Impuestos para Compradores Canadienses de Propiedades en España

La compra de una propiedad de nueva construcción en la Costa del Sol española ofrece a los compradores canadienses una atractiva combinación de estilo de vida y potencial de inversión. Sin embargo, navegar por el panorama fiscal español como comprador extranjero requiere una atención minuciosa. Esta guía describe los impuestos esenciales y las consideraciones financieras para los canadienses que adquieren una propiedad de nueva construcción (obra nueva) en España, con un enfoque en la normativa aplicable en Andalucía para 2026.

Impuestos sobre la compra de propiedades (obra nueva)

Cuando se adquiere una propiedad de nueva construcción directamente de un promotor en España, se aplica un conjunto específico de impuestos, que difieren de los de las propiedades de segunda mano. Estos son principalmente el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

• Tipo: Para propiedades residenciales de nueva construcción, el tipo estándar de IVA es del 10% del precio de compra. Esto se aplica cuando la propiedad se vende por primera vez directamente por el promotor.
• Pago: El IVA suele ser pagado por el comprador en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa ante notario.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Además del IVA, las compras de propiedades de nueva construcción están sujetas al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto se grava sobre los documentos legales notariales, incluida la escritura pública de la propiedad.

• Tipo en Andalucía: El tipo general de AJD en Andalucía es aproximadamente del 1,2% del precio de compra.
• Pago: El AJD se liquida después de la finalización, generalmente dentro de los 30 días hábiles. Es importante tener en cuenta que si hay una hipoteca involucrada, el prestamista generalmente cubre el AJD asociado con la propia escritura de hipoteca.

Otros costes relacionados con la compra

Más allá de los impuestos principales, los compradores deben presupuestar otros costes asociados con el proceso de compra:

• Honorarios del notario: Son honorarios regulados por la escritura pública de compraventa.
• Honorarios del Registro de la Propiedad: Tasas por registrar la propiedad a su nombre en el Registro de la Propiedad.
• Honorarios legales: Es muy recomendable contratar a un abogado especializado en derecho inmobiliario español. Los honorarios legales suelen oscilar alrededor del 1% del precio de compra, más el 21% de IVA sobre sus servicios.

Al tener en cuenta el IVA, el AJD y estas tasas adicionales, los compradores canadienses deberían prever que los costes totales de compra de una propiedad de nueva construcción oscilen entre el 12% y el 15% del precio de la propiedad.

Impuestos recurrentes sobre la propiedad

Una vez que posee una propiedad en España, hay impuestos anuales recurrentes a considerar.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto municipal local similar al impuesto sobre bienes inmuebles o tasas de propiedad en otros países. Es una fuente principal de ingresos para los ayuntamientos y contribuye a los servicios e infraestructuras locales.

• Cálculo: El IBI se calcula en función del valor administrativo oficial de la propiedad, conocido como valor catastral. Este valor es típicamente inferior al valor de mercado, a menudo entre un 30% y un 60%.
• Tipos: Los tipos son establecidos por cada municipio dentro de los límites nacionales. Para propiedades urbanas, los tipos de IBI generalmente oscilan entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral. Por ejemplo, en Málaga, el tipo para propiedades urbanas es del 0,4510%.
• Responsabilidad: El individuo que posee la propiedad el 1 de enero de cualquier año dado es responsable del IBI de todo ese año.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

Si no es residente fiscal en España pero posee una propiedad allí, está sujeto al IRNR. Este impuesto se aplica tanto si alquila su propiedad como si la utiliza únicamente para disfrute personal. El impuesto se declara utilizando el Modelo 210.

Para uso personal (Renta imputada)

Aunque no alquile su propiedad, las autoridades fiscales españolas le imputan una renta nocional por el simple hecho de poseer una propiedad disponible para su uso personal. Esto se conoce como ‘imputación de rentas inmobiliarias’.

• Cálculo: Esta renta imputada es típicamente el 1,1% o el 2% del valor catastral de la propiedad.
• Tipo impositivo: Para residentes de países de la UE/EEE y aquellos con los que España tiene un tratado de doble imposición (que incluye a Canadá), esta renta imputada se grava al 19%.
• Presentación: El Modelo 210 para la renta imputada se presenta anualmente, con un plazo que suele ser hasta el 31 de diciembre para el año natural anterior.

Por ingresos de alquiler

Si alquila su propiedad española, los ingresos reales generados por el alquiler están sujetos al IRNR. Para los residentes canadienses, los gastos directamente relacionados (por ejemplo, mantenimiento, suministros, intereses hipotecarios) pueden deducirse, reduciendo significativamente la base imponible.

• Tipo impositivo: La renta neta de alquiler se grava al 19% para los residentes canadienses.
• Presentación: Para los ingresos devengados a partir de 2024, los ingresos por alquiler deben declararse anualmente, normalmente entre el 1 de enero y el 20 de enero del año siguiente a la generación del ingreso.

Impuesto sobre el Patrimonio

España impone un Impuesto sobre el Patrimonio sobre los activos netos, con umbrales y tipos que pueden variar según la comunidad autónoma. Para los no residentes, este impuesto se aplica únicamente a los activos situados en España.

• Umbral: Los no residentes están generalmente sujetos al Impuesto sobre el Patrimonio sobre sus activos españoles que superen una exención individual de 700.000 €.
• Tipos: Los tipos son progresivos y pueden oscilar entre el 0,2% y el 3,5%.
• Específico de Andalucía: Si bien Andalucía ha eliminado en gran medida su Impuesto sobre el Patrimonio regional, un Impuesto de Solidaridad sobre las Grandes Fortunas nacional se aplica a los activos netos superiores a 3 millones de euros, con tipos del 1,7% al 3,5%.

Impuestos sobre la futura venta de la propiedad

Aunque actualmente sea un comprador, comprender los impuestos que se aplicarán cuando finalmente venda su propiedad es crucial para la planificación financiera.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal)

Este es un impuesto local recaudado por los ayuntamientos sobre el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite una propiedad (por ejemplo, mediante venta, herencia o donación). Se basa únicamente en el valor del suelo, no en el edificio.

• Métodos de cálculo: Desde una reforma de 2021, los contribuyentes pueden elegir entre dos métodos de cálculo: el Método Objetivo (basado en el valor catastral del suelo y los coeficientes) o el Método Directo (basado en la ganancia de capital real de la porción del suelo). Puede elegir el método que resulte en una menor obligación fiscal.
• Tipo impositivo: El tipo impositivo máximo aplicado por los municipios es del 30%.
• Responsabilidad: En una venta, el vendedor es típicamente responsable de pagar este impuesto. Sin embargo, si el vendedor es no residente, el comprador puede retener legalmente la Plusvalía estimada del precio de compra para asegurar el pago.

Impuesto sobre las Ganancias de Capital (IGC)

Como no residente, cualquier beneficio obtenido de la venta de su propiedad española (la diferencia entre el precio de venta y el coste de adquisición, incluidos los impuestos de compra y las mejoras documentadas) está sujeto al Impuesto sobre las Ganancias de Capital.

• Tipo impositivo: Para no residentes, las ganancias de capital por la venta de propiedades se gravan a un tipo fijo del 19%.

Retención del 3% para vendedores no residentes

Este es un punto crítico que los compradores canadienses deben entender, ya que les afectará si posteriormente venden su propiedad:

• Mecanismo: Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta acordado. Esta cantidad es luego pagada directamente a la Agencia Tributaria por el comprador, típicamente usando el Modelo 211, dentro de los 30 días posteriores a la venta.
• Propósito: Esta retención del 3% actúa como un pago anticipado de la obligación fiscal por Ganancias de Capital del vendedor, asegurando que las autoridades fiscales españolas puedan recaudar impuestos de individuos que quizás ya no tengan presencia en España después de la venta.
• Reembolso/Ajuste: El vendedor no residente presenta entonces su declaración de impuestos Modelo 210 para declarar su ganancia de capital real del 19%. Si el 3% retenido excede su obligación fiscal real, puede solicitar un reembolso. Si la obligación es mayor, debe pagar la diferencia.

Pasos administrativos esenciales y otras consideraciones

NIE (Número de Identificación de Extranjero)

El NIE es un Número de Identificación de Extranjero y es obligatorio para cualquier no residente que realice actividades financieras o legales en España, incluyendo la compra de propiedades, la apertura de una cuenta bancaria, la contratación de servicios públicos y el pago de impuestos. Es uno de los primeros pasos que debe dar.

Cuenta bancaria española

Abrir una cuenta bancaria española es esencial para gestionar los gastos relacionados con la propiedad, como los pagos de hipoteca, facturas de servicios públicos, IBI y otros impuestos. Esto simplifica considerablemente la administración financiera.

Consideraciones hipotecarias para no residentes

Los compradores canadienses que consideren una hipoteca en España deben ser conscientes de que las condiciones para no residentes difieren de las de los residentes.

• Relación Préstamo-Valor (LTV): Los bancos españoles suelen ofrecer a los no residentes una relación Préstamo-Valor (LTV) de entre el 60% y el 70% del precio de compra o tasación de la propiedad (el que sea menor). Esto significa que generalmente necesitaría un depósito del 30% al 40% del valor de la propiedad, además de cubrir todos los impuestos y tasas de compra asociados.

Opciones de Visado y Residencia

Aunque el enfoque está en los impuestos, los compradores canadienses a menudo consideran opciones de residencia al comprar propiedades en España:

• Golden Visa (Visado para Inversores): La vía para obtener una Golden Visa a través de la inversión inmobiliaria (mínimo 500.000 €) fue cerrada oficialmente por la Ley Orgánica 1/2025, con entrada en vigor el 3 de abril de 2025. Sin embargo, otras vías de inversión para el Visado para Inversores aún existen, como invertir 1 millón de euros en acciones de empresas españolas o depósitos bancarios, o 2 millones de euros en deuda pública. Los titulares de Golden Visa existentes a través de inversión inmobiliaria están protegidos y pueden renovar sus permisos si mantienen su inversión original.
• Visado No Lucrativo (VNL): Este visado permite a los ciudadanos no comunitarios con medios económicos independientes suficientes residir en España sin trabajar. Para 2026, el solicitante principal debe demostrar ingresos pasivos o ahorros equivalentes a al menos 28.800 € al año (400% del IPREM), con 7.200 € adicionales al año por cada dependiente. El VNL prohíbe estrictamente emprender cualquier actividad profesional o económica en España.

Conclusión

Comprar una propiedad de nueva construcción en España como ciudadano canadiense implica una clara comprensión de varios impuestos y costes asociados. Desde los impuestos iniciales de compra como el IVA y el AJD, pasando por las obligaciones anuales recurrentes como el IBI y el IRNR, hasta las consideraciones futuras como el Impuesto sobre las Ganancias de Capital y la retención del 3%, la planificación es clave. Se recomienda encarecidamente contratar a profesionales legales y fiscales con experiencia en transacciones inmobiliarias españolas para compradores extranjeros para asegurar el cumplimiento y evitar responsabilidades inesperadas.