Convenios de Doble Imposición Explicados para Propietarios de Inmuebles en España

Comprar una vivienda en la Costa del Sol mientras se vive en el extranjero plantea una preocupación inmediata: ¿se le gravará dos veces, una en España y otra en su propio país? Esto es exactamente lo que los convenios de doble imposición están diseñados para evitar. Un convenio de doble imposición es un acuerdo bilateral que decide qué país puede gravar una determinada fuente de ingresos y cómo el otro país debe proporcionar alivio. España ha firmado 93 de estos acuerdos, por lo que la gran mayoría de los compradores extranjeros están cubiertos. ¹ Esta guía explica, en términos sencillos, cómo estos convenios interactúan con los impuestos sobre la propiedad españoles como el IRNR, el Modelo 210, la retención del 3% y el impuesto sobre las ganancias de capital.

Por qué se produce la doble imposición para los propietarios de inmuebles en España

Dos principios chocan. España grava donde la propiedad está físicamente situada: los bienes inmuebles en territorio español son siempre gravables en España, quienquiera que los posea y dondequiera que viva. Su país de residencia, por su parte, suele gravar a sus residentes por sus ingresos y ganancias mundiales, incluyendo cualquier cosa derivada de un piso o villa español. Sin un convenio, el mismo ingreso por alquiler o la misma ganancia en una venta podrían ser gravados íntegramente en ambos lugares. Los convenios de doble imposición resuelven esto asignando el derecho principal a gravar a un país y obligando al otro a abstenerse o a otorgar un crédito.

Para los bienes inmuebles, la regla es consistente en casi todos los convenios que España ha firmado, porque siguen el Modelo de Convenio de la OCDE. Los ingresos derivados de la propiedad, y las ganancias de capital obtenidas al venderla, pueden ser gravados en el país donde se encuentra la propiedad. Para una vivienda en la Costa del Sol, ese país es siempre España. Su país de origen conserva un derecho secundario a gravar, pero debe eliminar la doble carga.

Los impuestos españoles que un convenio debe coordinar

Como propietario no residente, se enfrenta a tres impuestos españoles principales sobre la propiedad misma. Un convenio no los elimina; se asegura de que no se le cobre de nuevo en casa por lo mismo.

Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y Modelo 210

Los no residentes pagan el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), declarado en el Modelo 210. Si alquila la propiedad, se le grava por los ingresos del alquiler. Si la mantiene para su propio uso o la deja vacía, España sigue cobrando una renta imputada (un alquiler nocional por el simple hecho de poseer una segunda vivienda). ²³

• Base de renta imputada: 1.1% del valor catastral si ese valor ha sido revisado en los últimos diez años, o 2% si no lo ha sido. ²⁴
• Tipo impositivo: 19% para residentes de la UE, Islandia, Liechtenstein y Noruega, y 24% para residentes de todos los demás países (incluido el Reino Unido desde el Brexit). ²
• Deducciones: los residentes de la UE/EEE que alquilan una propiedad pueden deducir los gastos relacionados; los residentes de otros lugares son gravados sobre la cantidad bruta sin deducciones. ²

Las declaraciones de renta imputada se presentan una vez al año, antes del 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio fiscal. Las declaraciones de alquiler se presentan generalmente trimestralmente. Para la mecánica del propio formulario, consulte la guía relacionada sobre el Modelo 210 para no residentes.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Todo propietario, residente o no, paga anualmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) al ayuntamiento. Oscila aproximadamente entre el 0.4% y el 1.1% del valor catastral, dependiendo del municipio. ³ El IBI es un cargo local y normalmente queda fuera del alivio del convenio, pero es deducible contra los ingresos de alquiler españoles para los residentes de la UE/EEE.

Ganancias de capital y la retención del 3%

Cuando vende, España grava la ganancia (precio de venta menos precio de compra y costes permitidos como notario, honorarios legales y el impuesto de transmisiones patrimoniales pagado en la adquisición) a un tipo fijo del 19% para todos los no residentes, independientemente de su nacionalidad o estatus en la UE. ⁴⁵

Para garantizar el cobro a un vendedor que vive en el extranjero, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria en el Modelo 211 dentro de un mes desde la finalización. ⁴⁵ Este 3% no es el impuesto final; es un pago a cuenta. El vendedor tiene entonces cuatro meses desde la venta para presentar el Modelo 210 y liquidar: pagar el saldo si el 19% adeudado excede el 3% retenido, o reclamar la diferencia si no es así. ⁵ Las ganancias de capital sobre una propiedad española se cubren con más detalle en la guía relacionada sobre costes de venta e impuesto sobre ganancias de capital.

Cómo los convenios eliminan realmente la doble imposición

El punto clave para la propiedad es que España casi siempre grava primero, y su país de origen proporciona el alivio. Los convenios utilizan uno de dos métodos estándar, establecidos en el acuerdo entre España y su país.

• Método de crédito (el más común): usted declara los ingresos o ganancias españoles en su país, pero su país le permite restar el impuesto español ya pagado de su propia factura sobre el mismo concepto. Si su tipo nacional es más alto, usted paga solo la diferencia complementaria; si es más bajo o igual, el impuesto español generalmente elimina la obligación tributaria nacional sobre esos ingresos.
• Método de exención: algunos convenios permiten en cambio al país de residencia eximir los ingresos gravados en España, a veces teniéndolos en cuenta solo para establecer el tipo sobre sus otros ingresos (exención con progresión).

En la práctica, esto significa que usted guarda el comprobante del impuesto español que pagó (el Modelo 210 o Modelo 211 sellado) y lo presenta a su propia autoridad fiscal. Por ejemplo, un propietario estadounidense reclama el impuesto español como Crédito Fiscal Extranjero en el Formulario 1116 del IRS, y debido a que los tipos de España sobre los ingresos y ganancias de la propiedad están ampliamente en línea o por encima de los tipos de EE. UU., ese crédito típicamente elimina la doble imposición por completo. ³ Los residentes de la UE siguen las reglas de crédito equivalentes en sus declaraciones nacionales.

Qué hace y qué no hace un convenio

Los convenios son ampliamente malinterpretados, por lo que vale la pena ser preciso.

• No le eximen del impuesto español. Usted sigue debiendo IRNR, IBI y ganancias de capital en España. El alivio se produce en su país, no en España.
• Deciden la residencia en casos de disputa. Si ambos países le reclaman como residente, las reglas de desempate del convenio (vivienda permanente, centro de intereses vitales, residencia habitual, nacionalidad) resuelven cuál prevalece.
• Limitan las retenciones fiscales sobre dividendos transfronterizos, intereses y cánones, aunque esto importa más a los inversores que a una única vivienda vacacional.
• No cubren todos los gravámenes locales. Los cargos municipales como el IBI o la plusvalía municipal en una venta están generalmente fuera del convenio y simplemente se pagan en España.

Pasos prácticos para un propietario en la Costa del Sol

1. Obtenga su NIE y registre la compra antes de la finalización; sin un NIE no puede presentar ninguna declaración de impuestos española. Consulte la guía relacionada sobre el NIE y el proceso de compra.
2. Compruebe si su país tiene un convenio con España. Con 93 en vigor, la mayoría de los compradores están cubiertos; la lista oficial de la Agencia Tributaria lo confirma. ¹
3. Presente el Modelo 210 a tiempo cada año por ingresos imputados o de alquiler, y guarde los recibos de pago.
4. Declare la propiedad española en su país y reclame el alivio del convenio (crédito o exención) utilizando esos recibos como prueba.
5. En una venta, confirme que el comprador ha pagado el 3% en el Modelo 211, luego presente su propio Modelo 210 dentro de los cuatro meses para liquidar o reclamar.
6. Utilice un asesor fiscal transfronterizo. La redacción de los convenios difiere de un país a otro, y las reglas de residencia y crédito son donde más a menudo surgen errores (y reembolsos).

En resumen

Para un propietario extranjero en la Costa del Sol, la secuencia es fiable: España grava la propiedad primero porque se encuentra en suelo español, y su convenio de doble imposición asegura que su país de origen le otorgue un alivio para que nada sea gravado dos veces. Comprender ese orden y mantener registros claros de cada impuesto español pagado convierte una fuente de ansiedad en un trámite administrativo sencillo. Lea junto con las guías relacionadas sobre el Modelo 210 para no residentes, los costes de compra (ITP, IVA y AJD) y las ganancias de capital al vender para ver el panorama fiscal completo de la propiedad en la Costa del Sol.