Le coût de la vie sur la Costa del Sol
Un couple peut vivre confortablement sur la Costa del Sol pour environ 2 100 à 3 200 euros par mois une fois un bien immobilier acquis. Les montants plus importants sont les frais d'acquisition uniques (environ 11 à 14 pour cent en plus du prix) et les impôts récurrents du propriétaire tels que l'IBI et le Modelo 210 pour les non-résidents. Les acheteurs étrangers devraient prévoir un budget pour les deux.
Comprendre le coût réel de la vie sur la Costa del Sol signifie séparer trois choses : le coût unique de l’achat, les taxes récurrentes payées par chaque propriétaire, et le coût quotidien de la vie ici. Pour les acheteurs étrangers, le quotidien est généralement la bonne surprise, tandis que les taxes d’achat et de propriété sont les points où les budgets déraillent. Ce guide présente les chiffres réels pour l’ensemble de la Costa del Sol, de Nerja à Malaga, Fuengirola et Marbella jusqu’à Estepona et La Alcaidesa, chaque chiffre étant lié à une source officielle ou documentée.
Calculateur de frais et taxes d’achat
| Poste | Montant |
|---|---|
| TVA (IVA 10%) | 35 000 € |
| Droit de timbre (AJD) | 4 200 € |
| Notaire * | 850 € |
| Registre foncier * | 545 € |
| Frais administratifs * | 400 € |
| * estimé — varie selon le bien et le prestataire | |
| Total des frais additionnels | 40 995 € |
| Décaissement total (prix + frais) | 390 995 € |
11,7% du prix
Taux appliqués (Andalucía) : neuf TVA 10% + AJD 1,2% ; ancien ITP 7,0%.
Conversion indicative depuis l’euro. Taux au 2026-08-01 (mis à jour en direct si disponible).
Estimation uniquement, pas un conseil fiscal. La TVA et l’AJD sur le neuf sont des taux nationaux/régionaux ; l’ITP sur l’ancien peut être par tranches selon la valeur dans certaines régions. Confirmez les montants applicables avec un avocat ou un conseiller fiscal avant l’achat.
Le coût d’achat : taxes et frais sur la Costa del Sol
Votre dépense unique la plus importante après le prix lui-même est le coût d’acquisition, et cela dépend si le logement est neuf ou de revente.
Propriété neuve
Un logement neuf acheté directement auprès d’un promoteur est assujetti à l’IVA (TVA) à 10 pour cent du prix, plus l’AJD (droit de timbre, Actos Jurídicos Documentados) à 1.2 pour cent en Andalousie. Cela représente 11.2 pour cent de taxes uniquement. 17
Propriété de revente
Un logement de revente paie plutôt l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) à un taux forfaitaire de 7 pour cent en Andalousie, calculé sur le plus élevé du prix payé ou de la valeur de référence (valor de referencia) fixée par le Cadastre. Il n’y a pas de droit de timbre distinct sur la revente. 1
En plus de la taxe, prévoyez les frais de notaire (environ 0.2 à 0.5 pour cent), les frais de Registre Foncier (environ 0.1 à 0.25 pour cent) et les frais juridiques indépendants (généralement 1 à 1.5 pour cent plus l’IVA). 7 En règle générale, les coûts totaux d’achat s’élèvent à environ 11 à 14 pour cent du prix, ainsi un logement de 400,000 euros entraîne environ 44,000 à 56,000 euros de coûts. Notre guide connexe sur Les coûts et taxes d’achat sur la Costa del Sol détaille chaque poste.
| Coût | Neuf | Revente |
|---|---|---|
| IVA (TVA) | 10% | Non applicable |
| AJD (droit de timbre) | 1.2% | Non applicable |
| ITP (taxe de transfert) | Non applicable | 7% |
| Notaire | ~0.2–0.5% | ~0.2–0.5% |
| Registre Foncier | ~0.1–0.25% | ~0.1–0.25% |
| Frais juridiques | ~1–1.5% + IVA | ~1–1.5% + IVA |
Vous aurez également besoin d’un NIE (numéro d’identification d’étranger espagnol) avant de finaliser l’achat, ce qui est couvert dans notre guide NIE et compte bancaire espagnol.
Financement : prêts immobiliers pour non-résidents
Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents mais à des conditions plus strictes. Les acheteurs ayant leur résidence fiscale dans l’UE accèdent généralement à un financement allant jusqu’à 60 à 70 pour cent de la valeur du prêt pour une résidence secondaire, tandis que les acheteurs hors de l’UE (y compris les acheteurs britanniques après le Brexit) sont souvent plafonnés à près de 50 à 60 pour cent. 10 En pratique, un non-résident devrait s’attendre à financer au moins 30 à 40 pour cent du prix, plus tous les coûts d’achat ci-dessus, avec ses propres fonds liquides. Consultez Obtenir un prêt immobilier espagnol en tant que non-résident pour les critères et la documentation des prêteurs.
Taxes récurrentes payées par chaque propriétaire
IBI (taxe foncière locale)
L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière municipale annuelle, fixée par chaque mairie sur la valeur cadastrale (valor catastral), qui est généralement bien inférieure à la valeur marchande. Les taux dans les municipalités de la Costa del Sol se situent généralement entre environ 0.4 et 0.8 pour cent de la valeur cadastrale : Marbella est d’environ 0.67 pour cent et la ville de Malaga d’environ 0.65 pour cent. En termes monétaires, la plupart des propriétaires paient entre environ 300 et 1,500 euros par an, les grandes villas de Marbella payant davantage. 8
Modelo 210 : impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)
C’est la taxe que les propriétaires étrangers oublient le plus souvent. Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne et que la propriété n’est pas louée, l’Espagne impose toujours un impôt sur le revenu imputé via le Modelo 210 (IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes). La base imposable est de 1.1 pour cent de la valeur cadastrale (2 pour cent si cette valeur n’a pas été révisée au cours des dix dernières années), et le taux est de 19 pour cent pour les résidents de l’UE/EEE ou 24 pour cent pour les résidents non-UE. 2 Il est déclaré annuellement, généralement avant le 31 décembre de l’année suivante.
Si vous louez la propriété, les revenus locatifs sont également déclarés sur le Modelo 210. Les propriétaires de l’UE/EEE paient 19 pour cent et peuvent déduire les dépenses ; les propriétaires non-UE paient 24 pour cent sans déductions. Notre guide Louer votre propriété sur la Costa del Sol couvre les détails de la déclaration.
Charges de copropriété et services publics comme coûts pour le propriétaire
La plupart des appartements et maisons de ville appartiennent à une communauté de propriétaires (comunidad de propietarios) avec des frais mensuels pour les piscines partagées, les jardins, les ascenseurs et la sécurité. Ceux-ci varient considérablement selon le développement, allant de sommes modestes à plusieurs centaines d’euros par mois dans les complexes dotés de vastes installations, et sont distincts des taxes.
Coût de la vie quotidienne
Une fois la propriété acquise, la Costa del Sol reste nettement moins chère que le Royaume-Uni, l’Allemagne ou les pays nordiques pour la vie quotidienne. Un couple peut généralement vivre confortablement avec environ 2,100 à 3,200 euros par mois, couvrant les services publics, la nourriture, les soins de santé et les loisirs (hors hypothèque). 11
- Services publics (électricité, eau, gaz, internet haut débit) : environ 150 à 250 euros par mois, avec un pic de consommation d’électricité en août en raison de la climatisation. 11
- Courses : environ 200 à 350 euros par mois et par personne dans des chaînes comme Mercadona ou Lidl, significativement en dessous des niveaux d’Europe du Nord. 11
- Restaurants et loisirs : les menus del día et le vin local maintiennent les repas abordables par rapport aux marchés nationaux.
Soins de santé
L’assurance maladie privée est abordable et est souvent requise pour un visa. La couverture coûte généralement 50 à 150 euros par mois selon l’âge. 11 Une fois que vous êtes résident légal depuis au moins 12 mois et que vous n’êtes pas couvert par d’autres moyens, vous pouvez rejoindre le système public via le Convenio Especial, un régime contributif coûtant 60 euros par mois pour les moins de 65 ans et 157 euros par mois à partir de 65 ans ou plus (tarifs 2025), qui donne accès complet aux soins de santé publics bien que les ordonnances ne soient pas entièrement couvertes. 4 Les retraités bénéficiant d’une pension d’État britannique ou de l’UE peuvent plutôt être éligibles à une couverture via un formulaire S1. Voir Soins de santé pour les résidents étrangers en Espagne.
Résidence et visas
L’achat d’une propriété ne constitue plus un moyen rapide d’obtenir la résidence. L’Espagne a mis fin à son programme de Golden Visa le 3 avril 2025 ; les titulaires existants peuvent le conserver et le renouveler, mais l’achat de propriété n’est plus un investissement qualifiant pour les nouveaux demandeurs. 5 Les acheteurs sans activité professionnelle qui souhaitent vivre ici à temps plein utilisent désormais généralement le visa non-lucratif (NLV), qui exige une preuve de revenus passifs d’environ 400 pour cent de l’indice IPREM (environ 2,400 euros par mois pour le demandeur principal, plus environ 600 euros par mois par personne à charge) et une couverture santé privée. 6 Le travail à distance peut plutôt vous orienter vers le visa de nomade numérique. Notre guide Visas et Résidence pour les Acheteurs de Propriété compare les options.
Ce qu’il en coûte de vendre plus tard
La planification de la sortie est également importante. Lorsqu’un non-résident vend, l’acheteur doit retenir 3 pour cent du prix de vente et le verser à l’Agencia Tributaria sur le Modelo 211 dans un délai d’un mois, à titre d’avance sur votre impôt sur les plus-values. 3 Le gain lui-même est ensuite réglé sur le Modelo 210, taxé à 19 pour cent pour les vendeurs de l’UE/EEE et 24 pour cent pour les vendeurs non-UE, avec les frais d’agence, les taxes d’achat, les améliorations documentées et la plusvalía municipale déductibles du gain. 9 La plusvalía municipal, une taxe municipale distincte sur l’augmentation de la valeur du terrain pendant votre période de propriété, est également due lors de la vente. 9
En résumé
Pour une image réaliste, divisez votre budget en deux. Coût unique : prix plus 11 à 14 pour cent de frais d’achat. Coûts récurrents : IBI, la taxe non-résident Modelo 210, les charges de copropriété, les services publics et l’assurance en plus des coûts de vie normaux d’environ 2,100 à 3,200 euros par mois pour un couple. Le style de vie est abordable ; les taxes sont la partie pour laquelle il vaut la peine de planifier avec un avocat ou un gestor espagnol avant de signer.
Les chiffres sont indicatifs et corrects selon les sources 2025/2026 citées ci-dessous. Les situations fiscales varient selon les circonstances personnelles et la municipalité, veuillez donc confirmer votre propre situation avec un professionnel qualifié. Les frais de scolarité pour les écoles internationales sur la côte varient considérablement selon les institutions et ne sont pas couverts en détail ici.
Questions fréquentes
De combien un couple a-t-il besoin par mois pour vivre sur la Costa del Sol ?
Un couple peut généralement vivre confortablement avec environ 2 100 à 3 200 euros par mois, couvrant les charges (150 à 250 euros), l'épicerie (200 à 350 euros par personne), les soins de santé et les loisirs, mais à l'exclusion de tout prêt hypothécaire ou loyer. 11
Quels impôts dois-je payer lors de l'achat d'une maison sur la Costa del Sol ?
Une nouvelle construction paie 10 pour cent d'IVA plus 1.2 pour cent de taxe de timbre AJD en Andalousie. Une maison de revente paie 7 pour cent de taxe de transfert ITP à la place. Ajoutez les frais de notaire, de Land Registry et les frais juridiques, et les coûts d'achat totaux s'élèvent à environ 11 à 14 pour cent du prix. 17
Qu'est-ce que le Modelo 210 et dois-je le déposer si je ne loue pas ma propriété ?
Oui. Le Modelo 210 est l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Même si vous ne louez jamais la propriété, l'Espagne impose un impôt sur le revenu imputé de 1.1 pour cent de la cadastral value (2 pour cent si non révisée depuis dix ans), à 19 pour cent pour les résidents de l'UE/EEE ou 24 pour cent pour les résidents non-UE, à déclarer annuellement. 2
Puis-je toujours obtenir la résidence en achetant une propriété en Espagne ?
Non. L'Espagne a mis fin à son système de Golden Visa le 3 avril 2025, de sorte que l'achat de propriété n'est plus un investissement éligible pour les nouveaux demandeurs. Les acheteurs non-travailleurs utilisent généralement le non-lucrative visa, qui exige environ 2 400 euros de revenus passifs par mois plus une couverture santé privée. 56
À combien s'élève la taxe foncière IBI sur la Costa del Sol ?
L'IBI est fixée par chaque mairie sur la cadastral value, généralement de 0.4 à 0.8 pour cent (environ 0.67 pour cent à Marbella, 0.65 pour cent à Malaga). La plupart des propriétaires paient entre environ 300 et 1 500 euros par an, les grandes villas de Marbella payant davantage. 8
Quel montant de prêt hypothécaire un acheteur étranger peut-il obtenir en Espagne ?
Les non-résidents avec une résidence fiscale dans l'UE empruntent généralement jusqu'à 60 à 70 pour cent de la valeur d'une résidence secondaire, tandis que les acheteurs non-UE sont souvent plafonnés à environ 50 à 60 pour cent, il faut donc prévoir de financer au moins 30 à 40 pour cent du prix plus tous les frais d'achat avec vos propres fonds. 10
