Sobre Plano vs. Segunda Mano: Pros, Contras y Plazos

Elegir entre una propiedad sobre plano (de nueva construcción, comprada antes o durante la edificación) y una de segunda mano (ya construida) es la primera gran decisión a la que se enfrentan la mayoría de los compradores extranjeros en la Costa del Sol. Las dos opciones difieren en los impuestos que paga, las protecciones legales que recibe, la forma de financiar la compra y, sobre todo, el cronograma. Esta guía compara la compra sobre plano versus la de segunda mano en todas las dimensiones prácticas para que pueda decidir cuál se adapta mejor a su presupuesto, su paciencia y su tolerancia al riesgo. Todas las cifras reflejan la situación en Andalucía para 2026 y utilizan nombres fiscales oficiales españoles, que mantenemos en español (IVA, ITP, AJD, IRNR, Modelo 210) tal como los verá en los documentos.

Sobre plano vs segunda mano: las principales diferencias

La división más clara es la fiscal. Una vivienda nueva vendida por primera vez por un promotor es un suministro comercial, por lo que lleva IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al 10% del precio más AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) al 1.2% en Andalucía ¹². Una vivienda de segunda mano es una transmisión privada, por lo que en lugar de IVA, paga ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) a un tipo fijo del 7% en Andalucía y sin AJD separado ²³. En términos generales, una compra sobre plano se grava al 11.2% y una de segunda mano al 7%, aunque otros costes reducen la diferencia.

La segunda división es el tiempo. Sobre plano significa comprar basándose en planos, un piso piloto y especificaciones, para luego esperar meses o años para recibir las llaves. De segunda mano significa ver la propiedad real y, una vez completada la gestión de la compraventa, escriturar en semanas.

Comprar sobre plano: pros, contras y cronograma

Ventajas de comprar sobre plano

• Los pagos escalonados facilitan el flujo de caja. Normalmente se paga una cuota de reserva, luego cuotas durante la construcción, y finalmente el saldo a la finalización, distribuyendo el desembolso (y el IVA correspondiente) a lo largo del periodo de construcción en lugar de todo de una vez.
• Estado a estrenar y garantías. Las obras nuevas vienen con garantías de construcción legales y eficiencia energética moderna, por lo que normalmente no hay nada que reformar.
• Elección y personalización. Comprar pronto puede significar una mejor selección de parcela o planta y, en algunas promociones, poder opinar sobre los acabados.
• Potencial revalorización durante la construcción si el mercado sube entre la reserva y la finalización, aunque esto nunca está garantizado.

Desventajas de comprar sobre plano

• Impuesto de compra más alto (10% IVA + 1.2% AJD frente a 7% ITP) ¹²³.
• Está comprando sobre planos, por lo que la vivienda terminada puede diferir de sus expectativas en cuanto a luz, vistas o calidad de los acabados.
• Riesgo de finalización y retraso. Los programas de construcción pueden retrasarse, y su dinero está comprometido antes de poder ver el resultado.
• Plazos hipotecarios. Un prestamista normalmente solo formalizará el préstamo cerca de la finalización, por lo que usted financia los pagos escalonados por su cuenta mientras tanto.

Por qué es importante la protección del depósito en las compras sobre plano

Dado que usted entrega dinero antes de que la vivienda exista, la ley española exige al promotor que garantice sus pagos a cuenta. El marco legal consolidado es la Ley 57/1968, según la cual los anticipos deben depositarse en una cuenta especial respaldada por un aval bancario o póliza de seguro, y los compradores pueden recuperar el 100% de los depósitos más los intereses legales si la vivienda no se entrega según lo contratado ⁴. Insista en que cada pago esté cubierto por una garantía individual antes de transferir fondos, y pida a un abogado independiente que lo confirme por escrito.

Cronograma típico de una compra sobre plano

1. Contrato de reserva y pago de la cuota (la propiedad se retira del mercado).
2. Contrato privado de compraventa (contrato de compraventa) con el calendario de pagos y la fecha de entrega.
3. Pagos escalonados durante la construcción, cada uno cubierto por un aval bancario.
4. Licencia de Primera Ocupación (Licencia de Primera Ocupación) emitida por el ayuntamiento.
5. Escrituración ante notario, pago del saldo e impuestos, entrega de llaves.

Comprar de segunda mano: pros, contras y cronograma

Ventajas de comprar de segunda mano

• Impuesto de compra más bajo, 7% de ITP en Andalucía, sin AJD separado ²³.
• Lo que ves es lo que obtienes. Ves la propiedad real, su luz, vistas y vecinos antes de comprometerte.
• Escrituración más rápida. Una vez realizadas las comprobaciones, puedes escriturar en semanas y mudarte o alquilar de inmediato.
• Comunidades establecidas con jardines maduros, servicios en funcionamiento y un historial conocido de cuotas de comunidad.

Desventajas de comprar de segunda mano

• Riesgo de estado. Las propiedades más antiguas pueden necesitar actualización, y los defectos son problema del comprador a menos que se divulguen.
• El valor de referencia puede aumentar su factura fiscal. El ITP se aplica sobre el mayor entre el precio pagado o el valor de referencia de la Junta de Andalucía, por lo que un precio de compra bajo no siempre significa una base imponible baja ³.
• La retención del 3% cuando el vendedor no es residente. Si compra a un no residente, usted (el comprador) debe retener el 3% del precio y pagarlo a la Agencia Tributaria a través del Modelo 211 en el plazo de un mes, como anticipo del IRNR del vendedor (esto le protege, pero debe gestionarlo correctamente) ¹.

Cronograma típico de una compra de segunda mano

1. Reserva, luego un contrato privado de compraventa con un depósito (comúnmente alrededor del 10%).
2. Due diligence legal: título, cargas, licencias, deudas de comunidad y certificado energético.
3. Escrituración ante notario, con el saldo, ITP y tasas pagadas.
4. ITP presentado y pagado dentro de los 30 días naturales siguientes a la firma de la escritura ³.

Los costes más allá del impuesto principal

Sea cual sea la vía que elija, prevea los extras que se aplican a ambas. Los honorarios del notario y del Registro de la Propiedad están regulados por ley y varían según el precio (aproximadamente entre 600 y 1.200 euros cada uno para una propiedad entre 200.000 y 500.000 euros) ⁵. Añada los honorarios legales (normalmente alrededor del 1% más IVA) y, si solicita un préstamo, los costes de apertura y tasación de la hipoteca. Como regla general, reserve entre el 13% y el 15% del precio en impuestos y tasas para una obra nueva sobre plano y entre el 10% y el 12% para una de segunda mano.

La financiación también difiere. Los compradores no residentes suelen poder pedir prestado hasta el 60% o 70% del precio o la tasación, por lo que debe planificar un depósito mayor del que necesitaría un residente español. Confirme el porcentaje exacto de financiación con su prestamista con antelación, y consulte nuestra guía relacionada sobre cómo obtener una hipoteca como no residente.

Impuestos recurrentes: los mismos para ambos una vez que sea propietario

Una vez finalizada la compra, los propietarios de inmuebles sobre plano y de segunda mano tributan de forma idéntica. Todo propietario paga anualmente el IBI (el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, fijado por cada ayuntamiento como un porcentaje del valor catastral) y, si es no residente, debe presentar el Modelo 210 por el IRNR cada año. Cuando la propiedad no se alquila, se paga un impuesto sobre la renta imputada calculado como el 1.1% o el 2% del valor catastral (1.1% si el valor catastral fue revisado en los últimos diez años, de lo contrario 2%), gravado al 19% para residentes de la UE/EEE y al 24% para no residentes de la UE, como los ciudadanos del Reino Unido ¹⁶. El Modelo 210 de renta imputada se presenta antes del 31 de diciembre del año siguiente; los ingresos por alquiler se declaran trimestral o anualmente según sus circunstancias ⁶. Cuando finalmente venda, el vendedor paga la plusvalía municipal sobre el aumento del valor del terreno más cualquier impuesto sobre las ganancias de capital, y si es no residente, la retención del 3% se le aplicará como vendedor ¹. Para obtener una visión completa, consulte nuestras guías sobre impuestos para no residentes y sobre la venta de una propiedad en la Costa del Sol.

¿Entonces, cuál debería elegir?

Elija sobre plano si valora una vivienda a estrenar, puede esperar a la finalización, desea distribuir los pagos y se siente cómodo con el riesgo de construcción respaldado por un aval bancario. Elija de segunda mano si desea ver exactamente lo que compra, mudarse rápidamente, pagar menos impuestos de compra y prefiere una comunidad establecida. Ninguna de las opciones es universalmente más barata una vez que se sopesan los impuestos, el estado, los plazos y la financiación conjuntamente. Decida lo que decida, contrate a un abogado español independiente (nunca uno recomendado únicamente por el vendedor o promotor), obtenga su NIE con antelación y confirme cada cifra por escrito antes de transferir dinero. Para los primeros pasos prácticos, lea nuestras guías sobre cómo obtener su NIE y abrir una cuenta bancaria española, y sobre el proceso de compraventa.

Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal o legal. Las tarifas y normativas pueden cambiar y las circunstancias personales varían, por lo que debe confirmar su situación con un abogado o asesor fiscal español cualificado antes de comprometerse.