Convenios de Doble Imposición Explicados para Propietarios de Inmuebles en España

Comprar una vivienda en la Costa del Sol mientras vives en el extranjero plantea una preocupación inmediata: ¿se te cobrará impuestos dos veces, una en España y otra en tu propio país? Esto es exactamente lo que los convenios de doble imposición están diseñados para evitar. Un convenio de doble imposición (en español, un convenio de doble imposición) es un acuerdo bilateral que decide qué país puede gravar una determinada fuente de ingresos y cómo el otro país debe proporcionar alivio. España ha firmado 93 de estos acuerdos, por lo que la gran mayoría de los compradores extranjeros están cubiertos. ¹ Esta guía explica, en términos sencillos, cómo estos convenios interactúan con los impuestos sobre la propiedad españoles como el IRNR, Modelo 210, la retención del 3% y el impuesto sobre las ganancias de capital.

Por qué se produce la doble imposición para los propietarios de bienes inmuebles en España

Dos principios chocan. España grava donde se encuentra físicamente la propiedad: los bienes inmuebles en territorio español siempre son gravables en España, sin importar quién los posea y dónde viva. Mientras tanto, tu país de residencia suele gravar a sus residentes por sus ingresos y ganancias mundiales, incluyendo cualquier cosa que provenga de un piso o una villa española. Sin un convenio, los mismos ingresos por alquiler o la misma ganancia en una venta podrían ser gravados íntegramente en ambos lugares. Los convenios de doble imposición resuelven esto asignando el derecho principal a gravar a un país y obligando al otro a abstenerse o a conceder un crédito.

Para los bienes inmuebles, la regla es consistente en casi todos los convenios que España ha firmado, porque siguen el Modelo de Convenio de la OCDE. Los ingresos procedentes de la propiedad, y las ganancias de capital obtenidas al venderla, pueden ser gravados en el país donde se encuentra la propiedad. Para una vivienda en la Costa del Sol, ese país es siempre España. Tu país de origen mantiene un derecho secundario a gravar, pero debe eliminar la doble carga.

Los impuestos españoles que un convenio debe coordinar

Como propietario no residente, te enfrentas a tres impuestos españoles principales sobre la propiedad misma. Un convenio no los elimina; se asegura de que no se te cobre de nuevo en tu país por lo mismo.

Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y Modelo 210

Los no residentes pagan el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), declarado en Modelo 210. Si alquilas la propiedad, se te gravan los ingresos por alquiler. Si la mantienes para tu propio uso o la dejas vacía, España sigue cobrando una renta imputada (un alquiler nocional por el simple hecho de poseer una segunda vivienda). ²³

• Base de renta imputada: el 1.1% del valor catastral si dicho valor ha sido revisado en los últimos diez años, o el 2% si no lo ha sido. ²⁴
• Tipo impositivo: 19% para residentes de la UE, Islandia, Liechtenstein y Noruega, y 24% para residentes de todos los demás países (incluido el Reino Unido desde el Brexit). ²
• Deducciones: Los residentes de la UE/EEE que alquilan una propiedad pueden deducir gastos relacionados; los residentes de otros lugares son gravados sobre el importe bruto sin deducciones. ²

Las declaraciones de renta imputada se presentan una vez al año, antes del 31 de diciembre del año siguiente al año fiscal. Las declaraciones de alquiler generalmente se presentan trimestralmente. Para la mecánica del propio formulario, consulta la guía relacionada sobre Modelo 210 para no residentes.

Impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IBI)

Todo propietario, residente o no, paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) anual al ayuntamiento. Oscila entre aproximadamente el 0.4% y el 1.1% del valor catastral, dependiendo del municipio. ³ El IBI es una tasa local y normalmente queda fuera del alivio del convenio, pero es deducible de los ingresos por alquiler españoles para los residentes de la UE/EEE.

Ganancias de capital y la retención del 3%

Cuando vendes, España grava la ganancia (precio de venta menos precio de compra y costes permitidos como los de notario, honorarios legales y el impuesto de transmisiones patrimoniales pagado en la adquisición) a un tipo fijo del 19% para todos los no residentes, independientemente de su nacionalidad o estatus en la UE. ⁴⁵

Para garantizar la recaudación de un vendedor que vive en el extranjero, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria en Modelo 211 en el plazo de un mes desde la finalización. ⁴⁵ Este 3% no es el impuesto final; es un pago a cuenta. El vendedor dispone entonces de cuatro meses desde la venta para presentar Modelo 210 y liquidar: pagar el saldo si el 19% adeudado excede el 3% retenido, o reclamar la diferencia si no es así. ⁵ Las ganancias de capital sobre una propiedad española se tratan con mayor profundidad en la guía relacionada sobre costes de venta e impuesto sobre las ganancias de capital.

Cómo los convenios eliminan realmente la doble imposición

El punto clave para la propiedad es que España casi siempre grava primero, y tu país de origen proporciona el alivio. Los convenios utilizan uno de dos métodos estándar, establecidos en el acuerdo entre España y tu país.

• Método del crédito (el más común): declaras los ingresos o ganancias españoles en tu país, pero tu país te permite restar el impuesto español ya pagado de su propia factura sobre el mismo concepto. Si tu tipo impositivo nacional es más alto, solo pagas la diferencia adicional; si es más bajo o igual, el impuesto español generalmente elimina la obligación fiscal nacional sobre esos ingresos.
• Método de exención: algunos convenios permiten en su lugar que el país de residencia exima los ingresos gravados en España, a veces teniéndolos en cuenta solo para establecer el tipo impositivo sobre tus otros ingresos (exención con progresión).

En la práctica, esto significa que guardas la prueba del impuesto español que pagaste (el Modelo 210 o Modelo 211 sellado) y lo presentas a tu propia autoridad fiscal. Por ejemplo, un propietario estadounidense reclama el impuesto español como Crédito Fiscal Extranjero (Foreign Tax Credit) en el Formulario 1116 del IRS, y debido a que los tipos impositivos de España sobre los ingresos y las ganancias de la propiedad están en general en línea o por encima de los tipos de EE. UU., ese crédito suele eliminar completamente la doble imposición. ³ Los residentes de la UE siguen las reglas de crédito equivalentes en sus declaraciones nacionales.

Lo que un convenio hace y no hace

Los convenios son ampliamente incomprendidos, por lo que vale la pena ser preciso.

• No te eximen del impuesto español. Todavía debes IRNR, IBI y ganancias de capital en España. El alivio ocurre en tu país, no en España.
• Deciden la residencia en casos controvertidos. Si ambos países te reclaman como residente, las reglas de desempate del convenio (vivienda permanente, centro de intereses vitales, residencia habitual, nacionalidad) determinan cuál prevalece.
• Limitan las retenciones fiscales sobre dividendos transfronterizos, intereses y cánones, aunque estos importan más para los inversores que para una única vivienda vacacional.
• No cubren todos los gravámenes locales. Las tasas municipales como el IBI o la plusvalía municipal en una venta están generalmente fuera del convenio y simplemente se pagan en España.

Pasos prácticos para un propietario en la Costa del Sol

1. Obtén tu NIE y registra la compra antes de la finalización; sin un NIE no puedes presentar ninguna declaración de impuestos española. Consulta la guía relacionada sobre el NIE y el proceso de compra.
2. Verifica si tu país tiene un convenio con España. Con 93 en vigor, la mayoría de los compradores están cubiertos; la lista oficial de la Agencia Tributaria lo confirma. ¹
3. Presenta Modelo 210 a tiempo cada año para ingresos imputados o de alquiler, y guarda los recibos de pago.
4. Declara la propiedad española en tu país y solicita el alivio del convenio (crédito o exención) utilizando esos recibos como prueba.
5. En una venta, confirma que el comprador ha pagado el 3% en Modelo 211, luego presenta tu propio Modelo 210 en un plazo de cuatro meses para liquidar o reclamar.
6. Utiliza un asesor fiscal transfronterizo. La redacción de los convenios difiere de un país a otro, y las reglas de residencia y crédito son donde más a menudo surgen errores (y reembolsos).

En resumen

Para un propietario extranjero en la Costa del Sol, la secuencia es fiable: España grava la propiedad primero porque se encuentra en suelo español, y tu convenio de doble imposición asegura que tu país de origen proporciona alivio para que nada sea gravado dos veces. Comprender ese orden y mantener registros claros de cada impuesto español pagado, convierte una fuente de ansiedad en una tarea administrativa sencilla. Lee junto con las guías relacionadas sobre Modelo 210 para no residentes, costes de compra (ITP, IVA y AJD) y ganancias de capital al vender para ver el panorama fiscal completo de la propiedad en la Costa del Sol.