Steuern für kanadische Käufer von Immobilien in Spanien

Der Kauf einer Neubauimmobilie an Spaniens Costa del Sol bietet kanadischen Käufern eine attraktive Mischung aus Lebensstil und Investitionspotenzial. Die Navigation durch die spanische Steuerlandschaft als ausländischer Käufer erfordert jedoch sorgfältige Aufmerksamkeit. Dieser Leitfaden skizziert die wesentlichen Steuern und finanziellen Überlegungen für Kanadier, die eine Neubauimmobilie (obra nueva) in Spanien erwerben, mit einem Fokus auf die in Andalusien für 2026 geltenden Vorschriften.

Steuern beim Immobilienkauf (Neubau)

Wenn Sie eine Neubauimmobilie direkt von einem Bauträger in Spanien erwerben, gelten spezifische Steuern, die sich von denen für Bestandsimmobilien unterscheiden. Dies sind in erster Linie die Mehrwertsteuer (IVA) und die Stempelsteuer (AJD).

Mehrwertsteuer (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido)

• Satz: Für neue Wohnimmobilien beträgt der reguläre IVA-Satz 10% des Kaufpreises. Dies gilt, wenn die Immobilie zum ersten Mal direkt vom Bauträger verkauft wird.
• Zahlung: Die IVA wird typischerweise vom Käufer zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde vor einem Notar gezahlt.

Stempelsteuer (AJD – Actos Jurídicos Documentados)

Zusätzlich zur IVA unterliegen Neubauimmobilienkäufe der Stempelsteuer. Diese Steuer wird auf notariell beglaubigte Rechtsdokumente erhoben, einschließlich der öffentlichen Urkunde der Immobilie.

• Satz in Andalusien: Der allgemeine Satz für AJD in Andalusien beträgt ungefähr 1.2% des Kaufpreises.
• Zahlung: AJD wird nach Abschluss, in der Regel innerhalb von 30 Werktagen, eingereicht. Es ist wichtig zu beachten, dass, falls eine Hypothek involviert ist, der Kreditgeber in der Regel die mit der Hypothekenurkunde selbst verbundene AJD übernimmt.

Andere kaufbezogene Kosten

Neben den primären Steuern sollten Käufer auch andere Kosten im Zusammenhang mit dem Kaufprozess einkalkulieren:

• Notargebühren: Dies sind regulierte Gebühren für die öffentliche Kaufurkunde.
• Grundbuchgebühren: Gebühren für die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen im Grundbuch.
• Anwaltsgebühren: Es ist dringend ratsam, einen auf spanisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu beauftragen. Die Anwaltsgebühren belaufen sich typischerweise auf etwa 1% des Kaufpreises, zuzüglich 21% Mehrwertsteuer auf deren Dienstleistungen.

Wenn man IVA, AJD und diese zusätzlichen Gebühren berücksichtigt, sollten kanadische Käufer davon ausgehen, dass die Gesamtkaufkosten für eine Neubauimmobilie zwischen 12% und 15% des Immobilienpreises liegen.

Laufende Steuern auf Immobilienbesitz

Sobald Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, sind wiederkehrende jährliche Steuern zu berücksichtigen.

Gemeindesteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

IBI ist eine lokale Gemeindesteuer, ähnlich der Gemeindesteuer oder Grundsteuern in anderen Ländern. Sie ist eine Haupteinnahmequelle für die lokalen Gemeinden und trägt zu lokalen Dienstleistungen und Infrastruktur bei.

• Berechnung: IBI wird auf der Grundlage des offiziellen Verwaltungswerts der Immobilie, bekannt als der valor catastral (Katasterwert), berechnet. Dieser Wert liegt typischerweise unter dem Marktwert, oft um 30% bis 60%.
• Sätze: Die Sätze werden von jeder Gemeinde innerhalb nationaler Grenzen festgelegt. Für städtische Immobilien liegen die IBI-Sätze im Allgemeinen zwischen 0.4% und 1.1% des Katasterwerts. Zum Beispiel beträgt der Satz für städtische Immobilien in Malaga 0.4510%.
• Verantwortung: Die Person, die die Immobilie am 1. Januar eines beliebigen Jahres besitzt, ist für die IBI für das gesamte Jahr haftbar.

Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Wenn Sie kein Steuerinländer in Spanien sind, aber dort eine Immobilie besitzen, unterliegen Sie der IRNR. Diese Steuer fällt an, unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie vermieten oder ausschließlich zur persönlichen Nutzung verwenden. Die Steuer wird mit dem Formular Modelo 210 deklariert.

Für persönliche Nutzung (Fiktives Einkommen)

Auch wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten, unterstellen die spanischen Steuerbehörden Ihnen ein fiktives Einkommen allein für den Besitz einer Immobilie, die Ihnen zur persönlichen Nutzung zur Verfügung steht. Dies wird als ‘zugerechnetes Einkommen’ (imputación de rentas inmobiliarias) bezeichnet.

• Berechnung: Dieses zugerechnete Einkommen beträgt typischerweise 1.1% oder 2% des Katasterwerts der Immobilie.
• Steuersatz: Für Einwohner von EU-/EWR-Ländern und jenen, mit denen Spanien ein Doppelbesteuerungsabkommen hat (was Kanada einschließt), wird dieses zugerechnete Einkommen mit 19% besteuert.
• Einreichung: Das Modelo 210 für zugerechnetes Einkommen wird jährlich eingereicht, wobei die Frist in der Regel der 31. Dezember für das vorhergehende Kalenderjahr ist.

Für Mieteinnahmen

Wenn Sie Ihre spanische Immobilie vermieten, unterliegen die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen der IRNR. Für kanadische Einwohner können direkt damit verbundene Ausgaben (z.B. Instandhaltung, Nebenkosten, Hypothekenzinsen) abgezogen werden, was die steuerliche Bemessungsgrundlage erheblich reduziert.

• Steuersatz: Die Netto-Mieteinnahmen werden für kanadische Einwohner mit 19% besteuert.
• Einreichung: Für Einnahmen, die ab 2024 anfallen, müssen Mieteinnahmen jährlich gemeldet werden, typischerweise zwischen dem 1. Januar und dem 20. Januar des Jahres, das auf die Einkommenserzielung folgt.

Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)

Spanien erhebt eine Vermögensteuer auf Nettovermögen, wobei Schwellenwerte und Sätze je nach Autonomer Gemeinschaft variieren können. Für Nichtansässige gilt diese Steuer nur für in Spanien gelegene Vermögenswerte.

• Freibetrag: Nichtansässige unterliegen in der Regel der Vermögensteuer auf ihr spanisches Vermögen, das einen individuellen Freibetrag von 700.000 € übersteigt.
• Sätze: Die Sätze sind progressiv und können zwischen 0.2% und 3.5% liegen.
• Spezifisch für Andalusien: Während Andalusien seine regionale Vermögensteuer weitgehend abgeschafft hat, gilt eine nationale Solidaritätssteuer auf große Vermögen für Nettovermögen über 3 Millionen €, mit Sätzen von 1.7% bis 3.5%.

Steuern beim zukünftigen Immobilienverkauf

Auch wenn Sie derzeit Käufer sind, ist das Verständnis der Steuern, die beim späteren Verkauf Ihrer Immobilie anfallen, für die Finanzplanung entscheidend.

Kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal – Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Dies ist eine lokale Steuer, die von den Gemeinden auf die Wertsteigerung von städtischem Grund und Boden erhoben wird, wenn eine Immobilie übertragen wird (z.B. durch Verkauf, Erbschaft oder Schenkung). Sie basiert ausschließlich auf dem Grundstückswert, nicht auf dem Gebäude.

• Berechnungsmethoden: Seit einer Reform im Jahr 2021 können Steuerzahler zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen: der objektiven Methode (basierend auf dem Katasterwert des Grundstücks und Koeffizienten) oder der direkten Methode (basierend auf dem tatsächlichen Kapitalgewinn des Grundstücksanteils). Sie können die Methode wählen, die zu einer geringeren Steuerpflicht führt.
• Steuersatz: Der von den Gemeinden angewandte maximale Steuersatz beträgt 30%.
• Verantwortung: Bei einem Verkauf ist der Verkäufer typischerweise für die Zahlung dieser Steuer verantwortlich. Ist der Verkäufer jedoch ein Nichtansässiger, kann der Käufer die geschätzte Plusvalía legal vom Kaufpreis einbehalten, um die Zahlung sicherzustellen.

Kapitalertragsteuer (CGT)

Als Nichtansässiger unterliegt jeder Gewinn, der aus dem Verkauf Ihrer spanischen Immobilie erzielt wird (die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten, einschließlich Kaufsteuern und dokumentierten Verbesserungen), der Kapitalertragsteuer.

• Steuersatz: Für Nichtansässige werden Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen mit einem Pauschalsatz von 19% besteuert.

3% Einbehalt für nichtansässige Verkäufer

Dies ist ein entscheidender Punkt, den kanadische Käufer verstehen sollten, da er sie betrifft, falls sie ihre Immobilie später verkaufen:

• Mechanismus: Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des vereinbarten Verkaufspreises einzubehalten. Dieser Betrag wird dann vom Käufer, typischerweise unter Verwendung des Modelo 211, innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf direkt an die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria) gezahlt.
• Zweck: Dieser 3%-ige Einbehalt dient als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuerschuld des Verkäufers und stellt sicher, dass die spanischen Steuerbehörden Steuern von Personen einziehen können, die nach dem Verkauf möglicherweise keine Präsenz mehr in Spanien haben.
• Rückerstattung/Anpassung: Der nichtansässige Verkäufer reicht dann seine Steuererklärung Modelo 210 ein, um seinen tatsächlichen Kapitalgewinn von 19% zu deklarieren. Übersteigt der einbehaltene Betrag von 3% seine tatsächliche Steuerschuld, kann er eine Rückerstattung beantragen. Ist die Schuld höher, muss er die Differenz zahlen.

Wesentliche administrative Schritte und weitere Überlegungen

NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Die NIE ist eine Ausländeridentifikationsnummer und ist für jeden Nichtansässigen, der finanzielle oder rechtliche Aktivitäten in Spanien durchführt, einschließlich des Immobilienkaufs, der Eröffnung eines Bankkontos, der Einrichtung von Versorgungsleistungen und der Steuerzahlung, obligatorisch. Es ist einer der ersten Schritte, die Sie unternehmen müssen.

Spanisches Bankkonto

Die Eröffnung eines spanischen Bankkontos ist unerlässlich, um immobilienbezogene Ausgaben wie Hypothekenzahlungen, Nebenkosten, IBI und andere Steuern zu verwalten. Dies vereinfacht die Finanzverwaltung erheblich.

Hypothekenüberlegungen für Nichtansässige

Kanadische Käufer, die eine Hypothek in Spanien in Betracht ziehen, sollten wissen, dass die Bedingungen für Nichtansässige von denen für Ansässige abweichen.

• Beleihungsauslauf (LTV): Spanische Banken bieten Nichtansässigen typischerweise einen Beleihungsauslauf (LTV) von 60% bis 70% des Kaufpreises oder der Bewertung der Immobilie (je nachdem, welcher Wert niedriger ist). Dies bedeutet, dass Sie in der Regel eine Anzahlung von 30% bis 40% des Immobilienwerts benötigen, zusätzlich zur Deckung aller damit verbundenen Kaufsteuern und Gebühren.

Visa- und Aufenthaltsoptionen

Während der Fokus auf Steuern liegt, ziehen kanadische Käufer beim Immobilienkauf in Spanien oft Aufenthaltsoptionen in Betracht:

• Golden Visa (Investorenvisum): Der Weg zur Erlangung eines Golden Visa durch Immobilieninvestitionen (mindestens 500.000 €) wurde durch das Organgesetz 1/2025 mit Wirkung vom 3. April 2025 offiziell geschlossen. Es gibt jedoch weiterhin andere Investitionswege für das Investorenvisum, wie die Investition von 1 Million € in spanische Unternehmensanteile oder Bankeinlagen oder 2 Millionen € in öffentliche Schulden. Bestehende Golden Visa Inhaber durch Immobilieninvestitionen sind geschützt und können ihre Genehmigungen verlängern, wenn sie ihre ursprüngliche Investition beibehalten.
• Visum für Nicht-Erwerbstätige (NLV): Dieses Visum ermöglicht es Nicht-EU-Bürgern mit ausreichenden unabhängigen finanziellen Mitteln, in Spanien ohne Arbeitserlaubnis zu wohnen. Für 2026 muss der Hauptantragsteller ein passives Einkommen oder Ersparnisse von mindestens 28.800 € pro Jahr (400% des IPREM) nachweisen, mit weiteren 7.200 € pro Jahr für jede abhängige Person. Das NLV verbietet strikt die Ausübung jeglicher beruflicher oder wirtschaftlicher Tätigkeit in Spanien.

Fazit

Der Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien als kanadischer Staatsbürger erfordert ein klares Verständnis verschiedener Steuern und damit verbundener Kosten. Von anfänglichen Kaufsteuern wie IVA und AJD über laufende jährliche Verpflichtungen wie IBI und IRNR bis hin zu zukünftigen Überlegungen wie der Kapitalertragsteuer und dem 3%-Einbehalt ist Planung entscheidend. Die Zusammenarbeit mit erfahrenen Rechts- und Steuerfachleuten für spanische Immobilientransaktionen für ausländische Käufer wird dringend empfohlen, um die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten und unerwartete Verbindlichkeiten zu vermeiden.