desselben Einkommens.
Dieser Leitfaden zu Hypotheken für niederländische Käufer in Spanien erklärt, wie die Finanzierung eines Eigenheims an der Costa del Sol funktioniert, wenn Sie in den Niederlanden leben: wie viel Sie als Nichtansässiger leihen können, was eine spanische Hypothek kostet, die Kauf- und laufenden Steuern, die Sie einplanen sollten, und wie das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den Niederlanden Sie vor einer doppelten Besteuerung schützt. Er richtet sich an niederländische Käufer, die überall entlang der Küste suchen, von Malaga und Torremolinos bis Marbella, Estepona und der westlichen Costa del Sol.
Können niederländische Käufer eine spanische Hypothek erhalten?
Ja. Als niederländischer Staatsbürger sind Sie EU-Bürger und haben daher die gleiche Freiheit, spanische Immobilien zu kaufen und eine spanische Hypothek zu beantragen, wie jeder andere europäische Käufer. Es gibt keine Visumshürde: Niederländische Staatsbürger können sich frei in Spanien aufhalten, und wenn Sie länger als drei Monate bleiben, melden Sie sich einfach als EU-Bürger mit Wohnsitz an. Spaniens Investoren-Aufenthaltserlaubnis (das sogenannte Goldene Visum) ist hier ohnehin irrelevant, da es am 3. April 2025 durch Ley Organica 1/2025 zurückgezogen wurde.1
Das eine Dokument, das jeder ausländische Käufer benötigt, ist eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), die spanische Steuer- und Identifikationsnummer. Ohne diese können Sie die Urkunde nicht unterzeichnen, keine Steuern zahlen oder eine Hypothek aufnehmen. Sie können sie bei einem spanischen Konsulat in den Niederlanden oder persönlich in Spanien beantragen. Da Sie bei einer spanischen Bank leihen, während Sie im Ausland leben, beantragen Sie diese als Nichtansässiger, was hauptsächlich die Höhe des Betrags beeinflusst, den die Bank leihen wird, und nicht, ob sie überhaupt leihen wird.
Wie viel können Sie leihen? Beleihungsauslauf für Nichtansässige
Spanische Banken beleihen den niedrigeren Wert zwischen dem Kaufpreis und der eigenen Bewertung der Bank (der tasacion). Ansässigen werden üblicherweise bis zu etwa 80 % dieses Betrags angeboten, aber Nichtansässige sind typischerweise niedriger gedeckelt, normalerweise im Bereich von 60 % bis 70 % des Preises oder der Bewertung, abhängig vom Kreditgeber und Ihrem Profil.2 In der Praxis bedeutet dies, dass ein niederländischer Käufer planen sollte, mindestens 30 % bis 40 % des Kaufpreises aus Ersparnissen zu finanzieren, zuzüglich eines weiteren Betrags (üblicherweise geschätzt auf 10 % bis 14 % des Preises), um Steuern und Transaktionskosten zu decken.
Hypothekenrechner
| Darlehensbetrag | 227.500 € |
|---|---|
| Gesamtrückzahlung | 341.676 € |
| Gesamtzinsen | 114.176 € |
Indikative Umrechnung aus Euro. Kurse zum 2026-08-01 (bei Verfügbarkeit live aktualisiert).
Nichtansässigen Käufern in Spanien werden meist 60–70% des Preises oder Werts finanziert; planen Sie daher 30–40% Eigenkapital plus die oben genannten Kaufnebenkosten ein.
Kreditgeber beurteilen auch die Erschwinglichkeit. Als grobe Faustregel möchten spanische Banken, dass die gesamten monatlichen Schuldendienstzahlungen (einschließlich der neuen Hypothek) innerhalb von etwa einem Drittel Ihres monatlichen Nettoeinkommens bleiben, und sie werden niederländische Gehaltsabrechnungen oder Konten, Steuererklärungen und eine Kredithistorie verlangen. Die Laufzeiten sind für Nichtansässige in der Regel kürzer, und die meisten Kreditgeber möchten, dass der Kredit bis etwa zum Alter von 70 bis 75 Jahren zurückgezahlt ist. Es sind sowohl Festzins- als auch Euribor-gebundene variable Zinssätze verfügbar; da sich die Zinssätze ändern, bestätigen Sie die genaue Zahl und das Produkt mit der Bank zum Zeitpunkt Ihrer Antragstellung, anstatt sich auf eine Schlagzeilenzahl zu verlassen.
Was eine spanische Hypothek kostet
Seit Spaniens Hypothekengesetz, Ley 5/2019 (die LCCI), in Kraft getreten ist, zahlt der Kreditgeber (nicht der Kreditnehmer) die meisten Kosten für die Einrichtung der Hypothek selbst: die Stempelsteuer (AJD) auf die Hypothekenurkunde, die Notargebühr für diese Urkunde, die Grundbuchgebühr und die Verwaltungsgestoria.3 Der Kreditnehmer zahlt normalerweise nur für die Immobilienbewertung und für seine eigene Kopie der Urkunde. Dies ist getrennt von den Steuern auf den Kauf der Immobilie, die der Käufer immer zahlt und die unten beschrieben werden. Sie sollten auch unabhängige Rechtsberatung einplanen, die für jeden grenzüberschreitenden Kauf dringend empfohlen wird.
Kaufsteuern an der Costa del Sol
Die Steuer, die Sie beim Kauf zahlen, hängt davon ab, ob es sich um einen Neubau, der von einem Bauträger gekauft wurde, oder um einen Wiederverkauf, der von einem früheren Eigentümer gekauft wurde, handelt. Die gesamte Costa del Sol liegt in Andalusien, daher gelten die unten genannten regionalen Sätze für die gesamte Küste.
| Immobilientyp | Hauptkaufsteuer | Satz |
|---|---|---|
| Neubau (vom Bauträger) | IVA (Mehrwertsteuer), national | 10 % des Preises4 |
| Neubau (vom Bauträger) | AJD (Stempelsteuer), Andalusien | 1,2 % des Preises5 |
| Wiederverkauf (Gebrauchtimmobilie) | ITP (Übertragungssteuer), Andalusien | Pauschal 7 %5 |
Bei einem Neubau zahlen Sie IVA plus AJD; bei einem Wiederverkauf zahlen Sie stattdessen ITP (es gibt keine IVA oder AJD bei einem Standard-Wiederverkauf). Andalusien hat seine Sätze reformiert, so dass ITP ein pauschaler Satz von 7 % und die allgemeine AJD 1,2 % beträgt, anstatt der zuvor verwendeten gestaffelten Sätze.5 Zusätzlich zur Steuer sollten Sie Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren für den Kauf selbst einplanen, die zusammen typischerweise einen weiteren niedrigen einstelligen Prozentsatz des Preises ausmachen. Die plusvalia municipal (eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks) wird normalerweise vom Verkäufer gezahlt, aber bestätigen Sie dies im Vertrag.
Laufende Steuern als nichtansässiger Eigentümer
Sobald Sie das Eigenheim besitzen, wiederholen sich jedes Jahr zwei Verpflichtungen. Die erste ist die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die jährliche kommunale Grundsteuer, die vom Rathaus als Prozentsatz des Katasterwerts (valor catastral) erhoben wird. Für städtische Wohnungen wird der Satz lokal innerhalb nationaler Bandbreiten festgelegt, grob zwischen etwa 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts, so dass die genaue Zahl von der Gemeinde abhängt.6
Die zweite ist die spanische Einkommensteuer für Nichtansässige, IRNR. Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen und nicht vermieten, erhebt Spanien dennoch eine Steuer auf ein fiktives zugerechnetes Einkommen. Die Bemessungsgrundlage beträgt 1,1 % des Katasterwerts, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren revidiert wurde, oder andernfalls 2 %, und als EU-Bürger werden Sie darauf mit 19 % besteuert.7 Dies erklären Sie einmal jährlich auf Modelo 210. Wenn Sie die Immobilie stattdessen vermieten, werden EU- und EWR-Bürger (einschließlich niederländischer Eigentümer) mit 19 % auf den Nettomietgewinn besteuert, wobei abzugsfähige Ausgaben geltend gemacht werden können, eingereicht auf Modelo 210; beachten Sie, dass Nicht-EU-Eigentümer mit 24 % auf die Bruttomiete ohne Abzüge besteuert werden, sodass Ihre niederländische Staatsangehörigkeit hier von Vorteil ist.7
Die Vermögenssteuer schlägt an der Küste selten zu: Andalusien neutralisiert die regionale Vermögenssteuer effektiv, und die separate staatliche Solidaritätssteuer auf große Vermögen beginnt erst oberhalb erheblicher Nettovermögensschwellen, so dass die meisten Käufer davon nicht betroffen sind. Lassen Sie sich beraten, wenn Sie am oberen Ende des Marktes kaufen.
Späterer Verkauf: die 3 % Einbehaltung
Wenn ein Nichtansässiger spanische Immobilien verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und diesen direkt an die Agencia Tributaria (auf Modelo 211) als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers zu überweisen.7 Der Verkäufer reicht dann Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn zu deklarieren, der für EU- und EWR-Ansässige mit 19 % besteuert wird, und zahlt entweder den Restbetrag oder fordert die Differenz zurück, falls die einbehaltenen 3 % mehr als die fällige Steuer betrugen. Das Aufbewahren jeder Rechnung vom Kauf, der gezahlten Steuern und aller Verbesserungsarbeiten hilft, den steuerpflichtigen Gewinn zu reduzieren.
Das Doppelbesteuerungsabkommen Spanien-Niederlande
Einkünfte und Gewinne aus spanischen Immobilien sind in Spanien steuerpflichtig, da sich die Immobilie dort befindet. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den Niederlanden, das seit dem Abkommen von 1971 in Kraft ist, stellt sicher, dass dieselben Einkünfte nicht vollständig erneut in den Niederlanden besteuert werden: Die Niederlande gewähren gemäß dem Abkommen eine Entlastung für die spanische Steuer auf die Immobilie.8 Im niederländischen System wird ein ausländisches Ferienhaus im Allgemeinen unter Box 3 gemeldet, wobei die Abkommensentlastung angewendet wird, so dass Ihr effektives Ergebnis ist, dass Spanien das primäre Besteuerungsrecht auf die Immobilie hat, während die Niederlande eine Doppelbesteuerung vermeiden. Da die persönliche Steuersituation variiert, bestätigen Sie die Behandlung mit einem niederländischen Berater und lesen Sie den zugehörigen Leitfaden zum Doppelbesteuerungsabkommen für Immobilienbesitzer.
Leben an der Costa del Sol
Die Anbindung ist eine der stärksten Karten der Küste für niederländische Eigentümer. Der Flughafen Malaga-Costa del Sol (AGP), betrieben von AENA, ist einer der verkehrsreichsten Flughäfen Spaniens und bietet ganzjährig Direktflüge nach Amsterdam Schiphol und andere niederländische und europäische Städte an, was die Nutzung am Wochenende und den Mietumsatz praktikabel macht.9 Die Küste bietet eine große Auswahl an internationalen und zweisprachigen Schulen rund um Marbella, Estepona und Benalmadena für umziehende Familien, und das Gesundheitswesen ist gut entwickelt, wobei EU-Bürger Zugang zum öffentlichen System und einem großen privaten Sektor daneben haben. Bruttomietrenditen an der Küste werden üblicherweise im Bereich von 4 % bis 6 % genannt, obwohl dies stark je nach Stadt, Immobilientyp und ob Sie kurz- oder langfristig vermieten variiert, behandeln Sie daher jede Rendite als Schätzung, die Sie vor Ort überprüfen sollten.
Den Prozess richtig gestalten
Die sinnvolle Reihenfolge ist: Besorgen Sie Ihre NIE, eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto, erhalten Sie eine Hypothekenzusage im Prinzip, bevor Sie sich festlegen, und beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, die Überprüfungen durchzuführen, bevor Sie etwas unterschreiben. Für das umfassendere finanzielle und rechtliche Bild lesen Sie die begleitenden Leitfäden zu Kaufkosten und Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie, zur Einkommensteuer für Nichtansässige und Modelo 210, zur 3 % Einbehaltung beim Verkauf und zum Doppelbesteuerungsabkommen Spanien-Niederlande. Zusammen ermöglichen sie einem niederländischen Käufer, die gesamten Eigentumskosten an der Costa del Sol mit Vertrauen zu planen.
Häufig gestellte Fragen
Brauchen niederländische Käufer ein Visum, um an der Costa del Sol zu kaufen?
Nein. Niederländische Staatsbürger sind EU-Bürger und können frei kaufen, in Spanien leben und sich als EU-Bürger registrieren, wenn sie länger als drei Monate bleiben. Sie benötigen eine NIE (spanische Identifikationsnummer), um zu kaufen, Steuern zu zahlen und eine Hypothek aufzunehmen. Spaniens Investoren-Golden Visa wurde im April 2025 zurückgezogen und wurde von EU-Käufern ohnehin nie benötigt.
Wie viel kann ein niederländischer Nichtansässiger für eine spanische Hypothek leihen?
Nichtansässigen werden typischerweise etwa 60% bis 70% des Kaufpreises oder der Bankbewertung angeboten, was niedriger ist als die etwa 80%, die ein Ansässiger erhalten könnte. Planen Sie, mindestens 30% bis 40% des Kaufpreises plus weitere 10% bis 14% für Steuern und Nebenkosten aus eigenen Ersparnissen zu finanzieren. Banken prüfen auch die Erschwinglichkeit und möchten in der Regel, dass die gesamten Schuldenzahlungen etwa ein Drittel Ihres Nettoeinkommens nicht überschreiten.
Welche Steuern zahle ich beim Kauf an der Costa del Sol?
Bei einem Neubau von einem Bauträger zahlen Sie 10% IVA plus 1.2% AJD Stempelsteuer. Bei einem Wiederverkauf zahlen Sie stattdessen 7% ITP Übertragungssteuer. Andalusien wendet diese regionalen Sätze an der gesamten Küste an. Hinzu kommen Notar-, Register- und Anwaltsgebühren, weshalb die Gesamtkosten in der Regel auf etwa 10% bis 14% des Kaufpreises geschätzt werden.
Welche laufenden spanischen Steuern schulde ich als nichtansässiger Eigentümer?
Jährlich zahlen Sie die IBI Grundsteuer (in der Regel 0.4% bis 1.1% des Katasterwerts, festgelegt vom Rathaus) und die Einkommensteuer für Nichtansässige auf Modelo 210. Wenn Sie das Haus nicht vermieten, wird die Steuer auf ein zugerechnetes Einkommen (1.1% oder 2% des Katasterwerts) mit 19% für EU-Bürger erhoben. Wenn Sie es vermieten, werden EU- und EWR-Eigentümer mit 19% auf den Netto-Mietgewinn besteuert.
Werde ich zweimal besteuert, in Spanien und den Niederlanden?
Nein. Spanische Immobilienerträge und -gewinne werden in Spanien besteuert, und das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den Niederlanden (in Kraft seit 1971) stellt sicher, dass die Niederlande eine Entlastung gewähren, sodass dasselbe Einkommen nicht vollständig zweimal besteuert wird. Ein niederländisches Ferienhaus wird in der Regel unter Box 3 mit Abkommensentlastung gemeldet. Bestätigen Sie Ihre spezifische Situation mit einem niederländischen Steuerberater.
Was passiert steuerlich, wenn ich verkaufe?
Der Käufer muss 3% des Verkaufspreises einbehalten und an die Agencia Tributaria als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer abführen. Sie reichen dann Modelo 210 für den tatsächlichen Gewinn ein, der als EU-Bürger mit 19% besteuert wird, und begleichen entweder den Restbetrag oder fordern den zu viel einbehaltenen Betrag zurück. Bewahren Sie alle Kauf-, Steuer- und Verbesserungsrechnungen auf, um den steuerpflichtigen Gewinn zu mindern.
