Le coût de la vie sur la Costa del Sol

Comprendre le véritable coût de la vie sur la Costa del Sol signifie distinguer trois choses : le coût unique de l’achat, les impôts récurrents que chaque propriétaire paie, et le coût quotidien de la vie ici. Pour les acheteurs étrangers, le quotidien est généralement la bonne surprise, tandis que les impôts d’achat et de propriété sont là où les budgets déraillent. Ce guide présente les chiffres réels pour l’ensemble de la Costa del Sol, de Nerja à La Alcaidesa en passant par Malaga, Fuengirola et Marbella, chaque chiffre étant lié à une source officielle ou documentée.

Le coût d’achat : impôts et frais sur la Costa del Sol

Votre plus grande dépense unique après le prix lui-même est le coût d’acquisition, et cela dépend si le logement est neuf ou de revente.

Propriété neuve

Un logement neuf acheté directement auprès d’un promoteur est soumis à l’IVA (TVA) à 10 pour cent du prix, plus l’AJD (droit de timbre, Actos Jurídicos Documentados) à 1.2 pour cent en Andalousie. C’est 11.2 pour cent d’impôts uniquement. ¹⁷

Propriété de revente

Un logement de revente paie plutôt l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) à un taux fixe de 7 pour cent en Andalousie, calculé sur le plus élevé du prix payé ou de la valeur de référence (valor de referencia) fixée par le Catastro. Il n’y a pas de droit de timbre distinct sur la revente. ¹

En plus de l’impôt, prévoyez les frais de notaire (environ 0.2 à 0.5 pour cent), les frais de Registre Foncier (environ 0.1 à 0.25 pour cent), et les honoraires d’avocat indépendants (généralement 1 à 1.5 pour cent plus l’IVA). ⁷ En règle générale, les coûts totaux d’achat se situent entre environ 11 et 14 pour cent du prix, donc une maison de 400 000 euros entraîne environ 44 000 à 56 000 euros de coûts. Notre guide connexe sur Les Coûts d’Achat et les Impôts sur la Costa del Sol détaille chaque ligne.

Vous aurez également besoin d’un NIE (numéro d’identification d’étranger espagnol) avant la finalisation, ce qui est couvert dans notre guide NIE et Compte Bancaire Espagnol.

Financement : hypothèques pour les non-résidents

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents mais à des conditions plus strictes. Les acheteurs ayant leur résidence fiscale dans l’UE accèdent généralement à un prêt-à-valeur allant jusqu’à 60 à 70 pour cent sur une résidence secondaire, tandis que les acheteurs hors de l’UE (y compris les acheteurs britanniques après le Brexit) sont souvent plafonnés à près de 50 à 60 pour cent. ¹⁰ En pratique, un non-résident devrait s’attendre à financer au moins 30 à 40 pour cent du prix, plus tous les coûts d’achat ci-dessus, avec ses propres fonds liquides. Voir Obtenir une hypothèque espagnole en tant que non-résident pour les critères de prêteurs et la documentation.

Impôts récurrents que chaque propriétaire paie

IBI (impôt foncier local)

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l’impôt foncier communal annuel, fixé par chaque mairie sur la valeur cadastrale (valor catastral), qui est généralement bien inférieure à la valeur marchande. Les taux dans les municipalités de la Costa del Sol se situent généralement entre environ 0.4 et 0.8 pour cent de la valeur cadastrale : Marbella est d’environ 0.67 pour cent et la ville de Malaga d’environ 0.65 pour cent. En termes monétaires, la plupart des propriétaires paient entre environ 300 et 1 500 euros par an, les grandes villas de Marbella payant davantage. ⁸

Modelo 210 : impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)

C’est l’impôt que les propriétaires étrangers oublient le plus souvent. Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne et que la propriété n’est pas louée, l’Espagne impose toujours un impôt sur le revenu imputé via le Modelo 210 (IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes). La base imposable est de 1.1 pour cent de la valeur cadastrale (2 pour cent si cette valeur n’a pas été révisée au cours des dix dernières années), et le taux est de 19 pour cent pour les résidents de l’UE/EEE ou 24 pour cent pour les résidents hors UE. ² Il est déposé annuellement, généralement avant le 31 décembre de l’année suivante.

Si vous louez la propriété, les revenus locatifs sont également déclarés sur le Modelo 210. Les propriétaires de l’UE/EEE paient 19 pour cent et peuvent déduire les dépenses ; les propriétaires hors UE paient 24 pour cent sans déductions. Notre guide Louer Votre Propriété sur la Costa del Sol couvre les détails de la déclaration.

Charges de copropriété et services publics comme coûts de propriétaire

La plupart des appartements et maisons de ville appartiennent à une communauté de propriétaires (comunidad de propietarios) avec des charges mensuelles pour les piscines partagées, les jardins, les ascenseurs et la sécurité. Celles-ci varient considérablement selon le développement, allant de sommes modestes à plusieurs centaines d’euros par mois dans les complexes dotés d’installations étendues, et sont distinctes de l’impôt.

Coût de la vie au quotidien

Une fois la propriété acquise, la Costa del Sol reste nettement moins chère que le Royaume-Uni, l’Allemagne ou les pays nordiques pour la vie quotidienne. Un couple peut généralement vivre confortablement avec environ 2 100 à 3 200 euros par mois, couvrant les services publics, la nourriture, les soins de santé et les loisirs (à l’exclusion de tout prêt hypothécaire). ¹¹

• Services publics (électricité, eau, gaz, internet haut débit) : environ 150 à 250 euros par mois, l’électricité atteignant son pic en août en raison de la climatisation. ¹¹
• Courses : environ 200 à 350 euros par mois par personne dans des chaînes comme Mercadona ou Lidl, significativement en dessous des niveaux nord-européens. ¹¹
• Repas au restaurant et loisirs : les menus del día et le vin local maintiennent les repas abordables par rapport aux marchés nationaux.

Soins de santé

L’assurance maladie privée est abordable et souvent requise pour un visa. La couverture coûte généralement 50 à 150 euros par mois selon l’âge. ¹¹ Une fois que vous êtes résident légal depuis au moins 12 mois et que vous n’êtes couvert par aucun autre moyen, vous pouvez adhérer au système public via le Convenio Especial, un régime de cotisation coûtant 60 euros par mois pour les moins de 65 ans et 157 euros par mois à partir de 65 ans ou plus (tarifs 2025), qui donne accès complet aux soins de santé publics, bien que les ordonnances ne soient pas entièrement couvertes. ⁴ Les retraités percevant une pension d’État du Royaume-Uni ou de l’UE peuvent à la place se qualifier pour une couverture via un formulaire S1. Voir Soins de Santé pour les Résidents Étrangers en Espagne.

Résidence et visas

L’achat d’une propriété ne constitue plus une voie rapide vers la résidence. L’Espagne a mis fin à son programme Golden Visa le 3 avril 2025 ; les titulaires existants peuvent le conserver et le renouveler, mais l’achat de propriété n’est plus un investissement qualifiant pour les nouveaux demandeurs. ⁵ Les acheteurs non-actifs qui souhaitent vivre ici à temps plein utilisent désormais généralement le visa non-lucratif (NLV), qui exige une preuve de revenu passif d’environ 400 pour cent de l’indice IPREM (environ 2 400 euros par mois pour le demandeur principal, plus environ 600 euros par mois par personne à charge) et une couverture maladie privée. ⁶ Le travail à distance peut plutôt vous orienter vers le visa de nomade numérique. Notre guide Visas et Résidence pour les Acheteurs de Propriété compare les options.

Ce qu’il en coûte de vendre plus tard

Planifier la sortie est également important. Lorsqu’un non-résident vend, l’acheteur doit retenir 3 pour cent du prix de vente et le verser à l’Agencia Tributaria sur le Modelo 211 dans un délai d’un mois, à titre d’avance sur votre impôt sur les plus-values. ³ La plus-value elle-même est ensuite régularisée sur le Modelo 210, taxée à 19 pour cent pour les vendeurs de l’UE/EEE et à 24 pour cent pour les vendeurs hors UE, avec les frais d’agence, les impôts d’achat, les améliorations documentées et la plusvalia municipale déductibles du gain. ⁹ La plusvalía municipal, un impôt communal distinct sur l’augmentation de la valeur du terrain pendant votre période de propriété, est également due lors de la vente. ⁹

Synthèse

Pour une image réaliste, divisez votre budget en deux. Unique : prix plus 11 à 14 pour cent de frais d’achat. Continus : IBI, l’impôt Modelo 210 pour non-résidents, les charges de copropriété, les services publics et l’assurance en plus des coûts de vie normaux d’environ 2 100 à 3 200 euros par mois pour un couple. Le style de vie est abordable ; les impôts sont la partie qu’il convient de planifier avec un avocat ou un gestor espagnol avant de signer.

Les chiffres sont indicatifs et corrects selon les sources 2025/2026 citées ci-dessous. Les situations fiscales varient en fonction des circonstances personnelles et de la municipalité, veuillez donc confirmer votre propre situation avec un professionnel qualifié. Les frais de scolarité pour les écoles internationales sur la côte varient considérablement selon l’institution et ne sont pas détaillés ici.