Doppelbesteuerungsabkommen erklärt für Immobilieneigentümer in Spanien

Der Kauf eines Hauses an der Costa del Sol, während man im Ausland lebt, wirft sofort eine Sorge auf: Werden Sie zweimal besteuert, einmal in Spanien und einmal in Ihrem eigenen Land? Genau das sollen Doppelbesteuerungsabkommen verhindern. Ein Doppelbesteuerungsabkommen (auf Spanisch, ein convenio de doble imposición) ist ein bilaterales Abkommen, das festlegt, welches Land eine bestimmte Einkommensquelle besteuern darf und wie das andere Land Erleichterungen gewähren muss. Spanien hat 93 solcher Abkommen unterzeichnet, sodass die große Mehrheit der ausländischen Käufer abgedeckt ist. ¹ Dieser Leitfaden erklärt in einfachen Worten, wie diese Abkommen mit spanischen Immobiliensteuern wie der IRNR, dem Modelo 210, dem 3%igen Quellensteuerabzug und der Kapitalertragsteuer zusammenwirken.

Warum es für Immobilieneigentümer in Spanien zur Doppelbesteuerung kommt

Zwei Prinzipien kollidieren. Spanien besteuert, wo sich die Immobilie physisch befindet: Immobilien auf spanischem Territorium sind immer in Spanien steuerpflichtig, unabhängig davon, wem sie gehören und wo die Eigentümer leben. Ihr Wohnsitzland hingegen besteuert seine Einwohner normalerweise auf ihr weltweites Einkommen und ihre Gewinne, einschließlich allem, was aus einer spanischen Wohnung oder Villa entsteht. Ohne ein Abkommen könnten dieselben Mieteinnahmen oder derselbe Gewinn aus einem Verkauf an beiden Orten vollständig besteuert werden. Doppelbesteuerungsabkommen lösen dies, indem sie das primäre Besteuerungsrecht einem Land zuweisen und das andere verpflichten, zurückzutreten oder eine Anrechnung zu gewähren.

Für unbewegliches Vermögen ist die Regel in fast jedem von Spanien unterzeichneten Abkommen konsistent, da diese dem OECD-Musterabkommen folgen. Einkünfte aus Immobilien und Kapitalgewinne aus deren Verkauf können in dem Land besteuert werden, in dem sich die Immobilie befindet. Für ein Haus an der Costa del Sol ist dieses Land immer Spanien. Ihr Heimatland behält ein sekundäres Besteuerungsrecht, muss aber die Doppelbelastung beseitigen.

Die spanischen Steuern, die ein Abkommen koordinieren muss

Als nicht ansässiger Eigentümer sind Sie mit drei Hauptsteuern auf die Immobilie selbst konfrontiert. Ein Abkommen beseitigt sie nicht; es stellt sicher, dass Sie zu Hause nicht erneut für dasselbe zur Kasse gebeten werden.

Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) und Modelo 210

Nichtansässige zahlen die Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), die im Modelo 210 erklärt wird. Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden Sie auf die Mieteinnahmen besteuert. Wenn Sie sie für den Eigengebrauch behalten oder leer stehen lassen, erhebt Spanien immer noch ein zugerechnetes Einkommen (eine fiktive Miete für den bloßen Besitz eines Zweitwohnsitzes). ²³

• Bemessungsgrundlage für zugerechnetes Einkommen: 1.1% des Katasterwerts, wenn dieser Wert innerhalb der letzten zehn Jahre überarbeitet wurde, oder 2%, wenn dies nicht der Fall war. ²⁴
• Steuersatz: 19% für Einwohner der EU, Islands, Liechtensteins und Norwegens, und 24% für Einwohner aller anderen Länder (einschließlich des Vereinigten Königreichs seit dem Brexit). ²
• Abzüge: EU-/EWR-Bürger, die eine Immobilie vermieten, können damit verbundene Ausgaben abziehen; Einwohner anderswo werden auf den Bruttobetrag ohne Abzüge besteuert. ²

Erklärungen für zugerechnetes Einkommen werden einmal jährlich bis zum 31. Dezember des auf das Steuerjahr folgenden Jahres eingereicht. Mieterträge werden in der Regel vierteljährlich erklärt. Für die Funktionsweise des Formulars selbst siehe den entsprechenden Leitfaden zum Modelo 210 für Nichtansässige.

Lokale Grundsteuer (IBI)

Jeder Eigentümer, ansässig oder nicht, zahlt die jährliche Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) an das Rathaus. Sie beträgt je nach Gemeinde etwa 0.4% bis 1.1% des Katasterwerts. ³ Die IBI ist eine lokale Abgabe und fällt normalerweise nicht unter die Abkommensentlastung, ist aber für EU-/EWR-Bürger vom spanischen Mieteinkommen abzugsfähig.

Kapitalgewinne und der 3%ige Quellensteuerabzug

Beim Verkauf besteuert Spanien den Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und abzugsfähiger Kosten wie Notar-, Anwaltsgebühren und der bei Erwerb gezahlten Übertragungssteuer) mit einem Pauschalsatz von 19% für alle Nichtansässigen, unabhängig von Nationalität oder EU-Status. ⁴⁵

Um die Einziehung von einem im Ausland lebenden Verkäufer zu gewährleisten, muss der Käufer 3% des Verkaufspreises einbehalten und diesen Betrag innerhalb eines Monats nach Vertragsabschluss an die Agencia Tributaria über Modelo 211 abführen. ⁴⁵ Diese 3% sind nicht die endgültige Steuer; es ist eine Vorauszahlung. Der Verkäufer hat dann vier Monate ab dem Verkauf Zeit, das Modelo 210 einzureichen und abzurechnen: den Restbetrag zu zahlen, wenn die fälligen 19% den einbehaltenen 3% übersteigen, oder die Differenz zurückzufordern, wenn dies nicht der Fall ist. ⁵ Kapitalgewinne auf spanische Immobilien werden ausführlicher im entsprechenden Leitfaden zu Verkaufskosten und Kapitalertragsteuer behandelt.

Wie Abkommen die Doppelbelastung tatsächlich beseitigen

Der entscheidende Punkt bei Immobilien ist, dass Spanien fast immer zuerst besteuert und Ihr Heimatland die Entlastung gewährt. Abkommen verwenden eine von zwei Standardmethoden, die im Abkommen zwischen Spanien und Ihrem Land festgelegt sind.

• Anrechnungsmethode (am häufigsten): Sie deklarieren das spanische Einkommen oder den Gewinn zu Hause, aber Ihr Land erlaubt Ihnen, die bereits gezahlte spanische Steuer von Ihrer eigenen Rechnung für denselben Posten abzuziehen. Wenn Ihr Heimatsteuersatz höher ist, zahlen Sie nur die Aufstockungsdifferenz; wenn er niedriger oder gleich ist, gleicht die spanische Steuer die heimische Steuerschuld für dieses Einkommen in der Regel vollständig aus.
• Befreiungsmethode: Einige Abkommen erlauben es stattdessen dem Ansässigkeitsstaat, das in Spanien besteuerte Einkommen zu befreien, manchmal nur unter Berücksichtigung, um den Satz für Ihr sonstiges Einkommen festzulegen (Befreiung mit Progressionsvorbehalt).

In der Praxis bedeutet dies, dass Sie einen Nachweis über die von Ihnen gezahlte spanische Steuer (das gestempelte Modelo 210 oder Modelo 211) aufbewahren und Ihrer eigenen Steuerbehörde vorlegen. Zum Beispiel beantragt ein US-Eigentümer die spanische Steuer als Foreign Tax Credit auf dem IRS Formular 1116, und da die spanischen Sätze für Immobilieneinkommen und -gewinne weitgehend mit oder über den US-Sätzen liegen, eliminiert dieser Kredit die Doppelbelastung in der Regel vollständig. ³ EU-Bürger wenden die entsprechenden Anrechnungsregeln in ihren nationalen Steuererklärungen an.

Was ein Abkommen leistet und was nicht

Abkommen werden oft missverstanden, daher lohnt es sich, präzise zu sein.

• Sie befreien Sie nicht von der spanischen Steuer. Sie schulden weiterhin IRNR, IBI und Kapitalgewinne in Spanien. Die Entlastung erfolgt zu Hause, nicht in Spanien.
• Sie entscheiden über den Wohnsitz in strittigen Fällen. Wenn beide Länder Sie als ansässig beanspruchen, regeln die Tie-Breaker-Regeln des Abkommens (ständige Wohnstätte, Mittelpunkt der Lebensinteressen, gewöhnlicher Aufenthalt, Staatsangehörigkeit), welches Land gewinnt.
• Sie begrenzen die Quellensteuern auf grenzüberschreitende Dividenden, Zinsen und Lizenzgebühren, obwohl diese für Investoren wichtiger sind als für ein einzelnes Ferienhaus.
• Sie decken nicht jede lokale Abgabe ab. Kommunale Abgaben wie die IBI oder die plusvalía municipal bei einem Verkauf fallen im Allgemeinen nicht unter das Abkommen und werden einfach in Spanien gezahlt.

Praktische Schritte für einen Eigentümer an der Costa del Sol

1. Besorgen Sie sich Ihre NIE und registrieren Sie den Kauf vor dem Abschluss; ohne NIE können Sie keine spanische Steuererklärung einreichen. Siehe den entsprechenden Leitfaden zur NIE und zum Kaufprozess.
2. Prüfen Sie, ob Ihr Land ein Abkommen mit Spanien hat. Mit 93 in Kraft befindlichen Abkommen sind die meisten Käufer abgedeckt; die offizielle Liste der Agencia Tributaria bestätigt dies. ¹
3. Reichen Sie Modelo 210 jedes Jahr pünktlich für zugerechnetes Einkommen oder Mieteinnahmen ein und bewahren Sie die Zahlungsbelege auf.
4. Deklarieren Sie die spanische Immobilie zu Hause und beantragen Sie eine Abkommensentlastung (Anrechnung oder Befreiung) unter Verwendung dieser Belege als Nachweis.
5. Bestätigen Sie bei einem Verkauf, dass der Käufer die 3% über Modelo 211 gezahlt hat, und reichen Sie dann Ihr eigenes Modelo 210 innerhalb von vier Monaten ein, um die Abrechnung zu erledigen oder eine Rückerstattung zu beantragen.
6. Ziehen Sie einen grenzüberschreitenden Steuerberater hinzu. Der Wortlaut der Abkommen unterscheidet sich von Land zu Land, und bei den Wohnsitz- und Anrechnungsregeln entstehen am häufigsten Fehler (und Rückerstattungen).

Das Fazit

Für einen ausländischen Eigentümer an der Costa del Sol ist die Reihenfolge zuverlässig: Spanien besteuert die Immobilie zuerst, weil sie sich auf spanischem Boden befindet, und Ihr Doppelbesteuerungsabkommen stellt sicher, dass Ihr Heimatland eine Entlastung gewährt, sodass nichts zweimal besteuert wird. Diese Reihenfolge zu verstehen und saubere Aufzeichnungen über jede gezahlte spanische Steuer zu führen, verwandelt eine Quelle der Angst in einen unkomplizierten Verwaltungsakt. Lesen Sie die dazugehörigen Leitfäden zum Modelo 210 für Nichtansässige, zu Kaufkosten (ITP, IVA und AJD) und zu Kapitalgewinnen beim Verkauf, um das vollständige Steuerbild des Eigentums an der Costa del Sol zu erfassen.