El Coste de Vida en la Costa del Sol

Comprender el coste real de vivir en la Costa del Sol significa separar tres cosas: el coste único de la compra, los impuestos recurrentes que paga cada propietario y el coste diario de vivir aquí. Para los compradores extranjeros, el día a día suele ser la sorpresa agradable, mientras que los impuestos de compra y propiedad son donde los presupuestos fallan. Esta guía establece las cifras reales para toda la Costa del Sol, desde Nerja, pasando por Málaga, Fuengirola y Marbella, hasta Estepona y La Alcaidesa, con cada número vinculado a una fuente oficial o documentada.

El coste de la compra: impuestos y tasas en la Costa del Sol

Su mayor desembolso único después del propio precio es el coste de adquisición, y depende de si la vivienda es de nueva construcción o de segunda mano.

Vivienda de nueva construcción

Una vivienda nueva comprada directamente a un promotor está sujeta a IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) del 10 por ciento del precio, más AJD (Actos Jurídicos Documentados) del 1.2 por ciento en Andalucía. Esto supone un 11.2 por ciento solo en impuestos. ¹⁷

Vivienda de segunda mano

Una vivienda de segunda mano paga en cambio ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) a un tipo fijo del 7 por ciento en Andalucía, calculado sobre el valor más alto entre el precio pagado o el valor de referencia establecido por el Catastro. No hay impuesto de actos jurídicos documentados separado para la reventa. ¹

Además del impuesto, presupueste los honorarios de notaría (aproximadamente del 0.2 al 0.5 por ciento), los honorarios del Registro de la Propiedad (aproximadamente del 0.1 al 0.25 por ciento) y los honorarios legales independientes (típicamente del 1 al 1.5 por ciento más IVA). ⁷ Como regla general, los costes totales de compra se sitúan en torno al 11 al 14 por ciento del precio, por lo que una vivienda de 400.000 euros conlleva aproximadamente entre 44.000 y 56.000 euros de costes. Nuestra guía relacionada sobre Costes de Compra e Impuestos en la Costa del Sol desglosa cada partida.

También necesitará un NIE (Número de Identificación de Extranjero español) antes de la finalización, lo cual se cubre en nuestra guía NIE y Cuenta Bancaria Española.

Financiación: hipotecas para no residentes

Los bancos españoles conceden préstamos a no residentes, pero en condiciones más estrictas. Los compradores con residencia fiscal en la UE suelen acceder hasta a un 60 o 70 por ciento de la relación préstamo-valor en una segunda vivienda, mientras que los compradores de fuera de la UE (incluidos los compradores del Reino Unido después del Brexit) a menudo están limitados a un 50 o 60 por ciento. ¹⁰ En la práctica, un no residente debería esperar financiar al menos el 30 o 40 por ciento del precio, más todos los costes de compra mencionados, con sus propios fondos líquidos. Consulte Obtener una Hipoteca Española como No Residente para conocer los criterios y la documentación del prestamista.

Impuestos recurrentes que paga cada propietario

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto municipal anual sobre la propiedad, establecido por cada ayuntamiento sobre el valor catastral, que suele estar muy por debajo del valor de mercado. Las tasas en los municipios de la Costa del Sol generalmente se sitúan entre aproximadamente el 0.4 y el 0.8 por ciento del valor catastral: Marbella ronda el 0.67 por ciento y la ciudad de Málaga el 0.65 por ciento. En términos monetarios, la mayoría de los propietarios pagan entre aproximadamente 300 y 1.500 euros al año, pagando más las villas más grandes de Marbella. ⁸

Modelo 210: Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR)

Este es el impuesto que los propietarios extranjeros suelen olvidar con más frecuencia. Si usted no es residente fiscal en España y la propiedad no está alquilada, España sigue cobrando un impuesto sobre la renta imputada a través del Modelo 210 (IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes). La base imponible es el 1.1 por ciento del valor catastral (2 por ciento si ese valor no ha sido revisado en los últimos diez años), y el tipo es del 19 por ciento para residentes de la UE/EEE o del 24 por ciento para residentes no comunitarios. ² Se presenta anualmente, generalmente antes del 31 de diciembre del año siguiente.

Si alquila la propiedad, los ingresos por alquiler también se declaran en el Modelo 210. Los propietarios de la UE/EEE pagan el 19 por ciento y pueden deducir gastos; los propietarios no comunitarios pagan el 24 por ciento sin deducciones. Nuestra guía Alquilar su Propiedad en la Costa del Sol cubre los detalles de la presentación.

Gastos de comunidad y suministros como costes del propietario

La mayoría de los apartamentos y casas adosadas pertenecen a una comunidad de propietarios con cuotas mensuales para piscinas, jardines, ascensores y seguridad compartidos. Estas varían ampliamente según la urbanización, desde sumas modestas hasta varios cientos de euros al mes en complejos con amplias instalaciones, y son independientes de los impuestos.

Coste de vida diario

Una vez que la propiedad es suya, la Costa del Sol sigue siendo notablemente más barata que el Reino Unido, Alemania o los países nórdicos para la vida diaria. Una pareja generalmente puede vivir cómodamente con alrededor de 2.100 a 3.200 euros al mes, cubriendo suministros, alimentación, atención médica y ocio (excluyendo cualquier hipoteca). ¹¹

• Suministros (electricidad, agua, gas, internet de alta velocidad): aproximadamente 150 a 250 euros al mes, con un pico de electricidad en agosto debido al aire acondicionado. ¹¹
• Comestibles: aproximadamente 200 a 350 euros al mes por persona en cadenas como Mercadona o Lidl, significativamente por debajo de los niveles del norte de Europa. ¹¹
• Comer fuera y ocio: los menús del día y el vino local mantienen la comida asequible en comparación con los mercados de origen.

Atención sanitaria

El seguro médico privado es asequible y a menudo se requiere para un visado. La cobertura suele oscilar entre 50 y 150 euros al mes, según la edad. ¹¹ Una vez que sea residente legal durante al menos 12 meses y no esté cubierto por ningún otro medio, puede unirse al sistema público a través del Convenio Especial, un sistema de pago que cuesta 60 euros al mes para menores de 65 años y 157 euros al mes para mayores de 65 años (tarifas de 2025), lo que otorga acceso completo a la atención sanitaria pública, aunque las recetas no están totalmente cubiertas. ⁴ Los jubilados con una pensión estatal del Reino Unido o la UE pueden calificar para la cobertura a través de un formulario S1. Consulte Atención Sanitaria para Residentes Extranjeros en España.

Residencia y visados

La compra de propiedades ya no crea una vía rápida hacia la residencia. España finalizó su esquema de Golden Visa el 3 de abril de 2025; los titulares existentes pueden mantener y renovar, pero la compra de propiedades ya no es una inversión que califique para nuevos solicitantes. ⁵ Los compradores no trabajadores que desean vivir aquí a tiempo completo ahora suelen utilizar el visado no lucrativo (VNL), que requiere prueba de ingresos pasivos de aproximadamente el 400 por ciento del índice IPREM (aproximadamente 2.400 euros al mes para el solicitante principal, más alrededor de 600 euros al mes por dependiente) y cobertura de salud privada. ⁶ Trabajar a distancia puede, en cambio, orientarle hacia el visado de nómada digital. Nuestra guía Visados y Residencia para Compradores de Propiedades compara las opciones.

Lo que cuesta vender más tarde

Planificar la salida también importa. Cuando un no residente vende, el comprador debe retener el 3 por ciento del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria en el Modelo 211 en el plazo de un mes, como anticipo de su impuesto sobre ganancias de capital. ³ La ganancia en sí se liquida luego en el Modelo 210, gravada al 19 por ciento para vendedores de la UE/EEE y al 24 por ciento para vendedores no comunitarios, con los honorarios de agencia, impuestos de compra, mejoras documentadas y la plusvalía municipal deducibles de la ganancia. ⁹ La plusvalía municipal, un impuesto municipal separado sobre el aumento del valor del terreno durante su período de propiedad, también se debe en el momento de la venta. ⁹

Resumiendo

Para obtener una imagen realista, divida su presupuesto en dos. Único: precio más el 11 al 14 por ciento de los costes de compra. Recurrentes: IBI, el impuesto para no residentes Modelo 210, gastos de comunidad, suministros y seguros, además de los costes de vida normales de aproximadamente 2.100 a 3.200 euros al mes para una pareja. El estilo de vida es asequible; los impuestos son la parte que vale la pena planificar con un abogado español o gestor antes de firmar.

Las cifras son indicativas y correctas según las fuentes citadas a continuación para 2025/2026. Las situaciones fiscales varían según las circunstancias personales y el municipio, así que confirme su propia posición con un profesional cualificado. Las tasas escolares para los colegios internacionales en la costa varían ampliamente según la institución y no se cubren en detalle aquí.