Sobre Plano vs. Reventa: Ventajas, Desventajas y Plazos

Elegir entre una propiedad sobre plano (de nueva construcción, comprada antes o durante la construcción) y una propiedad de segunda mano (reventa) es la primera gran decisión que la mayoría de los compradores extranjeros afrontan en la Costa del Sol. Ambas opciones difieren en los impuestos que pagará, las protecciones legales que recibirá, cómo financiará la compra y, sobre todo, el plazo. Esta guía compara las propiedades sobre plano con las de segunda mano en todas las dimensiones prácticas para que pueda decidir cuál se adapta mejor a su presupuesto, su paciencia y su tolerancia al riesgo. Todas las cifras reflejan la situación en Andalucía para 2026 y utilizan los nombres oficiales de los impuestos españoles, que mantenemos en español (IVA, ITP, AJD, IRNR, Modelo 210) tal y como los verá en los documentos.

Propiedad sobre plano vs. de segunda mano: las diferencias clave

La diferencia más clara es la fiscal. Una vivienda a estrenar vendida por primera vez por un promotor es una entrega comercial, por lo que conlleva IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al 10% del precio más AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) al 1,2% en Andalucía ¹². Una vivienda de segunda mano es una transmisión privada, por lo que en lugar de IVA, usted paga ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) a un tipo fijo del 7% en Andalucía y sin AJD independiente ²³. En términos generales, una compra sobre plano tributa al 11,2% y una de segunda mano al 7%, aunque otros costes reducen la diferencia.

La segunda diferencia es el tiempo. Sobre plano significa comprar basándose principalmente en planos, un piso piloto y especificaciones, y luego esperar meses o años para recibir las llaves. Una vivienda de segunda mano significa ver la propiedad real y, una vez completado el proceso de compraventa, finalizar en semanas.

Comprar sobre plano: pros, contras y plazos

Ventajas de comprar sobre plano

• Los pagos a plazos facilitan la gestión del flujo de caja. Normalmente, se paga una cuota de reserva, luego cuotas durante la construcción y el saldo al finalizar, distribuyendo el desembolso (y el IVA correspondiente) a lo largo del período de construcción en lugar de todo de una vez.
• Estado a estrenar y garantías. Las obras nuevas vienen con garantías de construcción legales y eficiencia energética moderna, por lo que generalmente no hay nada que renovar.
• Elección y personalización. Comprar pronto puede significar una mejor selección de parcela o planta y, en algunas promociones, voz en la elección de los acabados.
• Posible revalorización durante la construcción si el mercado sube entre la reserva y la finalización, aunque esto nunca está garantizado.

Desventajas de comprar sobre plano

• Impuesto de compra más alto (10% IVA + 1,2% AJD frente al 7% ITP) ¹²³.
• Está comprando sobre plano, por lo que la vivienda terminada puede diferir de sus expectativas en cuanto a luz, vistas o calidad de los acabados.
• Riesgo de finalización y retraso. Los programas de construcción se pueden demorar, y su dinero está comprometido antes de que pueda ver el resultado.
• Plazos hipotecarios. Un prestamista normalmente solo formalizará el préstamo cerca de la finalización, por lo que usted mismo financiará los pagos a plazos mientras tanto.

Por qué la protección del depósito es importante en la compra sobre plano

Debido a que entrega dinero antes de que la vivienda exista, la ley española exige al promotor que garantice sus pagos a plazos. El marco legal de larga tradición es la Ley 57/1968, según la cual los pagos anticipados deben depositarse en una cuenta especial respaldada por un aval bancario o una póliza de seguro, y los compradores pueden recuperar el 100% de los depósitos más los intereses legales si la vivienda no se entrega según lo contratado ⁴. Insista en que cada pago esté cubierto por una garantía individual antes de transferir fondos, y haga que un abogado independiente lo confirme por escrito.

Plazos típicos de la compra sobre plano

1. Contrato de reserva y pago de la cuota (propiedad retirada del mercado).
2. Contrato privado de compraventa con el calendario de pagos y la fecha de entrega.
3. Pagos a plazos durante la construcción, cada uno cubierto por un aval bancario.
4. Licencia de Primera Ocupación emitida por el ayuntamiento.
5. Finalización ante notario, pago del saldo e impuestos, entrega de llaves.

Comprar de segunda mano: pros, contras y plazos

Ventajas de comprar de segunda mano

• Impuesto de compra más bajo, al 7% de ITP en Andalucía, sin AJD independiente ²³.
• Lo que ve es lo que obtiene. Usted ve la propiedad real, su luz, vistas y vecinos antes de comprometerse.
• Finalización más rápida. Una vez realizadas las comprobaciones, puede finalizar en semanas y mudarse o alquilar de inmediato.
• Comunidades establecidas con jardines maduros, servicios en funcionamiento y un historial conocido de cuotas de comunidad.

Desventajas de comprar de segunda mano

• Riesgo de estado. Las propiedades más antiguas pueden necesitar actualización, y los defectos son problema del comprador a menos que se divulguen.
• El valor de referencia puede aumentar su factura fiscal. El ITP se calcula sobre el mayor entre el precio pagado o el valor de referencia de la Junta de Andalucía, por lo que un precio de compra bajo no siempre significa una base imponible baja ³.
• La retención del 3% cuando el vendedor no es residente. Si compra a un no residente, usted (el comprador) debe retener el 3% del precio y pagarlo a la Agencia Tributaria a través del Modelo 211 en el plazo de un mes, como un anticipo del IRNR del vendedor (esto le protege, pero debe gestionarlo correctamente) ¹.

Plazos típicos de la compra de segunda mano

1. Reserva, luego un contrato privado de compraventa con un depósito (comúnmente alrededor del 10%).
2. Due diligence legal: título, cargas, licencias, deudas comunitarias y certificado energético.
3. Finalización ante notario, con el pago del saldo, ITP y honorarios.
4. ITP presentado y pagado en un plazo de 30 días naturales desde la firma de la escritura ³.

Los costes más allá del impuesto principal

Elija la opción que elija, presupueste los extras que se aplican a ambas. Los honorarios de notaría y del Registro de la Propiedad están regulados por ley y varían según el precio (aproximadamente de 600 a 1.200 euros cada uno para una propiedad entre 200.000 y 500.000 euros) ⁵. Añada los honorarios legales (típicamente alrededor del 1% más IVA) y, si solicita un préstamo, los costes de gestión hipotecaria y tasación. Como regla general, calcule aproximadamente entre el 13% y el 15% del precio en impuestos y tasas para una obra nueva sobre plano y entre el 10% y el 12% para una de segunda mano.

La financiación también difiere. Los compradores no residentes suelen poder pedir prestado hasta el 60% al 70% del precio o la tasación, por lo que debe planificar un depósito mayor de lo que necesitaría un residente español. Confirme el porcentaje exacto de financiación con su prestamista con antelación, y consulte nuestra guía relacionada sobre cómo obtener una hipoteca como no residente.

Impuestos recurrentes: los mismos para ambos una vez que sea propietario

Tras la finalización, los propietarios de propiedades sobre plano y de segunda mano tributan de forma idéntica. Todo propietario paga anualmente el IBI (el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, fijado por cada ayuntamiento como un porcentaje del valor catastral) y, si usted es no residente, debe presentar el Modelo 210 para el IRNR cada año. Cuando la propiedad no está alquilada, usted paga impuestos sobre una renta imputada calculada como el 1,1% o el 2% del valor catastral (el 1,1% cuando el valor catastral fue revisado en los últimos diez años, de lo contrario el 2%), gravado al 19% para residentes de la UE/EEE y al 24% para no residentes de la UE como los ciudadanos del Reino Unido ¹⁶. El Modelo 210 de renta imputada se presenta antes del 31 de diciembre del año siguiente; los ingresos por alquiler se declaran trimestralmente o anualmente según sus circunstancias ⁶. Cuando finalmente venda, el vendedor paga la plusvalía municipal sobre el incremento del valor del terreno más cualquier impuesto sobre las ganancias de capital, y si usted es no residente, se le aplicará la retención del 3% como vendedor ¹. Para obtener una visión completa, consulte nuestras guías sobre los impuestos para no residentes y sobre la venta de una propiedad en la Costa del Sol.

Entonces, ¿cuál debe elegir?

Elija sobre plano si valora el estado a estrenar, puede esperar a la finalización, desea distribuir los pagos y se siente cómodo con el riesgo de construcción respaldado por un aval bancario. Elija de segunda mano si quiere ver exactamente lo que compra, mudarse rápidamente, pagar menos impuestos de compra y prefiere una comunidad establecida. Ninguno es universalmente más barato una vez que se sopesan juntos los impuestos, el estado, los plazos y la financiación. Decida lo que decida, contrate a un abogado español independiente (nunca uno recomendado únicamente por el vendedor o promotor), obtenga su NIE con antelación y confirme cada cifra por escrito antes de transferir dinero. Para los primeros pasos prácticos, lea nuestras guías sobre cómo obtener su NIE y abrir una cuenta bancaria española, y sobre el proceso de compraventa.

Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal ni legal. Las tasas y normativas pueden cambiar y las circunstancias personales varían, por lo que debe confirmar su situación con un abogado o asesor fiscal español cualificado antes de comprometerse.