El Coste de Vida en la Costa del Sol

Comprender el coste real de vivir en la Costa del Sol implica separar tres elementos: el coste único de la compra, los impuestos recurrentes que paga cada propietario y el coste diario de vivir aquí. Para los compradores extranjeros, el coste diario suele ser la sorpresa agradable, mientras que los impuestos de compra y propiedad son donde los presupuestos fallan. Esta guía presenta las cifras reales para toda la Costa del Sol, desde Nerja pasando por Málaga, Fuengirola y Marbella hasta Estepona y La Alcaidesa, con cada número vinculado a una fuente oficial o documentada.

El coste de la compra: impuestos y tasas en la Costa del Sol

Su mayor desembolso único después del propio precio es el coste de adquisición, y este depende de si la vivienda es de nueva construcción o de segunda mano.

Vivienda de nueva construcción

Una vivienda nueva comprada directamente a un promotor está sujeta a IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al 10 por ciento del precio, más AJD (Actos Jurídicos Documentados) al 1.2 por ciento en Andalucía. Esto suma un 11.2 por ciento solo en impuestos. ¹⁷

Vivienda de segunda mano

Una vivienda de segunda mano, en cambio, paga ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) a un tipo fijo del 7 por ciento en Andalucía, calculado sobre el valor más alto entre el precio pagado o el valor de referencia establecido por el Catastro. No hay impuesto de actos jurídicos documentados separado para las viviendas de segunda mano. ¹

Además del impuesto, presupueste los honorarios de notaría (aproximadamente del 0.2 al 0.5 por ciento), los honorarios del Registro de la Propiedad (aproximadamente del 0.1 al 0.25 por ciento) y los honorarios legales independientes (normalmente del 1 al 1.5 por ciento más IVA). ⁷ Como regla general, los costes totales de compra ascienden a alrededor del 11 al 14 por ciento del precio, por lo que una vivienda de 400,000 euros conlleva aproximadamente entre 44,000 y 56,000 euros de costes. Nuestra guía relacionada sobre Costes de Compra e Impuestos en la Costa del Sol desglosa cada partida.

También necesitará un NIE (Número de Identificación de Extranjero español) antes de completar la compra, lo cual se cubre en nuestra guía NIE y Cuenta Bancaria Española.

Financiación: hipotecas para no residentes

Los bancos españoles conceden préstamos a no residentes, pero en condiciones más estrictas. Los compradores con residencia fiscal en la UE suelen acceder a una financiación de hasta el 60-70 por ciento del valor de tasación para una segunda vivienda, mientras que los compradores de fuera de la UE (incluidos los compradores del Reino Unido después del Brexit) a menudo tienen un límite más cercano al 50-60 por ciento. ¹⁰ En la práctica, un no residente debería esperar financiar al menos el 30-40 por ciento del precio, además de todos los costes de compra mencionados, con sus propios fondos líquidos. Consulte Obtener una Hipoteca Española como No Residente para conocer los criterios del prestamista y la documentación.

Impuestos recurrentes que paga cada propietario

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto municipal anual sobre la propiedad, establecido por cada ayuntamiento sobre el valor catastral, que suele estar muy por debajo del valor de mercado. Los tipos en los municipios de la Costa del Sol generalmente se sitúan entre aproximadamente el 0.4 y el 0.8 por ciento del valor catastral: Marbella es alrededor del 0.67 por ciento y la ciudad de Málaga alrededor del 0.65 por ciento. En términos monetarios, la mayoría de los propietarios pagan entre 300 y 1,500 euros al año, con las villas más grandes de Marbella pagando más. ⁸

Modelo 210: Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR)

Este es el impuesto que los propietarios extranjeros suelen olvidar con más frecuencia. Si usted no es residente fiscal en España y la propiedad no está alquilada, España sigue aplicando un impuesto sobre la renta imputada a través del Modelo 210 (IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes). La base imponible es el 1.1 por ciento del valor catastral (2 por ciento si ese valor no ha sido revisado en los últimos diez años), y el tipo es del 19 por ciento para residentes de la UE/EEE o del 24 por ciento para residentes de fuera de la UE. ² Se presenta anualmente, generalmente antes del 31 de diciembre del año siguiente.

Si alquila la propiedad, los ingresos por alquiler también se declaran en el Modelo 210. Los propietarios de la UE/EEE pagan el 19 por ciento y pueden deducir gastos; los propietarios de fuera de la UE pagan el 24 por ciento sin deducciones. Nuestra guía Alquilar su Propiedad en la Costa del Sol cubre los detalles de la presentación.

Cuotas de comunidad y suministros como costes del propietario

La mayoría de los apartamentos y adosados pertenecen a una comunidad de propietarios con cuotas mensuales para piscinas compartidas, jardines, ascensores y seguridad. Estas varían ampliamente según la urbanización, desde sumas modestas hasta varios cientos de euros al mes en complejos con amplias instalaciones, y son independientes de los impuestos.

Coste de vida diario

Una vez que la propiedad es suya, la Costa del Sol sigue siendo notablemente más económica que el Reino Unido, Alemania o los países nórdicos para la vida cotidiana. Una pareja puede vivir cómodamente con alrededor de 2,100 a 3,200 euros al mes, cubriendo servicios públicos, comida, atención médica y ocio (excluyendo cualquier hipoteca). ¹¹

• Suministros (electricidad, agua, gas, internet de alta velocidad): aproximadamente entre 150 y 250 euros al mes, con picos de electricidad en agosto debido al aire acondicionado. ¹¹
• Comestibles: aproximadamente entre 200 y 350 euros al mes por persona en cadenas como Mercadona o Lidl, significativamente por debajo de los niveles del norte de Europa. ¹¹
• Comer fuera y ocio: los menús del día y el vino local mantienen la comida asequible en comparación con los mercados de origen.

Atención sanitaria

El seguro de salud privado es asequible y a menudo se requiere para un visado. La cobertura suele oscilar entre 50 y 150 euros al mes, dependiendo de la edad. ¹¹ Una vez que sea residente legal durante al menos 12 meses y no esté cubierto por ningún otro medio, puede unirse al sistema público a través del Convenio Especial, un sistema de pago que cuesta 60 euros al mes para menores de 65 años y 157 euros al mes para mayores de 65 años (tarifas de 2025), que otorga acceso completo a la atención sanitaria pública, aunque las recetas no están totalmente cubiertas. ⁴ Los jubilados con una pensión estatal del Reino Unido o de la UE pueden, en cambio, calificar para la cobertura a través de un formulario S1. Consulte Atención Sanitaria para Residentes Extranjeros en España.

Residencia y visados

La compra de propiedades ya no es una vía rápida para la residencia. España finalizó su programa de Golden Visa el 3 de abril de 2025; los titulares existentes pueden mantener y renovar, pero la compra de propiedades ya no es una inversión cualificada para nuevos solicitantes. ⁵ Los compradores no trabajadores que desean vivir aquí a tiempo completo suelen utilizar ahora el visado no lucrativo (NLV), que requiere prueba de ingresos pasivos de aproximadamente el 400 por ciento del índice IPREM (alrededor de 2,400 euros al mes para el solicitante principal, más alrededor de 600 euros al mes por dependiente) y cobertura de salud privada. ⁶ Trabajar a distancia podría, en cambio, llevarle al visado de nómada digital. Nuestra guía Visados y Residencia para Compradores de Propiedad compara las opciones.

Cuánto cuesta vender más tarde

Planificar la salida también es importante. Cuando un no residente vende, el comprador debe retener el 3 por ciento del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria en el Modelo 211 dentro de un mes, como anticipo de su impuesto sobre ganancias patrimoniales. ³ La ganancia se liquida luego en el Modelo 210, tributando al 19 por ciento para vendedores de la UE/EEE y al 24 por ciento para vendedores de fuera de la UE, con honorarios de agencia, impuestos de compra, mejoras documentadas y la plusvalía municipal deducibles de la ganancia. ⁹ La plusvalía municipal, un impuesto municipal separado sobre el aumento del valor del terreno durante su período de propiedad, también se debe pagar en la venta. ⁹

En resumen

Para obtener una imagen realista, divida su presupuesto en dos. Únicos: precio más del 11 al 14 por ciento de costes de compra. Recurrentes: IBI, el impuesto de no residentes Modelo 210, cuotas de comunidad, suministros y seguros, además de los costes de vida normales de aproximadamente 2,100 a 3,200 euros al mes para una pareja. El estilo de vida es asequible; los impuestos son la parte que vale la pena planificar con un abogado o gestor español antes de firmar.

Las cifras son indicativas y correctas según las fuentes de 2025/2026 citadas a continuación. Las situaciones fiscales varían según las circunstancias personales y el municipio, por lo que debe confirmar su propia situación con un profesional cualificado. Las tarifas escolares para colegios internacionales en la costa varían mucho según la institución y no se tratan en detalle aquí.