Hypotheken für niederländische Käufer in Spanien
Niederländische Käufer sind EU-Bürger, daher ist der Kauf und die Kreditaufnahme an der Costa del Sol unkompliziert, aber als Nichtansässige wird Ihnen in der Regel ein geringerer Beleihungsauslauf als einem spanischen Einwohner angeboten und Sie benötigen eine NIE. Kalkulieren Sie Kaufsteuern (IVA plus AJD bei einem Neubau oder ITP bei einem Wiederverkauf) und laufende Verpflichtungen für Nichtansässige, die auf Modelo 210 eingereicht werden, ein. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den Niederlanden von 1971 verhindert die Doppelbesteuerung desselben Einkommens.
Dieser Leitfaden zu Hypotheken für niederländische Käufer in Spanien erklärt, wie die Finanzierung eines Eigenheims an der Costa del Sol funktioniert, wenn Sie in den Niederlanden leben: wie viel Sie als Nichtansässiger leihen können, was eine spanische Hypothek kostet, welche Kauf- und laufenden Steuern Sie einplanen sollten und wie das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den Niederlanden Sie vor einer doppelten Besteuerung schützt. Er wurde für niederländische Käufer geschrieben, die überall an der Küste suchen, von Malaga und Torremolinos bis Marbella, Estepona und der westlichen Costa del Sol.
Können niederländische Käufer eine spanische Hypothek erhalten?
Ja. Als niederländischer Staatsbürger sind Sie EU-Bürger und haben daher die gleiche Freiheit, spanische Immobilien zu kaufen und eine spanische Hypothek zu beantragen, wie jeder andere europäische Käufer. Es gibt keine Visumhürde: Niederländische Staatsbürger können frei in Spanien leben, und wenn Sie länger als drei Monate bleiben, registrieren Sie sich einfach als ansässiger EU-Bürger. Spaniens Investorenaufenthaltsgenehmigung (das sogenannte Golden Visa) ist hier ohnehin irrelevant, da sie am 3. April 2025 durch Ley Organica 1/2025 zurückgezogen wurde.1
Das einzige Dokument, das jeder ausländische Käufer benötigt, ist eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), die spanische Steuer- und Identifikationsnummer. Ohne sie können Sie weder die Urkunde unterschreiben, Steuern zahlen noch eine Hypothek aufnehmen. Sie können sie bei einem spanischen Konsulat in den Niederlanden oder persönlich in Spanien beantragen. Da Sie bei einer spanischen Bank Geld leihen, während Sie im Ausland leben, beantragen Sie dies als Nichtansässiger, was hauptsächlich die Höhe des Darlehens der Bank betrifft und nicht, ob sie überhaupt ein Darlehen gewährt.
Wie viel können Sie leihen? Beleihungsquote für Nichtansässige
Spanische Banken beleihen den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und bankeigener Bewertung (der tasacion). Ansässigen werden üblicherweise bis zu etwa 80% dieses Betrags angeboten, aber Nichtansässige sind typischerweise niedriger gedeckelt, normalerweise im Bereich von 60% bis 70% des Preises oder der Bewertung, abhängig vom Kreditgeber und Ihrem Profil.2 In der Praxis bedeutet dies, dass ein niederländischer Käufer planen sollte, mindestens 30% bis 40% des Kaufpreises aus Ersparnissen zu finanzieren, zuzüglich eines weiteren Betrags (üblicherweise geschätzt auf 10% bis 14% des Preises) zur Deckung von Steuern und Transaktionskosten.
Hypothekenrechner
| Darlehensbetrag | 227.500 € |
|---|---|
| Gesamtrückzahlung | 341.676 € |
| Gesamtzinsen | 114.176 € |
Indikative Umrechnung aus Euro. Kurse zum 2026-08-01 (bei Verfügbarkeit live aktualisiert).
Nichtansässigen Käufern in Spanien werden meist 60–70% des Preises oder Werts finanziert; planen Sie daher 30–40% Eigenkapital plus die oben genannten Kaufnebenkosten ein.
Kreditgeber bewerten auch die Erschwinglichkeit. Als Faustregel gilt, dass spanische Banken möchten, dass die gesamten monatlichen Schuldendienste (einschließlich der neuen Hypothek) etwa ein Drittel Ihres monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten, und sie werden niederländische Gehaltsabrechnungen oder Konten, Steuererklärungen und eine Kredithistorie anfordern. Die Laufzeiten sind für Nichtansässige in der Regel kürzer, und die meisten Kreditgeber möchten, dass das Darlehen bis etwa zum Alter von 70 bis 75 Jahren zurückgezahlt ist. Sowohl feste als auch Euribor-gebundene variable Zinssätze sind verfügbar; da sich die Zinssätze ändern, bestätigen Sie die genaue Zahl und das Produkt mit der Bank zum Zeitpunkt Ihrer Antragstellung, anstatt sich auf eine Schlagzeilenzahl zu verlassen.
Was eine spanische Hypothek kostet
Seit Spaniens Hypothekengesetz, Ley 5/2019 (die LCCI), in Kraft getreten ist, zahlt der Kreditgeber (nicht der Kreditnehmer) die meisten Kosten für die Einrichtung der Hypothek selbst: die Stempelsteuer (AJD) auf die Hypothekenurkunde, die Notargebühr für diese Urkunde, die Gebühr für das Grundbuchamt und die administrative Gestoria.3 Der Kreditnehmer zahlt normalerweise nur für die Immobilienbewertung und für seine eigene Kopie der Urkunde. Dies ist getrennt von den Steuern auf den Kauf der Immobilie, die der Käufer immer zahlt und die unten beschrieben werden. Sie sollten auch unabhängige Rechtsberatung einplanen, die für jeden grenzüberschreitenden Kauf dringend empfohlen wird.
Kaufsteuern an der Costa del Sol
Die Steuer, die Sie beim Kauf zahlen, hängt davon ab, ob es sich um einen Neubau von einem Bauträger oder um einen Weiterverkauf von einem früheren Eigentümer handelt. Die gesamte Costa del Sol liegt in Andalucia, daher gelten die unten aufgeführten regionalen Sätze für die gesamte Küste.
| Immobilientyp | Hauptkaufsteuer | Satz |
|---|---|---|
| Neubau (vom Bauträger) | IVA (Mehrwertsteuer), national | 10% des Preises4 |
| Neubau (vom Bauträger) | AJD (Stempelsteuer), Andalucia | 1.2% des Preises5 |
| Weiterverkauf (Gebrauchtimmobilie) | ITP (Übertragungssteuer), Andalucia | Pauschal 7%5 |
Bei einem Neubau zahlen Sie IVA plus AJD; bei einem Weiterverkauf zahlen Sie stattdessen ITP (es gibt keine IVA oder AJD bei einem Standard-Weiterverkauf). Andalucia hat seine Sätze reformiert, sodass ITP ein einziger Pauschalsatz von 7% und die allgemeine AJD 1.2% beträgt, anstatt der zuvor verwendeten gestaffelten Sätze.5 Zusätzlich zur Steuer sollten Sie Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten für den Kauf selbst einplanen, die zusammen typischerweise einen weiteren niedrigen einstelligen Prozentsatz des Preises ausmachen. Die plusvalia municipal (eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks) wird normalerweise vom Verkäufer gezahlt, aber bestätigen Sie dies im Vertrag.
Laufende Steuern als nicht ansässiger Eigentümer
Sobald Sie das Eigenheim besitzen, wiederholen sich jedes Jahr zwei Verpflichtungen. Die erste ist die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die jährliche kommunale Grundsteuer, die vom Rathaus als Prozentsatz des Katasterwerts (valor catastral) erhoben wird. Für städtische Wohnungen wird der Satz lokal innerhalb nationaler Bänder festgelegt, grob zwischen etwa 0.4% und 1.1% des Katasterwerts, sodass die genaue Zahl von der Gemeinde abhängt.6
Die zweite ist die spanische Einkommensteuer für Nichtansässige, IRNR. Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen und nicht vermieten, erhebt Spanien dennoch Steuern auf ein fiktives zugerechnetes Einkommen. Die Steuerbemessungsgrundlage beträgt 1.1% des Katasterwerts, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren überarbeitet wurde, oder andernfalls 2%, und als EU-Bürger werden Sie darauf mit 19% besteuert.7 Dies erklären Sie einmal jährlich im Modelo 210. Wenn Sie die Immobilie stattdessen vermieten, werden EU- und EWR-Bürger (einschließlich niederländischer Eigentümer) mit 19% auf den Netto-Mietgewinn besteuert, wobei abzugsfähige Ausgaben zulässig sind, und dies im Modelo 210 eingereicht wird; beachten Sie, dass Nicht-EU-Eigentümer mit 24% auf die Bruttomiete ohne Abzüge besteuert werden, sodass Ihre niederländische Staatsangehörigkeit hier ein Vorteil ist.7
Die Vermögenssteuer greift an der Küste selten: Andalucia neutralisiert effektiv die regionale Vermögenssteuer, und die separate staatliche Solidaritätssteuer auf große Vermögen beginnt erst oberhalb erheblicher Nettovermögensschwellen, sodass die meisten Käufer davon unberührt bleiben. Lassen Sie sich beraten, wenn Sie am oberen Ende des Marktes kaufen.
Späterer Verkauf: der 3%ige Einbehalt
Wenn ein Nichtansässiger spanische Immobilien verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diesen direkt an die Agencia Tributaria (auf Modelo 211) als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers zu überweisen.7 Der Verkäufer reicht dann Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn zu deklarieren, der für EU- und EWR-Bürger mit 19% besteuert wird, und zahlt entweder den Restbetrag oder fordert die Differenz zurück, wenn die einbehaltenen 3% höher waren als die geschuldete Steuer. Das Aufbewahren jeder Rechnung vom Kauf, der gezahlten Steuern und etwaiger Verbesserungsarbeiten hilft, den steuerpflichtigen Gewinn zu reduzieren.
Das Doppelbesteuerungsabkommen Spanien-Niederlande
Einkünfte und Gewinne aus spanischen Immobilien sind in Spanien steuerpflichtig, da sich die Immobilie dort befindet. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den Niederlanden, das seit dem Abkommen von 1971 in Kraft ist, stellt sicher, dass dasselbe Einkommen in den Niederlanden nicht erneut vollständig besteuert wird: Die Niederlande gewähren eine Entlastung für die spanische Steuer auf die Immobilie gemäß dem Abkommen.8 Im niederländischen System wird ein ausländisches Ferienhaus im Allgemeinen unter Box 3 gemeldet, wobei die Abkommensentlastung angewendet wird, sodass Ihr effektives Ergebnis ist, dass Spanien das primäre Besteuerungsrecht an der Immobilie hat, während die Niederlande eine Doppelbesteuerung vermeiden. Da persönliche Steuerpositionen variieren, bestätigen Sie die Behandlung mit einem niederländischen Berater und lesen Sie den zugehörigen Leitfaden zum Doppelbesteuerungsabkommen für Immobilienbesitzer.
Leben an der Costa del Sol
Konnektivität ist eine der größten Stärken der Küste für niederländische Eigentümer. Der Flughafen Malaga-Costa del Sol (AGP), betrieben von AENA, ist einer der verkehrsreichsten Flughäfen Spaniens und bietet das ganze Jahr über Direktflüge nach Amsterdam Schiphol und andere niederländische und europäische Städte an, was die Nutzung am Wochenende und den Vermietungsumsatz praktisch macht.9 Die Küste bietet eine große Auswahl an internationalen und zweisprachigen Schulen rund um Marbella, Estepona und Benalmadena für umziehende Familien, und das Gesundheitswesen ist gut entwickelt, wobei EU-Bürger Zugang zum öffentlichen System und einem großen privaten Sektor daneben haben. Bruttomietrenditen an der Küste werden üblicherweise im Bereich von 4% bis 6% angegeben, obwohl dies stark nach Stadt, Immobilientyp und danach variiert, ob Sie kurz- oder langfristig vermieten, behandeln Sie also jede Rendite als Schätzung, die Sie vor Ort überprüfen sollten.
Den Prozess richtig gestalten
Die sinnvolle Reihenfolge ist: Besorgen Sie sich Ihre NIE, eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto, holen Sie eine prinzipielle Hypothekenzusage ein, bevor Sie sich festlegen, und beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, die Überprüfungen durchzuführen, bevor Sie etwas unterschreiben. Für das umfassendere finanzielle und rechtliche Bild lesen Sie die Begleitführer zu Kaufkosten und Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie, Einkommensteuer für Nichtansässige und Modelo 210, dem 3%-Einbehalt beim Verkauf und dem Doppelbesteuerungsabkommen Spanien-Niederlande. Zusammen ermöglichen sie es einem niederländischen Käufer, die vollen Eigentumskosten an der Costa del Sol mit Zuversicht zu planen.
Häufig gestellte Fragen
Brauchen niederländische Käufer ein Visum, um an der Costa del Sol zu kaufen?
Nein. Niederländische Staatsbürger sind EU-Bürger und können frei kaufen, in Spanien leben und sich als EU-Bürger registrieren, wenn sie länger als drei Monate bleiben. Sie benötigen eine NIE (spanische Identifikationsnummer), um zu kaufen, Steuern zu zahlen und eine Hypothek aufzunehmen. Spaniens Investoren-Golden Visa wurde im April 2025 zurückgezogen und wurde von EU-Käufern ohnehin nie benötigt.
Wie viel kann ein niederländischer Nichtansässiger für eine spanische Hypothek leihen?
Nichtansässigen werden typischerweise etwa 60% bis 70% des Kaufpreises oder der Bankbewertung angeboten, was niedriger ist als die etwa 80%, die ein Ansässiger erhalten könnte. Planen Sie, mindestens 30% bis 40% des Kaufpreises plus weitere 10% bis 14% für Steuern und Nebenkosten aus eigenen Ersparnissen zu finanzieren. Banken prüfen auch die Erschwinglichkeit und möchten in der Regel, dass die gesamten Schuldenzahlungen etwa ein Drittel Ihres Nettoeinkommens nicht überschreiten.
Welche Steuern zahle ich beim Kauf an der Costa del Sol?
Bei einem Neubau von einem Bauträger zahlen Sie 10% IVA plus 1.2% AJD Stempelsteuer. Bei einem Wiederverkauf zahlen Sie stattdessen 7% ITP Übertragungssteuer. Andalusien wendet diese regionalen Sätze an der gesamten Küste an. Hinzu kommen Notar-, Register- und Anwaltsgebühren, weshalb die Gesamtkosten in der Regel auf etwa 10% bis 14% des Kaufpreises geschätzt werden.
Welche laufenden spanischen Steuern schulde ich als nichtansässiger Eigentümer?
Jährlich zahlen Sie die IBI Grundsteuer (in der Regel 0.4% bis 1.1% des Katasterwerts, festgelegt vom Rathaus) und die Einkommensteuer für Nichtansässige auf Modelo 210. Wenn Sie das Haus nicht vermieten, wird die Steuer auf ein zugerechnetes Einkommen (1.1% oder 2% des Katasterwerts) mit 19% für EU-Bürger erhoben. Wenn Sie es vermieten, werden EU- und EWR-Eigentümer mit 19% auf den Netto-Mietgewinn besteuert.
Werde ich zweimal besteuert, in Spanien und den Niederlanden?
Nein. Spanische Immobilienerträge und -gewinne werden in Spanien besteuert, und das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den Niederlanden (in Kraft seit 1971) stellt sicher, dass die Niederlande eine Entlastung gewähren, sodass dasselbe Einkommen nicht vollständig zweimal besteuert wird. Ein niederländisches Ferienhaus wird in der Regel unter Box 3 mit Abkommensentlastung gemeldet. Bestätigen Sie Ihre spezifische Situation mit einem niederländischen Steuerberater.
Was passiert steuerlich, wenn ich verkaufe?
Der Käufer muss 3% des Verkaufspreises einbehalten und an die Agencia Tributaria als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer abführen. Sie reichen dann Modelo 210 für den tatsächlichen Gewinn ein, der als EU-Bürger mit 19% besteuert wird, und begleichen entweder den Restbetrag oder fordern den zu viel einbehaltenen Betrag zurück. Bewahren Sie alle Kauf-, Steuer- und Verbesserungsrechnungen auf, um den steuerpflichtigen Gewinn zu mindern.
