La Visa de Nómada Digital de España para Compradores de Inmuebles
El visado de Nómada Digital de España permite a los trabajadores remotos y autónomos estadounidenses vivir legalmente en la Costa del Sol mientras trabajan para clientes no españoles. También puede desbloquear el régimen fiscal especial de Beckham (una tasa fija del 24% hasta 600,000 euros), lo que cambia cómo se gravan sus ingresos mundiales y cualquier compra de propiedad.
Qué significa el Visado para Nómadas Digitales de España para los compradores de propiedades
El Visado para Nómadas Digitales de España (oficialmente la autorización para teletrabajadores de carácter internacional) fue creado por la Ley 28/2022, la Ley de Startups, y se basa en el marco de la Ley 14/2013.12 Para los ciudadanos estadounidenses, es ahora la forma más práctica de mudarse a la Costa del Sol a largo plazo, especialmente desde que la Golden Visa basada en la propiedad fue abolida el 3 de abril de 2025.3 El visado le permite vivir en España mientras trabaja a distancia para empleadores o clientes con sede fuera del país, y puede convertir la compra de una casa de vacaciones en una reubicación completa. Esta guía explica las normas del visado y, lo que es igual de importante para los compradores, cómo la residencia cambia el impuesto que se paga por una vivienda española.
Quiénes cumplen los requisitos para el Visado para Nómadas Digitales
El visado está dirigido a ciudadanos de fuera de la UE, por lo que los titulares de pasaporte estadounidense cumplen los requisitos. Debe trabajar a distancia utilizando medios online para una empresa o clientes ubicados fuera de España. Si está empleado, la relación laboral debe ser anterior a su solicitud (normalmente en al menos tres meses) y la empresa debe llevar operando al menos un año. Si es autónomo, puede trabajar con clientes españoles siempre que estos no representen más del 20% de sus ingresos totales.1
Requisito de ingresos
Debe acreditar ingresos suficientes, establecidos en el 200% del Salario Mínimo Interprofesional (SMI) español.1 Tomando como referencia el SMI de 2025 de 1.184 euros al mes en 14 pagas (16.576 euros al año), el 200% asciende aproximadamente a 2.762 euros al mes, unos 33.150 euros al año. Dado que el SMI se revisa anualmente, confirme siempre la cifra actual antes de solicitarlo. Debe añadir ingresos para los miembros de la familia que se unan a usted: un 75% adicional del SMI para el primer miembro de la familia (alrededor de 1.036 euros al mes) y un 25% para cada persona adicional (alrededor de 345 euros al mes).
Cualificaciones y otras condiciones
- Un título universitario o de institución de educación superior reconocida, o al menos tres años de experiencia profesional en su campo.
- Seguro médico privado con cobertura completa en España, a menos que cotice a la seguridad social española.
- Certificado de antecedentes penales limpios que abarque los últimos cinco años.
- Prueba de la relación laboral a distancia y de que el trabajo puede realizarse desde España.
Visado frente a permiso de residencia, y duración
Hay dos vías. Puede solicitar un visado en un consulado español en EE. UU., que es válido por hasta un año, o solicitar una autorización de residencia desde dentro de España a través de la Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE), que puede concederse por hasta tres años y renovarse en bloques de dos años siempre que siga cumpliendo las condiciones.12 Después de cinco años de residencia legal, puede solicitar la residencia de larga duración (permanente). El tiempo con este visado también cuenta para la eventual ciudadanía, aunque EE. UU. generalmente no permite la doble nacionalidad con España, así que considere esto cuidadosamente.
El aspecto fiscal: por qué el visado importa al comprar
Una vez que pasa más de 183 días en un año natural en España, se convierte en residente fiscal español y tributa por sus ingresos mundiales. Esto supone un cambio importante para un estadounidense, porque EE. UU. grava a sus ciudadanos por los ingresos mundiales independientemente de dónde residan. El tratado de doble imposición entre EE. UU. y España (en vigor desde 1990, actualizado por un protocolo con efecto el 27 de noviembre de 2019) evita que los mismos ingresos se graven dos veces, principalmente a través de créditos fiscales extranjeros.4 Debe simular su situación con un asesor transfronterizo antes de mudarse.
El régimen especial Beckham
El Visado para Nómadas Digitales puede desbloquear el régimen especial aplicable a los trabajadores desplazados a territorio español (comúnmente conocido como Ley Beckham), en virtud del Artículo 93 de la Ley 35/2006, según la modificación de la Ley 28/2022.51 Los solicitantes que cumplan los requisitos tributan como no residentes con un tipo fijo del 24% sobre los rendimientos del trabajo hasta 600.000 euros, y el 47% sobre el exceso, en lugar de la escala progresiva para residentes que alcanza entre el 47% y el 50% mucho antes. El régimen se aplica durante el año en que se adquiere la residencia más los cinco ejercicios fiscales siguientes (seis años en total). Fundamentalmente, generalmente solo grava los ingresos de fuente española (siendo la principal excepción los ingresos laborales mundiales), por lo que la mayoría de los ingresos por inversiones extranjeras quedan fuera del impuesto español durante el régimen. Para calificar, no debe haber sido residente fiscal español en los cinco años anteriores, un umbral que la Ley 28/2022 redujo de diez años.15
Impuestos al comprar una vivienda en la Costa del Sol
Toda la Costa del Sol se encuentra en Andalucía, por lo que se aplican las tasas regionales de impuestos de compra. Lo que pague dependerá de si la propiedad es de obra nueva o de segunda mano.
| Tipo de propiedad | Impuesto principal de compra | Tipo (Andalucía) |
|---|---|---|
| Obra nueva (primera venta del promotor) | IVA más AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) | 10% IVA + 1.2% AJD6 |
| Reventa (segunda mano) | ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) | 7% fijo6 |
Para un apartamento de obra nueva, espere aproximadamente un 11,2% de impuestos además del precio. Para una reventa, el ITP es un 7% fijo en Andalucía. Además de cualquiera de los dos, calcule entre un 1% y un 2% para gastos de notaría, Registro de la Propiedad y honorarios legales. Su abogado también gestionará su NIE (número de identificación de extranjero), que necesita para comprar y pagar impuestos. Consulte nuestras guías relacionadas sobre la compra de propiedades de obra nueva y sobre cómo obtener un NIE y abrir una cuenta bancaria española.
Impuestos inmobiliarios continuos y las normas para no residentes
La forma en que se le grava la propiedad depende de su estado de residencia en cada año.
Mientras siga siendo no residente
Antes de que su visado le convierta en residente, pagará impuestos bajo el IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes) a través del Modelo 210.7 Para los residentes de EE. UU. (fuera de la UE/EEE), el tipo general del IRNR es del 24%. Si la vivienda es para su propio uso, declara una renta imputada cada año (una presentación anual del Modelo 210): el 1,1% del valor catastral si ese valor ha sido revisado en los últimos diez años, o el 2% en caso contrario, gravado al tipo del 24% para no residentes. Si alquila la propiedad, los residentes de fuera de la UE tributan al 24% sobre la renta bruta sin deducción de gastos (la capacidad de deducir gastos está reservada para los residentes de la UE/EEE). Nuestra guía sobre impuestos para no residentes y Modelo 210 cubre esto en detalle.
IBI anual y venta
Todo propietario paga el IBI, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, basado en el valor catastral. Los tipos son establecidos por cada ayuntamiento y suelen oscilar en un amplio rango de aproximadamente el 0,4% al 1,1% del valor catastral, por lo que varía entre Marbella, Estepona, Fuengirola y los municipios más pequeños. Cuando un no residente vende, el comprador debe retener el 3% del precio y pagarlo a la autoridad fiscal (Modelo 211) como un anticipo del impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor; el vendedor luego presenta el Modelo 210 para liquidar o reclamar.7 Las ganancias de capital para no residentes se gravan al 19%. El vendedor también paga la plusvalía municipal (IIVTNU) por el aumento del valor del suelo.
Impuesto sobre el patrimonio
Andalucía aplica una bonificación del 100% en el impuesto sobre el patrimonio, por lo que en la práctica los residentes aquí no pagan impuesto sobre el patrimonio regional. Sin embargo, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas estatal puede aplicarse a patrimonios netos superiores a 3 millones de euros, lo que afecta solo a compradores de alto valor.
Hipotecas para no residentes
Los compradores estadounidenses que necesiten financiación deben esperar que los bancos españoles presten un porcentaje de financiación inferior al que ofrecen a los residentes. Los no residentes suelen tener un límite de entre el 60% y el 70% del precio de compra o tasación, frente a un 80% para los residentes, así que planifique un depósito mayor. Una vez que el Visado para Nómadas Digitales le convierta en residente español, con el tiempo podrá acceder a condiciones hipotecarias más favorables para residentes. Consulte nuestra guía sobre hipotecas para no residentes.
Aspectos prácticos para familias
Los miembros de la familia (cónyuge o pareja de hecho, e hijos dependientes) pueden incluirse en el visado, sujetos a los requisitos de ingresos adicionales mencionados anteriormente. La Costa del Sol cuenta con una red bien establecida de colegios internacionales que siguen los planes de estudio británicos y americanos, concentrados alrededor de Marbella, Sotogrande y Benalmádena, lo que es una razón común por la que las familias estadounidenses eligen la zona. En cuanto a la atención sanitaria, su visado requiere cobertura privada o cobertura pública española; si cotiza a la seguridad social, usted y su familia pueden utilizar el sistema público.
El orden correcto
La secuencia eficiente suele ser: confirmar que cumple los requisitos de ingresos y trabajo a distancia, obtener su NIE, solicitar asesoramiento fiscal sobre el régimen Beckham y el tratado con EE. UU., y luego decidir si comprar antes o después de llegar. Comprar no otorga la residencia, y el visado no le exige comprar, pero combinarlos, con el régimen Beckham en vigor, es lo que hace que la Costa del Sol sea atractiva para los trabajadores remotos estadounidenses. Dado que los tipos y el SMI cambian anualmente, verifique cada cifra con la Agencia Tributaria, la Junta de Andalucía y las autoridades de inmigración, o su abogado español, antes de comprometerse.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una vivienda en la Costa del Sol sin el Visado de Nómada Digital?
Sí. Cualquier extranjero puede comprar una propiedad en España con solo un NIE; no se requiere visado ni residencia para ser propietario. El Visado de Nómada Digital se refiere a su derecho a vivir y trabajar en España, no a su derecho a comprar. Muchos compradores estadounidenses adquieren primero como no residentes y solicitan el visado por separado.
¿La compra de una propiedad me otorga el Visado de Nómada Digital?
No. El visado se basa en el trabajo a distancia y los ingresos, no en la compra de una propiedad. La antigua Golden Visa que otorgaba la residencia por una inversión inmobiliaria de 500.000 euros fue abolida el 3 de abril de 2025, por lo que la compra ya no abre una vía de residencia.
¿Qué ingresos necesito para calificar?
Al menos el 200% del salario mínimo de España (SMI). Basado en el SMI de 2025, eso es aproximadamente 2.762 euros al mes (unos 33.150 euros al año), más el 75% del SMI para su primer familiar y el 25% para cada persona adicional. El SMI se actualiza anualmente, así que confirme el importe actual.
¿Qué es el Régimen Beckham y pueden usarlo los nómadas digitales?
Es un régimen fiscal especial que grava a los recién llegados cualificados con un tipo fijo del 24% sobre los ingresos del trabajo hasta 600.000 euros (47% por encima) durante un máximo de seis años, en lugar de los tipos progresivos para residentes. La Ley 28/2022 extendió el acceso a los trabajadores remotos con el Visado de Nómada Digital, siempre que no fuera residente fiscal español en los cinco años anteriores.
¿Cuánto impuesto pagaré por comprar una vivienda en Andalucía?
En una vivienda de nueva construcción se paga el 10% de IVA más el 1,2% de AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) (aproximadamente el 11,2%). En una vivienda de segunda mano se paga un tipo fijo del 7% de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Añada aproximadamente del 1% al 2% para gastos de notaría, registro y honorarios legales.
¿Cómo me protege el convenio fiscal entre EE. UU. y España?
Dado que EE. UU. grava a sus ciudadanos por sus ingresos mundiales y España grava a sus residentes por sus ingresos mundiales, el convenio de 1990 (actualizado por un protocolo de 2019) previene la doble imposición, principalmente a través de créditos fiscales extranjeros. Busque asesoramiento transfronterizo antes de mudarse, ya que la interacción con el Régimen Beckham es compleja.
