Venta como no residente: La retención del 3% y el Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales
Cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa a la Agencia Tributaria (Modelo 211) como un pago a cuenta del impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor. El vendedor presenta entonces el Modelo 210 en un plazo de cuatro meses para declarar la ganancia real, gravada a un tipo fijo del 19%, y o bien reclama el exceso o paga la diferencia. También se debe pagar la plusvalía municipal al ayuntamiento.
Vender como no residente en la Costa del Sol implica dos mecanismos fiscales que sorprenden a la mayoría de los propietarios extranjeros: la retención del 3% aplicada en la firma y el impuesto sobre las ganancias de capital liquidado posteriormente a través del Modelo 210. Esta guía explica cómo funciona la retención del 3%, cómo se calcula y grava su ganancia de capital bajo el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), y los otros cargos (plusvalia municipal, IBI) que debe liquidar antes y después de la firma. Las normas son nacionales, por lo que se aplican igual en Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas o en cualquier lugar a lo largo de la costa.
La retención del 3% explicada (Modelo 211)
Cuando el vendedor de una propiedad española es no residente, la ley exige que el comprador retenga el 3% del precio de venta acordado y lo pague directamente a la Agencia Tributaria utilizando el Modelo 211, en el plazo de un mes desde la firma (la fecha de la escritura notarial).123 El comprador entrega entonces al vendedor una copia sellada del 211 como prueba.
Este 3% no es un impuesto adicional. Es un pago a cuenta de la eventual obligación fiscal sobre las ganancias de capital del vendedor en virtud del IRNR, y existe como garantía para que el Estado español pueda recaudar de un contribuyente que vive en el extranjero.12 El 211 lleva un código de referencia único que el vendedor debe citar en su propia declaración de ganancias de capital para compensar la cantidad ya retenida o solicitar su devolución.3
Debido a que se calcula sobre el precio de venta completo y no sobre el beneficio, el 3% es con frecuencia mayor o menor que el impuesto real adeudado. Esa disparidad es exactamente lo que el vendedor resuelve a continuación a través del Modelo 210.
Impuesto sobre las ganancias de capital para no residentes (Modelo 210)
Después de la firma, el vendedor no residente debe declarar la ganancia de capital real y liquidar el impuesto definitivo utilizando el Modelo 210, la declaración del IRNR. El plazo es de cuatro meses desde la fecha de venta, lo que en la práctica son tres meses después de que haya vencido el plazo de un mes del comprador para pagar el 3%.157
Las ganancias de capital por la transmisión de bienes inmuebles españoles por parte de un no residente se gravan a un tipo fijo del 19% sobre la ganancia neta, y este tipo se aplica a todos los no residentes independientemente de su nacionalidad.56 (No confunda esto con la división del 19% frente al 24% que se aplica a los ingresos por alquileres e imputados, que se cubre a continuación.)
Cómo se calcula la ganancia imponible
La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, después de aplicar las deducciones que permite la ley española:67
- Valor de adquisición: el precio de compra original más los impuestos y costes que pagó al comprar (ITP o IVA/AJD, notario, Registro de la Propiedad y honorarios legales), más el coste de cualquier mejora de capital documentada.
- Valor de transmisión: el precio de venta actual, menos los gastos e impuestos que usted incurre como vendedor (por ejemplo, la comisión del agente inmobiliario y la plusvalia municipal).
Guarde cada factura. Las mejoras y los costes de compra aumentan su valor de adquisición y, por lo tanto, reducen la ganancia, pero solo si puede acreditarlos ante la Agencia Tributaria.
Reclamar el exceso o pagar la diferencia
| Situación | Lo que ocurre |
|---|---|
| El impuesto real sobre las ganancias de capital es inferior al 3% retenido | Presenta el Modelo 210 para solicitar la devolución del exceso. La devolución suele tardar entre 6 y 12 meses una vez procesada la declaración.15 |
| El impuesto real sobre las ganancias de capital es superior al 3% retenido | Usted paga el importe restante al presentar el Modelo 210, compensando el 3% ya a cuenta.16 |
| Vendió con pérdidas | No se adeuda impuesto sobre las ganancias de capital, y usted presenta el Modelo 210 para recuperar la retención total del 3%. |
Las devoluciones solo se liberan una vez que su IBI y otros impuestos sobre la propiedad estén al día, así que liquide cualquier atraso antes de vender. Muchos no residentes designan a un representante fiscal o abogado para presentar el 210 y gestionar la devolución, porque la Agencia Tributaria se comunica en español y los reembolsos a cuentas bancarias extranjeras pueden estancarse sin seguimiento.
Plusvalia municipal (IIVTNU): la parte del ayuntamiento
Aparte del impuesto estatal sobre las ganancias de capital, el vendedor también debe la plusvalia municipal, formalmente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo urbano (no del edificio) durante su titularidad, pagado al ayuntamiento del municipio donde se encuentra la propiedad.4
Por ley, el vendedor es el contribuyente, pero cuando el vendedor es no residente, el comprador se convierte en sustituto o responsable solidario y puede retener y pagar el impuesto en nombre del vendedor si este no lo liquida directamente.4 Por eso, los compradores de propiedades de no residentes a menudo insisten en retener la plusvalia en la firma. La declaración debe presentarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.4
Desde la reforma de 2021 a 2022, puede elegir el método que resulte en una factura más baja: el método objetivo, basado en el valor catastral del suelo y el número de años de propiedad, o el método de ganancia real, basado en el beneficio real obtenido.4 Si vendió con pérdidas, en principio no hay plusvalía que pagar, pero aún debe declararla y probar la pérdida.
Cabos sueltos que liquidar antes de firmar
Más allá de los dos impuestos principales, una venta limpia de no residente en la Costa del Sol depende de que varios documentos y costes de funcionamiento estén en orden:
- NIE: ambas partes necesitan un número de identificación de extranjero español válido para firmar; consulte la guía relacionada sobre cómo obtener su NIE.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): el impuesto municipal anual sobre la propiedad debe estar pagado al día, y el año en curso suele repartirse entre comprador y vendedor en la firma. Tenga a mano el último recibo del IBI, ya que su valor catastral también influye en los cálculos de la plusvalía y la renta imputada.
- Renta imputada y alquileres mientras fue propietario: si nunca alquiló la propiedad, la Agencia Tributaria sigue imputando una renta nocional del 1,1% o 2% del valor catastral cada año (1,1% cuando el valor catastral se revisó en los últimos diez años, de lo contrario 2%), declarada anualmente en el Modelo 210.1 Si la alquiló, los ingresos por alquiler se gravan al 19% para residentes de la UE/EEE (que pueden deducir gastos) y al 24% para residentes no comunitarios como los propietarios del Reino Unido, que se gravan sobre el bruto.1 Cualquier año anterior impagado puede bloquear su venta o su devolución del 3%.
- Se requieren el Certificado de Eficiencia Energética (certificado energético) y un certificado de estar al corriente de pago de cuotas de la comunidad de propietarios actualizado para completar la operación.
Para obtener una visión más completa de las obligaciones anuales, consulte las guías relacionadas sobre impuestos de propiedades de no residentes y el Modelo 210.
Cronología de ejemplo
- Día de la firma: se firma la escritura; el comprador retiene el 3% del precio (y a menudo la plusvalía).
- En un plazo de 30 días hábiles: la plusvalia municipal se declara y se paga al ayuntamiento.4
- En el plazo de 1 mes: el comprador paga el 3% a la Agencia Tributaria a través del Modelo 211 y entrega al vendedor la copia sellada.13
- En el plazo de 4 meses: el vendedor presenta el Modelo 210, declara la ganancia real al 19%, compensa el 3% y, o bien solicita una devolución, o bien paga la diferencia.15
- De 6 a 12 meses después: cualquier devolución suele pagarse, siempre que todos los impuestos sobre la propiedad estén al día.15
Consejos prácticos para reducir las molestias
- Reúna su expediente de costes con antelación. La escritura de compraventa original, los recibos de impuestos de compra, las facturas de notario y registro, la comisión del agente y las obras de mejora reducen su ganancia imponible si están documentadas.
- Regularice su situación antes de poner la propiedad a la venta. Ponga al día el IBI, la renta imputada y cualquier declaración de alquiler para que las devoluciones no sean retenidas.
- Calcule el desfase de flujo de caja. En una venta con bajo beneficio o con pérdidas, el 3% puede inmovilizar una suma considerable durante la mayor parte de un año hasta que llegue la devolución.
- Utilice un representante fiscal. Un abogado o asesor fiscal local gestiona el 210, la solicitud de devolución y la correspondencia con la Agencia Tributaria en español, que es donde ocurren la mayoría de los retrasos.
Gestionadas correctamente, la retención del 3% y el impuesto sobre las ganancias de capital son predecibles en lugar de punitivos. La clave es tratar el 3% como un depósito a cuenta de una factura del 19%, mantener su papeleo en regla y presentar el Modelo 210 a tiempo.
Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal o legal personal. Los tipos y umbrales pueden cambiar, y su situación depende de su país de residencia y de cualquier tratado de doble imposición. Confirme las normas actuales con la Agencia Tributaria o un asesor cualificado antes de actuar.
Preguntas frecuentes
¿Es la retención del 3% un impuesto adicional cuando vendo?
No. Es un pago a cuenta anticipado de su impuesto sobre ganancias de capital en virtud del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). El comprador retiene el 3% del precio de venta y lo paga a la Agencia Tributaria a través del Modelo 211 en el plazo de un mes desde la escritura de compraventa. Posteriormente, lo compensa o lo reclama en su Modelo 210.
¿Qué tipo impositivo de impuesto sobre ganancias de capital paga un no residente al vender en España?
Un tipo fijo del 19% sobre la ganancia neta (valor de transmisión menos valor de adquisición, después de los gastos de compra permitidos y las mejoras documentadas). Este 19% se aplica a todos los no residentes, independientemente de su nacionalidad, y es independiente del reparto del 19%/24% utilizado para las rentas de alquiler e imputadas.
¿Cómo recupero el 3% si he vendido con pérdidas o con una pequeña ganancia?
Presente el Modelo 210 en un plazo de cuatro meses desde la fecha de la venta, citando el código de referencia del Modelo 211 del comprador. Si su impuesto real es inferior al 3% retenido (o nulo), reclamará el exceso como reembolso. La devolución suele tardar entre 6 y 12 meses y requiere que todos sus impuestos sobre la propiedad estén al día.
¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga?
Es un impuesto municipal (IIVTNU) sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana durante su período de tenencia. El vendedor es el sujeto pasivo, pero cuando el vendedor es no residente, el comprador puede convertirse en sustituto del contribuyente y retenerlo. Debe declararse en un plazo de 30 días hábiles desde la escritura de compraventa, y desde la reforma de 2022 puede elegir el método de cálculo que resulte en una factura más baja.
¿Cuál es el plazo para presentar el Modelo 210 después de vender?
Cuatro meses desde la fecha de la venta (la escritura pública). Eso es efectivamente tres meses después de que haya finalizado el plazo de un mes del comprador para pagar la retención del 3%.
¿Todavía debo algo si la propiedad estuvo vacía y nunca se alquiló?
Sí. España imputa una renta inmobiliaria del 1.1% o 2% del valor catastral cada año (1.1% si el valor catastral fue revisado en los últimos diez años; en caso contrario, 2%), declarada en el Modelo 210. Los años anteriores impagados deben saldarse antes de vender, ya que pueden retrasar la escritura de compraventa o su devolución del 3%.
