Impôts pour les acheteurs canadiens de propriété en Espagne

L’achat d’une propriété neuve sur la Costa del Sol en Espagne offre aux acheteurs canadiens un mélange attrayant de style de vie et de potentiel d’investissement. Cependant, naviguer dans le paysage fiscal espagnol en tant qu’acheteur étranger exige une attention particulière. Ce guide présente les taxes essentielles et les considérations financières pour les Canadiens qui acquièrent une propriété neuve (obra nueva) en Espagne, en se concentrant sur les réglementations applicables en Andalousie pour 2026.

Taxes à l’achat d’une propriété (Neuve)

Lorsque vous acquérez une propriété neuve directement auprès d’un promoteur en Espagne, un ensemble spécifique de taxes s’applique, différent de celles des propriétés de revente. Il s’agit principalement de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (IVA) et des Droits de Timbre (AJD).

Taxe sur la Valeur Ajoutée (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido)

• Taux : Pour les nouvelles propriétés résidentielles, le taux standard de l’IVA est de 10 % du prix d’achat. Ceci s’applique lorsque la propriété est vendue pour la première fois directement par le promoteur.
• Paiement : L’IVA est généralement payée par l’acheteur au moment de la signature de l’acte public de vente devant un notaire.

Droits de Timbre (AJD – Actos Jurídicos Documentados)

En plus de l’IVA, les achats de propriétés neuves sont soumis aux Droits de Timbre. Cette taxe est prélevée sur les documents légaux notariés, y compris l’acte public de la propriété.

• Taux en Andalousie : Le taux général de l’AJD en Andalousie est d’environ 1,2 % du prix d’achat.
• Paiement : L’AJD est déposée après l’achèvement, généralement dans les 30 jours ouvrables. Il est important de noter que si une hypothèque est impliquée, le prêteur couvre généralement l’AJD associée à l’acte hypothécaire lui-même.

Autres coûts liés à l’achat

Au-delà des taxes principales, les acheteurs doivent prévoir un budget pour les autres coûts associés au processus d’achat :

• Frais de notaire : Il s’agit de frais réglementés pour l’acte public de vente.
• Frais d’enregistrement foncier : Frais d’enregistrement de la propriété à votre nom au Registre Foncier.
• Frais juridiques : Il est fortement conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol. Les frais juridiques se situent généralement autour de 1 % du prix d’achat, plus 21 % de TVA sur leurs services.

En tenant compte de l’IVA, de l’AJD et de ces frais supplémentaires, les acheteurs canadiens devraient prévoir des coûts d’achat totaux pour une propriété neuve entre 12 % et 15 % du prix de la propriété.

Taxes annuelles de propriété

Une fois que vous êtes propriétaire d’une propriété en Espagne, il y a des taxes annuelles récurrentes à considérer.

Taxe foncière (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

L’IBI est une taxe municipale locale similaire à la taxe d’habitation ou aux impôts fonciers dans d’autres pays. C’est une source de revenus principale pour les municipalités locales et elle contribue aux services et infrastructures locaux.

• Calcul : L’IBI est calculée sur la base de la valeur administrative officielle de la propriété, connue sous le nom de valor catastral (valeur cadastrale). Cette valeur est généralement inférieure à la valeur marchande, souvent de 30 % à 60 %.
• Taux : Les taux sont fixés par chaque municipalité dans les limites nationales. Pour les propriétés urbaines, les taux d’IBI varient généralement de 0,4 % à 1,1 % de la valeur cadastrale. Par exemple, à Malaga, le taux pour les propriétés urbaines est de 0,4510 %.
• Responsabilité : L’individu propriétaire de la propriété au 1er janvier d’une année donnée est redevable de l’IBI pour toute cette année.

Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne mais que vous y possédez une propriété, vous êtes soumis à l’IRNR. Cette taxe s’applique que vous louiez votre propriété ou que vous l’utilisiez uniquement pour votre plaisir personnel. La taxe est déclarée à l’aide du formulaire Modelo 210.

Pour Usage Personnel (Revenu Imputé)

Même si vous ne louez pas votre propriété, les autorités fiscales espagnoles vous imputent un revenu notionnel pour le simple fait de posséder une propriété disponible pour votre usage personnel. C’est ce que l’on appelle le « revenu imputé » (imputación de rentas inmobiliarias).

• Calcul : Ce revenu imputé est généralement de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale de la propriété.
• Taux d’imposition : Pour les résidents des pays de l’UE/EEE et ceux avec lesquels l’Espagne a une convention de double imposition (ce qui inclut le Canada), ce revenu imputé est taxé à 19 %.
• Déclaration : Le Modelo 210 pour le revenu imputé est déposé annuellement, avec une date limite généralement fixée au 31 décembre pour l’année civile précédente.

Pour les revenus locatifs

Si vous louez votre propriété espagnole, les revenus locatifs réels générés sont soumis à l’IRNR. Pour les résidents canadiens, les dépenses directement liées (par exemple, entretien, services publics, intérêts hypothécaires) peuvent être déduites, réduisant ainsi considérablement la base imposable.

• Taux d’imposition : Le revenu locatif net est imposé à 19 % pour les résidents canadiens.
• Déclaration : Pour les revenus accumulés à partir de 2024, les revenus locatifs doivent être déclarés annuellement, généralement entre le 1er janvier et le 20 janvier de l’année suivant la génération du revenu.

Impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio)

L’Espagne impose un impôt sur la fortune sur les actifs nets, avec des seuils et des taux qui peuvent varier selon la communauté autonome. Pour les non-résidents, cette taxe ne s’applique qu’aux actifs situés en Espagne.

• Seuil : Les non-résidents sont généralement assujettis à l’impôt sur la fortune sur leurs actifs espagnols dépassant une allocation individuelle de 700 000 €.
• Taux : Les taux sont progressifs et peuvent varier de 0,2 % à 3,5 %.
• Spécificité Andalousie : Bien que l’Andalousie ait largement supprimé son impôt régional sur la fortune, un impôt national de solidarité sur les grandes fortunes s’applique aux actifs nets supérieurs à 3 millions d’euros, avec des taux allant de 1,7 % à 3,5 %.

Taxes sur la future vente de propriété

Bien que vous soyez actuellement un acheteur, comprendre les taxes qui s’appliqueront lorsque vous vendrez éventuellement votre propriété est crucial pour la planification financière.

Taxe municipale sur les plus-values (Plusvalía Municipal – Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Il s’agit d’une taxe locale prélevée par les mairies sur l’augmentation de valeur des terrains urbains lors d’un transfert de propriété (par exemple, par vente, héritage ou donation). Elle est basée uniquement sur la valeur du terrain, et non sur le bâtiment.

• Méthodes de calcul : Depuis une réforme de 2021, les contribuables peuvent choisir entre deux méthodes de calcul : la Méthode Objective (basée sur la valeur cadastrale du terrain et des coefficients) ou la Méthode Directe (basée sur la plus-value réelle de la portion du terrain). Vous pouvez choisir la méthode qui entraîne la plus faible obligation fiscale.
• Taux d’imposition : Le taux d’imposition maximal appliqué par les municipalités est de 30 %.
• Responsabilité : Lors d’une vente, le vendeur est généralement responsable du paiement de cette taxe. Cependant, si le vendeur est un non-résident, l’acheteur peut légalement retenir la Plusvalía estimée sur le prix d’achat pour garantir le paiement.

Impôt sur les plus-values (CGT)

En tant que non-résident, tout profit réalisé sur la vente de votre propriété espagnole (la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition, y compris les taxes d’achat et les améliorations documentées) est soumis à l’impôt sur les plus-values.

• Taux d’imposition : Pour les non-résidents, les plus-values immobilières sont imposées à un taux forfaitaire de 19 %.

Rétention de 3 % pour les vendeurs non-résidents

C’est un point critique que les acheteurs canadiens doivent comprendre, car cela les affectera s’ils vendent plus tard leur propriété :

• Mécanisme : Lorsqu’un non-résident vend une propriété en Espagne, l’acheteur est légalement obligé de retenir 3 % du prix de vente convenu. Ce montant est ensuite versé directement à l’Agence Fiscale Espagnole (Agencia Tributaria) par l’acheteur, généralement en utilisant le Modelo 211, dans les 30 jours suivant la vente.
• Objectif : Cette rétention de 3 % agit comme un acompte sur l’impôt sur les plus-values du vendeur, garantissant que les autorités fiscales espagnoles peuvent percevoir l’impôt auprès des personnes qui pourraient ne plus avoir de présence en Espagne après la vente.
• Remboursement/Ajustement : Le vendeur non-résident dépose ensuite sa déclaration d’impôts Modelo 210 pour déclarer sa plus-value réelle de 19 %. Si les 3 % retenus dépassent son obligation fiscale réelle, il peut demander un remboursement. Si l’obligation est plus élevée, il doit payer la différence.

Étapes administratives essentielles et autres considérations

NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Le NIE est un numéro d’identification d’étranger et est obligatoire pour tout non-résident effectuant des activités financières ou juridiques en Espagne, y compris l’achat de propriété, l’ouverture d’un compte bancaire, l’installation de services publics et le paiement des taxes. C’est l’une des premières étapes que vous devez entreprendre.

Compte bancaire espagnol

L’ouverture d’un compte bancaire espagnol est essentielle pour gérer les dépenses liées à la propriété, telles que les paiements hypothécaires, les factures de services publics, l’IBI et d’autres taxes. Cela simplifie considérablement l’administration financière.

Considérations hypothécaires pour les non-résidents

Les acheteurs canadiens qui envisagent un prêt hypothécaire en Espagne doivent savoir que les conditions pour les non-résidents diffèrent de celles des résidents.

• Ratio prêt/valeur (LTV) : Les banques espagnoles offrent généralement aux non-résidents un ratio prêt/valeur (LTV) compris entre 60 % et 70 % du prix d’achat ou de l’évaluation de la propriété (le montant le plus bas étant retenu). Cela signifie que vous auriez généralement besoin d’un acompte de 30 % à 40 % de la valeur de la propriété, en plus de couvrir toutes les taxes et frais d’achat associés.

Options de visa et de résidence

Bien que l’accent soit mis sur les taxes, les acheteurs canadiens envisagent souvent des options de résidence lors de l’achat d’une propriété en Espagne :

• Visa doré (Visa d’investisseur) : La voie pour l’obtention d’un visa doré par le biais d’un investissement immobilier (minimum 500 000 €) a été officiellement fermée par la loi organique 1/2025, à compter du 3 avril 2025. Cependant, d’autres voies d’investissement pour le visa d’investisseur existent toujours, comme l’investissement d’un million d’euros dans des actions de sociétés espagnoles ou des dépôts bancaires, ou de deux millions d’euros dans la dette publique. Les détenteurs actuels de visas dorés par l’investissement immobilier sont protégés et peuvent renouveler leurs permis s’ils maintiennent leur investissement initial.
• Visa non-lucratif (NLV) : Ce visa permet aux citoyens non-européens disposant de moyens financiers indépendants suffisants de résider en Espagne sans travailler. Pour 2026, le demandeur principal doit démontrer un revenu passif ou une épargne équivalente à au moins 28 800 € par an (400 % de l’IPREM), avec 7 200 € supplémentaires par an pour chaque personne à charge. Le NLV interdit strictement toute activité professionnelle ou économique en Espagne.

Conclusion

L’achat d’une propriété neuve en Espagne en tant que citoyen canadien implique une compréhension claire des diverses taxes et coûts associés. Des taxes d’achat initiales comme l’IVA et l’AJD, aux obligations annuelles continues telles que l’IBI et l’IRNR, en passant par les considérations futures comme l’impôt sur les plus-values et la rétention de 3 %, la planification est essentielle. Il est fortement recommandé de faire appel à des professionnels du droit et de la fiscalité expérimentés dans les transactions immobilières espagnoles pour les acheteurs étrangers afin d’assurer la conformité et d’éviter des responsabilités inattendues.