Die Lebenshaltungskosten an der Costa del Sol
Ein Paar kann an der Costa del Sol für ungefähr 2.100 bis 3.200 Euro pro Monat bequem leben, sobald eine Immobilie gekauft wurde. Die größeren Posten sind einmalige Kaufnebenkosten (etwa 11 bis 14 Prozent zusätzlich zum Preis) und wiederkehrende Eigentümersteuern wie IBI und das Modelo 210 für Nichtansässige. Ausländische Käufer sollten beides einkalkulieren.
Um die wahren Lebenshaltungskosten an der Costa del Sol zu verstehen, muss man drei Dinge voneinander trennen: die einmaligen Anschaffungskosten, die wiederkehrenden Steuern, die jeder Eigentümer zahlt, und die täglichen Lebenshaltungskosten vor Ort. Für ausländische Käufer ist das tägliche Leben meist die angenehme Überraschung, während die Kauf- und Besitzsteuern die Budgets durcheinanderbringen. Dieser Leitfaden enthält die tatsächlichen Zahlen für die gesamte Costa del Sol, von Nerja über Malaga, Fuengirola und Marbella bis Estepona und La Alcaidesa, wobei jede Zahl auf eine offizielle oder dokumentierte Quelle zurückgeht.
Rechner für Kaufnebenkosten & Steuern
| Posten | Betrag |
|---|---|
| MwSt. (IVA 10%) | 35.000 € |
| Beurkundungssteuer (AJD) | 4.200 € |
| Notarkosten * | 850 € |
| Grundbuch * | 545 € |
| Verwaltungsgebühren * | 400 € |
| * geschätzt — variiert je nach Immobilie und Anbieter | |
| Summe der Nebenkosten | 40.995 € |
| Gesamtaufwand (Preis + Nebenkosten) | 390.995 € |
11,7% des Kaufpreises
Angewandte Sätze (Andalucía): Neubau MwSt. 10% + AJD 1,2%; Bestand ITP 7,0%.
Indikative Umrechnung aus Euro. Kurse zum 2026-08-01 (bei Verfügbarkeit live aktualisiert).
Nur eine Schätzung, keine Steuerberatung. Neubau-MwSt. und AJD sind staatliche/regionale Sätze; die Wiederverkaufs-ITP kann in einigen Regionen nach Immobilienwert gestaffelt sein. Bestätigen Sie die geltenden Werte vor dem Kauf mit einem Anwalt oder Steuerberater.
Die Anschaffungskosten: Steuern und Gebühren an der Costa del Sol
Ihr größter Einzelaufwand nach dem Kaufpreis selbst sind die Erwerbskosten, die davon abhängen, ob es sich um einen Neubau oder eine Wiederverkaufsimmobilie handelt.
Neubauimmobilie
Ein direkt von einem Bauträger erworbenes neues Haus unterliegt der IVA (Mehrwertsteuer) von 10 Prozent des Preises, zuzüglich AJD (Stempelsteuer, Actos Jurídicos Documentados) von 1,2 Prozent in Andalusien. Das sind allein 11,2 Prozent an Steuern. 17
Wiederverkaufsimmobilie
Bei einem Wiederverkaufshaus wird stattdessen die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) mit einem festen Satz von 7 Prozent in Andalusien gezahlt, berechnet auf den höheren Wert des gezahlten Preises oder des vom Katasteramt festgelegten Referenzwerts (valor de referencia). Für den Wiederverkauf gibt es keine separate Stempelsteuer. 1
Zusätzlich zur Steuer sollten Notargebühren (ca. 0,2 bis 0,5 Prozent), Grundbuchgebühren (ca. 0,1 bis 0,25 Prozent) und unabhängige Anwaltsgebühren (üblicherweise 1 bis 1,5 Prozent zuzüglich IVA) eingeplant werden. 7 Als Faustregel belaufen sich die gesamten Anschaffungskosten auf etwa 11 bis 14 Prozent des Preises, sodass ein 400.000 Euro teures Haus Kosten von etwa 44.000 bis 56.000 Euro verursacht. Unser verwandter Leitfaden Kaufkosten und Steuern an der Costa del Sol schlüsselt jeden Posten auf.
| Kosten | Neubau | Wiederverkauf |
|---|---|---|
| IVA (MwSt.) | 10% | Nicht zutreffend |
| AJD (Stempelsteuer) | 1.2% | Nicht zutreffend |
| ITP (Grunderwerbsteuer) | Nicht zutreffend | 7% |
| Notar | ~0.2–0.5% | ~0.2–0.5% |
| Grundbuch | ~0.1–0.25% | ~0.1–0.25% |
| Anwaltsgebühren | ~1–1.5% + IVA | ~1–1.5% + IVA |
Sie benötigen vor dem Abschluss auch eine NIE (spanische Ausländeridentifikationsnummer), die in unserem Leitfaden NIE und spanisches Bankkonto behandelt wird.
Finanzierung: Hypotheken für Nicht-Residenten
Spanische Banken vergeben Kredite an Nicht-Residenten, jedoch zu strengeren Konditionen. Käufer mit EU-Steuerwohnsitz erhalten in der Regel eine Beleihungsquote von bis zu 60 bis 70 Prozent für einen Zweitwohnsitz, während Käufer von außerhalb der EU (einschließlich britischer Käufer nach dem Brexit) oft auf 50 bis 60 Prozent begrenzt sind. 10 In der Praxis sollte ein Nicht-Resident damit rechnen, mindestens 30 bis 40 Prozent des Preises zuzüglich aller oben genannten Anschaffungskosten aus eigenen liquiden Mitteln zu finanzieren. Die Kriterien und Dokumente der Kreditgeber finden Sie unter Eine spanische Hypothek als Nicht-Resident erhalten.
Wiederkehrende Steuern, die jeder Eigentümer zahlt
IBI (lokale Grundsteuer)
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche Gemeinde-Grundsteuer, die von jedem Rathaus auf den Katasterwert (valor catastral) festgelegt wird, der in der Regel weit unter dem Marktwert liegt. Die Sätze in den Gemeinden der Costa del Sol liegen im Allgemeinen zwischen etwa 0,4 und 0,8 Prozent des Katasterwerts: Marbella liegt bei etwa 0,67 Prozent und die Stadt Malaga bei etwa 0,65 Prozent. In bar zahlen die meisten Eigentümer zwischen etwa 300 und 1.500 Euro pro Jahr, wobei größere Villen in Marbella mehr zahlen. 8
Modelo 210: Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR)
Dies ist die Steuer, die ausländische Eigentümer am häufigsten vergessen. Wenn Sie nicht in Spanien steueransässig sind und die Immobilie nicht vermietet wird, erhebt Spanien dennoch eine fiktive Einkommensteuer über Modelo 210 (IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Die Bemessungsgrundlage beträgt 1,1 Prozent des Katasterwerts (2 Prozent, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren nicht überarbeitet wurde), und der Satz beträgt 19 Prozent für EU/EWR-Residenten oder 24 Prozent für Nicht-EU-Residenten. 2 Sie wird jährlich eingereicht, in der Regel bis zum 31. Dezember des Folgejahres.
Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden die Mieteinnahmen ebenfalls über Modelo 210 deklariert. EU/EWR-Vermieter zahlen 19 Prozent und können Ausgaben abziehen; Nicht-EU-Vermieter zahlen 24 Prozent ohne Abzüge. Unser Leitfaden Ihre Immobilie an der Costa del Sol vermieten behandelt die Details der Einreichung.
Gemeinschaftsgebühren und Nebenkosten als Eigentümerkosten
Die meisten Wohnungen und Reihenhäuser gehören zu einer Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) mit monatlichen Gebühren für Gemeinschaftspools, Gärten, Aufzüge und Sicherheit. Diese variieren stark je nach Entwicklung, von bescheidenen Beträgen bis zu mehreren Hundert Euro pro Monat in Resorts mit umfangreichen Einrichtungen, und sind getrennt von der Steuer.
Tägliche Lebenshaltungskosten
Sobald die Immobilie Ihnen gehört, bleiben die Lebenshaltungskosten an der Costa del Sol merklich günstiger als im Vereinigten Königreich, Deutschland oder den nordischen Ländern. Ein Paar kann in der Regel bequem mit etwa 2.100 bis 3.200 Euro pro Monat leben, einschließlich Nebenkosten, Lebensmittel, Gesundheitsversorgung und Freizeit (ohne Hypothek). 11
- Nebenkosten (Strom, Wasser, Gas, Hochgeschwindigkeitsinternet): ungefähr 150 bis 250 Euro pro Monat, wobei der Stromverbrauch im August aufgrund der Klimaanlage seinen Höhepunkt erreicht. 11
- Lebensmittel: ungefähr 200 bis 350 Euro pro Person und Monat bei Ketten wie Mercadona oder Lidl, deutlich unter nordeuropäischem Niveau. 11
- Auswärts essen und Freizeit: Menüs del día und lokaler Wein halten das Essengehen im Vergleich zu den Heimatmärkten erschwinglich.
Gesundheitswesen
Eine private Krankenversicherung ist erschwinglich und wird oft für ein Visum benötigt. Die Kosten betragen typischerweise 50 bis 150 Euro pro Monat je nach Alter. 11 Sobald Sie mindestens 12 Monate lang legaler Resident sind und nicht anderweitig versichert sind, können Sie dem öffentlichen System über den Convenio Especial beitreten, ein Einzahlungssystem, das unter 65 Jahren 60 Euro pro Monat und ab 65 Jahren 157 Euro pro Monat kostet (Preise von 2025), was einen vollständigen Zugang zur öffentlichen Gesundheitsversorgung gewährt, obwohl Rezepte nicht vollständig abgedeckt sind. 4 Rentner mit einer staatlichen Rente aus dem Vereinigten Königreich oder der EU können stattdessen über ein S1-Formular Anspruch auf Deckung haben. Siehe Gesundheitswesen für ausländische Residenten in Spanien.
Aufenthalt und Visa
Der Immobilienerwerb ist kein schneller Weg mehr zur Aufenthaltsgenehmigung. Spanien hat sein Golden-Visa-Programm am 3. April 2025 beendet; bestehende Inhaber können es behalten und verlängern, aber der Immobilienerwerb ist keine qualifizierende Investition mehr für neue Antragsteller. 5 Nicht erwerbstätige Käufer, die hier dauerhaft leben möchten, nutzen jetzt typischerweise das nicht-lukrative Visum (NLV), das den Nachweis passiver Einkünfte von etwa 400 Prozent des IPREM-Index (etwa 2.400 Euro pro Monat für den Hauptantragsteller plus etwa 600 Euro pro Monat pro Angehörigen) und eine private Krankenversicherung erfordert. 6 Wer remote arbeitet, könnte stattdessen das digitale Nomadenvisum nutzen. Unser Leitfaden Visa und Aufenthalt für Immobilienkäufer vergleicht die Optionen.
Was der spätere Verkauf kostet
Die Planung des Ausstiegs ist ebenfalls wichtig. Wenn ein Nicht-Resident verkauft, muss der Käufer 3 Prozent des Verkaufspreises einbehalten und diese innerhalb eines Monats über Modelo 211 an die Agencia Tributaria zahlen, als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer. 3 Der Gewinn selbst wird dann über Modelo 210 abgerechnet, besteuert mit 19 Prozent für EU/EWR-Verkäufer und 24 Prozent für Nicht-EU-Verkäufer, wobei Maklergebühren, Kaufsteuern, dokumentierte Verbesserungen und die kommunale plusvalía vom Gewinn abzugsfähig sind. 9 Die plusvalía municipal, eine separate Gemeindesteuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks während Ihrer Besitzzeit, ist ebenfalls beim Verkauf fällig. 9
Zusammenfassung
Für ein realistisches Bild teilen Sie Ihr Budget in zwei Bereiche auf. Einmalig: Kaufpreis plus 11 bis 14 Prozent Anschaffungskosten. Laufend: IBI, die Nicht-Residentensteuer Modelo 210, Gemeinschaftsgebühren, Nebenkosten und Versicherungen zusätzlich zu den normalen Lebenshaltungskosten von etwa 2.100 bis 3.200 Euro pro Monat für ein Paar. Der Lebensstil ist erschwinglich; die Steuern sind der Teil, für den Sie vor der Unterschrift mit einem spanischen Anwalt oder Gestor planen sollten.
Die Zahlen sind indikativ und entsprechen den unten zitierten Quellen von 2025/2026. Die Steuersituationen variieren je nach persönlichen Umständen und Gemeinde, daher sollten Sie Ihre eigene Situation mit einem qualifizierten Fachmann klären. Die Schulgebühren für internationale Schulen an der Küste variieren stark je nach Einrichtung und werden hier nicht detailliert behandelt.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel benötigt ein Paar pro Monat, um an der Costa del Sol zu leben?
Ein Paar kann im Allgemeinen mit etwa 2.100 bis 3.200 Euro pro Monat komfortabel leben, einschließlich Nebenkosten (150 bis 250 Euro), Lebensmittel (200 bis 350 Euro pro Person), Gesundheitsversorgung und Freizeit, jedoch ohne Hypothek oder Miete. 11
Welche Steuern zahle ich beim Kauf einer Immobilie an der Costa del Sol?
Was ist Modelo 210 und muss ich es einreichen, wenn ich meine Immobilie nicht vermiete?
Ja. Modelo 210 ist die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR). Auch wenn Sie die Immobilie nie vermieten, erhebt Spanien eine zugerechnete Einkommensteuer auf 1,1 Prozent des Katasterwerts (2 Prozent, wenn nicht innerhalb von zehn Jahren neu bewertet), und zwar 19 Prozent für EU/EWR-Ansässige oder 24 Prozent für Nicht-EU-Ansässige, jährlich einzureichen. 2
Kann ich durch den Kauf einer Immobilie in Spanien noch eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten?
Nein. Spanien hat sein Golden Visa Programm am 3. April 2025 beendet, so dass der Immobilienkauf für neue Antragsteller keine qualifizierende Investition mehr ist. Nicht-erwerbstätige Käufer nutzen in der Regel das nicht-lukrative Visum, welches ein passives Einkommen von etwa 2.400 Euro pro Monat plus eine private Krankenversicherung erfordert. 56
Wie hoch ist die IBI-Grundsteuer an der Costa del Sol?
Die IBI wird von jeder Stadtverwaltung auf Basis des Katasterwerts festgelegt, im Allgemeinen 0,4 bis 0,8 Prozent (etwa 0,67 Prozent in Marbella, 0,65 Prozent in Malaga). Die meisten Eigentümer zahlen zwischen etwa 300 und 1.500 Euro pro Jahr, wobei größere Villen in Marbella mehr zahlen. 8
Wie viel Hypothek kann ein ausländischer Käufer in Spanien erhalten?
Nichtansässige mit EU-Steuerwohnsitz leihen sich in der Regel bis zu 60 bis 70 Prozent des Werts für ein Zweitwohnsitz, während Nicht-EU-Käufer oft bei etwa 50 bis 60 Prozent gedeckelt sind. Planen Sie daher, mindestens 30 bis 40 Prozent des Preises zuzüglich aller Kaufkosten aus eigenen Mitteln zu finanzieren. 10
