Impuestos para Compradores Canadienses de Propiedades en España
Compradores canadienses de propiedades de obra nueva en España se enfrentan a varios impuestos, incluyendo un 10% de IVA y un 1.2% de AJD en la compra. Los costes anuales incluyen el IBI y el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), mientras que la venta conlleva la Plusvalía Municipal y el Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales. Se recomienda un asesor fiscal para navegar por las complejidades y garantizar el cumplimiento.
La compra de una propiedad de obra nueva en la Costa del Sol, o en cualquier parte de Andalucía, España, como comprador canadiense implica navegar por un panorama fiscal distintivo. Comprender estas obligaciones es crucial para una transacción fluida y conforme a la ley. Esta guía describe los impuestos clave y los costes asociados que encontrará, desde la compra inicial hasta la propiedad continua y la venta final, adaptado para 2026 y presentado en inglés británico.
Antes de Comprar: El Número NIE
Antes de poder realizar casi cualquier actividad financiera o legal en España, incluyendo la compra de una propiedad, necesitará un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Este es un número de identificación único para extranjeros y es obligatorio para fines fiscales y para la firma de contratos.
- El NIE es un número de identificación personal expedido por la Policía Nacional Española.
- Es necesario para abrir una cuenta bancaria, firmar la escritura de la propiedad, pagar impuestos y más.
- Puede solicitar su NIE en España en una comisaría de policía (Comisaría de Policía) o en una Oficina de Extranjería, normalmente con cita previa, o desde un consulado español en Canadá.
- El formulario de solicitud oficial es el EX-15.
Calculadora de costes e impuestos de compra
Obra nueva
Reventa
Andalucía
Región de Murcia
Comunitat Valenciana
Illes Balears
Cataluña
Comunidad de Madrid
EUR
GBP
USD
SEK
NOK
DKK
CHF
PLN
| Concepto | Importe |
|---|---|
| IVA (IVA 10%) | €35,000 |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) | €4,200 |
| Honorarios del notario * | €850 |
| Registro de la Propiedad * | €545 |
| Gastos de gestoría * | €400 |
| * estimado — varía según la propiedad y el proveedor | |
| Costes adicionales totales | €40,995 |
| Desembolso total (precio + costes) | €390,995 |
11.7%
del precio
Tipos aplicados (Andalucía): obra nueva IVA 10% + AJD 1.2%; reventa ITP 7.0%.
Conversión indicativa de euros. Tipos a fecha de 2026-08-01 (actualizados en vivo cuando estén disponibles).
Estimación solamente, no asesoramiento fiscal. El IVA de obra nueva y el AJD son tipos nacionales/regionales; el ITP de reventa puede estar escalonado por el valor de la propiedad en algunas regiones. Confirme las cifras aplicables con un abogado o asesor fiscal antes de comprar.
Impuestos sobre la Compra de Propiedad de Obra Nueva
Al comprar una propiedad de obra nueva directamente a un promotor en España, se aplican dos impuestos principales: Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
El IVA es un impuesto nacional que se aplica a las ventas de propiedades de obra nueva. Para las propiedades residenciales de obra nueva, el tipo general es del 10% del precio de compra. Este tipo es uniforme en todas las comunidades autónomas españolas. Por ejemplo, si compra una propiedad de obra nueva por 300.000 €, el IVA a pagar sería de 30.000 €.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)
El AJD es otro impuesto aplicable a las compras de propiedades de obra nueva y a ciertos otros documentos legales. Este impuesto se grava sobre la escritura pública de compraventa. El tipo de AJD varía según la comunidad autónoma. En Andalucía, que incluye la Costa del Sol, el tipo general para viviendas de obra nueva es del 1.2% del valor declarado de la propiedad en la escritura.
Por ejemplo, en una propiedad de obra nueva de 300.000 €, el AJD sería de 3.600 € (1.2% de 300.000 €).
Costes de Compra Asociados
Más allá de los impuestos principales, hay otros costes implicados en el proceso de compra de una propiedad:
- Honorarios del Notario: Son honorarios legalmente regulados por la escritura pública de compraventa. Suelen oscilar entre el 0.2% y el 0.5% del precio de compra.
- Gastos de Registro de la Propiedad: Para registrar la propiedad a su nombre en el Registro de la Propiedad, los costes suelen situarse entre el 0.1% y el 0.25% del valor de la propiedad.
- Honorarios Legales: Es muy recomendable contratar a un abogado independiente para realizar la diligencia debida, redactar contratos y gestionar los aspectos legales de la compra. Los honorarios legales suelen oscilar entre el 1% y el 1.5% (+ IVA) del precio de compra.
- Costes de Hipoteca: Si obtiene una hipoteca, los costes adicionales pueden incluir una tasación de la propiedad y posibles comisiones de apertura. Para los no residentes, los bancos españoles suelen ofrecer un ratio Préstamo-Valor (LTV) del 60% al 70% del valor de tasación o del precio de compra de la propiedad, lo que sea menor.
En general, debería presupuestar un 10% a 15% adicional del precio de compra para cubrir todos los impuestos y costes asociados de una propiedad de obra nueva en Andalucía.
Impuestos Anuales sobre la Propiedad
Como propietario no residente en España, estará sujeto a impuestos anuales.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI es un impuesto municipal anual sobre la propiedad, similar al impuesto municipal (council tax), que se paga al ayuntamiento local donde se encuentra la propiedad. El importe se calcula en función del valor catastral de la propiedad, que es un valor administrativo normalmente inferior al valor de mercado. El tipo del IBI varía significativamente entre municipios (por ejemplo, 0.7258% en Sevilla para propiedades urbanas en 2026), por lo que debe verificar el tipo específico para la ubicación elegida.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Los ciudadanos canadienses propietarios de bienes inmuebles en España se consideran no residentes fiscales si pasan menos de 183 días al año en el país. Los no residentes están sujetos al IRNR por cualquier renta generada en España, incluyendo la renta imputada de la propiedad o la renta real por alquiler. El Modelo 210 se utiliza para declarar este impuesto.
Existen dos escenarios principales para el IRNR relacionados con la propiedad:
- Renta Imputada (para propiedades no alquiladas): Si su propiedad no está alquilada y es para su uso personal, las autoridades fiscales españolas imputan una renta teórica. Esto generalmente se calcula como el 1.1% o el 2% del valor catastral de la propiedad, dependiendo de la última revisión del valor catastral. Para los residentes no comunitarios/del EEE, esta renta imputada se grava actualmente a un tipo fijo del 24%.
- Renta por Alquiler (para propiedades alquiladas): Si alquila su propiedad, la renta real por alquiler (ingresos brutos) está sujeta a IRNR. Para los residentes no comunitarios/del EEE (como los canadienses), el tipo impositivo sobre la renta por alquiler es generalmente del 24% de la renta bruta por alquiler, sin permitirse deducciones por gastos.
Impuestos sobre la Venta de la Propiedad
Si decide vender su propiedad española, se aplicarán dos impuestos principales:
Plusvalía Municipal
Este es un impuesto local gravado por el ayuntamiento sobre el incremento del valor del terreno urbano (excluyendo la construcción) desde la fecha de compra hasta la fecha de venta. Desde 2021, si no hay un incremento real en el valor del terreno, no está obligado a pagar este impuesto. Puede elegir entre dos métodos de cálculo: un método objetivo basado en el valor catastral y los coeficientes, o un método real basado en la ganancia efectiva. El vendedor es generalmente responsable de pagar la Plusvalía Municipal.
Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales (CGT) para No Residentes
Como no residente, cualquier beneficio obtenido de la venta de su propiedad española está sujeto al Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales (IRNR, específicamente sobre ganancias de capital). Para los no residentes, el tipo impositivo sobre las ganancias de capital derivadas de la venta de propiedades es actualmente del 19% de la ganancia neta. La ganancia neta se calcula como el precio de venta menos el precio de adquisición, más ciertos gastos deducibles (por ejemplo, honorarios de notario, impuestos pagados en la compra, costes de reforma).
Retención del 3% en la Venta
Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta y pagarlo a las autoridades fiscales españolas (Agencia Tributaria) utilizando el Modelo 211. Este 3% actúa como un pago anticipado a cuenta del Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales del vendedor. Si el CGT real es inferior al 3% retenido, el vendedor puede solicitar una devolución. Si es superior, el vendedor debe pagar la diferencia a través del Modelo 210.
Convenio para Evitar la Doble Imposición (CDI) España-Canadá
España y Canadá tienen un Convenio para Evitar la Doble Imposición en vigor. Este acuerdo tiene como objetivo evitar que las personas sean gravadas dos veces sobre los mismos ingresos o activos en ambos países. Especifica qué país tiene derecho a gravar diferentes tipos de ingresos y proporciona mecanismos para el alivio de la doble imposición, a menudo a través de créditos fiscales o exenciones. Es fundamental consultar con un asesor fiscal con experiencia en la legislación fiscal española y canadiense para comprender cómo se aplica el CDI a su situación específica.
Golden Visa y Residencia
Es importante señalar que el programa español de Golden Visa, que anteriormente concedía la residencia a cambio de una compra significativa de propiedades (500.000 €), fue descontinuado el 3 de abril de 2025. Por lo tanto, la compra de propiedades en España ya no otorga derechos de residencia automáticos. Otras opciones de visado, como el Visado No Lucrativo, aún pueden estar disponibles, pero tienen requisitos diferentes.
Conclusión
El sistema fiscal español para compradores de propiedades no residentes, especialmente para obra nueva, implica varias etapas y tipos de impuestos. Si bien esta guía ofrece una visión general completa de los impuestos y costes aplicables en Andalucía para compradores canadienses en 2026, las leyes fiscales pueden ser complejas y están sujetas a cambios. Se recomienda encarecidamente contar con profesionales fiscales cualificados españoles y canadienses para asegurar el pleno cumplimiento y optimizar su situación fiscal a lo largo de su trayectoria como propietario.
Preguntas frecuentes
What is the main difference in purchase taxes between a new-build and a resale property in Spain?
For new-build properties purchased directly from a developer, buyers pay Value Added Tax (IVA) and Stamp Duty (AJD). For resale properties, buyers typically pay Transfer Tax (ITP) instead of IVA and AJD.
Do I have to pay tax in Spain if I don't rent out my property?
Yes, as a non-resident property owner in Spain, you are still liable for Non-Resident Income Tax (IRNR) even if you don't rent out your property. This is based on a 'deemed income' for having the property available for personal use, declared via Modelo 210.
What is the 3% retention and how does it affect me as a Canadian buyer?
The 3% retention is a mechanism where, upon the sale of a Spanish property by a non-resident, the buyer is legally required to withhold 3% of the sale price and pay it to the Spanish Tax Agency as an advance payment on the seller's Capital Gains Tax. As a Canadian buyer, this means that when you eventually sell your property, 3% of the sale price will be withheld from your proceeds and sent to the tax authorities.
Can I still get a Golden Visa by buying property in Spain?
As of April 3, 2025, the option to obtain a Golden Visa through real estate investment in Spain has been closed. Other investment routes, such as significant capital transfers or investment in Spanish companies, still qualify for the Investor Visa.
What is the IBI and how is it calculated?
The IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is an annual local council tax in Spain. It is calculated based on the property's cadastral value (an administrative value, usually lower than market value) and a percentage rate set by the local municipality, which varies by location and property type.
