Conventions de non double imposition expliquées pour les propriétaires immobiliers en Espagne

L’achat d’une maison sur la Costa del Sol tout en vivant à l’étranger soulève une préoccupation immédiate : serez-vous imposé deux fois, une fois en Espagne et une autre fois dans votre propre pays ? C’est exactement ce que les conventions de double imposition sont conçues pour prévenir. Une convention de double imposition (en espagnol, un convenio de doble imposición) est un accord bilatéral qui détermine quel pays peut imposer une source de revenu donnée et comment l’autre pays doit accorder un allègement. L’Espagne a signé 93 de ces accords, de sorte que la grande majorité des acheteurs étrangers sont couverts. ¹ Ce guide explique, en termes simples, comment ces conventions interagissent avec les impôts immobiliers espagnols tels que l’IRNR, le Modelo 210, la retenue de 3 % et l’impôt sur les plus-values.

Pourquoi la double imposition survient pour les propriétaires immobiliers en Espagne

Deux principes s’affrontent. L’Espagne impose là où le bien est physiquement situé : les biens immobiliers sur le territoire espagnol sont toujours imposables en Espagne, quel que soit le propriétaire et où qu’il réside. Votre pays de résidence, quant à lui, impose généralement ses résidents sur leurs revenus et gains mondiaux, y compris tout ce qui découle d’un appartement ou d’une villa espagnole. Sans convention, les mêmes revenus locatifs ou le même profit sur une vente pourraient être imposés en totalité dans les deux endroits. Les conventions de double imposition résolvent ce problème en attribuant le droit d’imposition primaire à un pays et en obligeant l’autre à se retirer ou à accorder un crédit.

Pour les biens immobiliers, la règle est constante dans presque toutes les conventions signées par l’Espagne, car elles suivent la Convention Modèle de l’OCDE. Les revenus immobiliers et les plus-values de cession peuvent être imposés dans le pays où se situe le bien. Pour une maison sur la Costa del Sol, ce pays est toujours l’Espagne. Votre pays d’origine conserve un droit secondaire d’imposition mais doit supprimer la double charge.

Les impôts espagnols qu’une convention doit coordonner

En tant que propriétaire non-résident, vous êtes soumis à trois principaux impôts espagnols sur la propriété elle-même. Une convention ne les supprime pas ; elle s’assure que vous n’êtes pas imposé à nouveau dans votre pays pour la même chose.

Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) et Modelo 210

Les non-résidents paient l’Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), déclaré sur le Modelo 210. Si vous louez le bien, vous êtes imposé sur le revenu locatif. Si vous le conservez pour votre propre usage ou le laissez vide, l’Espagne facture toujours un revenu imputé (un loyer notionnel pour la simple possession d’une résidence secondaire). ²³

• Base de revenu imputé : 1,1 % de la valeur cadastrale si cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou 2 % si elle ne l’a pas été. ²⁴
• Taux d’imposition : 19 % pour les résidents de l’UE, de l’Islande, du Liechtenstein et de la Norvège, et 24 % pour les résidents de tous les autres pays (y compris le Royaume-Uni depuis le Brexit). ²
• Déductions : les résidents de l’UE/EEE louant un bien peuvent déduire les dépenses associées ; les résidents d’ailleurs sont imposés sur le montant brut sans déductions. ²

Les déclarations de revenus imputés sont déposées une fois par an, au plus tard le 31 décembre de l’année suivant l’année fiscale. Les déclarations de revenus locatifs sont généralement déposées trimestriellement. Pour les mécanismes du formulaire lui-même, consultez le guide associé sur le Modelo 210 pour les non-résidents.

Impôt foncier local (IBI)

Chaque propriétaire, résident ou non, paie l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) annuel à la mairie. Il varie d’environ 0,4 % à 1,1 % de la valeur cadastrale selon la municipalité. ³ L’IBI est une taxe locale et échappe normalement à l’allègement conventionnel, mais il est déductible des revenus locatifs espagnols pour les résidents de l’UE/EEE.

Plus-values et la retenue de 3 %

Lorsque vous vendez, l’Espagne impose le gain (prix de vente moins prix d’achat et coûts autorisés tels que les frais de notaire, les frais juridiques et la taxe de transfert payée à l’acquisition) à un taux forfaitaire de 19 % pour tous les non-résidents, quelle que soit leur nationalité ou leur statut UE. ⁴⁵

Pour garantir le recouvrement auprès d’un vendeur vivant à l’étranger, l’acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et les verser à l’Agencia Tributaria sur le Modelo 211 dans un délai d’un mois après la finalisation de la vente. ⁴⁵ Ces 3 % ne constituent pas l’impôt définitif ; il s’agit d’un acompte. Le vendeur dispose alors de quatre mois à compter de la vente pour déposer le Modelo 210 et régulariser sa situation : payer le solde si les 19 % dus dépassent les 3 % retenus, ou réclamer la différence si ce n’est pas le cas. ⁵ Les plus-values sur un bien immobilier espagnol sont traitées plus en détail dans le guide associé sur les frais de vente et l’impôt sur les plus-values.

Comment les conventions suppriment réellement la double imposition

Le point clé pour la propriété est que l’Espagne impose presque toujours en premier, et votre pays d’origine fournit l’allègement. Les conventions utilisent l’une des deux méthodes standard, énoncées dans l’accord entre l’Espagne et votre pays.

• Méthode du crédit (la plus courante) : vous déclarez les revenus ou gains espagnols dans votre pays, mais votre pays vous permet de soustraire l’impôt espagnol déjà payé de sa propre facture sur le même élément. Si votre taux national est plus élevé, vous ne payez que la différence complémentaire ; s’il est inférieur ou égal, l’impôt espagnol annule généralement la dette nationale sur ce revenu.
• Méthode de l’exemption : certaines conventions permettent au pays de résidence d’exonérer les revenus imposés en Espagne, parfois en les conservant en vue uniquement pour fixer le taux applicable à vos autres revenus (exemption avec progressivité).

En pratique, cela signifie que vous conservez la preuve de l’impôt espagnol que vous avez payé (le Modelo 210 ou Modelo 211 estampillé) et la présentez à votre propre administration fiscale. Par exemple, un propriétaire américain déclare l’impôt espagnol comme un crédit d’impôt étranger sur le formulaire IRS 1116, et comme les taux espagnols sur les revenus immobiliers et les plus-values sont globalement en ligne avec ou supérieurs aux taux américains, ce crédit élimine généralement entièrement la double imposition. ³ Les résidents de l’UE suivent les règles de crédit équivalentes dans leurs déclarations nationales.

Ce qu’une convention fait et ne fait pas

Les conventions sont largement mal comprises, il est donc utile d’être précis.

• Elles ne vous dispensent pas de l’impôt espagnol. Vous devez toujours l’IRNR, l’IBI et les plus-values en Espagne. L’allègement se produit dans votre pays, pas en Espagne.
• Elles décident de la résidence dans les cas litigieux. Si les deux pays vous considèrent comme résident, les règles de départage de la convention (foyer permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité) déterminent lequel l’emporte.
• Elles plafonnent les retenues à la source sur les dividendes transfrontaliers, les intérêts et les redevances, bien que ceux-ci importent davantage pour les investisseurs que pour une simple résidence secondaire.
• Elles ne couvrent pas toutes les taxes locales. Les taxes municipales telles que l’IBI ou la plusvalía municipal sur une vente sont généralement en dehors de la convention et sont simplement payées en Espagne.

Étapes pratiques pour un propriétaire sur la Costa del Sol

1. Obtenez votre NIE et enregistrez l’achat avant la finalisation ; sans NIE, vous ne pouvez déposer aucune déclaration fiscale espagnole. Consultez le guide associé sur le NIE et le processus d’achat.
2. Vérifiez si votre pays a une convention avec l’Espagne. Avec 93 en vigueur, la plupart des acheteurs sont couverts ; la liste officielle de l’Agencia Tributaria le confirme. ¹
3. Déposez le Modelo 210 à temps chaque année pour les revenus imputés ou locatifs, et conservez les reçus de paiement.
4. Déclarez la propriété espagnole dans votre pays et demandez l’allègement conventionnel (crédit ou exemption) en utilisant ces reçus comme preuve.
5. Lors d’une vente, confirmez que l’acheteur a payé les 3 % sur le Modelo 211, puis déposez votre propre Modelo 210 dans les quatre mois pour régulariser ou demander un remboursement.
6. Faites appel à un conseiller fiscal transfrontalier. La formulation des conventions diffère d’un pays à l’autre, et les règles de résidence et de crédit sont les endroits où les erreurs (et les remboursements) surviennent le plus souvent.

En résumé

Pour un propriétaire étranger sur la Costa del Sol, la séquence est fiable : l’Espagne impose la propriété en premier lieu parce qu’elle est située sur le sol espagnol, et votre convention de double imposition garantit que votre pays d’origine accorde un allègement afin que rien ne soit imposé deux fois. Comprendre cet ordre et conserver des registres clairs de chaque impôt espagnol payé transforme une source d’anxiété en une tâche administrative simple. Lisez en parallèle les guides associés sur le Modelo 210 pour les non-résidents, les frais d’achat (ITP, IVA et AJD) et les plus-values lors de la vente pour avoir une image complète de la fiscalité de la propriété sur la Costa del Sol.