Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania wyjaśnione dla właścicieli nieruchomości w Hiszpanii

Zakup domu na Costa del Sol, mieszkając za granicą, od razu budzi obawę: czy będziesz opodatkowany dwukrotnie – raz w Hiszpanii i ponownie we własnym kraju? Dokładnie temu mają zapobiegać umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania (po hiszpańsku convenio de doble imposición) to dwustronna umowa, która decyduje, który kraj może opodatkować dane źródło dochodu i w jaki sposób drugi kraj musi zapewnić ulgę. Hiszpania podpisała 93 takie umowy, więc zdecydowana większość zagranicznych nabywców jest nimi objęta. ¹ Ten przewodnik wyjaśnia w prostych słowach, jak te umowy współdziałają z hiszpańskimi podatkami od nieruchomości, takimi jak IRNR, Modelo 210, 3% potrącenia i podatek od zysków kapitałowych.

Dlaczego dochodzi do podwójnego opodatkowania właścicieli nieruchomości w Hiszpanii

Zderzają się dwie zasady. Hiszpania opodatkowuje miejsce fizycznego położenia nieruchomości: nieruchomości na terytorium Hiszpanii zawsze podlegają opodatkowaniu w Hiszpanii, niezależnie od tego, kto jest ich właścicielem i gdzie mieszka. Tymczasem kraj twojego zamieszkania zazwyczaj opodatkowuje swoich rezydentów od ich dochodów i zysków na całym świecie, włączając w to wszystko, co pochodzi z hiszpańskiego mieszkania lub willi. Bez umowy, ten sam dochód z najmu lub ten sam zysk ze sprzedaży mógłby być w pełni opodatkowany w obu miejscach. Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania rozwiązują ten problem, przydzielając prawo do opodatkowania jednemu krajowi i zobowiązując drugi do wycofania się lub udzielenia ulgi podatkowej.

W przypadku nieruchomości zasada jest spójna w prawie każdej umowie podpisanej przez Hiszpanię, ponieważ umowy te są zgodne z Konwencją Modelową OECD. Dochody z nieruchomości oraz zyski kapitałowe ze sprzedaży mogą być opodatkowane w kraju, w którym nieruchomość jest położona. W przypadku domu na Costa del Sol tym krajem jest zawsze Hiszpania. Twój kraj ojczysty zachowuje wtórne prawo do opodatkowania, ale musi usunąć podwójne obciążenie.

Hiszpańskie podatki, które umowa musi koordynować

Jako właściciel niebędący rezydentem, w Hiszpanii stoisz w obliczu trzech głównych podatków od samej nieruchomości. Umowa ich nie usuwa; zapewnia ona, że nie zostaniesz ponownie obciążony w swoim kraju za to samo.

Podatek dochodowy dla nierezydentów (IRNR) i Modelo 210

Nierezydenci płacą Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), deklarowane na Modelo 210. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, jesteś opodatkowany od dochodu z najmu. Jeśli trzymasz ją na własny użytek lub pozostawiasz pustą, Hiszpania nadal pobiera podatek od dochodu szacowanego (fikcyjny czynsz za samo posiadanie drugiego domu). ²³

• Podstawa dochodu szacowanego: 1,1% wartości katastralnej, jeśli ta wartość została zrewidowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2%, jeśli nie. ²⁴
• Stawka podatku: 19% dla rezydentów UE, Islandii, Liechtensteinu i Norwegii oraz 24% dla rezydentów wszystkich pozostałych krajów (w tym Wielkiej Brytanii od czasu Brexitu). ²
• Odliczenia: Rezydenci UE/EOG wynajmujący nieruchomość mogą odliczyć związane z tym wydatki; rezydenci spoza tych obszarów są opodatkowani od kwoty brutto bez odliczeń. ²

Deklaracje dotyczące dochodu szacowanego składa się raz w roku, do 31 grudnia roku następującego po roku podatkowym. Deklaracje dotyczące dochodów z najmu zazwyczaj składa się kwartalnie. Aby zapoznać się z mechaniką samego formularza, zobacz powiązany przewodnik na temat Modelo 210 dla nierezydentów.

Lokalny podatek od nieruchomości (IBI)

Każdy właściciel, rezydent czy nie, płaci roczny Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) do ratusza. Wynosi on od około 0,4% do 1,1% wartości katastralnej, w zależności od gminy. ³ IBI jest opłatą lokalną i zazwyczaj wykracza poza ulgi wynikające z umów, ale jest odliczalny od hiszpańskiego dochodu z najmu dla rezydentów UE/EOG.

Zyski kapitałowe i 3% potrącenie

Kiedy sprzedajesz, Hiszpania opodatkowuje zysk (cena sprzedaży pomniejszona o cenę zakupu i dopuszczalne koszty, takie jak notarialne, opłaty prawne i podatek od przeniesienia własności zapłacony przy nabyciu) stałą stawką 19% dla wszystkich nierezydentów, niezależnie od narodowości czy statusu UE. ⁴⁵

Aby zagwarantować pobranie należności od sprzedającego mieszkającego za granicą, kupujący musi potrącić 3% ceny sprzedaży i wpłacić je do Agencia Tributaria na Modelo 211 w ciągu jednego miesiąca od finalizacji transakcji. ⁴⁵ Te 3% nie są podatkiem ostatecznym; to zaliczka. Sprzedający ma następnie cztery miesiące od daty sprzedaży na złożenie Modelo 210 i rozliczenie: zapłacenie salda, jeśli 19% należności przekracza 3% potrącone, lub odzyskanie różnicy, jeśli nie. ⁵ Zyski kapitałowe z hiszpańskiej nieruchomości są szerzej omówione w powiązanym przewodniku na temat kosztów sprzedaży i podatku od zysków kapitałowych.

Jak umowy faktycznie eliminują podwójne obciążenie

Kluczową kwestią dla nieruchomości jest to, że Hiszpania prawie zawsze opodatkowuje jako pierwsza, a twój kraj ojczysty zapewnia ulgę. Umowy stosują jedną z dwóch standardowych metod, określonych w porozumieniu między Hiszpanią a twoim krajem.

• Metoda zaliczenia (najczęstsza): deklarujesz hiszpański dochód lub zysk w kraju, ale twój kraj pozwala ci odliczyć już zapłacony podatek hiszpański od własnego zobowiązania z tego samego tytułu. Jeśli stawka w twoim kraju jest wyższa, płacisz tylko różnicę wyrównawczą; jeśli jest niższa lub równa, hiszpański podatek zazwyczaj eliminuje krajowe zobowiązanie z tego dochodu.
• Metoda wyłączenia: niektóre umowy zamiast tego pozwalają krajowi rezydencji zwolnić dochód opodatkowany w Hiszpanii, czasami biorąc go pod uwagę jedynie w celu ustalenia stawki dla innych twoich dochodów (wyłączenie z progresją).

W praktyce oznacza to, że zachowujesz dowód zapłaconego podatku hiszpańskiego (podstemplowane Modelo 210 lub Modelo 211) i przedstawiasz go swojemu organowi podatkowemu. Na przykład, amerykański właściciel zgłasza hiszpański podatek jako zagraniczny kredyt podatkowy w formularzu IRS 1116, a ponieważ stawki Hiszpanii od dochodów i zysków z nieruchomości są zasadniczo zgodne z lub wyższe niż stawki amerykańskie, ten kredyt zazwyczaj całkowicie eliminuje podwójne obciążenie. ³ Rezydenci UE stosują równoważne zasady zaliczenia w swoich krajowych deklaracjach.

Co umowa robi, a czego nie robi

Umowy są często źle rozumiane, dlatego warto być precyzyjnym.

• Nie zwalniają cię one z hiszpańskiego podatku. Nadal jesteś winien IRNR, IBI i podatek od zysków kapitałowych w Hiszpanii. Ulga następuje w kraju, a nie w Hiszpanii.
• Decydują o rezydencji w spornych przypadkach. Jeśli oba kraje uznają cię za rezydenta, zasady rozstrzygające umowy (stałe miejsce zamieszkania, ośrodek interesów życiowych, zwykłe miejsce pobytu, obywatelstwo) decydują, który kraj ma rację.
• Ograniczają podatki u źródła od transgranicznych dywidend, odsetek i tantiem, choć te kwestie są ważniejsze dla inwestorów niż dla pojedynczego domu wakacyjnego.
• Nie obejmują wszystkich lokalnych opłat. Opłaty gminne, takie jak IBI czy plusvalía municipal przy sprzedaży, zazwyczaj wykraczają poza zakres umowy i są po prostu płacone w Hiszpanii.

Praktyczne kroki dla właściciela na Costa del Sol

1. Uzyskaj swój NIE i zarejestruj zakup przed finalizacją; bez NIE nie możesz złożyć żadnej hiszpańskiej deklaracji podatkowej. Zobacz powiązany przewodnik na temat NIE i procesu zakupu.
2. Sprawdź, czy twój kraj ma umowę z Hiszpanią. Przy 93 obowiązujących umowach, większość kupujących jest objęta ochroną; oficjalna lista Agencia Tributaria to potwierdza. ¹
3. Składaj Modelo 210 na czas każdego roku dla dochodu szacowanego lub z najmu i zachowaj potwierdzenia płatności.
4. Zadeklaruj hiszpańską nieruchomość w swoim kraju i ubiegaj się o ulgę wynikającą z umowy (zaliczenie lub zwolnienie), wykorzystując te potwierdzenia jako dowód.
5. Przy sprzedaży, potwierdź, że kupujący zapłacił 3% na Modelo 211, a następnie złóż własne Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy, aby uregulować lub odzyskać.
6. Skorzystaj z doradcy podatkowego specjalizującego się w sprawach transgranicznych. Brzmienie umów różni się w zależności od kraju, a zasady dotyczące rezydencji i ulg są miejscem, gdzie najczęściej pojawiają się błędy (i zwroty).

Podsumowanie

Dla zagranicznego właściciela na Costa del Sol, kolejność jest niezawodna: Hiszpania opodatkowuje nieruchomość jako pierwsza, ponieważ znajduje się ona na hiszpańskiej ziemi, a umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania gwarantuje, że twój kraj ojczysty zapewni ulgę, tak aby nic nie było opodatkowane dwukrotnie. Zrozumienie tej kolejności i prowadzenie uporządkowanych rejestrów każdego zapłaconego hiszpańskiego podatku, zamienia źródło niepokoju w prosty element administracyjny. Przeczytaj również powiązane przewodniki dotyczące Modelo 210 dla nierezydentów, kosztów zakupu (ITP, IVA i AJD) oraz zysków kapitałowych przy sprzedaży, aby uzyskać pełny obraz podatkowy posiadania nieruchomości na Costa del Sol.