Kredyty hipoteczne dla kupujących z USA w Hiszpanii

Obywatele USA mogą kupować nieruchomości na Costa del Sol i mogą pożyczać pieniądze od hiszpańskiego banku, aby to zrobić. Nie ma żadnych ograniczeń narodowościowych dotyczących własności ani udzielania pożyczek. Dla amerykańskiego nabywcy zmienia się profil, który stosuje bank: jesteś traktowany jako nierezydent, a ponieważ Stany Zjednoczone znajdują się poza UE i EOG, znajdujesz się w bardziej restrykcyjnej z dwóch kategorii kredytowych. Ten przewodnik wyjaśnia, jak faktycznie wygląda kredyt hipoteczny dla nabywców z USA w Hiszpanii w 2026 roku, od depozytu i stóp procentowych, po podatki od zakupu i bieżący podatek dla nierezydentów, który będziesz musiał zapłacić jako właściciel w całej prowincji Malaga.

Czy obywatele USA mogą otrzymać kredyt hipoteczny w Hiszpanii?

Tak. Hiszpańskie instytucje kredytowe, w tym Sabadell, Bankinter, CaixaBank oraz specjalistyczne instytucje kredytowe dla nierezydentów, takie jak UCI, rutynowo finansują zagranicznych nabywców.⁶⁸ Kredyt jest zabezpieczony na hiszpańskiej nieruchomości, wyceniony w euro i spłacany w euro, więc wahania kursu wymiany w stosunku do dolara amerykańskiego stanowią realne ryzyko, które należy uwzględnić w budżecie. Będziesz potrzebować hiszpańskiego NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca), zanim będziesz mógł sfinalizować transakcję, a bank oceni Twoją zdolność kredytową na podstawie dochodów i aktywów w USA. Więcej na temat samego numeru znajdziesz w naszym powiązanym przewodniku na temat NIE i podstaw rezydencji.

Ile możesz pożyczyć: LTV i depozyt

Wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości (LTV) jest najważniejszą pojedynczą wartością dla nabywcy z USA. Nierezydenci są zazwyczaj ograniczeni do 60% do 70% wartości, a wnioskodawcy spoza UE (do których zaliczają się obywatele USA) zazwyczaj znajdują się na niższym końcu, w przybliżeniu 50% do 70%, w zależności od profilu.¹⁶ W praktyce, planuj depozyt w wysokości od 30% do 50% ceny.

Kluczowy szczegół: LTV jest stosowane do niższej z wartości – wyceny banku (tasacion) lub uzgodnionej ceny zakupu, a nie ceny ofertowej.¹ Jeśli wycena okaże się niższa niż kwota, którą zgodziłeś się zapłacić, kwota kredytu zmniejszy się, a lukę pokryjesz gotówką.

Pamiętaj, że LTV obejmuje tylko cenę. Podatki i opłaty związane z zakupem (patrz poniżej) muszą być pokryte z własnych środków, oprócz depozytu.

Stopy procentowe, warunki i zdolność kredytowa

Zostaną Ci zaoferowane trzy główne struktury: stała stopa procentowa na cały okres kredytowania, zmienna stopa procentowa powiązana z 12-miesięcznym Euriborem plus marża banku, lub stopa mieszana (stała przez początkowy okres, a następnie zmienna).⁶ Stałe stopy procentowe zapewniają nabywcom z USA przewidywalność wobec wahań walutowych i stóp procentowych i są najczęstszym wyborem dla nierezydentów. Stopy procentowe zmieniają się wraz z rynkiem, dlatego potwierdź aktualną ofertę u kredytodawcy, zamiast polegać na opublikowanych danych.

Okres kredytowania zazwyczaj wynosi od 20 do 30 lat, a większość banków chce, aby kredyt został spłacony do 70-75 roku życia, co skraca okres kredytowania dla starszych nabywców.⁶ Kredytodawcy oceniają zdolność kredytową na podstawie całkowitej obsługi Twojego długu, więc weź pod uwagę istniejące zobowiązania, gdy modelujesz miesięczną płatność.

Czego potrzebują nabywcy z USA do złożenia wniosku

Przygotuj się na dostarczenie, przetłumaczone w razie potrzeby:

• Paszport i hiszpański NIE
• Federalne zeznania podatkowe z USA z ostatnich dwóch do trzech lat
• Wyciągi bankowe z około sześciu miesięcy
• Ostatnie odcinki wypłat i list potwierdzający zatrudnienie, lub sprawozdania finansowe firmy w przypadku samozatrudnienia
• Zaświadczenie o każdym istniejącym kredycie hipotecznym oraz raport kredytowy z kraju pochodzenia

Ponieważ pliki kredytowe z USA nie są przenoszone do Hiszpanii, banki w dużej mierze opierają się na udokumentowanych dochodach i oszczędnościach.⁶

Całkowity koszt zakupu nowej nieruchomości

W przypadku nowo wybudowanego domu na Costa del Sol zakupionego od dewelopera, główne podatki to 10% IVA (VAT) plus podatek skarbowy, AJD, który w Andaluzji jest naliczany według ogólnej stawki 1,2%.⁵⁷ (Nieruchomości z rynku wtórnego płacą zamiast tego 7% podatku transferowego ITP w Andaluzji i żadnego IVA; nigdy nie płacisz obu przy tym samym zakupie.)⁵ Dodaj opłaty profesjonalne, a realistyczny całkowity budżet na nową budowę wynosi około 12% do 15% ponad cenę.⁵⁷

Aby zapoznać się z przykładem obliczeń, zobacz nasz powiązany przewodnik na temat całkowitego kosztu zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Kto płaci podatek skarbowy od kredytu hipotecznego?

Dobre wieści dla nabywców: od reformy prawa hipotecznego z 2019 roku (Ley 5/2019), bank płaci podatek skarbowy AJD od samej umowy kredytu hipotecznego, wraz z kosztami notarialnymi, rejestracyjnymi i gestoria kredytu.³ Nadal płacisz opłatę za wycenę i wszelkie opłaty za uruchomienie kredytu.⁷

Bieżące podatki dla właścicieli z USA

Posiadanie hiszpańskiego domu jako nierezydent wiąże się z rocznymi obowiązkami, zgłaszanymi na Modelo 210 w Agencia Tributaria.¹

• Podatek od dochodów przypisanych (IRNR). Nawet jeśli nigdy nie wynajmujesz nieruchomości, Hiszpania opodatkowuje hipotetyczną korzyść z jej posiadania. Podstawa opodatkowania wynosi 1,1% wartości katastralnej, jeśli wartość ta została zrewidowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, w przeciwnym razie 2%. Jako rezydent spoza UE płacisz 24% od tej podstawy (rezydenci UE/EOG płacą 19%).¹
• Dochód z wynajmu. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, właściciele z USA są opodatkowani stawką 24% od czynszu brutto, bez możliwości odliczenia kosztów ani odsetek od kredytu hipotecznego. To odliczenie jest dostępne tylko dla rezydentów UE/EOG, którzy są opodatkowani stawką 19% od kwoty netto.¹ Jest to znacząca różnica i warto ją modelować, zanim zaczniesz polegać na dochodach z wynajmu.
• IBI. Roczny gminny podatek od nieruchomości ustalany przez każdy ratusz, na podstawie wartości katastralnej. Stawki różnią się w zależności od gminy, więc sprawdź lokalną kwotę dla Marbelli, Estepony, Fuengiroli lub gdziekolwiek kupujesz.

Szczegóły dotyczące składania deklaracji znajdziesz w naszym powiązanym przewodniku na temat IRNR i Modelo 210 dla nierezydentów.

Traktat podatkowy USA-Hiszpania: brak podwójnego opodatkowania

Jako obywatel USA, nadal podlegasz opodatkowaniu przez IRS od swoich dochodów na całym świecie, w tym od hiszpańskich dochodów z wynajmu i zysków, niezależnie od miejsca zamieszkania. Traktat podatkowy USA-Hiszpania (obowiązujący, zmieniony protokołem z 2013 roku, który wszedł w życie w listopadzie 2019 roku) istnieje właśnie po to, abyś nie był dwukrotnie opodatkowany od tych samych dochodów.⁴ Ogólnie rzecz biorąc, możesz ubiegać się o ulgę podatkową za podatek zapłacony w Hiszpanii, pomniejszając swoje zobowiązanie podatkowe w USA. Mechanizmy są naprawdę złożone dla właścicieli nieruchomości (fikcyjne zyski walutowe z kredytu hipotecznego, raportowanie FATCA dotyczące rachunków zagranicznych), dlatego skorzystaj z doradcy transgranicznego, który obsługuje oba systemy.

Późniejsza sprzedaż: 3% zatrzymania i plusvalia

Kiedy nierezydent sprzedaje nieruchomość, kupujący musi zatrzymać 3% ceny sprzedaży i wpłacić je do urzędu skarbowego jako zaliczkę na poczet Twojego podatku od zysków kapitałowych (zgłoszone za pośrednictwem Modelo 211, z rozliczeniem przez sprzedającego na Modelo 210).¹ Zyski kapitałowe nierezydentów są opodatkowane stawką 19%. Sprzedający zazwyczaj płaci również plusvalia municipal, lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu.⁵ Uwzględnij oba te czynniki w swoich kalkulacjach wyjścia.

Praktyczne kroki dla nabywców z USA

1. Złóż wniosek o NIE wcześnie; bez niego nic nie zostanie sfinalizowane.
2. Uzyskaj wstępną decyzję kredytową, aby znać swoje prawdziwe LTV i budżet.
3. Zatrudnij niezależnego hiszpańskiego prawnika (nie dewelopera) przed podpisaniem czegokolwiek.
4. Zaplanuj budżet na depozyt plus 12% do 15% kosztów z rozliczonych środków w euro.
5. Znajdź transgranicznego doradcę podatkowego do spraw IRNR i deklaracji w USA od pierwszego roku.

Przy prawidłowym zarządzaniu, hiszpański kredyt hipoteczny pozwala nabywcy z USA utrzymać dolary zainwestowane w kraju, będąc jednocześnie właścicielem nieruchomości na Costa del Sol. Kluczem są realistyczny depozyt, stała stopa procentowa w celu zminimalizowania ryzyka walutowego oraz bezproblemowe rozliczenia podatkowe po obu stronach Atlantyku.