Impôts pour les acheteurs canadiens de biens immobiliers en Espagne

L’achat d’une propriété neuve sur la Costa del Sol, ou n’importe où en Andalousie, en Espagne, en tant qu’acheteur canadien, implique de naviguer dans un paysage fiscal distinct. Comprendre ces obligations est crucial pour une transaction fluide et conforme. Ce guide décrit les principales taxes et coûts associés que vous rencontrerez, de l’achat initial à la propriété continue et à la vente éventuelle, adapté pour 2026 et présenté en anglais britannique.

Avant d’acheter : Le numéro NIE

Avant de pouvoir vous engager dans presque toutes les activités financières ou juridiques en Espagne, y compris l’achat d’une propriété, vous aurez besoin d’un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Il s’agit d’un numéro d’identification unique pour les étrangers et il est obligatoire à des fins fiscales et pour la signature de contrats.

• Le NIE est un numéro d’identification personnel délivré par la Police Nationale espagnole.
• Il est requis pour ouvrir un compte bancaire, signer l’acte de propriété, payer des impôts, et plus encore.
• Vous pouvez demander votre NIE en Espagne dans un poste de police (Comisaría de Policía) ou un bureau pour étrangers (Oficina de Extranjería), généralement sur rendez-vous (cita previa), ou auprès d’un consulat espagnol au Canada.
• Le formulaire de demande officiel est le EX-15.

Taxes sur l’achat d’une propriété neuve

Lors de l’achat d’une propriété neuve (obra nueva) directement auprès d’un promoteur en Espagne, deux taxes principales s’appliquent : la taxe sur la valeur ajoutée (IVA) et le droit de timbre (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD).

Taxe sur la valeur ajoutée (IVA)

L’IVA est une taxe nationale appliquée aux ventes de propriétés neuves. Pour les propriétés résidentielles neuves, le taux général est de 10% du prix d’achat. Ce taux est constant dans toutes les communautés autonomes espagnoles. Par exemple, si vous achetez une propriété neuve pour 300 000 €, l’IVA à payer serait de 30 000 €.

Droit de timbre (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD)

L’AJD est une autre taxe applicable aux achats de propriétés neuves et à certains autres documents juridiques. Cette taxe est prélevée sur l’acte public de vente. Le taux de l’AJD varie selon la communauté autonome. En Andalousie, qui comprend la Costa del Sol, le taux général pour les logements neufs est de 1.2% de la valeur déclarée de la propriété sur l’acte.

Par exemple, sur une propriété neuve de 300 000 €, l’AJD serait de 3 600 € (1.2% de 300 000 €).

Coûts d’achat associés

Outre les taxes principales, d’autres coûts sont impliqués dans le processus d’achat immobilier :

• Frais de notaire : Il s’agit de frais légalement réglementés pour l’acte public de vente. Ils varient généralement de 0.2% à 0.5% du prix d’achat.
• Frais d’enregistrement foncier : Pour l’enregistrement de la propriété à votre nom au Registre Foncier, les coûts se situent généralement entre 0.1% et 0.25% de la valeur de la propriété.
• Frais juridiques : Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat indépendant pour effectuer une diligence raisonnable, rédiger les contrats et gérer les aspects juridiques de l’achat. Les frais juridiques varient généralement de 1% à 1.5% (+ IVA) du prix d’achat.
• Coûts hypothécaires : Si vous obtenez un prêt hypothécaire, des coûts supplémentaires peuvent inclure une évaluation de la propriété (tasación) et des frais de dossier potentiels. Pour les non-résidents, les banques espagnoles offrent généralement un ratio prêt/valeur (LTV) de 60% à 70% de l’évaluation ou du prix d’achat de la propriété, selon le montant le plus bas.

Dans l’ensemble, vous devriez prévoir un budget supplémentaire de 10% à 15% du prix d’achat pour couvrir toutes les taxes et les coûts associés à une propriété neuve en Andalousie.

Taxes annuelles sur la propriété

En tant que propriétaire non-résident en Espagne, vous serez soumis à des taxes annuelles.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

L’IBI est une taxe foncière municipale annuelle, similaire à la taxe d’habitation, payée à la mairie locale où la propriété est située. Le montant est calculé sur la base de la valeur cadastrale (valor catastral) de la propriété, qui est une valeur administrative généralement inférieure à la valeur marchande. Le taux de l’IBI varie considérablement entre les municipalités (par exemple, 0.7258% à Séville pour les propriétés urbaines en 2026), vous devez donc vérifier le taux spécifique pour l’endroit choisi.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) – Impôt sur le revenu des non-résidents

Les citoyens canadiens possédant une propriété en Espagne sont considérés comme des résidents non fiscaux s’ils passent moins de 183 jours par an dans le pays. Les non-résidents sont soumis à l’IRNR sur tout revenu généré en Espagne, y compris le revenu imputé de la propriété ou le revenu locatif réel. Le formulaire Modelo 210 est utilisé pour déclarer cette taxe.

Il existe deux scénarios principaux pour l’IRNR lié à la propriété :

1. Revenu imputé (pour les propriétés non louées) : Si votre propriété n’est pas louée et est destinée à votre usage personnel, les autorités fiscales espagnoles imputent un revenu théorique. Celui-ci est généralement calculé à 1.1% ou 2% de la valeur cadastrale de la propriété, selon la date de la dernière révision de la valeur cadastrale. Pour les résidents non-UE/EEE, ce revenu imputé est actuellement taxé à un taux forfaitaire de 24%.
2. Revenu locatif (pour les propriétés louées) : Si vous louez votre propriété, le revenu locatif réel (revenu brut) est soumis à l’IRNR. Pour les résidents non-UE/EEE (tels que les Canadiens), le taux d’imposition sur les revenus locatifs est généralement de 24% du revenu locatif brut, sans déduction des dépenses autorisée.

Taxes sur la vente de biens immobiliers

Si vous décidez de vendre votre propriété espagnole, deux taxes principales s’appliqueront :

Plusvalía Municipal (Taxe municipale sur les plus-values)

Il s’agit d’une taxe locale perçue par la mairie sur l’augmentation de la valeur du terrain urbain (hors bâtiment) entre la date d’achat et la date de vente. Depuis 2021, s’il n’y a pas d’augmentation réelle de la valeur du terrain, vous n’êtes pas tenu de payer cette taxe. Vous pouvez choisir entre deux méthodes de calcul : une méthode objective basée sur la valeur cadastrale et des coefficients, ou une méthode réelle basée sur le gain réel. Le vendeur est généralement responsable du paiement de la Plusvalía Municipal.

Impôt sur les plus-values (CGT) pour les non-résidents

En tant que non-résident, tout bénéfice réalisé lors de la vente de votre propriété espagnole est soumis à l’impôt sur les plus-values (IRNR, spécifiquement sur les plus-values). Pour les non-résidents, le taux d’imposition sur les plus-values issues des ventes immobilières est actuellement de 19% du gain net. Le gain net est calculé comme le prix de vente moins le prix d’acquisition, plus certaines dépenses déductibles (par exemple, frais de notaire, taxes payées à l’achat, coûts de rénovation).

Rétention de 3% sur la vente

Lorsqu’un non-résident vend une propriété en Espagne, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3% du prix de vente et de le verser aux autorités fiscales espagnoles (Agencia Tributaria) en utilisant le Modelo 211. Ce 3% agit comme un acompte sur la dette d’impôt sur les plus-values du vendeur. Si le CGT réel est inférieur aux 3% retenus, le vendeur peut demander un remboursement. S’il est supérieur, le vendeur doit payer la différence via le Modelo 210.

Convention de double imposition (CDI) Espagne-Canada

L’Espagne et le Canada ont signé une Convention de Double Imposition. Cet accord vise à empêcher que les individus ne soient imposés deux fois sur les mêmes revenus ou actifs dans les deux pays. Il précise quel pays a le droit d’imposer différents types de revenus et fournit des mécanismes de dégrèvement de la double imposition, souvent par le biais de crédits d’impôt ou d’exemptions. Il est essentiel de consulter un conseiller fiscal expérimenté en droit fiscal espagnol et canadien pour comprendre comment la CDI s’applique à votre situation spécifique.

Golden Visa et résidence

Il est important de noter que le programme espagnol de Golden Visa, qui accordait auparavant la résidence en échange d’un achat immobilier significatif (500 000 €), a été interrompu le 3 avril 2025. Par conséquent, l’achat d’une propriété en Espagne n’accorde plus de droits de résidence automatiques. D’autres options de visa, telles que le visa non-lucratif, peuvent toujours être disponibles, mais elles ont des exigences différentes.

Conclusion

Le système fiscal espagnol pour les acheteurs immobiliers non-résidents, en particulier pour les nouvelles constructions, implique plusieurs étapes et types de taxes. Bien que ce guide offre un aperçu complet des taxes et des coûts applicables en Andalousie pour les acheteurs canadiens en 2026, les lois fiscales peuvent être complexes et sont sujettes à modification. Il est fortement recommandé de faire appel à des professionnels fiscaux espagnols et canadiens qualifiés pour assurer une conformité totale et optimiser votre situation fiscale tout au long de votre parcours de propriétaire.