Doppelbesteuerungsabkommen für Immobilieneigentümer in Spanien erklärt

Der Kauf eines Eigenheims an der Costa del Sol, während man im Ausland lebt, wirft sofort eine Sorge auf: Werden Sie zweimal besteuert, einmal in Spanien und einmal in Ihrem eigenen Land? Genau dies sollen Doppelbesteuerungsabkommen verhindern. Ein Doppelbesteuerungsabkommen (im Spanischen, ein convenio de doble imposición) ist ein bilaterales Abkommen, das festlegt, welches Land eine bestimmte Einkommensquelle besteuern darf und wie das andere Land eine Entlastung gewähren muss. Spanien hat 93 solcher Abkommen unterzeichnet, sodass die überwiegende Mehrheit der ausländischen Käufer abgedeckt ist. ¹ Dieser Leitfaden erklärt in einfachen Worten, wie diese Abkommen mit spanischen Immobiliensteuern wie der IRNR, dem Modelo 210, der 3%-Einbehaltung und der Kapitalertragssteuer interagieren.

Warum es zur Doppelbesteuerung für Immobilieneigentümer in Spanien kommt

Zwei Prinzipien kollidieren. Spanien besteuert dort, wo sich die Immobilie physisch befindet: Immobilien auf spanischem Territorium sind immer in Spanien steuerpflichtig, unabhängig davon, wem sie gehören und wo die Eigentümer leben. Ihr Wohnsitzland hingegen besteuert seine Einwohner normalerweise auf ihr weltweites Einkommen und ihre Gewinne, einschließlich allem, was aus einer spanischen Wohnung oder Villa stammt. Ohne Abkommen könnte das gleiche Mieteinkommen oder der gleiche Gewinn aus einem Verkauf an beiden Orten vollständig besteuert werden. Doppelbesteuerungsabkommen lösen dies, indem sie das primäre Besteuerungsrecht einem Land zuweisen und das andere verpflichten, zurückzutreten oder eine Anrechnung zu gewähren.

Für unbewegliches Vermögen ist die Regel in fast jedem von Spanien unterzeichneten Abkommen konsistent, da sie dem OECD Model Convention folgen. Einkünfte aus Immobilien und Kapitalgewinne aus deren Verkauf können in dem Land besteuert werden, in dem sich die Immobilie befindet. Für ein Eigenheim an der Costa del Sol ist dieses Land immer Spanien. Ihr Heimatland behält ein sekundäres Besteuerungsrecht, muss aber die Doppelbelastung beseitigen.

Die spanischen Steuern, die ein Abkommen koordinieren muss

Als nicht ansässiger Eigentümer sind Sie mit drei Hauptsteuern auf die Immobilie selbst konfrontiert. Ein Abkommen beseitigt sie nicht; es stellt sicher, dass Sie zu Hause nicht erneut für dieselbe Sache besteuert werden.

Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) und Modelo 210

Nichtansässige zahlen die Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), die auf dem Modelo 210 deklariert wird. Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden Sie auf die Mieteinnahmen besteuert. Wenn Sie sie selbst nutzen oder leer stehen lassen, berechnet Spanien weiterhin ein zugerechnetes Einkommen (eine fiktive Miete für den bloßen Besitz eines Zweitwohnsitzes). ²³

• Bemessungsgrundlage für zugerechnetes Einkommen: 1,1% des Katasterwerts, wenn dieser Wert innerhalb der letzten zehn Jahre neu bewertet wurde, oder 2%, wenn dies nicht der Fall war. ²⁴
• Steuersatz: 19% für Einwohner der EU, Islands, Liechtensteins und Norwegens, und 24% für Einwohner aller anderen Länder (einschließlich des Vereinigten Königreichs seit dem Brexit). ²
• Abzüge: Einwohner der EU/EWR, die eine Immobilie vermieten, können damit verbundene Ausgaben abziehen; Einwohner anderer Länder werden auf den Bruttobetrag ohne Abzüge besteuert. ²

Erklärungen für zugerechnete Einkommen werden einmal jährlich, bis zum 31. Dezember des auf das Steuerjahr folgenden Jahres, eingereicht. Mieterträge werden in der Regel vierteljährlich eingereicht. Für die Mechanik des Formulars selbst siehe den entsprechenden Leitfaden zum Modelo 210 für Nichtansässige.

Lokale Grundsteuer (IBI)

Jeder Eigentümer, ansässig oder nicht, zahlt die jährliche Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) an das Rathaus. Sie beträgt ungefähr 0,4% bis 1,1% des Katasterwerts, abhängig von der Gemeinde. ³ Die IBI ist eine lokale Abgabe und fällt normalerweise nicht unter die Entlastung durch Abkommen, ist aber für Einwohner der EU/EWR von spanischen Mieteinnahmen abzugsfähig.

Kapitalgewinne und die 3%-Einbehaltung

Beim Verkauf besteuert Spanien den Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und abzugsfähiger Kosten wie Notar-, Anwaltsgebühren und der bei Erwerb gezahlten Übertragungssteuer) mit einem Pauschalsatz von 19% für alle Nichtansässigen, unabhängig von Nationalität oder EU-Status. ⁴⁵

Um die Einziehung von einem im Ausland lebenden Verkäufer zu gewährleisten, muss der Käufer 3% des Verkaufspreises einbehalten und diese innerhalb eines Monats nach Abschluss an die Agencia Tributaria auf Modelo 211 zahlen. ⁴⁵ Diese 3% sind nicht die endgültige Steuer; es ist eine Vorauszahlung. Der Verkäufer hat dann vier Monate ab dem Verkauf Zeit, um das Modelo 210 einzureichen und die Abrechnung vorzunehmen: den Restbetrag zu zahlen, wenn die fälligen 19% die einbehaltenen 3% übersteigen, oder die Differenz zurückzufordern, falls dies nicht der Fall ist. ⁵ Kapitalgewinne aus einer spanischen Immobilie werden in dem entsprechenden Leitfaden zu Verkaufskosten und Kapitalertragssteuer ausführlicher behandelt.

Wie Abkommen die Doppelbelastung tatsächlich beseitigen

Der entscheidende Punkt für Immobilien ist, dass Spanien fast immer zuerst besteuert und Ihr Heimatland die Entlastung gewährt. Abkommen verwenden eine von zwei Standardmethoden, die im Abkommen zwischen Spanien und Ihrem Land festgelegt sind.

• Anrechnungsmethode (am häufigsten): Sie deklarieren das spanische Einkommen oder den Gewinn zu Hause, aber Ihr Land erlaubt Ihnen, die bereits gezahlte spanische Steuer von Ihrer eigenen Rechnung für denselben Posten abzuziehen. Wenn Ihr Heimatsteuersatz höher ist, zahlen Sie nur die Aufstockungsdifferenz; wenn er niedriger oder gleich ist, gleicht die spanische Steuer die heimische Steuerpflicht auf dieses Einkommen normalerweise vollständig aus.
• Befreiungsmethode: Einige Abkommen erlauben stattdessen dem Wohnsitzland, das spanisch besteuerte Einkommen zu befreien, manchmal wird es nur berücksichtigt, um den Satz für Ihr anderes Einkommen festzulegen (Befreiung mit Progressionsvorbehalt).

In der Praxis bedeutet dies, dass Sie einen Nachweis über die gezahlte spanische Steuer (das abgestempelte Modelo 210 oder Modelo 211) aufbewahren und diesen Ihrer eigenen Steuerbehörde vorlegen. Zum Beispiel beantragt ein US-Eigentümer die spanische Steuer als Foreign Tax Credit auf IRS Form 1116, und da die spanischen Sätze für Immobilieneinkommen und -gewinne im Großen und Ganzen mit den US-Sätzen übereinstimmen oder darüber liegen, beseitigt dieser Kredit die Doppelbelastung typischerweise vollständig. ³ EU-Bürger befolgen die entsprechenden Anrechnungsregeln in ihren nationalen Steuererklärungen.

Was ein Abkommen leistet und was nicht

Abkommen werden oft missverstanden, daher ist es wichtig, präzise zu sein.

• Sie befreien Sie nicht von der spanischen Steuer. Sie schulden weiterhin IRNR, IBI und Kapitalgewinne in Spanien. Die Entlastung erfolgt im Heimatland, nicht in Spanien.
• Sie entscheiden über den Wohnsitz in strittigen Fällen. Wenn beide Länder Sie als ansässig beanspruchen, regeln die Tie-Breaker-Regeln des Abkommens (ständige Wohnstätte, Mittelpunkt der Lebensinteressen, gewöhnlicher Aufenthalt, Staatsangehörigkeit), welches Land gewinnt.
• Sie begrenzen die Quellensteuern auf grenzüberschreitende Dividenden, Zinsen und Lizenzgebühren, obwohl diese für Anleger wichtiger sind als für ein einzelnes Ferienhaus.
• Sie decken nicht jede lokale Abgabe ab. Kommunale Abgaben wie die IBI oder die plusvalía municipal bei einem Verkauf fallen im Allgemeinen nicht unter das Abkommen und werden einfach in Spanien gezahlt.

Praktische Schritte für einen Eigentümer an der Costa del Sol

1. Besorgen Sie sich Ihre NIE und registrieren Sie den Kauf vor dem Abschluss; ohne NIE können Sie keine spanische Steuererklärung einreichen. Siehe den entsprechenden Leitfaden zur NIE und zum Kaufprozess.
2. Prüfen Sie, ob Ihr Land ein Abkommen mit Spanien hat. Da 93 in Kraft sind, sind die meisten Käufer abgedeckt; die offizielle Liste der Agencia Tributaria bestätigt dies. ¹
3. Reichen Sie das Modelo 210 jedes Jahr pünktlich für zugerechnete oder Mieteinnahmen ein und bewahren Sie die Zahlungsbelege auf.
4. Deklarieren Sie die spanische Immobilie in Ihrem Heimatland und beantragen Sie eine Abkommensentlastung (Anrechnung oder Befreiung) unter Verwendung dieser Belege als Nachweis.
5. Bestätigen Sie bei einem Verkauf, dass der Käufer die 3% auf Modelo 211 gezahlt hat, und reichen Sie dann Ihr eigenes Modelo 210 innerhalb von vier Monaten ein, um sich abzurechnen oder zurückzufordern.
6. Nutzen Sie einen grenzüberschreitenden Steuerberater. Der Wortlaut von Abkommen unterscheidet sich von Land zu Land, und die Wohnsitz- und Anrechnungsregeln sind die Bereiche, in denen am häufigsten Fehler (und Rückerstattungen) auftreten.

Das Fazit

Für einen ausländischen Eigentümer an der Costa del Sol ist die Abfolge zuverlässig: Spanien besteuert die Immobilie zuerst, weil sie auf spanischem Boden liegt, und Ihr Doppelbesteuerungsabkommen stellt sicher, dass Ihr Heimatland eine Entlastung gewährt, sodass nichts doppelt besteuert wird. Das Verständnis dieser Reihenfolge und die sorgfältige Führung von Aufzeichnungen über jede gezahlte spanische Steuer verwandelt eine Quelle der Angst in eine unkomplizierte Verwaltungsaufgabe. Lesen Sie parallel dazu die entsprechenden Leitfäden zum Modelo 210 für Nichtansässige, zu den Kaufkosten (ITP, IVA und AJD) und zu Kapitalgewinnen beim Verkauf, um das vollständige Steuerbild des Eigentums an der Costa del Sol zu erfassen.