Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania wyjaśnione dla właścicieli nieruchomości w Hiszpanii

Kupno domu na Costa del Sol, mieszkając za granicą, natychmiast budzi obawy: czy będziesz opodatkowany dwukrotnie, raz w Hiszpanii i ponownie w swoim kraju? Właśnie temu mają zapobiegać umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania (po hiszpańsku: convenio de doble imposición) to dwustronne porozumienie, które decyduje, który kraj może opodatkować dane źródło dochodu i w jaki sposób drugi kraj musi zapewnić ulgę. Hiszpania podpisała 93 takie umowy, więc zdecydowana większość zagranicznych nabywców jest objęta ich działaniem. ¹ Ten przewodnik wyjaśnia w prostych słowach, jak te umowy współdziałają z hiszpańskimi podatkami od nieruchomości, takimi jak IRNR, Modelo 210, 3% potrącenie i podatek od zysków kapitałowych.

Dlaczego dochodzi do podwójnego opodatkowania dla właścicieli nieruchomości w Hiszpanii

Zderzają się dwie zasady. Hiszpania opodatkowuje miejsce fizycznego położenia nieruchomości: nieruchomości na terytorium Hiszpanii są zawsze opodatkowane w Hiszpanii, niezależnie od tego, kto jest ich właścicielem i gdzie mieszka. Z kolei kraj Twojego zamieszkania zazwyczaj opodatkowuje swoich rezydentów od ich globalnych dochodów i zysków, w tym wszelkich pochodzących z hiszpańskiego mieszkania lub willi. Bez umowy ten sam dochód z wynajmu lub ten sam zysk ze sprzedaży mógłby być w pełni opodatkowany w obu miejscach. Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania rozwiązują to, przypisując prawo do opodatkowania jednemu krajowi i zobowiązując drugi do wycofania się lub udzielenia ulgi.

W przypadku nieruchomości zasada ta jest spójna w niemal każdej umowie podpisanej przez Hiszpanię, ponieważ są one zgodne z Konwencją Modelową OECD. Dochody z nieruchomości oraz zyski kapitałowe ze sprzedaży mogą być opodatkowane w kraju, w którym znajduje się nieruchomość. W przypadku domu na Costa del Sol tym krajem jest zawsze Hiszpania. Twój kraj ojczysty zachowuje wtórne prawo do opodatkowania, ale musi usunąć podwójne obciążenie.

Hiszpańskie podatki, które umowa musi koordynować

Jako właściciel nierezydent, masz do czynienia z trzema głównymi hiszpańskimi podatkami od samej nieruchomości. Umowa ich nie usuwa; zapewnia jedynie, że nie zostaniesz ponownie obciążony w kraju za to samo.

Podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR) i Modelo 210

Nierezydenci płacą Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), deklarowany na Modelo 210. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, jesteś opodatkowany od dochodu z wynajmu. Jeśli używasz jej na własny użytek lub pozostawiasz pustą, Hiszpania nadal pobiera dochód przypisany (fikcyjny czynsz za samo posiadanie drugiego domu). ²³

• Podstawa dochodu przypisanego: 1.1% wartości katastralnej, jeśli wartość ta została zrewidowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2%, jeśli nie została. ²⁴
• Stawka podatkowa: 19% dla rezydentów UE, Islandii, Liechtensteinu i Norwegii oraz 24% dla rezydentów wszystkich innych krajów (w tym Zjednoczonego Królestwa od czasu Brexitu). ²
• Odliczenia: Rezydenci UE/EOG wynajmujący nieruchomość mogą odliczyć związane z tym wydatki; rezydenci z innych krajów są opodatkowani od kwoty brutto bez odliczeń. ²

Deklaracje z tytułu dochodu przypisanego składa się raz w roku, do 31 grudnia roku następującego po roku podatkowym. Deklaracje z tytułu wynajmu składa się zazwyczaj kwartalnie. Aby poznać mechanikę samego formularza, zobacz powiązany przewodnik na temat Modelo 210 dla nierezydentów.

Lokalny podatek od nieruchomości (IBI)

Każdy właściciel, rezydent czy nie, płaci roczny Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) do urzędu miasta. Wynosi on od około 0.4% do 1.1% wartości katastralnej, w zależności od gminy. ³ IBI jest opłatą lokalną i zazwyczaj nie podlega uldze wynikającej z umowy, ale podlega odliczeniu od hiszpańskiego dochodu z wynajmu dla rezydentów UE/EOG.

Zyski kapitałowe i 3% potrącenie

Przy sprzedaży Hiszpania opodatkowuje zysk (cena sprzedaży pomniejszona o cenę zakupu i dopuszczalne koszty, takie jak notarialne, opłaty prawne i podatek od przeniesienia własności zapłacony przy nabyciu) w stałej wysokości 19% dla wszystkich nierezydentów, niezależnie od narodowości lub statusu w UE. ⁴⁵

Aby zagwarantować pobranie należności od sprzedającego mieszkającego za granicą, kupujący musi potrącić 3% ceny sprzedaży i zapłacić je do Agencia Tributaria na Modelo 211 w ciągu jednego miesiąca od finalizacji transakcji. ⁴⁵ Te 3% nie stanowią ostatecznego podatku; jest to płatność zaliczkowa. Sprzedający ma następnie cztery miesiące od daty sprzedaży na złożenie Modelo 210 i rozliczenie się: zapłacenie salda, jeśli należne 19% przekracza potrącone 3%, lub odzyskanie różnicy, jeśli tak nie jest. ⁵ Zyski kapitałowe z hiszpańskiej nieruchomości są szerzej omówione w powiązanym przewodniku na temat kosztów sprzedaży i podatku od zysków kapitałowych.

Jak umowy faktycznie eliminują podwójne obciążenie

Kluczową kwestią w przypadku nieruchomości jest to, że Hiszpania prawie zawsze opodatkowuje jako pierwsza, a Twój kraj ojczysty zapewnia ulgę. Umowy wykorzystują jedną z dwóch standardowych metod, określonych w porozumieniu między Hiszpanią a Twoim krajem.

• Metoda kredytu (najczęstsza): deklarujesz hiszpański dochód lub zysk w swoim kraju, ale Twój kraj pozwala Ci odliczyć już zapłacony podatek hiszpański od własnego rachunku za tę samą pozycję. Jeśli stawka w Twoim kraju jest wyższa, płacisz tylko różnicę; jeśli jest niższa lub równa, podatek hiszpański zazwyczaj całkowicie eliminuje zobowiązanie w kraju z tytułu tego dochodu.
• Metoda zwolnienia: niektóre umowy zamiast tego pozwalają krajowi rezydencji zwolnić dochód opodatkowany w Hiszpanii, czasem uwzględniając go tylko w celu ustalenia stawki na Twój inny dochód (zwolnienie z progresją).

W praktyce oznacza to, że zachowujesz dowód zapłaconego hiszpańskiego podatku (opłacone Modelo 210 lub Modelo 211) i przedstawiasz go swojemu organowi podatkowemu. Na przykład, właściciel z USA zgłasza hiszpański podatek jako Foreign Tax Credit na formularzu IRS Form 1116, a ponieważ hiszpańskie stawki podatku od dochodów z nieruchomości i zysków są ogólnie zgodne z lub wyższe niż stawki w USA, ten kredyt zazwyczaj całkowicie eliminuje podwójne obciążenie. ³ Rezydenci UE stosują równoważne zasady kredytowe w swoich krajowych deklaracjach.

Co umowa robi, a czego nie robi

Umowy są często błędnie rozumiane, dlatego warto być precyzyjnym.

• Nie zwalniają Cię z hiszpańskiego podatku. Nadal jesteś zobowiązany do zapłaty IRNR, IBI i podatku od zysków kapitałowych w Hiszpanii. Ulga następuje w kraju, a nie w Hiszpanii.
• Decydują o rezydencji w spornych przypadkach. Jeśli oba kraje uznają Cię za rezydenta, reguły rozstrzygające umowy (stałe miejsce zamieszkania, centrum interesów życiowych, zwykłe miejsce pobytu, narodowość) rozstrzygają, który kraj wygrywa.
• Ograniczają podatki u źródła od transgranicznych dywidend, odsetek i tantiem, choć te mają większe znaczenie dla inwestorów niż dla pojedynczego domu wakacyjnego.
• Nie obejmują wszystkich lokalnych opłat. Opłaty gminne, takie jak IBI lub plusvalía municipal przy sprzedaży, są zazwyczaj poza zakresem umowy i są po prostu płacone w Hiszpanii.

Praktyczne kroki dla właściciela na Costa del Sol

1. Uzyskaj swój NIE i zarejestruj zakup przed finalizacją; bez NIE nie możesz złożyć żadnej hiszpańskiej deklaracji podatkowej. Zobacz powiązany przewodnik na temat NIE i procesu zakupu.
2. Sprawdź, czy Twój kraj ma umowę z Hiszpanią. Z 93 obowiązującymi umowami, większość kupujących jest objęta; oficjalna lista Agencia Tributaria to potwierdza. ¹
3. Składaj Modelo 210 na czas każdego roku dla dochodu przypisanego lub z wynajmu i zachowuj pokwitowania płatności.
4. Zadeklaruj hiszpańską nieruchomość w swoim kraju i ubiegaj się o ulgę wynikającą z umowy (kredyt lub zwolnienie), używając tych pokwitowań jako dowodu.
5. Przy sprzedaży potwierdź, że kupujący zapłacił 3% na Modelo 211, a następnie złóż własne Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy, aby uregulować lub odzyskać należność.
6. Skorzystaj z usług transgranicznego doradcy podatkowego. Treść umów różni się w zależności od kraju, a zasady rezydencji i kredytu są miejscem, gdzie najczęściej pojawiają się błędy (i zwroty).

Podsumowanie

Dla zagranicznego właściciela na Costa del Sol kolejność jest niezawodna: Hiszpania najpierw opodatkowuje nieruchomość, ponieważ znajduje się ona na hiszpańskiej ziemi, a Twoja umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania zapewnia, że Twój kraj ojczysty udziela ulgi, tak aby nic nie było opodatkowane dwukrotnie. Zrozumienie tej kolejności i prowadzenie przejrzystej dokumentacji każdego zapłaconego podatku hiszpańskiego zamienia źródło niepokoju w proste zadanie administracyjne. Przeczytaj wraz z powiązanymi przewodnikami na temat Modelo 210 dla nierezydentów, kosztów zakupu (ITP, IVA i AJD) oraz zysków kapitałowych przy sprzedaży, aby zobaczyć pełny obraz podatkowy posiadania nieruchomości na Costa del Sol.