Podatki dla duńskich nabywców nieruchomości w Hiszpanii

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego na hiszpańskim wybrzeżu Costa del Sol stanowi znaczącą inwestycję i ekscytującą okazję dla duńskich nabywców. Poruszanie się po hiszpańskim systemie podatkowym wymaga jednak starannego rozważenia, zwłaszcza w przypadku nierezydentów. Ten przewodnik przedstawia autorytatywny przegląd podatków związanych z kupnem, posiadaniem i ostatecznie sprzedażą nieruchomości z rynku pierwotnego (obra nueva) w Andaluzji, koncentrując się na kluczowych danych i procedurach dla zagranicznych nabywców.

Niezbędne przed zakupem: NIE

Zanim dojdzie do jakiejkolwiek transakcji nieruchomości w Hiszpanii, duńscy nabywcy muszą uzyskać Número de Identificación de Extranjero (NIE). NIE to unikalny numer identyfikacyjny, niezbędny do wszystkich działań gospodarczych, zawodowych lub społecznych w Hiszpanii, w tym do otwierania konta bankowego, podpisywania umów o media i zakupu nieruchomości. Można o niego ubiegać się bezpośrednio w Hiszpanii na posterunku policji z biurem ds. cudzoziemców lub w Hiszpańskim Urzędzie Konsularnym w Danii.

Podatki od zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego

Przy nabywaniu nieruchomości z rynku pierwotnego bezpośrednio od dewelopera, kupujący podlegają innym podatkom niż w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA – podatek od wartości dodanej)

Nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii podlegają IVA, który jest podatkiem krajowym. W przypadku mieszkalnych nieruchomości z rynku pierwotnego, ogólna stawka IVA wynosi 10% ceny zakupu. Stawka ta obowiązuje jednolicie we wszystkich wspólnotach autonomicznych, w tym w Andaluzji. Jednakże, w przypadku mieszkań subsydiowanych (Viviendas de Protección Oficial – VPO), może obowiązywać obniżona stawka 4%, pod warunkiem spełnienia określonych wymogów.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD – podatek od czynności cywilnoprawnych)

Oprócz IVA, zakupy nieruchomości z rynku pierwotnego wiążą się również z Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), czyli podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten dotyczy niektórych dokumentów notarialnych i zarejestrowanych operacji. W Andaluzji, ogólna stawka AJD wynosi 1,2% deklarowanej wartości nieruchomości dla transakcji zawartych od 28 kwietnia 2021 roku. Stawka ta ma zastosowanie do zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego oraz aktów hipotecznych.

Inne związane z zakupem koszty

Choć nie są to ściśle podatki, kilka innych kosztów jest nieodłącznym elementem procesu zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego:

• Opłaty notarialne: Są to oficjalne opłaty za publiczny akt sprzedaży. Stawki są regulowane, ale mogą się różnić w zależności od ceny nieruchomości i złożoności.
• Opłaty za wpis do rejestru nieruchomości: Koszty rejestracji nieruchomości w Rejestrze Gruntów, również regulowane i zależne od wartości nieruchomości.
• Opłaty prawne: Zaleca się zatrudnienie adwokata specjalizującego się w hiszpańskim prawie nieruchomości, aby zapewnić należytą staranność i ochronę swoich interesów, zwłaszcza w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego, kupowanych «na etapie projektu».
• Koszty kredytu hipotecznego: W przypadku finansowania poprzez hiszpański kredyt hipoteczny, mogą obowiązywać dodatkowe opłaty, takie jak wycena (tasación) i opłaty początkowe. Należy pamiętać, że dla nierezydentów wskaźniki Loan-to-Value (LTV) są zazwyczaj niższe, zwykle między 60% a 70% wyceny lub ceny zakupu nieruchomości, w porównaniu do nawet 80% dla rezydentów.

Roczne podatki od własności nieruchomości

Jako nierezydent będący właścicielem nieruchomości w Hiszpanii, będziesz podlegać bieżącym rocznym podatkom.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI – podatek komunalny)

IBI to roczny gminny podatek od nieruchomości, podobny do podatku komunalnego w Wielkiej Brytanii. Jest on pobierany przez lokalny urząd miejski, w którym znajduje się nieruchomość. Kwota do zapłaty jest obliczana poprzez zastosowanie stawki podatkowej (ustalonej przez każdą gminę w ramach limitów krajowych) do wartości katastralnej nieruchomości. Wartości katastralne to wartości administracyjne ustalone przez Dirección General del Catastro i są zazwyczaj niższe niż wartość rynkowa. Stawki zazwyczaj wahają się między 0,4% a 1,3% dla nieruchomości miejskich. IBI jest płatne przez osobę będącą zarejestrowanym właścicielem nieruchomości w dniu 1 stycznia roku podatkowego.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR – podatek dochodowy od nierezydentów)

Właściciele nieruchomości w Hiszpanii będący nierezydentami, nawet jeśli nie wynajmują swojej nieruchomości, podlegają IRNR. Podatek ten jest deklarowany za pomocą Modelo 210 do Agencia Tributaria (Hiszpańskiej Agencji Podatkowej).

• Dochód przypisany (dla nieruchomości niewynajętych): Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana, hiszpańskie władze podatkowe przypisują właścicielowi fikcyjny dochód z najmu. Ten przypisany dochód wynosi zazwyczaj 1,1% lub 2% wartości katastralnej, w zależności od tego, kiedy wartość katastralna była ostatnio rewidowana. Stawka podatkowa zastosowana do tego przypisanego dochodu wynosi 19% dla rezydentów krajów UE/EOG (w tym Danii) i 24% dla rezydentów innych krajów. Od roku podatkowego 2026 (do zadeklarowania w 2027), termin składania deklaracji dochodu przypisanego (Modelo 210) wynosi od 1 kwietnia do 31 grudnia następnego roku.
• Dochód z najmu (dla nieruchomości wynajętych): Jeśli wynajmujesz swoją nowo wybudowaną nieruchomość, dochód netto z najmu podlega IRNR. Dla rezydentów UE/EOG stawka podatkowa wynosi 19%, a niektóre wydatki (np. IBI, odsetki od kredytu hipotecznego, opłaty wspólnotowe, opłaty za zarządzanie nieruchomością) mogą zostać odliczone. Dla rezydentów spoza UE/EOG stawka wynosi 24% i jest stosowana do dochodu brutto z najmu, bez ogólnie dozwolonych odliczeń. Od roku podatkowego 2026 (do zadeklarowania w 2027), dochód z najmu jest deklarowany rocznie za pomocą Modelo 210, z terminem między 1 a 20 kwietnia następnego roku.

Impuesto sobre el Patrimonio (podatek od majątku)

Hiszpania pobiera roczny podatek od majątku od aktywów netto, w tym nieruchomości. Chociaż istnieje krajowy próg zwolnienia, wspólnoty autonomiczne mogą modyfikować stawki i progi podatkowe. Andaluzja wprowadziła 100% premię od podatku od majątku w 2022 roku, skutecznie eliminując go dla rezydentów i nierezydentów posiadających aktywa w Andaluzji. Jednakże, państwowy Tymczasowy Podatek Solidarnościowy od Dużych Majątków (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas – ITSGF) został wprowadzony na lata 2022 i 2023, mający zastosowanie do aktywów netto przekraczających 3 miliony euro (z krajowym zwolnieniem w wysokości 700 000 euro, co oznacza, że podatek faktycznie ma zastosowanie do aktywów netto powyżej 3,7 miliona euro). W przypadku roku podatkowego 2024 (do zadeklarowania w czerwcu 2025), Andaluzja dostosowała swoje zasady, pozwalając podatnikom dotkniętym ITSGF na wybór zapłaty regionalnego podatku od majątku, co zapewnia, że dochody pozostaną w Andaluzji, zamiast trafiać do państwa. Wskazane jest zasięgnięcie profesjonalnej porady podatkowej w tej złożonej kwestii.

Podatki od sprzedaży nieruchomości

Kiedy zdecydujesz się sprzedać swoją nowo wybudowaną nieruchomość, należy wziąć pod uwagę dwa główne podatki.

Plusvalía Municipal (miejski podatek od wzrostu wartości gruntu miejskiego)

Jest to podatek lokalny pobierany przez urząd miasta od wzrostu wartości gruntu miejskiego od ostatniego przeniesienia własności. Plusvalía Municipal jest prawnie płatny przez sprzedającego. Jednakże, jeśli sprzedający jest nierezydentem w Hiszpanii, prawo nakłada na kupującego odpowiedzialność za obliczenie i zapłacenie tego podatku do lokalnej rady. Chociaż kupujący jest zobowiązany do zapłaty, ma on prawo do żądania zwrotu od nierezydenta będącego sprzedającym.

Podatek od zysków kapitałowych (CGT) dla nierezydentów

Jako nierezydent, wszelki zysk uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii podlega podatkowi od zysków kapitałowych (CGT). Podstawą opodatkowania jest różnica między ceną sprzedaży (minus związane z nią wydatki) a ceną nabycia (plus związane z zakupem koszty i udokumentowane ulepszenia). Obecna stawka CGT dla nierezydentów z krajów UE/EOG (w tym Danii) wynosi 19%.

3% potrącenie przy sprzedaży (Modelo 211)

Kluczowym aspektem dla sprzedających będących nierezydentami jest potrącenie w wysokości 3%. Kiedy nierezydent sprzedaje nieruchomość, kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny sprzedaży i zapłacenia tej kwoty Hiszpańskiej Agencji Podatkowej za pomocą Modelo 211. To potrącenie działa jako zaliczka na poczet potencjalnego zobowiązania sprzedającego z tytułu podatku od zysków kapitałowych. Sprzedający będący nierezydentem ma następnie cztery miesiące od daty sprzedaży na złożenie własnej deklaracji Modelo 210 dotyczącej zysków kapitałowych. Jeśli kwota potrącona w wysokości 3% przekracza faktyczne zobowiązanie z tytułu CGT (np. z powodu niższych zysków lub nawet straty), sprzedający może ubiegać się o zwrot różnicy. Jeśli zobowiązanie z tytułu CGT jest wyższe, sprzedający musi zapłacić pozostałą kwotę.

Podsumowanie

Hiszpański system podatkowy dla nierezydentów będących właścicielami nieruchomości, szczególnie w przypadku nowych budynków, jest wielowarstwowy i wymaga starannej uwagi. Od początkowych podatków od zakupu, takich jak IVA i AJD, po bieżące obowiązki, takie jak IBI i IRNR, a na końcu podatki od sprzedaży, takie jak Plusvalía Municipal i CGT, zrozumienie każdego elementu jest kluczowe. Dania i Hiszpania posiadają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania, co zazwyczaj oznacza, że dochody z nieruchomości i zyski kapitałowe są opodatkowane w Hiszpanii (gdzie znajduje się nieruchomość), a Dania zapewnia ulgę w celu zapobieżenia podwójnemu opodatkowaniu, zazwyczaj poprzez zwolnienie lub ulgę kredytową. Ze względu na złożoność, zdecydowanie zaleca się zasięgnięcie porady wykwalifikowanego, niezależnego prawnika i doradcy podatkowego specjalizującego się w hiszpańskich nieruchomościach i opodatkowaniu nierezydentów, aby zapewnić zgodność i zoptymalizować inwestycję na Costa del Sol.