Impuestos para Compradores Daneses de Propiedades en España

La compra de una propiedad de obra nueva en la Costa del Sol de España representa una inversión significativa y una emocionante oportunidad para los compradores daneses. Sin embargo, navegar por el sistema fiscal español requiere una cuidadosa consideración, especialmente para los no residentes. Esta guía ofrece una visión general autorizada de los impuestos implicados en la compra, posesión y eventual venta de una propiedad de obra nueva en Andalucía, centrándose en las cifras clave y los procedimientos para los compradores extranjeros.

Aspectos Esenciales Previos a la Compra: El NIE

Antes de que cualquier transacción inmobiliaria pueda realizarse en España, los compradores daneses deben obtener un Número de Identificación de Extranjero (NIE). El NIE es un número de identificación único esencial para todas las actividades económicas, profesionales o sociales en España, incluyendo la apertura de una cuenta bancaria, la firma de contratos de servicios públicos y la compra de propiedades. Puede solicitarse directamente en España en una comisaría de policía con oficina de ciudadanos extranjeros, o en una Oficina Consular española en Dinamarca.

Impuestos sobre la Compra de Propiedad de Obra Nueva

Al adquirir una propiedad de obra nueva directamente de un promotor, los compradores están sujetos a impuestos diferentes en comparación con la compra de una propiedad de segunda mano.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Las propiedades de obra nueva en España están sujetas a IVA, que es un impuesto nacional. Para las propiedades residenciales de obra nueva, el tipo general de IVA es del 10% del precio de compra. Este tipo se aplica de manera uniforme en todas las comunidades autónomas, incluida Andalucía. Sin embargo, para las viviendas protegidas (Viviendas de Protección Oficial – VPO), puede aplicarse un tipo reducido del 4%, siempre que se cumplan requisitos específicos.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Además del IVA, las compras de propiedades de obra nueva también conllevan el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este impuesto se aplica a ciertos documentos notariales y operaciones registradas. En Andalucía, el tipo general de AJD es del 1,2% del valor declarado de la propiedad para las transacciones realizadas a partir del 28 de abril de 2021. Este tipo es aplicable a la compra de propiedades de obra nueva y a las escrituras de hipoteca.

Otros Costes Asociados a la Compra

Aunque no son estrictamente impuestos, varios otros costes son inherentes al proceso de compra de una propiedad de obra nueva:

• Honorarios Notariales: Son las tarifas oficiales por la escritura pública de compraventa. Las tarifas están reguladas, pero pueden variar en función del precio y la complejidad de la propiedad.
• Honorarios del Registro de la Propiedad: Costes por inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad, también regulados y dependientes del valor de la propiedad.
• Honorarios Legales: Contratar a un abogado especializado en derecho inmobiliario español es muy recomendable para asegurar la debida diligencia y salvaguardar sus intereses, especialmente en el caso de propiedades de obra nueva sobre plano.
• Costes de Hipoteca: Si se financia mediante una hipoteca española, pueden aplicarse tasas adicionales como la tasación y las comisiones de apertura. Tenga en cuenta que para los no residentes, las ratios de préstamo sobre valor (LTV) suelen ser más bajas, generalmente entre el 60% y el 70% del valor de tasación o precio de compra de la propiedad, en comparación con hasta el 80% para los residentes.

Impuestos Anuales de Propiedad

Como propietario no residente de una propiedad en España, estará sujeto a impuestos anuales continuos.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto municipal anual sobre la propiedad, similar al impuesto municipal en el Reino Unido. Lo recauda el ayuntamiento local donde se encuentra la propiedad. La cantidad a pagar se calcula aplicando un tipo impositivo (establecido por cada municipio dentro de los límites nacionales) al valor catastral de la propiedad. Los valores catastrales son valores administrativos establecidos por la Dirección General del Catastro y suelen ser inferiores al valor de mercado. Los tipos suelen oscilar entre el 0,4% y el 1,3% para las propiedades urbanas. El IBI lo paga el individuo que sea el propietario registrado de la propiedad el 1 de enero del año fiscal.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

Los propietarios no residentes en España, incluso si no alquilan su propiedad, están sujetos al IRNR. Este impuesto se declara a través del Modelo 210 a la Agencia Tributaria.

• Renta Imputada (para propiedades no alquiladas): Si la propiedad no se alquila, las autoridades fiscales españolas imputan una renta de alquiler nocional al propietario. Esta renta imputada es típicamente del 1,1% o del 2% del valor catastral, dependiendo de cuándo fue la última revisión del valor catastral. El tipo impositivo aplicado a esta renta imputada es del 19% para residentes de países de la UE/EEE (incluida Dinamarca) y del 24% para residentes de otros países. A partir del ejercicio fiscal 2026 (a declarar en 2027), el plazo para las declaraciones de renta imputada (Modelo 210) es del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente.
• Rendimientos de Alquiler (para propiedades alquiladas): Si alquila su propiedad de obra nueva, el rendimiento neto del alquiler está sujeto al IRNR. Para los residentes de la UE/EEE, el tipo impositivo es del 19%, y ciertos gastos (por ejemplo, IBI, intereses hipotecarios, gastos de comunidad, honorarios de gestión de la propiedad) pueden deducirse. Para los residentes de fuera de la UE/EEE, el tipo es del 24% aplicado a la renta bruta del alquiler, sin deducciones generalmente permitidas. A partir del ejercicio fiscal 2026 (a declarar en 2027), los rendimientos de alquiler se declaran anualmente a través del Modelo 210, con un plazo entre el 1 y el 20 de abril del año siguiente.

Impuesto sobre el Patrimonio

España grava un Impuesto sobre el Patrimonio anual sobre los activos netos, incluidos los bienes inmuebles. Aunque existe un umbral de exención nacional, las comunidades autónomas pueden modificar los tipos y umbrales impositivos. Andalucía introdujo una bonificación del 100% en el Impuesto sobre el Patrimonio en 2022, eliminándolo efectivamente para residentes y no residentes propietarios de activos en Andalucía. Sin embargo, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF) a nivel estatal se introdujo para 2022 y 2023, aplicable a los activos netos que superen los 3 millones de euros (con una exención nacional de 700.000 euros, lo que significa que el impuesto se aplica efectivamente a los activos netos superiores a 3,7 millones de euros). Para el ejercicio fiscal 2024 (a declarar en junio de 2025), Andalucía ha adaptado sus normas, permitiendo a los contribuyentes afectados por el ITSGF optar por pagar el Impuesto sobre el Patrimonio regional, asegurando así que los ingresos permanezcan en Andalucía en lugar de ir al Estado. Es aconsejable buscar asesoramiento fiscal experto en esta área compleja.

Impuestos sobre la Venta de Propiedad

Cuando decida vender su propiedad de obra nueva, hay dos impuestos principales a considerar.

Plusvalía Municipal

Este es un impuesto local recaudado por el ayuntamiento sobre el incremento del valor del terreno urbano desde la última transmisión de propiedad. La Plusvalía Municipal es legalmente pagadera por el vendedor. Sin embargo, si el vendedor es no residente en España, la ley establece que el comprador es responsable de calcular y pagar este impuesto al ayuntamiento local. Aunque el comprador está obligado a pagar, tiene derecho legal a reclamar el reembolso al vendedor no residente.

Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales (CGT) para No Residentes

Como no residente, cualquier beneficio obtenido de la venta de su propiedad en España está sujeto al Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales (CGT). La ganancia imponible es la diferencia entre el precio de venta (menos los gastos relacionados) y el precio de adquisición (más los costes de compra asociados y las mejoras demostrables). El tipo actual del Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales para no residentes de países de la UE/EEE (incluida Dinamarca) es del 19%.

Retención del 3% en la Venta (Modelo 211)

Un aspecto crucial para los vendedores no residentes es la retención del 3%. Cuando un no residente vende una propiedad, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria utilizando el Modelo 211. Esta retención actúa como un pago a cuenta de la potencial obligación fiscal del vendedor por el Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales. El vendedor no residente tiene entonces un plazo de cuatro meses desde la fecha de venta para presentar su propia declaración del Modelo 210 para las ganancias patrimoniales. Si el importe retenido del 3% excede la obligación real del Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales (por ejemplo, debido a ganancias menores o incluso a una pérdida), el vendedor puede solicitar el reembolso de la diferencia. Si la obligación del Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales es mayor, el vendedor debe pagar el saldo pendiente.

Conclusión

El sistema fiscal español para propietarios no residentes, particularmente para propiedades de obra nueva, es complejo y requiere una atención diligente. Desde los impuestos iniciales de compra como el IVA y el AJD, hasta las obligaciones continuas como el IBI y el IRNR, y finalmente los impuestos de venta como la Plusvalía Municipal y el Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales, comprender cada componente es vital. Dinamarca y España tienen un Convenio de Doble Imposición, lo que generalmente significa que las rentas inmobiliarias y las ganancias patrimoniales se gravan en España (donde se encuentra la propiedad), y Dinamarca ofrece alivio para evitar la doble imposición, generalmente mediante exención o crédito. Dadas las complejidades, se recomienda encarecidamente buscar asesoramiento de un abogado y asesor fiscal cualificado e independiente, especializado en propiedad española y fiscalidad de no residentes, para asegurar el cumplimiento y optimizar su inversión en la Costa del Sol.